XX市住宅小區(qū)管理辦法
一條　為加強(qiáng)住宅小區(qū)的管理，保障房屋和公用設(shè)施的合理使用，維護(hù)住宅小區(qū)的公共秩序，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。
　　第二條　本辦法所稱住宅小區(qū)，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以住宅為主體，具備相應(yīng)的配套設(shè)施，建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的居民生活區(qū)（含區(qū)域內(nèi)的非住宅房屋）。　
　　第三條　住宅小區(qū)的管理以居民自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合為原則，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化管理。
　　第四條　產(chǎn)權(quán)人和使用人有參與住宅小區(qū)管理的權(quán)利和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務(wù)。
　　第五條　市房產(chǎn)管理部門是本市住宅小區(qū)管理工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策及管理標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)住宅小區(qū)管理委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。各區(qū)房產(chǎn)管理部門是本區(qū)住宅小區(qū)管理工作的業(yè)務(wù)管理部門，對(duì)住宅小區(qū)管理工作進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和檢查。
　　市規(guī)劃、城建、交通、衛(wèi)生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門和單位按各自職責(zé)分工，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的管理、監(jiān)督與指導(dǎo)。
　　各區(qū)人民政府依據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合治理，并對(duì)住宅小區(qū)管理工作實(shí)施監(jiān)督檢查。
　　第六條　住宅小區(qū)成立小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)），代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，負(fù)責(zé)任宅小區(qū)的日常管理工作。管委會(huì)可委托物業(yè)管理企業(yè)具體實(shí)施小區(qū)管理工作。
　　第二章　住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)
　　第七條　住宅小區(qū)管理委員會(huì)由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)組建。管委會(huì)由產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表、居民委員會(huì)成員及有關(guān)管理部門、服務(wù)單位派出的代表組成。
　　第八條　管委會(huì)的職責(zé)：
　?。ㄒ唬┲贫ü芪瘯?huì)章程，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；
　?。ǘ┙邮茏≌^(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督，并接受住宅小K所在地街道辦事處及各有關(guān)部門的監(jiān)督、檢杏和指導(dǎo)；
　?。ㄈ┩ㄟ^(guò)訂立合同方式、決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)；
　?。ㄋ模徸h物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅小區(qū)年度管理計(jì)劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務(wù)的重大措施；
　?。ㄎ澹└鶕?jù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見(jiàn)和要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的日常工作和小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況第九親　物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件。依法成立，具有法人資格，經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧
（六）根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際情況，制定并組織房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人簽署居民公約。
　　第九親　物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件。依法成立，具有法人資格，經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)
　　第十條　住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行公平競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，放開(kāi)發(fā)展的原則。
　　第十一條　市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)"對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查。物業(yè)管理企業(yè)必須到工商、稅務(wù)等部門辦理證照后，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
　　第十二條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列職責(zé)：
　?。ㄒ唬┮罁?jù)物業(yè)管理合同，具體實(shí)施對(duì)小區(qū)的管理；
　?。ǘ┙邮芄芪瘯?huì)和產(chǎn)權(quán)人及使用人的監(jiān)督，接受房產(chǎn)管理部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處及其它有關(guān)部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；
　?。ㄈ┠甓裙芾碛?jì)劃和重大的管理、維修、服務(wù)措施應(yīng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可后實(shí)施；
　?。ㄋ模┛梢晕袑I(yíng)公司進(jìn)行專項(xiàng)管理；
　?。ㄎ澹┛梢詫?shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
　　第十三條　開(kāi)展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，必須與小區(qū)管委會(huì)簽訂承包管理合同。承包管理合同應(yīng)報(bào)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門備案。
　　第十四條　物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)，在小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)：
　?。ㄒ唬┓课菁案綄僭O(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；
