2005九江市老鸛塘居住小區(qū)營(yíng)銷推廣策劃個(gè)案(doc)
綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容
2005九江市老鸛塘居住小區(qū)營(yíng)銷推廣策劃個(gè)案(doc)
05年二級(jí)城市房地產(chǎn)住宅顧問(wèn)項(xiàng)目 江西省信華集團(tuán) 九江市老鸛塘居住小區(qū)營(yíng)銷推廣策劃個(gè)案 營(yíng)銷推廣策劃實(shí)戰(zhàn)案例3：九江市房地產(chǎn)分析部分 首席顧問(wèn)劉旭濤 2005-4-10 六、可類比住宅項(xiàng)目分析 1）、重點(diǎn)分析對(duì)象選擇 城區(qū)住宅區(qū)位分布圖 | | |小高層戶型 | |A座 三室二廳二衛(wèi)135M2 A座 二室二廳一衛(wèi) 97M2 B座 | |三室二廳二衛(wèi)126M2 | |B座 二室二廳一衛(wèi) 95M2 C座 三室二廳二衛(wèi)149M2 C座 | |三室二廳二衛(wèi)(錯(cuò)層) | |北區(qū)3期多層戶型 | |A型 三室二廳一衛(wèi)127M2 B型 三室二廳二衛(wèi)155M2 C型 | |四室二廳二衛(wèi)157M2 | |D型 三室二廳二衛(wèi)150M2 E型 四室二廳一衛(wèi) 197M2 F型 | |二室二廳二衛(wèi)109M2 | |G型 三室二廳二衛(wèi)141M2 H型 三室二廳二衛(wèi)151M2 I型 | |二室二廳一衛(wèi) 95M2 | |J型 三室二廳二衛(wèi)143M2 K型 三室二廳二衛(wèi)149M2 L型 | |二室二廳一衛(wèi)101M2 | |Q型 實(shí)用雅居Q1.Q2.Q3 | 分 析：三室二廳二衛(wèi)126-155平米，四室兩廳157-197平米，兩室一廳95- 105平米，其余為復(fù)式和三居錯(cuò)層。面對(duì)九江不斷成熟發(fā)展的住宅市場(chǎng)和較為 紅火的二級(jí)市場(chǎng)租賃需求，市場(chǎng)上一居室的匱缺是本案最大營(yíng)銷機(jī)會(huì)點(diǎn)之一。 廬峰小區(qū)以三居為主的戶型結(jié)構(gòu)迎合了經(jīng)濟(jì)適用房民居工程的三代家庭結(jié)構(gòu)需 求。 戶型小結(jié)：僅僅通過(guò)廬峰小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的一個(gè)項(xiàng)目戶型分析，就可得出：目前產(chǎn)品規(guī) 劃設(shè)計(jì)已經(jīng)邁入“綜合性價(jià)比時(shí)代”。與美中不足的廬峰小區(qū)戶型設(shè)計(jì)相比，老 鸛塘項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)必須站在“深度人性化”的高度挖掘個(gè)性內(nèi)涵，如增設(shè)步入 式衣帽間、玄關(guān)等設(shè)計(jì)，增大衛(wèi)生間面積，贈(zèng)送外飄窗，擴(kuò)大寬幅陽(yáng)臺(tái)……，從 而從檔次和舒適度方面與同價(jià)位樓盤(pán)拉開(kāi)距離，方能脫穎而出。 E、廬峰小區(qū)住宅價(jià)格及銷售分析 售 價(jià)：核定小區(qū)一期住宅平均售價(jià)為每平米832元 市物價(jià)局審批，核定廬峰小區(qū)（北區(qū)）多層住宅平均售價(jià)925元/m2 核定高層住宅平均售價(jià)為1250元/m2 住 宅：900元/m2；住宅788-988元/M2 商 業(yè)：潮流金干線門(mén)面：4800-7200 付款方式：提供住房公積金、商業(yè)、綜合三種貸款 廬峰小區(qū)（南區(qū)）住宅成本核算表 |序號(hào)|項(xiàng) 目 |工程量|總成本 |單位成 |備 注 | | | | |（萬(wàn)元） |本 | | | | | | |（元/m2| | | | | | |） | | |一 |征地及補(bǔ)償費(fèi) | |460 |158.62 | | |1、 |有償劃撥 |25畝 |450 |155.17 | | |2、 |零售補(bǔ)償 | |10 |3.45 | | |二 |勘察設(shè)計(jì)及前期工| |103.42 |35.65 | | | |程費(fèi) | | | | | |1、 |勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理| |32.58 |11.23 | | | |費(fèi) | | | | | |2、 |挖填土方 |21000m|19.74 |6.80 | | | | |3 | | | | |3、 |臨時(shí)施工道路 |334m2 |1.4 |0.48 | | |4、 |臨時(shí)用水、電工程| |12 |4.14 | | |5、 |施工圍墻、擋土墻| |37.7 |13.00 | | | |工程 | | | | | |三 |建安工程費(fèi) | |1393.76 |480.61 | | |1、 |住宅土建 |29000m|1276 |440 | | | | |2 | | | | |2、 |住宅水電 |29000m|87 |30 | | | | |2 | | | | |3、 |質(zhì)檢、白蟻、污水| |10.76 |3.71 | | | |處理 | | | | | |4、 |不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) | |20 |6.90 | | |四 |基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) | |240.7 |82.89 | | |1、 |非營(yíng)業(yè)性配套公建|1000m2|47 |16.2 | | |2、 |小區(qū)道路 |6200m2|54.2 |18.6 |其中主干道攤 | | | | | | |半計(jì)入 | |3、 |供水、供電 | |78 |26.89 | | |4、 |綠化、圍護(hù)欄 | |7.5 |2.59 | | |5、 |圍墻、大門(mén) | |8 |2.75 | | |6、 |停車場(chǎng)、管理處理| |46 |15.86 |包括電纜溝、 | | | | | | |下水管道等 | |五 |管理費(fèi) |3% |65.93 |22.73 | | |六 |利 息 |1000萬(wàn)|90.4 |30.1 | | |七 |利 潤(rùn) |2.8% |61.54 |21.22 | | | |合 計(jì) | | |831.82 | | 廬峰小區(qū)（北區(qū)）住房?jī)r(jià)格審核表 |序號(hào) |項(xiàng) 目 |工程量 |總價(jià) |單位房|備 注 | | | | |(萬(wàn)元） |價(jià)(元)| | |一 |征地及拆遷補(bǔ) |113畝 |1855.55 |132.54| | | |償費(fèi) | | | | | |1 |征地費(fèi) | |1004.64 |71.76 |其中包括應(yīng)上交| | | | | | |規(guī)費(fèi) | |2 |附屬物補(bǔ)償 | |57.18 |5.08 | | |3 |拆遷安置及補(bǔ) | |685.73 |48.98 | | | |償費(fèi) | | | | | |4 |復(fù)建地三通一 | |108 |7.7 | | | |平及基礎(chǔ)處理 | | | | | |二 |勘察設(shè)計(jì)及前 | |708．66 |50．62| | | |期工程費(fèi) | | | | | |1 |勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) |140000m2 |129．3 |9．23 |高層設(shè)計(jì)18380 | | | | | | |m2 | |3 |監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)費(fèi) |13600萬(wàn) |133．28 |9．52 | | |4 |挖、填土方、 | |234.58 |16.76 |最高47M,最低21| | |檔土墻 | | | |M,平均26M,擋土| | | | | | |墻9800 m2 | |5 |臨時(shí)施工水電 | |150 |10.71 | | |6 |臨時(shí)施工圍墻 | |49.5 |3.54 | | | |、道路 | | | | | |三 |建安工程費(fèi) | |7779．62|555．6| | | | | | |9 | | |1 |住宅土建 | |6516．62|465．4|高層土建預(yù)算70| | | | | |7 |0元/m2，多層43| | | | | | |0元/m2 | |2 |水電安裝 |140000 m2|420 |30 | | |3 |非營(yíng)業(yè)公建 | |486 |34.71 | | |4 |白蟻防治費(fèi) |140000 m2|14 |1.0 | | |5 |污水處理工程 | |35 |2.5 | | |6 |不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) | |308 |22 | | |四 |基礎(chǔ)設(shè)施配套 | |1600.46 |114.32| | | |工程 | | | | | |1 |小區(qū)干道、支 | |210 |15 | | | |道 | | | | | |2 |給、排水 | |98.5 |7.04 | | |3 |綠化、園藝 | |210 |15 | | |4 |防盜設(shè)施 | |60 |4.29 |配電子防盜設(shè)備| |5 |大門(mén)、圍墻 | |112.96 |8.07 | | |6 |電信、電視線 | |20 |1.43 | | | |路 | | | | | |7 |液化氣管道 | |220 |15.71 | | |8 |人防費(fèi) |13600 |204 |14.57 |按50%計(jì)入 | |9 |運(yùn)動(dòng)場(chǎng)工程 |4000 |50 |3.57 | | |10 |輸變電工程 | |415 |29.64 | | |五 |貸款利息 | |886．