《酒店式湖景別墅商業(yè)計劃書》(doc 37)
目 錄 前 言 5 第一部分 執(zhí)行概要 6 一、項目概述 6 二、項目發(fā)起人簡介 6 三、股東單位 7 第二部分 項目提供的產(chǎn)品和服務 8 一、項目的創(chuàng)意和定位 8 （一）項目創(chuàng)意 8 （二）項目定位 8 二、項目優(yōu)勢 9 （一）地理位置優(yōu)越，交通便利 9 （二）具有較大的市場空間和目標客戶群體 9 （三）與園區(qū)內(nèi)多個項目形成資源共享及優(yōu)勢互補 9 （四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式 10 三、項目規(guī)劃及建設方案 10 （一）項目地址 10 （二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設計 11 （三）項目經(jīng)營范圍 12 （四）項目實施保障條件 12 第三部分 項目背景及其可行性 13 一、宏觀經(jīng)濟的配合 13 （一）社會消費水平穩(wěn)步提高 13 （二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè) 13 （三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機遇 14 二、當?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策 14 （一）生態(tài)園項目獲得天津市及靜?？h政府大力支持 14 （二）相關優(yōu)惠政策 14 三、面臨的良好機遇 15 （一）2008年北京奧運會為京津地區(qū)帶來大量客流 15 （二）中國加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 15 （三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點 15 （四）周遍地區(qū)具有較強的消費能力和市場需求 15 四、發(fā)起人具備承擔項目建設的優(yōu)勢和能力 16 （一）經(jīng)營管理能力 16 （二）資本運作能力 16 （三）創(chuàng)新的產(chǎn)權機制和開放的經(jīng)營理念 16 第四部分 市場分析 17 一、外部環(huán)境分析 17 （一）天津地區(qū)投資價值的凸現(xiàn) 17 （二）天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間 17 二、市場需求分析 18 （一）龐大的潛在市場規(guī)模 18 （二）京津一帶強勁的市場需求 18 （三）目標客戶分析 18 第五部分 競爭分析 20 一、競爭影響因素分析 20 （一）價格 20 （二）交通 20 （三）環(huán)境 20 （四）娛樂項目、配套設施設置 20 二、競爭優(yōu)勢分析 21 （一）齊全的配套娛樂設施 21 （二）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式 21 （三）龐大的人脈網(wǎng)絡及暢通的宣傳渠道 21 第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃 22 第七部分 市場銷售 23 一、市場計劃 23 （一）市場進入 23 （二）市場開發(fā) 23 二、銷售策略 23 三、公共關系 24 （一）平面媒體廣告 24 （二）電視媒體廣告 24 （三）廣播廣告 24 （四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 24 （五）戶外廣告 24 第八部分 項目的運營與管理 25 一、治理結構 25 （一）關于股東與股東大會 25 （二）關于董事與董事會 25 （三）關于監(jiān)事與監(jiān)事會 26 二、管理團隊 26 三、激勵與約束 26 第九部分 投資估算 28 一、項目實施進度 28 二、投資估算及資金籌措 28 三、運營第一年流動資金明細 29 第十部分 經(jīng)濟效益分析 30 一、收入預測 30 （一）出租比例預測 30 （二）租賃價格預測 31 （三）租賃收入預測 31 二、成本費用預測 32 三、利潤及投資報酬率預測 33 四、特別提示 33 五、結論 33 第十一部分 風險分析與對策 35 一、政策風險 35 二、市場風險 35 三、行業(yè)風險 36 四、不可抗力風險 36 第十二部分 結論 37 前 言 本商業(yè)計劃書內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項目簡介、主要建設內(nèi)容、輔助資源配置、 發(fā)展前景、市場定位、競爭對手、銷售策略、風險控制及項目的投資回報期等投資者關 心的各項問題。 酒店式湖景別墅為天津市都市生態(tài)園項目的下屬子項目之一，生態(tài)園的整體介紹參見 《天津市都市生態(tài)園項目說明書》。 本項目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財務預測數(shù)據(jù)則根據(jù)相關方法推算而得。 第一部分 執(zhí)行概要 一、項目概述 酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村中的一個重要組成部分，是一個集旅游 、娛樂、住宿、餐飲、會務等為一體的高檔休閑度假旅游項目。 酒店式湖景別墅群倚已建成的800畝人工湖建設，為整個生態(tài)園最佳休閑觀光地之一 ，建成后的度假村風景優(yōu)美、設施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個最佳 去處。 該項目的建設分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設計、市場宣傳及推廣等，目前正在進 行中。二期將建設具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢 、歐式8幢、中式4幢；三期建設計劃為100棟風格迥異的別墅群。 該項目的二期建設即將正式啟動，有關立項手續(xù)完備，預計二期地上物建設總投資2 280萬元,占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設預留50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎上進行調(diào)整和創(chuàng)新。 