2004北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(doc)
2004年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析報(bào)告 目 錄 一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀………………………………………………………………………………………………..2 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)具有巨大的需求潛力……………………………………………………………………………………………………….. 3 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的地域性……………………………………………………………………………………………………………4 二、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀………………………………………………………………………………………………..5 1、京城樓市簡(jiǎn)析……………………………………………………………………………………………………………………………..5 2、消費(fèi)者分析………………………………………………………………………………………………………………………………..9 三、北京房地產(chǎn)廣告投放分析…………………………………………………………………………………………..12 1、背景分析…………………………………………………………………………………………………………………………………..12 2、廣告投放具有季節(jié)性……………………………………………………………………………………………………………………..12 3、平面媒體是房地產(chǎn)廣告投放的首選……………………………………………………………………………………………………..13 4、房地產(chǎn)廣告報(bào)紙媒體的選擇情況………………………………………………………………………………………………………..14 四、附件（市場(chǎng)資料）………………………………………………………………………………………………….. 15 一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)具有巨大的需求潛力 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在持續(xù)低迷近五年之后，2000年開(kāi)始整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求明顯增強(qiáng)，出現(xiàn) 了反彈現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況普遍得到了改善并從沿海逐步向內(nèi)地推進(jìn)，由中心 城市向中小城市發(fā)展，并將加快向市郊及城鄉(xiāng)結(jié)合部推進(jìn)。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，商品房全面熱銷，每平 方米銷售價(jià)格達(dá)到2304元，比去年同期增加了230元，增長(zhǎng)11.1%。其中北京房?jī)r(jià)居全國(guó) 首位，平均每平方米售價(jià)高達(dá)4771元，同期比上漲了25.8%，新建住房面積為841萬(wàn)平方 米，與去年同期（453萬(wàn)㎡）相比翻了近一番。上海目前已批待建的住宅面積約是在建面 積的5倍左右。廣東則以超過(guò)40個(gè)月房地產(chǎn)投資資金以兩位數(shù)增長(zhǎng)，今年頭4個(gè)月廣東地 產(chǎn)商投資資金就達(dá)到218億元，占全國(guó)總量的兩成以上，比例驚人。 2004年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積、銷售情況 （數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） |主 要 指 標(biāo) |實(shí)際完成 |比去年同期增減 | | |自年初累計(jì)（萬(wàn)㎡） |去年同期（萬(wàn)㎡） |絕對(duì)數(shù)（萬(wàn)㎡）|增減（%） | |1、土地開(kāi)發(fā)面積（本年購(gòu)置土地面積） |6666.45 |4229.29 |2437.16 |57.6 | |（完成土地開(kāi)發(fā)面積） |3334.25 |2610.12 |724.13 |27.7 | |2、商品房建筑銷售面積（施工面積） |49523.89 |40846.38 |8677.51 |21.2 | | （竣工面積） |4840.66 |4119.14 |721.52 |17.5 | | （銷售建筑面積） |5126.57 |4073.18 |1053.39 |25.9 | |3、商品房銷售額 |1181.16億元 |844.93億元 |336.23億元 |39.8 | 專家預(yù)計(jì)，在21世紀(jì)初，中國(guó)住宅建設(shè)可望保持平均每年50%的增長(zhǎng)速度；到2004年 ，全國(guó)最少需建城鎮(zhèn)住宅15億平方米，農(nóng)村住宅35億平方米，而且還有近30億平方米的 陳舊住宅需要改造，將給地產(chǎn)發(fā)展商的投資提供巨大的市場(chǎng)。 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的地域性 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，每個(gè)城市都有自 己不同的地域風(fēng)格和地域文化。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售面積上看，全國(guó)各地存在著很大的 差異，廣東、上海發(fā)展較早市場(chǎng)比較成熟，相比之下，許多地區(qū)存在著較大的需求空間 。 