東城水岸調(diào)研報(bào)告（happycompus）
南京市城東片區(qū) 東城水岸市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 一、調(diào)研項(xiàng)目：東城水岸 二、調(diào)研人員：略 三、調(diào)研方式： 1. 利用電話采訪、現(xiàn)場(chǎng)拜訪、網(wǎng)絡(luò)搜尋、同行咨詢(xún)、廣告分析進(jìn)行了全方面的了解； 2. 對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)拜訪，我們選擇分批次選擇不同時(shí)間進(jìn)場(chǎng)了解，了解各時(shí)段的客戶流量； 3. 通過(guò)不同渠道研究廣告了解樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方式，分析利弊，取長(zhǎng)補(bǔ)短。 四、調(diào)研目的： 1. 熟知調(diào)研項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，對(duì)同處在城東南的樓盤(pán)進(jìn)行比較、分析； 2. 如何通過(guò)適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)推廣消除價(jià)格抗性； 3、如何利用景觀優(yōu)勢(shì)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)。 五：調(diào)研過(guò)程： 2月12日（周三）：開(kāi)始接受任務(wù)安排，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了大致了解，并初步進(jìn)行了分工； 2月14日（周五）下午：＊＊先期到“東城水岸”進(jìn)行踩盤(pán)； 2月17日（周一）下午：＊＊第二批到“東城水岸”進(jìn)行踩盤(pán)，再作了解； 2月19日（周三）中午：四人進(jìn)行了討論，并把相關(guān)資料匯總，進(jìn)一步歸納總結(jié)； 2月24日（周一）：報(bào)告基本完成，再進(jìn)行完善。 六、調(diào)研內(nèi)容： 1. 開(kāi)發(fā)相關(guān)情況： 南京百市發(fā)展總公司是主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)有企業(yè)，成立于1993年，下屬南京百市建 筑設(shè)計(jì)院、南京百市物業(yè)管理有限公司，公司已開(kāi)發(fā)過(guò)的項(xiàng)目有“龍?jiān)沸略ⅰ?、“長(zhǎng)江路2 68號(hào)辦公樓”、“富麗山莊”、“苜蓿園大街98號(hào)公寓”，正在建設(shè)有“東郊美林苑”、“龍北 小區(qū)”、“東庭”等住宅片區(qū)等。 東城水岸位于龍?bào)粗新放c白下路交匯的地方，在項(xiàng)目正南面就是“東水關(guān)遺址”，這里 是古老的秦淮河內(nèi)外分支交匯處，東水關(guān)公園悠悠古城墻與秦淮風(fēng)光帶的美景成為東城 水岸的最大賣(mài)點(diǎn)，也是它一直引以為豪的PARKHOUSE的創(chuàng)意靈感。 樓盤(pán)相關(guān)信息 |樓盤(pán)地址 |龍?bào)粗新?99號(hào) | |發(fā)展商 |南京百市發(fā)展總公司 | |承建商 |南通二建、鹽城二建 | |建筑設(shè)計(jì) |澳大利亞五合設(shè)計(jì)公司 | |景觀設(shè)計(jì) |香港博嘉景觀設(shè)計(jì)公司 | |物業(yè)管理 |深圳金地物業(yè)管理公司 | |營(yíng)銷(xiāo)推廣 |百市營(yíng)銷(xiāo)中心 | |銷(xiāo)售許可證|寧房銷(xiāo)第002316號(hào) | |水岸熱線 |4488941、4488942、8008289672（免| | |費(fèi)） | 2. 物業(yè)管理： 深圳金地物業(yè)管理有限公司顧問(wèn)管理，為全國(guó)三甲，建設(shè)部首批40家物業(yè)管理一級(jí)資 質(zhì)企業(yè)，提出“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值”、“業(yè)主的好管家、社區(qū)的好幫手”觀點(diǎn)。先期保安進(jìn)駐， 售樓賣(mài)場(chǎng)門(mén)前的保安很好的體現(xiàn)公司形象。 物業(yè)管理費(fèi)用（暫定） |小高層 |1.2元/平方米/月| |多 層 |2-3元/平方米/月| 3、小區(qū)概況： 整個(gè)小區(qū)分兩期銷(xiāo)售，一期為南京市供電局的福利分房，為了達(dá)到套數(shù)符合供電局的 要求，故而犧牲了樓間距，但同時(shí)也給目前在售的二期造成了不好的影響，就是一提東 城水岸就感覺(jué)到樓間距過(guò)小。 項(xiàng)目總占地約為4萬(wàn)平方米，總建筑面積約為10萬(wàn)平方米。二期占地約為2萬(wàn)平方米， 建筑面積約為4萬(wàn)平方米。據(jù)稱(chēng)綠化率達(dá)到56%。二期總戶數(shù)為298戶，以4幢小高層（16 層）為主，多層共兩幢，為5層加假層的別墅式公寓，面積在200平方米以上，售價(jià)在70 00元以上，因?yàn)橹币晼|水關(guān)公園實(shí)景，且又遠(yuǎn)離繁華喧鬧的城東干道，但是價(jià)格抗性大 。 二期在9幢和11幢之間有一個(gè)3000平方米左右的中心花園，同時(shí)有專(zhuān)用通道從中心花 園直通東水關(guān)公園，并有保安維護(hù)安全。