86 |63．35|按投資50%×2.5 | | | | | | |年 | |六 |管理費(fèi) | |358.33 |25.60 | | |七 |利潤(rùn) | |358.33 |25.60 | | |八 |稅金 | | | |免 | |合計(jì) | | |13547。8|967．7| | | | | |1 | | | 樓盤(pán)報(bào)價(jià)： 多層住宅 |21#（1單元）、23#樓價(jià) | |格 | |一層 |876元/M2 | |二層 |926元/M2 | |三層 |966元/M2 | |四層 |986元/M2 | |五層 |976元/M2 | |六層 |926元/M2 | |躍層 |516元/M2 | |21#（2、3、4單元）、22| |#、24#、25#、26#樓價(jià)格| | 一層 |886元/M2 | |二層 |936元/M2 | |三層 |976元/M2 | |四層 |996元/M2 | |五層 |986元/M2 | | 六層 |936元/M2 | |躍層 |526元/M2 | 小高層住宅 |高層A、B座價(jià)格 | |高層C座價(jià)格 | | | | | |二層 | |二層 | |986元/M2 | |986元/M2 | | | | | |三層 | |三層 | |1036元/M2 | |1036元/M2 | | | | | |四層 | |四層 | |1086元/M2 | |1086元/M2 | | | | | |五層 | |五層 | |1136元/M2 | |1146元/M2 | | | | | |六層 | |六層 | |1206元/M2 | |1216元/M2 | | | | | |七層 | |七層 | |1256元/M2 | |1266元/M2 | | | | | |八層 | |八層 | |1326元/M2 | |1336元/M2 | | | | | |九層 | |九層 | |1376元/M2 | |1386元/M2 | | | | | |十層 | |十層 | |1426元/M2 | |1436元/M2 | | | | | |十一層 ...
2005九江市老鸛塘居住小區(qū)營(yíng)銷推廣策劃個(gè)案(doc)
05年二級(jí)城市房地產(chǎn)住宅顧問(wèn)項(xiàng)目 江西省信華集團(tuán) 九江市老鸛塘居住小區(qū)營(yíng)銷推廣策劃個(gè)案 營(yíng)銷推廣策劃實(shí)戰(zhàn)案例3：九江市房地產(chǎn)分析部分 首席顧問(wèn)劉旭濤 2005-4-10 六、可類比住宅項(xiàng)目分析 1）、重點(diǎn)分析對(duì)象選擇 城區(qū)住宅區(qū)位分布圖 | | |小高層戶型 | |A座 三室二廳二衛(wèi)135M2 A座 二室二廳一衛(wèi) 97M2 B座 | |三室二廳二衛(wèi)126M2 | |B座 二室二廳一衛(wèi) 95M2 C座 三室二廳二衛(wèi)149M2 C座 | |三室二廳二衛(wèi)(錯(cuò)層) | |北區(qū)3期多層戶型 | |A型 三室二廳一衛(wèi)127M2 B型 三室二廳二衛(wèi)155M2 C型 | |四室二廳二衛(wèi)157M2 | |D型 三室二廳二衛(wèi)150M2 E型 四室二廳一衛(wèi) 197M2 F型 | |二室二廳二衛(wèi)109M2 | |G型 三室二廳二衛(wèi)141M2 H型 三室二廳二衛(wèi)151M2 I型 | |二室二廳一衛(wèi) 95M2 | |J型 三室二廳二衛(wèi)143M2 K型 三室二廳二衛(wèi)149M2 L型 | |二室二廳一衛(wèi)101M2 | |Q型 實(shí)用雅居Q1.Q2.Q3 | 分 析：三室二廳二衛(wèi)126-155平米，四室兩廳157-197平米，兩室一廳95- 105平米，其余為復(fù)式和三居錯(cuò)層。面對(duì)九江不斷成熟發(fā)展的住宅市場(chǎng)和較為 紅火的二級(jí)市場(chǎng)租賃需求，市場(chǎng)上一居室的匱缺是本案最大營(yíng)銷機(jī)會(huì)點(diǎn)之一。 廬峰小區(qū)以三居為主的戶型結(jié)構(gòu)迎合了經(jīng)濟(jì)適用房民居工程的三代家庭結(jié)構(gòu)需 求。 戶型小結(jié)：僅僅通過(guò)廬峰小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的一個(gè)項(xiàng)目戶型分析，就可得出：目前產(chǎn)品規(guī) 劃設(shè)計(jì)已經(jīng)邁入“綜合性價(jià)比時(shí)代”。