2004上半年全國(guó)房地產(chǎn)主要地區(qū)住宅施工、竣工、銷售面積情況 |排 序 |1 |2 |3 |4 | |北京 |1000 |1114 |升8點(diǎn) |8月北京房地產(chǎn)異?；钴S，國(guó)房開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)呈現(xiàn)全面上揚(yáng)走勢(shì)| |上海 |1000 |757 |升5點(diǎn) |上海房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保持價(jià)增量增的大好局面，繼續(xù)向上攀升 | |天津 |1000 |604 |下降1點(diǎn) |天津住宅市場(chǎng)價(jià)穩(wěn)量升，呈現(xiàn)總體平穩(wěn)態(tài)勢(shì) | |深圳 |1000 |1236 |上升5點(diǎn) |深圳新盤(pán)層涌，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)小高潮 | |重慶 |1000 |491 |上升6點(diǎn) |重慶經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整略見(jiàn)成效，指數(shù)向上攀升 | （數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 二、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1、京城樓市簡(jiǎn)析 1. 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)利好不斷，異?；钴S 隨著申奧成功以及即將入世的利好，北京的房?jī)r(jià)更是被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)將使 北京市基礎(chǔ)設(shè)施加速建設(shè)，也使北京的面貌日新月異。未來(lái)五年，市政府將投入1800億 元加入市政基礎(chǔ)建設(shè)和改造。這些投入帶動(dòng)最明顯的行業(yè)就是房地產(chǎn)。 今年1- 7月北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到327.65億元，比去年同期增長(zhǎng)了58.9%，投資額僅次于 廣東，國(guó)內(nèi)名列第二，并繼續(xù)加速度增長(zhǎng)。北京1- 7月商品房的開(kāi)工面積為1172.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)91.8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)更是呈 現(xiàn)全面上揚(yáng)走勢(shì)。 北京7、8月來(lái)的市場(chǎng)是否存在泡沫、房?jī)r(jià)是漲是跌、奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、WTO經(jīng)濟(jì)等等已成為 當(dāng)前京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的中心話題，專家認(rèn)為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力空間無(wú)限，但目前面臨 突破的障礙仍是供需結(jié)構(gòu)和政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的問(wèn)題。 （圖1-1）2004年1-7月北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額構(gòu)成 （圖1- 2）2004年1-7月北京房地產(chǎn)開(kāi)工面積構(gòu)成 ——數(shù)據(jù)來(lái)源：2004.9.26《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》 2. 南北“大鱷”注視京城，投資旺盛 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已超過(guò)3390家，其中僅去年至今年4月新注冊(cè)的房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就達(dá)1170家。 目前，北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中外來(lái)軍團(tuán)越來(lái)越多。繼萬(wàn)科、上海金馬、山東魯能營(yíng) 大、福建金源集團(tuán)、順華房地產(chǎn)之后，今年因足球而聞名的大連萬(wàn)達(dá)、因要“上市”而聲 勢(shì)先行的深圳金地等外地軍團(tuán)加盟京城熱點(diǎn)區(qū)域CBD（中央商務(wù)區(qū)），一時(shí)間，北京市場(chǎng) 成為上海、深圳、大連、廣州、福建等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶占的對(duì)象。 在北京拓展市場(chǎng)的外省市企業(yè)，在當(dāng)?shù)卮蠖嗾紦?jù)著龍頭老大的地位。由于北京市場(chǎng)存 在著巨大的誘惑力，據(jù)稱如果市場(chǎng)條件適合，將會(huì)有更多的外省市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入北京 。 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)部分外地企業(yè)狀況一覽表 |企 業(yè) |發(fā) 展 現(xiàn) 狀 |發(fā) 展 目 標(biāo) | |大連萬(wàn)達(dá) |在成都圈地2000畝，其百萬(wàn)平方米的“成都花園”兩天吸納兩萬(wàn)客流及兩億銷售 |計(jì)劃用3年時(shí)間，成為房地產(chǎn)年銷| | |額。目前，萬(wàn)達(dá)的對(duì)外擴(kuò)張已經(jīng)發(fā)展到北京、長(zhǎng)春、成都、昆明，年底還要擴(kuò) |售過(guò)百億的企業(yè)。 | | |展到15個(gè)城市。目前銷售額是30億，下一步計(jì)劃確保50億，力爭(zhēng)55個(gè)億。 | | |深圳金地 |新上市的金地除在深圳、北京擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模外，還表示將逐步向全國(guó)發(fā)展，在 |讓企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到60億元（凈資 | | |全國(guó)形成5個(gè)中心區(qū)域，年開(kāi)發(fā)量達(dá)到10萬(wàn)平方米，銷售額實(shí)現(xiàn)32億元。 |產(chǎn)40億元），做成地產(chǎn)藍(lán)籌股。 | |萬(wàn)科 |繼續(xù)加大對(duì)深圳、上海、北京和沈陽(yáng)等城市的房地產(chǎn)投資力度外，實(shí)施了新城 |計(jì)劃明年投入40億元，考慮引入 | | |市擴(kuò)張策略，在成都已顯示了集團(tuán)品牌的號(hào)召力。萬(wàn)科還順利進(jìn)入武漢、南京 |具有雄厚實(shí)力的財(cái)團(tuán)完成自己迅 | | |、長(zhǎng)春市場(chǎng)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，開(kāi)始了新一輪戰(zhàn)略布局。 |速擴(kuò)張的戰(zhàn)略 | ——資料來(lái)源：2004.9.24《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》 3. 商品房?jī)r(jià)位偏高，普通住宅比例大 （圖1-3）北京房地產(chǎn)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成 （圖1- 4）北京朝陽(yáng)區(qū)在售房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 ——數(shù)據(jù)來(lái)源：2004.7.16《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》 目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目約有800個(gè)，其中普通住宅規(guī)模在整個(gè)市場(chǎng)中 所占比例最高，為66.68%。由于各地區(qū)位置、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施不同，商品房?jī)r(jià)格也有極 大差異?？傮w看，北京市普通商品房?jī)r(jià)格較高，房?jī)r(jià)水平高于成熟的上海和深圳市場(chǎng)。 北京朝陽(yáng)、豐臺(tái)、海淀三區(qū)普通商品住宅構(gòu)成比較 |區(qū) 域 |集中價(jià)位 |占區(qū)域內(nèi)比例 |主要分布地點(diǎn) |點(diǎn) 評(píng) | |朝陽(yáng)區(qū) |3000—5500元/㎡ |69.77% |主要分布于望京、亞運(yùn)村、八里莊等地 |雖然北京個(gè)人消費(fèi)近期猛增| | | | | |，但普通商品房?jī)r(jià)格顯得較| | | | | |高，最為廣大中低消費(fèi)者關(guān)| | | | | |注的低價(jià)位商品房規(guī)模相對(duì)| | | | | |較小，這一市場(chǎng)現(xiàn)狀近期還| | | | | |難以改變。 | | |7000—8000元/㎡ |9.51% |主要分布于勁松、朝陽(yáng)門(mén)、燕莎國(guó)展、亞運(yùn)村等地 | | |豐臺(tái)區(qū) |5000元/㎡以下 |80.3% |主要分布于方莊、玉泉營(yíng)、木樨園、六里橋等區(qū)域 | | | | | |內(nèi) | | | |5500—6000元/㎡ |10.38% |主要分布于方莊、六里橋等地 | | |海淀區(qū) |4000—5000元/㎡ |29.08% |主要分布于八達(dá)嶺高速路、上地、學(xué)院路附近 | | | |5500—7000元/㎡ |43.98% |集中于中關(guān)村、紫竹院、馬甸、學(xué)院路等地 | | 1-4、樓市類別及各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況 北京樓市大致分布及價(jià)格狀況一覽表 |項(xiàng)目類別|分布區(qū)域 |區(qū)域特征、規(guī)模 |價(jià)位構(gòu)成 | |普通商品|朝陽(yáng)區(qū) |朝陽(yáng)區(qū)依托于望京、亞運(yùn)村等成熟的居住大社區(qū)，因 |價(jià)位主要集中分布于3500—8000元/㎡之| |住宅 | |此商品住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模居全市之首，達(dá)到30%。 |間，占整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的68.41%。從海淀| | | | |、豐臺(tái)、朝陽(yáng)三區(qū)比較來(lái)看：朝陽(yáng)區(qū)項(xiàng)| | | | |目平均價(jià)位較高，主要以中高檔項(xiàng)目為| | | | |主；豐臺(tái)區(qū)價(jià)位最低，以中抵檔項(xiàng)目為| | | | |主；而海淀區(qū)中高檔、中低檔項(xiàng)目分布| | | | |比較對(duì)稱。 | | |豐臺(tái)區(qū) |區(qū)內(nèi)南三環(huán)附近開(kāi)發(fā)量逐漸增加，方莊、玉泉營(yíng)等社 | | | | |區(qū)逐漸成熟，普通住宅開(kāi)發(fā)量?jī)H次于朝陽(yáng)區(qū)。 | | | |海淀區(qū) |由于中關(guān)村區(qū)域、學(xué)院路區(qū)域、八達(dá)嶺高速路兩側(cè)有 | | | ...
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