二、項目發(fā)起人簡介 天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司（以下稱“農(nóng)業(yè)科技”）作為本項目的發(fā)起主體， 對項目進行總體策劃，并作為投資人投資興建該項目。公司簡要情況如下： 公司名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司 注冊時間：2002年10月9日 注冊資金：4,500萬人民幣 公司地址：天津市靜?？h雙塘鎮(zhèn)西雙塘村 公司電話：8622-28015555 公司傳真：8622-28016169 農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結構的標準進行管理系統(tǒng)設計和人力資源規(guī)劃，最終形 成完整規(guī)范的公司法人治理結構以及科學合理、精簡有效的組織管理體系。 三、股東單位 農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資（集團）有限公司和深圳市明德投 資有限公司。 天津方舟天馬投資（集團）有限公司成立于1999年，注冊資金8,000萬元，是在國家 工商行政管理局注冊并具獨立法人資格的集團公司，下屬18家子公司，業(yè)務范圍涉及旅 游景區(qū)、景點開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領域。公司于2000年巨資買斷原天津甲B立飛足 球隊，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊。方舟天馬投 資集團下屬天津市方舟旅行社成立于1999年，注冊資金1500萬元，目前名列天津同行業(yè) 前三位，主要負責都市生態(tài)園的營銷，提供良好的客源市場。 深圳市明德投資有限公司（SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD）成立于2004年成立，注冊資本3,000萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊的新興 的專業(yè)化投資機構，主要業(yè)務范圍包括直接投資、項目管理、投資銀行，主要投資方向 為旅游、房地產(chǎn)、高科技。主要負責都市生態(tài)園項目規(guī)劃和資本運營。 第二部分 項目提供的產(chǎn)品和服務 一、項目的創(chuàng)意和定位 （一）項目創(chuàng)意 “酒店式湖景別墅”項目是天津都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項目之一。鑒于 北方的地理條件，相對缺乏高檔消費的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚800畝人工湖建 設迎合了高端消費人群的需要，建成后的度假村風景優(yōu)美、設施完備、功能齊全，將成 為都市人休閑度假的最佳場所之一。 本項目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設為中式、歐洲等不同 風格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設宗旨，旨在創(chuàng)造一個融優(yōu)美的 生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢想居住中最耀眼的 一道風景。 （二）項目定位 酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前 來進行度假休閑、商務會務等的群體提供多方位服務。 酒店式湖景別墅項目包括別墅群以及800畝人工湖，不同風格的設計以及每棟別墅獨 立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風景和眾多高端的休閑娛樂項目，必然成 為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力的關鍵。 從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方 向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結合健康有趣的娛樂設施來吸引遠近游客。 從規(guī)劃建設旅游項目上分析，酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園旅游項目開發(fā)中一個重要的 組成部分，與其周邊的休閑娛樂項目共同構成了休閑、娛樂、度假、會議、住宿等多功 能旅游環(huán)境，能夠滿足不同年齡結構、職業(yè)結構的需求。 從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ?、生活?jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日 到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設計 和新奇創(chuàng)意的游樂設施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費心理，為游客營造一個融 于自然的休憩空間。 從時空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設施齊全，天津、北京等距離較 近的大城市居民或游客能夠開展節(jié)假日1、2日游，而全國其他地區(qū)的游客也能利用各種 假期，前來旅游度假。 二、項目優(yōu)勢 （一）地理位置優(yōu)越，交通便利 酒店式湖景別墅位于天津靜海縣西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高 速公路和104國道，距天津市區(qū)40公里，天津新港80公里，天津濱海國際機場60公里，距 首都北京140公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處 建設出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進入都市生態(tài)園，交通更加便 利。