與美中不足的廬峰小區(qū)戶型設(shè)計(jì)相比，老 鸛塘項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)必須站在“深度人性化”的高度挖掘個(gè)性內(nèi)涵，如增設(shè)步入 式衣帽間、玄關(guān)等設(shè)計(jì)，增大衛(wèi)生間面積，贈(zèng)送外飄窗，擴(kuò)大寬幅陽(yáng)臺(tái)……，從 而從檔次和舒適度方面與同價(jià)位樓盤(pán)拉開(kāi)距離，方能脫穎而出。 E、廬峰小區(qū)住宅價(jià)格及銷售分析 售 價(jià)：核定小區(qū)一期住宅平均售價(jià)為每平米832元 市物價(jià)局審批，核定廬峰小區(qū)（北區(qū)）多層住宅平均售價(jià)925元/m2 核定高層住宅平均售價(jià)為1250元/m2 住 宅：900元/m2；住宅788-988元/M2 商 業(yè)：潮流金干線門(mén)面：4800-7200 付款方式：提供住房公積金、商業(yè)、綜合三種貸款 廬峰小區(qū)（南區(qū)）住宅成本核算表 |序號(hào)|項(xiàng) 目 |工程量|總成本 |單位成 |備 注 | | | | |（萬(wàn)元） |本 | | | | | | |（元/m2| | | | | | |） | | |一 |征地及補(bǔ)償費(fèi) | |460 |158.62 | | |1、 |有償劃撥 |25畝 |450 |155.17 | | |2、 |零售補(bǔ)償 | |10 |3.45 | | |二 |勘察設(shè)計(jì)及前期工| |103.42 |35.65 | | | |程費(fèi) | | | | | |1、 |勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理| |32.58 |11.23 | | | |費(fèi) | | | | | |2、 |挖填土方 |21000m|19.74 |6.80 | | | | |3 | | | | |3、 |臨時(shí)施工道路 |334m2 |1.4 |0.48 | | |4、 |臨時(shí)用水、電工程| |12 |4.14 | | |5、 |施工圍墻、擋土墻| |37.7 |13.00 | | | |工程 | | | | | |三 |建安工程費(fèi) | |1393.76 |480.61 | | |1、 |住宅土建 |29000m|1276 |440 | | | | |2 | | | | |2、 |住宅水電 |29000m|87 |30 | | | | |2 | | | | |3、 |質(zhì)檢、白蟻、污水| |10.76 |3.71 | | | |處理 | | | | | |4、 |不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) | |20 |6.90 | | |四 |基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) | |240.7 |82.89 | | |1、 |非營(yíng)業(yè)性配套公建|1000m2|47 |16.2 | | |2、 |小區(qū)道路 |6200m2|54.2 |18.6 |其中主干道攤 | | | | | | |半計(jì)入 | |3、 |供水、供電 | |78 |26.89 | | |4、 |綠化、圍護(hù)欄 | |7.5 |2.59 | | |5、 |圍墻、大門(mén) | |8 |2.75 | | |6、 |停車場(chǎng)、管理處理| |46 |15.86 |包括電纜溝、 | | | | | | |下水管道等 | |五 |管理費(fèi) |3% |65.93 |22.73 | | |六 |利 息 |1000萬(wàn)|90.4 |30.1 | | |七 |利 潤(rùn) |2.8% |61.54 |21.22 | | | |合 計(jì) | | |831.82 | | 廬峰小區(qū)（北區(qū)）住房?jī)r(jià)格審核表 |序號(hào) |項(xiàng) 目 |工程量 |總價(jià) |單位房|備 注 | | | | |(萬(wàn)元） |價(jià)(元)| | |一 |征地及拆遷補(bǔ) |113畝 |1855.55 |132.54| | | |償費(fèi) | | | | | |1 |征地費(fèi) | |1004.64 |71.76 |其中包括應(yīng)上交| | | | | | |規(guī)費(fèi) | |2 |附屬物補(bǔ)償 | |57.18 |5.08 | | |3 |拆遷安置及補(bǔ) | |685.73 |48.98 | | | |償費(fèi) | | | | | |4 |復(fù)建地三通一 | |108 |7.7 | | | |平及基礎(chǔ)處理 | | | | | |二 |勘察設(shè)計(jì)及前 | |708．