“錦繡人家”項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告
“錦繡人家”項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 調(diào)研范圍：楊汊湖片區(qū)、金銀湖片、火車站及復(fù)興村片、香港路沿線 調(diào)查對(duì)象：楊汊湖片區(qū)住宅樓盤（新華家園、金色雅園、綠色家園、陽(yáng)光花園、澤皓雅 居、浩海公寓） 火車站片樓盤（東方帝園、裕榮家園、元辰·國(guó)際大廈） 金銀湖片樓盤（常青花園10號(hào)小區(qū)、將軍家苑、華星·辰龍城、麗水佳園、 麗景灣、萬(wàn)科四季花城二期B期、奧林匹克花園項(xiàng)目、泰躍 集團(tuán)項(xiàng)目） 香港路沿線主要樓盤（荷花苑、穗豐花園、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花園 、華氏儒商花園） 說(shuō)明：本案位于楊汊湖片區(qū)（常青路以東、姑嫂樹(shù)路以西、張公堤以南、發(fā)展大道以 北圍成的片區(qū)）內(nèi)，因此本次調(diào)研特針對(duì)片區(qū)內(nèi)樓盤做重點(diǎn)調(diào)研，重點(diǎn)研究； 同時(shí)也不能忽視周邊片區(qū)對(duì)本案所在片區(qū)的影響，因此根據(jù)地域分布特征和房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)，又對(duì)火車站片、金銀湖片、香港路沿線樓盤及市場(chǎng)也做 調(diào)研分析。 目 錄 第一部分 區(qū)域概況 第二部分 區(qū)域市場(chǎng)特征 ◎ 楊汊湖片區(qū) ◎ 金銀湖片區(qū) ◎ 火車站片 ◎ 香港路沿線 第三部分 區(qū)域住宅物業(yè)概況 ◎ 區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng) ◎ 住宅產(chǎn)品特征 第四部分 銷售情況分析 ◎ 主要在售樓盤一覽 ◎ 銷售情況分析 ◎ 積壓量分析 第五部分 總體營(yíng)銷水平分析 ◎ 在售樓盤營(yíng)銷手法 ◎ 營(yíng)銷推廣成敗點(diǎn) 第六部分 市場(chǎng)展望 ◎ 潛在市場(chǎng)供應(yīng)量 ◎ 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) ◎ 銷售價(jià)格走勢(shì) 第七部分 本案面市價(jià)格建議 ◎ 本案優(yōu)劣勢(shì)分析 ◎ 可比性樓盤性價(jià)比一覽 ◎ 本案市場(chǎng)比較定價(jià) 附：樓盤資料 第一部分 區(qū)域概況 楊汊湖片屬城郊結(jié)合部，區(qū)域有較中心城區(qū)相對(duì)理想的居住環(huán)境，自然環(huán)境非常好， 空間大，空氣清新，安靜無(wú)污染；又有良好的市政規(guī)劃，金銀湖片規(guī)劃為大型居住區(qū)， 將入住30萬(wàn)人口，楊汊湖片區(qū)在其輻射范圍內(nèi)。目前常青花園經(jīng)過(guò)十余年的開(kāi)發(fā)，已經(jīng) 具備成熟的生活居住配套條件，加上萬(wàn)科四季花城的開(kāi)發(fā)及一批大規(guī)模項(xiàng)目的啟動(dòng)，區(qū) 域持續(xù)成為漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 楊汊湖片居民區(qū)內(nèi)環(huán)境一般，新樓盤社區(qū)綠化環(huán)境營(yíng)造還沒(méi)有形成，目前環(huán)境景觀效 果差。區(qū)域道路暢通，出行便利。區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)，生活配套環(huán)境較成熟，但配 套水平一般。 總體來(lái)看，本案所在的楊汊湖片區(qū)，給人的印象是中低檔居住區(qū)，居民素質(zhì)一般，區(qū) 域也聚集了一批效益較好的企事業(yè)單位，如民航、電信，臨江漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，潛在消費(fèi) 群體豐富。 