這也同時體現(xiàn)了天津市政府對天津都市生態(tài)園的大力支持。 （二）具有較大的市場空間和目標客戶群體 酒店式湖景別墅的市場定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設規(guī)劃面積 80畝。隨著國民經(jīng)濟保持高速增長，國民收入不斷增加，中國已有相當一部分人已先富 起來，這些人士對居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅項目目標客 戶源較為充裕。 （三）與園區(qū)內(nèi)多個項目形成資源共享及優(yōu)勢互補 酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個重要的組成部分，為生態(tài)園項目二期建設內(nèi)容之 一，其他部分子項目已在去年開工建設。按照生態(tài)園的設計規(guī)劃，整個園區(qū)項目的工程 建設將分成四個時期，從2003年3月份起建，預計2007年全部完成。其中，一期部分項目 已經(jīng)接近竣工，正在試營業(yè)之中。 生態(tài)園一期項目中包括馬術俱樂部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場、動物競技、大土炕餐廳等 項目，其主體工程已經(jīng)基本建設完成，預計2004年十月一日之前開始營業(yè)。預計一期建 設完成后，園區(qū)可正式對社會開放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點。到 時園區(qū)內(nèi)可進行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術俱樂部表演，動物競技表演等以娛 樂性活動為主的項目。酒店式湖景別墅項目屬于二期工程，屆時將盡享一期工程的相關 資源及配套設施。 （四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式 圍繞800畝人工湖建設的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設計風格獨特 ，服務內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設施完備，具備良好的硬件條件。酒店式湖景別 墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項目優(yōu)勢互補，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，都市 生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨具特色的經(jīng)營休閑項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值 。 三、項目規(guī)劃及建設方案 （一）項目地址 酒店式湖景別墅二期占地30畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的南側，在生態(tài)園圖示F3處 。（項目位置見下圖） [pic] [pic] （二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設計 酒店式湖景別墅二期將建設具有異國情調(diào)的湖景別墅20 幢，形成倚勢而成風格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢 、歐式8幢、中式四合院4幢。 [pic][pic] 湖景別墅規(guī)劃設計圖1 湖景別墅規(guī)劃設計圖2 日式別墅。通過景觀帶將花園和別墅進行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花 園設計理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風呂、日式榻榻米 等。獨特的日式建筑風格和日本庭院景觀讓游客充分體驗東洋風格的雅致精巧。 歐式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典 建筑風格，亦有俄羅斯哥特式風格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風格的西班牙式建筑。 大理石細膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華 貴與不凡氣度。 中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個獨立的院落，北房兩側是東西耳房， 四周以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時刻投射出清新古 樸的典型中式風格。 [pic][pic] 湖景別墅規(guī)劃設計圖3 湖景別墅規(guī)劃設計圖4 （三）項目經(jīng)營范圍 主要包括：住宿、會務等。 1、住宿： 采用星級酒店式經(jīng)營管理湖景別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所。 2、會務：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務會議和培訓提供配套服務。 （四）項目實施保障條件 1、項目立項已獲本公司股東方面決議和靜計投資（2003）63號文批準。 2、本項目建設用地地質(zhì)構造穩(wěn)定，水文狀況良好。 3、本項目建設用地公用設施配套齊全，水、電、氣、路均達至建設用地紅線；本項 目建設用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無妨礙性市政管網(wǎng)。 4、配套環(huán)境及休閑娛樂設施基本完備。 第三部分 項目背景及其可行性 一、宏觀經(jīng)濟的配合 進入2000年以來，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展取得了較為顯著的成績...
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