66 |50．62| | | |期工程費(fèi) | | | | | |1 |勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) |140000m2 |129．3 |9．23 |高層設(shè)計(jì)18380 | | | | | | |m2 | |3 |監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)費(fèi) |13600萬(wàn) |133．28 |9．52 | | |4 |挖、填土方、 | |234.58 |16.76 |最高47M,最低21| | |檔土墻 | | | |M,平均26M,擋土| | | | | | |墻9800 m2 | |5 |臨時(shí)施工水電 | |150 |10.71 | | |6 |臨時(shí)施工圍墻 | |49.5 |3.54 | | | |、道路 | | | | | |三 |建安工程費(fèi) | |7779．62|555．6| | | | | | |9 | | |1 |住宅土建 | |6516．62|465．4|高層土建預(yù)算70| | | | | |7 |0元/m2，多層43| | | | | | |0元/m2 | |2 |水電安裝 |140000 m2|420 |30 | | |3 |非營(yíng)業(yè)公建 | |486 |34.71 | | |4 |白蟻防治費(fèi) |140000 m2|14 |1.0 | | |5 |污水處理工程 | |35 |2.5 | | |6 |不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) | |308 |22 | | |四 |基礎(chǔ)設(shè)施配套 | |1600.46 |114.32| | | |工程 | | | | | |1 |小區(qū)干道、支 | |210 |15 | | | |道 | | | | | |2 |給、排水 | |98.5 |7.04 | | |3 |綠化、園藝 | |210 |15 | | |4 |防盜設(shè)施 | |60 |4.29 |配電子防盜設(shè)備| |5 |大門(mén)、圍墻 | |112.96 |8.07 | | |6 |電信、電視線 | |20 |1.43 | | | |路 | | | | | |7 |液化氣管道 | |220 |15.71 | | |8 |人防費(fèi) |13600 |204 |14.57 |按50%計(jì)入 | |9 |運(yùn)動(dòng)場(chǎng)工程 |4000 |50 |3.57 | | |10 |輸變電工程 | |415 |29.64 | | |五 |貸款利息 | |886．86 |63．35|按投資50%×2.5 | | | | | | |年 | |六 |管理費(fèi) | |358.33 |25.60 | | |七 |利潤(rùn) | |358.33 |25.60 | | |八 |稅金 | | | |免 | |合計(jì) | | |13547。8|967．7| | | | | |1 | | | 樓盤(pán)報(bào)價(jià)： 多層住宅 |21#（1單元）、23#樓價(jià) | |格 | |一層 |876元/M2 | |二層 |926元/M2 | |三層 |966元/M2 | |四層 |986元/M2 | |五層 |976元/M2 | |六層 |926元/M2 | |躍層 |516元/M2 | |21#（2、3、4單元）、22| |#、24#、25#、26#樓價(jià)格| | 一層 |886元/M2 | |二層 |936元/M2 | |三層 |976元/M2 | |四層 |996元/M2 | |五層 |986元/M2 | | 六層 |936元/M2 | |躍層 |526元/M2 | 小高層住宅 |高層A、B座價(jià)格 | |高層C座價(jià)格 | | | | | |二層 | |二層 | |986元/M2 | |986元/M2 | | | | | |三層 | |三層 | |1036元/M2 | |1036元/M2 | | | | | |四層 | |四層 | |1086元/M2 | |1086元/M2 | | | | | |五層 | |五層 | |1136元/M2 | |1146元/M2 | | | | | |六層 | |六層 | |1206元/M2 | |1216元/M2 | | | | | |七層 | |七層 | |1256元/M2 | |1266元/M2 | | | | | |八層 | |八層 | |1326元/M2 | |1336元/M2 | | | | | |九層 | |九層 | |1376元/M2 | |1386元/M2 | | | | | |十層 | |十層 | |1426元/M2 | |1436元/M2 | | | | | |十一層 ...
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