第二部分 區(qū)域市場(chǎng)特征 一、楊汊湖片區(qū) 早期開(kāi)發(fā)有華苑小區(qū)、陽(yáng)光花園、浩海小區(qū)，以低價(jià)中小戶型和陽(yáng)光花園的中大戶 型為主，價(jià)格在1400元/平方米左右徘徊。經(jīng)過(guò)幾年的低檔次樓盤開(kāi)發(fā)積蓄，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā) 樓盤檔次提高，如有新華家園、金色雅園等較高檔次的樓盤，價(jià)格也攀升到2200元/平方 米。 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征： 1、城郊結(jié)合部房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，中低價(jià)市場(chǎng)為主向中檔住宅房?jī)r(jià)發(fā)展； 2、由于無(wú)景觀支撐，物業(yè)開(kāi)發(fā)以公寓住宅為主； 3、房?jī)r(jià)分1800元/平方米——2000元/平方米——2400元/平方米三個(gè)檔次走， 在1800——2000之間居多 4、土地資源比較豐富，由以前的小盤向現(xiàn)在的一批較大規(guī)模的樓盤發(fā)展， 發(fā)展?jié)摿Υ螅?5、區(qū)域內(nèi)有一批知名企事業(yè)單位，消費(fèi)層次高；但周邊居民文化水平不高 ，治安印象差 6、市政生活配套資源豐富但水平低 相對(duì)于楊汊湖片區(qū)而言，周邊幾個(gè)相關(guān)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特征： 二、金銀湖片區(qū) 因其優(yōu)越的自然環(huán)境，豐富的土地資源和相對(duì)低的土地成本，吸引像萬(wàn)科、沿海國(guó)際 、泰躍集團(tuán)等開(kāi)發(fā)商相繼登陸開(kāi)發(fā)大規(guī)模項(xiàng)目，一直以來(lái)為漢口開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，萬(wàn)科四季花城的房?jī)r(jià)已 經(jīng)達(dá)到平均2500元/平方米。主要得益于前期投資開(kāi)發(fā)商如新世界、萬(wàn)科對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的推 廣和炒作，以及便民看房措施。 |區(qū) 域 |代表樓盤 |建筑形態(tài) |規(guī) 模 |銷售均價(jià) |賣 點(diǎn) |銷售情況 | | |麗水佳園 |40棟6層多層 |11萬(wàn)，1040套 |1550 |網(wǎng)綠生活、都市生態(tài)園 |約30% | | |華星·辰龍城一期 |16棟多層 |6.85萬(wàn)，675套 |1440 |新康居生活，新園林 |開(kāi)盤，約10% | | |萬(wàn)科四季花城二期B區(qū) |約6棟多層、2棟小高層 |約5萬(wàn)，378套 |2500 |左岸·楓林，春天狂想曲 |內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 | （注：未考慮高爾夫城市花園、碧?；▓@、黃金海岸等老盤） 三、火車站片區(qū) 片區(qū)屬?gòu)?fù)興村區(qū)域概念，臨近城市中心，以“新漢口火車站”和“臨CBD”兩個(gè)賣點(diǎn)而 成為開(kāi)發(fā)熱土。片區(qū)樓盤規(guī)模較小，均價(jià)分2400元/平米—2800元/平米兩個(gè)檔次走。 |區(qū) 域 |代表樓盤 |建筑形態(tài) |規(guī) 模 |銷售價(jià)格 |賣 點(diǎn) |銷售率 | | |東方帝園 |9棟12層小高層 |5萬(wàn)，約400套 |2250 |城市中心點(diǎn) |現(xiàn)房 | | |元辰·國(guó)際大廈 |1棟20層、24層 |3.5萬(wàn)（住宅2.6萬(wàn)），約|3000 |商務(wù)概念 |約30% | | | | |140套 | | | | （注：未考慮天梨豪園、豐竹園、航天花園、富豪花園、新世紀(jì)都 市花園等老盤） 四、香港路沿線 小規(guī)模小高層住宅區(qū)，銷售均價(jià)在2700元/平米左右，大多樓盤進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段 ，區(qū)域可供開(kāi)發(fā)的土地資源少。整體市場(chǎng)環(huán)境好，人文氛圍濃厚，適合居住。 |片 區(qū) |代表樓盤 |規(guī)模（平方米） |建筑形態(tài) |銷售均價(jià)（元/平米 |賣 點(diǎn) |銷售情況 | | | | | |） | | | | |鵬飛湖庭 |1.42萬(wàn) |小高層 |2750 |臨湖，多功能商住樓 |現(xiàn)房 | | |紫藤花園 |4.4萬(wàn) |小高層 |2800 |紫色文化，城開(kāi)品牌 |現(xiàn)房 | 總體而言，本案所在的楊汊湖片處于開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的新華西路片（離市區(qū)中心開(kāi)發(fā)） 和金銀湖片（郊區(qū)概念開(kāi)發(fā)）、香港路沿線之間，相對(duì)于周邊片區(qū)而言，整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā) 水平還處于中低層次。三大片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將帶動(dòng)楊汊湖片樓盤的市場(chǎng)影響力，改變消 費(fèi)者區(qū)域心理價(jià)值。 第三部分 區(qū)域住宅物業(yè)概況 一、區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng) ◎ 供應(yīng)量分析 經(jīng)過(guò)調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析，區(qū)域內(nèi)（楊汊湖片）主要在售住宅樓盤5個(gè)，總在售規(guī)模 約40萬(wàn)平米，總套數(shù)3240套，平均每套面積約123平米。 外圍（包括金銀湖片、火車站片、香港路沿線）相關(guān)主要在售住宅樓盤7個(gè)，總 在售規(guī)模約41萬(wàn)平米，總套數(shù)為3300套左右，戶均面積124平米。 可見(jiàn)，就主要在售樓盤而言，楊汊湖片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量于外圍區(qū)域市場(chǎng)在售住 宅供應(yīng)量相當(dāng)，但產(chǎn)品檔次則次于外圍區(qū)域。 |區(qū) 域 |項(xiàng) 目 名 稱 |在售建筑形態(tài) |在售規(guī)模（㎡） |總套數(shù)（套） |戶均面積（㎡） | |楊汊湖片 |新華家園一期 |4棟22層高層 |8萬(wàn) |512 |136 | | |綠色家園一期 |20棟6層多層，5棟12層小高層 |7.5萬(wàn) |750 |113 | | |陽(yáng)光花園四期 |22棟6層多層 |約8萬(wàn) |650 |125 | | |金色雅園一期 |20棟6層多層，7棟11層小高層 |13萬(wàn) |1100 |130 | | |澤皓雅居一期 |1棟8層多層，2棟12和14層小高層 |2.6萬(wàn) |228 |140 | |合 計(jì) |63棟多層，14棟小高層，4棟高層 |約40萬(wàn) |3240 |123 | |金銀湖片 |將軍家苑 |15棟6層多層 |5.5萬(wàn) |500 |112 | | |麗水佳園 |40棟6層多層 |11萬(wàn) |1040 |105 | | |華星·辰龍城一期 |16棟多層 |6.85萬(wàn) |675 |110 | | |萬(wàn)科四季花城二期B區(qū) |約6棟條式多層和2棟小高層 |約5萬(wàn) |378 |123 | |合 計(jì) |77棟多層，2棟小高層 |30萬(wàn) |2600 |115 | |火車站片 |裕榮家園 |3棟12層小高層 |3萬(wàn) |200 |125 | | |東方帝園 |9棟12層小高層 |5萬(wàn) |400 |115 | | |元辰·國(guó)際大廈 |1棟20層、24層 |3.5萬(wàn)（住宅2.6萬(wàn)） |140套 |160 | |合 計(jì) |12棟小高層，1棟高層 |約11萬(wàn) |740 |148 | 注： （1）楊汊湖片由于浩海公寓規(guī)模小，尾盤，不構(gòu)成大的威脅，未考慮； （2）金銀湖片由于常青花園14號(hào)小區(qū)銷售接近尾聲，而碧?；▓@、黃金海岸、 高爾夫城市花園等為老盤，麗景灣、奧林匹克花園等未面市或啟動(dòng)，也沒(méi) 有考慮 ； （3）火車站片未考慮像天梨豪園、佳興苑、城開(kāi)豐竹園等尾盤； （4）香港路沿線新盤不多，這里不做比較分析。 ◎ 供應(yīng)類型分析 從建筑形態(tài)來(lái)看，區(qū)域內(nèi)在售樓盤中，約65棟多層，14棟小高層，4棟高層。多層 住宅量為21.6萬(wàn)平方米，占總量的55%；小高層住宅量為9.5萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的25 %；高層住宅量為8萬(wàn)平方米，占總量的20% 區(qū)域外圍在售樓盤中，有77棟多層，14棟小高層，1棟高層。多層供應(yīng)量占總量的 70%，小高層供應(yīng)量占總量的22%，高層占總供應(yīng)量的8%。綜合來(lái)看，以多層為主，小高 層次之。 二、產(chǎn)品特征 ◎ 產(chǎn)品形態(tài)分析 從上面供應(yīng)類型分析可知，楊汊湖片區(qū)住宅供應(yīng)方面，早期以多層住宅為主， 如華苑小區(qū)、浩海小區(qū)、陽(yáng)光花園等；隨著區(qū)域市場(chǎng)的逐漸開(kāi)發(fā)，住宅建筑形態(tài)由多層 為主向小高層為主轉(zhuǎn)變，如錦繡人家（全部為電梯小高層）、綠色家園（部分電梯小高 層）、金色雅園（部分電梯小高層）、澤皓雅居（部分電梯小高層）、新華家園（全部 為高層）等。在新開(kāi)發(fā)的樓盤中，小高層項(xiàng)目占總量的比例提高到25%之多，若將錦繡人 家和新華家園高層項(xiàng)目計(jì)入，此比例會(huì)更高。這也反映出土地資源減少，地價(jià)上漲后， 電梯小高層建筑將成為市場(chǎng)主流的發(fā)展趨勢(shì)。 ◎ 銷售價(jià)格分析 區(qū)域內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)平均表價(jià)1980元/平方米，平均成交實(shí)價(jià)1933元/平方米。從價(jià)格來(lái)看 ，低于2000元/平方米。付款優(yōu)惠平均9.8折，因?yàn)楸緛?lái)價(jià)格低，付款優(yōu)惠額度不大。 |樓盤名稱 |規(guī)模（平方米） |均價(jià)（元/平米） |成交實(shí)價(jià)（元/平米） |付款方式及優(yōu)惠 | |新華家園一期 |8萬(wàn) |2500 |2375 |9.5折優(yōu)惠 | |綠色家園一期 |7.5萬(wàn) |1850 |1813 |一次性付款9.8折優(yōu)惠 | |陽(yáng)光花園四期 |約8萬(wàn) |1910 |1890 |一次性付款9.9折 | |金色雅園一期 |13萬(wàn) |1800 |1782 |一次性付款9.9折 | |澤皓雅居一期 |2.6萬(wàn) |2550 |2473 |一次性9.7折，按揭付款9.8折 | |合 計(jì) |40萬(wàn) |1980 |1933 |9.8折 | ◎ 戶型及面積分析 區(qū)域在售主住宅項(xiàng)目中，3×2×2共1600余套，占總量的51%，為絕對(duì)...
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