　?。ǘ┞窡簟⒕包c(diǎn)、園林綠化、害井、化糞池、道路、停車場(chǎng)、書報(bào)箱等公用公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；
　?。ㄈ┉h(huán)境衛(wèi)生保潔，窖井、化糞池的清掏清運(yùn)；
　　（四）維護(hù)文化娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所秩序；
　?。ㄎ澹┍忝穹?wù)網(wǎng)點(diǎn)及車庫(kù)的管理；
　?。┚S護(hù)治安及交通秩序；
　?。ㄆ撸┳≌^(qū)各類檔案的管理；
　　（八）承包管理合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。
　　第十五條　物業(yè)管理企業(yè)可開(kāi)展多種有償便民服務(wù)。
　　第十六條　住宅小區(qū)內(nèi)房屋及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門按下列分工劃分職責(zé)：
　　（一）供電設(shè)施：進(jìn)戶線以內(nèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外的，由電業(yè)部門負(fù)責(zé)。
　?。ǘ┟簹夤艿溃好簹獠块T負(fù)責(zé)供氣安全工作。煤氣管網(wǎng)干線引向庭院的支線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施（煤氣表除外）由煤氣部門負(fù)責(zé)，產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)費(fèi)用。
　?。ㄈ┳詠?lái)水管線：用戶進(jìn)戶管道總水門以內(nèi)用水設(shè)施（不含水表）'由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外的，由自來(lái)水公司負(fù)責(zé)。
　　（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不合市政管線），由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；以外的，由市政部門負(fù)責(zé)。
（五）電信管線：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，其它管線由電信部門負(fù)責(zé)。
　?。┕┡芫€：由供暖部門負(fù)責(zé)。
　?。ㄆ撸┉h(huán)衛(wèi)設(shè)施及垃圾清運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。
　　小區(qū)管委會(huì)可直接或委托物業(yè)管理企業(yè)組織協(xié)調(diào)專業(yè)單位及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)有償代行維修養(yǎng)護(hù)（煤氣設(shè)施除外）。
　　第三章　住宅小區(qū)房屋及設(shè)施的使用與維護(hù)
　　第十七條　居民使用房屋，應(yīng)遵守下列規(guī)定：
　?。ㄒ唬┪唇?jīng)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，不得改變房屋格局、外貌和用途
　?。ǘ┎坏脤?duì)房屋的內(nèi)外墻、梁柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、屋面及樓梯間鑿、拆、搭、占；
　　（三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)。
　　第十八條　住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
　　（一）擅自占用、挖掘道路和綠地，攀折花木；
　?。ǘ┱加霉矆?chǎng)地，損壞住宅小區(qū)公共公益設(shè)施；
　?。ㄈ﹣y拋垃圾、雜物；
　?。ㄋ模┻`章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；
　?。ㄎ澹┡省?、涂、抹園林藝術(shù)雕塑；
　　（六）聚眾喧鬧；
　?。ㄆ撸╋曫B(yǎng)禽畜；
　?。ò耍╇S意停放車輛；
　?。ň牛┡欧呕蚨逊庞卸居泻ξ锲返取?
　　第十九條　住宅小區(qū)內(nèi)的房屋維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：
　　（一）承租國(guó)有房屋的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修；
　?。ǘ﹩挝划a(chǎn)權(quán)房屋委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理的，由物業(yè)管理企業(yè)組織維修，房屋發(fā)生大、中修項(xiàng)目，按實(shí)際結(jié)算，由產(chǎn)權(quán)單位另行支付；
　?。ㄈ﹤€(gè)人全價(jià)購(gòu)買商品房的，公共部位及公共公益設(shè)施，由產(chǎn)權(quán)入委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部門由個(gè)人負(fù)責(zé)維修；
　　（四）居民按住房制度改革政策購(gòu)買的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部位由個(gè)人負(fù)責(zé)維修；
　　（五）動(dòng)遷戶以商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買的增加面積房屋，公共部位及公用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修，其余部位由個(gè)人負(fù)責(zé)維修。凡物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修的，其費(fèi)用從房租和公共部位維修費(fèi)中支出。個(gè)人負(fù)責(zé)維修部分，可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。
　　第二十條　凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責(zé)任人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在限期內(nèi)未進(jìn)行修繕的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕，所發(fā)生的費(fèi)用，由責(zé)任人承擔(dān)。
　　第二十一條　確屬為完善公共公益設(shè)施在小區(qū)內(nèi)增建房屋的，須經(jīng)管委會(huì)同意并由市規(guī)劃部門審批后，方可建設(shè)。
　　第四章　住宅小區(qū)的驗(yàn)收與接管
　　第二十二條　住宅小區(qū)的房屋及公共公益配套設(shè)施必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。
　　第二十三條　住宅小區(qū)工程竣工后，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)住。
　　第二十四條　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅小區(qū)時(shí)，向小區(qū)管委會(huì)提供小區(qū)總建筑面積o．2％以上的小區(qū)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有。
　　第二十五條　移交住宅小區(qū)時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會(huì)或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)的有關(guān)資料：
　　（一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

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