2003年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告(doc)
2003年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告 　　今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級(jí)市場(chǎng)、 調(diào)控二級(jí)市場(chǎng)、放活三級(jí)市場(chǎng)”方針的指導(dǎo)下，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出了前所未有的快 速發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)大幅增長(zhǎng)，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房地產(chǎn) 業(yè)進(jìn)入了具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。 　　一、2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況 　　2003年南昌市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）636億元，較上年增長(zhǎng)15.1％，增幅為 歷年來之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，較上年增長(zhǎng)55.4％。全市預(yù)計(jì)完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長(zhǎng)60％，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26％和9 ％，較上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。 表1：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表 |房地產(chǎn)開 |同比增長(zhǎng) |固定資產(chǎn)投|同比增長(zhǎng)（|GDP（億元 |同比增長(zhǎng)（| |發(fā)投資額 |（％） |資額（億元|％） |） |％） | |（億元） | |） | | | | |2000元以 |31.22 |12.49 |95平方米以|50.5 |20.2 | |下 | | |下 | | | |2000-2500|42.68 |17.07 |95-120平方|38.75 |15.5 | |元 | | |米 | | | |2500-3000|72.26 |28.9 |120-150平 |75.75 |30.3 | |元 | | |方米 | | | |3000元以 |103.84 |41.54 |150平方米 |85 |34 | |上 | | |以上 | | | 表3：商品住宅銷售情況表 |價(jià)格（元/|銷售量（ |所占比例（|單套面積（|銷售量（萬(wàn)|所占比例（| |m2） |萬(wàn)m2） |％） |m2） |m2） |％） | |2000元以 |49.71 |24.38 |95平方米以|36.02 |17.67 | |下 | | |下 | | | |2000-2500|55.64 |27.29 |95-120平方|35.30 |17.31 | |元 | | |米 | | | |2500-3000|55.71 |27.32 |120-150平 |69.34 |34.01 | |元 | | |方米 | | | |3000元以 |42.84 |21.01 |150平方米 |63.24 |31.02 | |上 | | |以上 | | | 　　表2、表3顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價(jià) 在每平方米2500元以上的供應(yīng)量占總量的70％，單套面積在120平方米以上的占總量的6 4.3％；從銷售情況看，單價(jià)在每平方米2500元以上的占總銷量的48％，單套建筑面積在 95-120平方米的占總銷量的51％。 　　（三）商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 　　2003年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722元/平方米，較上年增長(zhǎng)20.89％，其中商品 住宅的均價(jià)為2438元/平方米，較上年上漲18.18％，全年各季度商品住宅的均價(jià)分別為 第一季度2519元/m2、第二季度2394元/m2、第三季度2327元/m2、第四季度2510元/m2， 價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。 表4：商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收入情況表 |商品房|漲幅（％） |商品住宅均價(jià)（元/m2） | |均價(jià) | | | |（元/m| | | |2） | | | | |本地居民 |所占比例（％） | 老城區(qū) （萬(wàn)m2） |所占比重（％） |新城區(qū) （萬(wàn)m2） |所占比重（％） |95m2以下 |95-150m2 |150m2以上 |2000元以下 |2000- 3000元 |3000元以上 | |6.4 |40 |9.6 |60 |10 |20 |70 |8 |32 |60 | |　?。┐媪糠拷灰浊闆r 　　2003年全市共完成存量房交易13335件（套），面積128.24萬(wàn)平方米，較上年分別增 長(zhǎng)53.65％，其中存量住房12736套，面積99.81萬(wàn)平方米，分別較上年增長(zhǎng)53.84％和56 .44％，房改房上市交易5700套，面積39.32萬(wàn)平方米，較上年分別增長(zhǎng)45.3％和49.91％ 。 　　2003年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢(shì)頭，其中上半年價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)，下半 年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺(tái)的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升 幅達(dá)9％左右。 　?。ㄆ撸┓课葑赓U市場(chǎng)情況 　　2003年全市房屋租賃面積380萬(wàn)平方米，其中住房3萬(wàn)套，面積240萬(wàn)平方米。 　　房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20％ ，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25％，住房租金（市場(chǎng)價(jià)）9元/平方米，較 上年上漲10％。 　?。ò耍┓课莶疬w及舊城改造情況 　　2003年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積110.05萬(wàn)平方米，較上年減少34％，涉及被拆遷 戶5366戶。 　　2000年以來，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨 幣化安置的比例逐年上升，2003年達(dá)到70％左右。在貨幣化安置的住戶中，有50％左右 購(gòu)買了二手房，10％左右購(gòu)買了新建商品房。 　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問題 　?。ㄒ唬┩恋毓?yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善 　　2001年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者 利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對(duì)年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2003年的開發(fā) 總量計(jì)劃控制在350萬(wàn)平方米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，在年初制定的 房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了100萬(wàn)平方米，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平穩(wěn)。 　　但是，從2003年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完 善等突出問題。南昌市今年總供應(yīng)土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成 交面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng)3宗，總面積817.73畝，占總成交面積的42％，而青山 湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá)27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58％。位于一、二 類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大， 提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)，從而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為 需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易產(chǎn)生交地時(shí)間延長(zhǎng)、開發(fā)商買到地塊后 因拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。 　　（二）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理 　　目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中較為突出的一個(gè)問題，市場(chǎng)上中高 檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價(jià)的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1- 12月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為250萬(wàn)平方米，均價(jià)在3000元/平方米以上的高 價(jià)商品住房為103.84萬(wàn)平方米，占總量的41.54％；均價(jià)在2000元/平方米以下的為31.2 2萬(wàn)平方米，僅占總量的12.49％。 　?。ㄈ┥虅?wù)樓盤增長(zhǎng)過快 　　今年1- 12月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá)50.38萬(wàn)平方米，占總量的20％，較 上年同期增長(zhǎng)3.26倍。商鋪、寫字樓的快速增長(zhǎng)對(duì)促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義， 但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展。 　?。ㄋ模┙灰锥愘M(fèi)仍顯偏高 　　我市目前商品住房和存量住房的契稅稅率均為4％，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為2％，與其他 兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契稅 稅率為3％，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為1.5％（北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來 的4％調(diào)至3％，對(duì)普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由2％調(diào)到1.5％）。成都實(shí)行對(duì)購(gòu)房款補(bǔ)貼0. 5－1％的政策。沈陽(yáng)對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。長(zhǎng)沙市對(duì)購(gòu)買二手 住房契稅按1％計(jì)征，對(duì)購(gòu)買1000平方米以上的商品房契稅減免50％，對(duì)購(gòu)買空置商品住 房契稅暫時(shí)免征。較高的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。 　?。ㄎ澹┓抠J政策壓力初顯 　　中國(guó)人民銀行121號(hào)文件出臺(tái)后，由于我市超前出臺(tái)了激活市場(chǎng)的政策和應(yīng)對(duì)措施， 我市房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到重大沖擊和打壓，但也產(chǎn)生了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房 施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn) 增幅回落的趨勢(shì)。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足等 苗頭。 　　三、擬采取的政策措施 　　為了促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn) 業(yè)的重要作用，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18 號(hào)）精神，以住房市場(chǎng)化為方向，以需求為導(dǎo)向，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善我市住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強(qiáng)化政府住房保障職能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系 ，南昌市政府于近日出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干意見的補(bǔ)充意見》（以下 簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充意見》）。 　　《補(bǔ)充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供 應(yīng)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)買普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能 等方面制定了詳細(xì)的實(shí)施辦法。主要內(nèi)容有： 　?。ㄒ唬└鶕?jù)市場(chǎng)需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商 品住房發(fā)展 　　每年用于中、低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市 規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居 住等條件。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商 品住房的審批和建設(shè)。對(duì)單套面積控制在120平方米以內(nèi)，銷售均價(jià)低于2000元/平方米 以下的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。 　?。ǘ┻M(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制度 　　在老城區(qū)，對(duì)擬公開出讓的土地，先由市國(guó)土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城 市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對(duì)其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通 訊、通下水、場(chǎng)地平整），所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。之后由市國(guó)土部門以 招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。 　?。ㄈ┓e極引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)房 　　從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項(xiàng)資金，用于鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。目 前市房管部門正會(huì)同市財(cái)政部門制定具體的實(shí)施意見，擬采取對(duì)貸款購(gòu)買普通住房的消 費(fèi)者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。 　?。ㄋ模┩晟坪屯七M(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入 家庭住房條件 　　每年從籌措的住房專項(xiàng)資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營(yíng)管理中心從 市場(chǎng)收購(gòu)一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。其中大部分用 于以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對(duì)孤寡老人、重殘等特殊情 況的“雙困”家庭實(shí)行實(shí)物配租。每年安排一定數(shù)量的專項(xiàng)資金用于廉租住房租金配租， 其中50％由市財(cái)政撥付，50％從住房公積金增值收益中撥付。 　　四、2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 　　（一）我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利條件 　　1、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2003年我市GDP增長(zhǎng)15.1％，創(chuàng)下歷史新高， 2004年必將會(huì)沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶動(dòng) 房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。 　　2、城市化的進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃， 到2010年，南昌城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的180萬(wàn)增加到300萬(wàn)人，城市用地范圍由16 5平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住房的需 求量。 　　3、南昌市居民住房消費(fèi)需求潛力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面積約23平方 米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很大差距， 按測(cè)算，我市每年需新建住宅約250萬(wàn)平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改 房）上市后再次購(gòu)買商品房的比例為70％，購(gòu)買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測(cè)算，每 年用于改善性住房需求量約60萬(wàn)平方米。 　　4、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺(tái)了一系列 搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消 費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2004年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大 。 　?。ǘ?004年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利條件 　　1、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)嚴(yán)峻考驗(yàn)。中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加 強(qiáng)房地產(chǎn)信貸...
2003年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告(doc)