該項(xiàng)目會(huì)所一層引進(jìn)上島咖啡館，二層設(shè)立圖 書(shū)館、健身房等設(shè)施，三層有一個(gè)25M的溫水游泳池，會(huì)所考慮與一街之隔的“凱悅天琴 ”進(jìn)行功能互補(bǔ)，兩個(gè)項(xiàng)目的客戶可以自由選擇，從而擴(kuò)大了會(huì)所的經(jīng)營(yíng)范圍。 4、工程進(jìn)度： 一期為現(xiàn)房，于2003年3、4月交付，供電局入住約在下半年； 二期在建，目前已出地面一層，交房時(shí)間為2003年12月31日。 5、項(xiàng)目配套： 車(chē)庫(kù)：小區(qū)的車(chē)庫(kù)總數(shù)在300個(gè)左右，均為地下車(chē)位，主要保障二期客戶的停車(chē)問(wèn)題 ，其中一部分租，一部分售，但只能達(dá)到60％的車(chē)庫(kù)配比，售價(jià)目前未定，預(yù)計(jì)在11－ 12萬(wàn)。 學(xué)區(qū)：市第一幼兒園、大光路小學(xué)、南航附中、三中（省重點(diǎn)）、六中（市重點(diǎn)）、 金陵科技大學(xué)、海運(yùn)學(xué)校、江蘇省戲劇學(xué)校； 醫(yī)療：紅十字醫(yī)院、空軍454醫(yī)院； 交通：（通濟(jì)門(mén)站）4、7、40、46、47、58、60、82、87、316w（公交線路網(wǎng)四通八 達(dá)，更有三路直通新街口，另可達(dá)湖南路、鼓樓、夫子廟，也可達(dá)紅山動(dòng)物園、玄武湖 、莫愁湖、月牙湖，打的到新街口只需起步價(jià)。） 超市：金潤(rùn)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)超市、蘇果超市； 周邊人文環(huán)境與配套：周邊有海關(guān)大樓、南京電視臺(tái)、南京日?qǐng)?bào)總部，西依秦淮河， 東臨龍?bào)绰肪坝^大道，南向5萬(wàn)平方米東水關(guān)公園，北接巨石休閑公園。這也是樓盤(pán)大書(shū) 特書(shū)的地方。 房屋交付標(biāo)準(zhǔn) |結(jié)構(gòu) |框架剪力墻、7度抗震 | |層高 |2.8米 | |水 |變頻增壓供水 | |電 |每戶8KW，預(yù)留12KW線路 | |管道煤氣 |// | |三表出戶 |三表采用遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)，電表、水表出戶，水表、煤氣 | | |表遠(yuǎn)傳 | |電梯 |合資名牌無(wú)機(jī)房電梯，一期為日本合資KONE電梯，2梯2 | | |戶 | |門(mén) |防火防盜門(mén)，一期為jialing牌 | |窗 |雙層中空玻璃、鋁合金窗 | |外立面 |二層為石材，上為青灰色面磚，簡(jiǎn)約華美 | |有線電視 |// | |寬帶 |// | |電話接入多媒體 |// | |智能化配套情況 |閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，門(mén)警控巡系統(tǒng)，背景音樂(lè)系統(tǒng)，可 | | |視對(duì)講系統(tǒng)，家庭安防系統(tǒng)，一層自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，每戶 | | |緊急求救系統(tǒng) | 6、銷(xiāo)售情況： （1）、套型分析： 東城水岸面積從92- 200平方米，套型為二房至五房，以三房為主打套型。集中在9、10、11幢。 9幢為四個(gè)單元，均為三房二廳，下為面積套型分布表：?jiǎn)挝唬╩2） |A三房 |B三房 |C三房 |D三房 |D三房 |C三房 |B三房 |A三房 | |158.28 |139.29 |138.59 |145.51 |145.51 |138.59 |139.29 |158.28 | 10幢為二個(gè)單元，面積基本為120平方米左右的三房，預(yù)計(jì)在4月推出； 11幢為三個(gè)單元，均為三房二廳，下為面積套型分布表：?jiǎn)挝唬╩2） |A三房 |B三房 |D三房 |C三房 |B三房 |A三房 | |137.02 |133.21 |144.64 |144.64 |133.21 |137.02 | 12幢為一個(gè)單元，為二房二廳和三房二廳，下為面積套型分布表：?jiǎn)挝唬╩2） |C三房 |B二房 |A二房 | |135.57 |92.28 |98.53 | 結(jié)合以上分析，翠竹園所設(shè)計(jì)的三房套型更加合理，價(jià)格上基本都在40萬(wàn)- 60萬(wàn)之間。此方面優(yōu)勢(shì)較明顯，如果能揚(yáng)長(zhǎng)避短，強(qiáng)化優(yōu)點(diǎn)，淡化弱點(diǎn)，效果將更加突 出。 （2）、銷(xiāo)售價(jià)格： 2002年10月19日4600元/M2起售，樓層加價(jià)50元/層 2002年12月初調(diào)價(jià) 2003年2月起售價(jià)為4750元/ M2 2003年2月底預(yù)計(jì)要調(diào)價(jià)，調(diào)價(jià)幅度約為50元/M2 在售9、11、12幢銷(xiāo)售約70%左右，12幢的二房均已售完。10幢約于2003年4月銷(xiāo)售。 價(jià)格定位表 |起售價(jià)格 |4600元/M2 | |樓層加價(jià) | | |9幢1-7層 |50元/M2/層 | |9幢7層以上 |100元/M2/層 | |10幢-12幢 |50元/M2/層 | |東西景觀房加價(jià) |約150元/M2/層 | （3）、銀行按揭情況： 建行、中行、交行，最低20%首付，貸款時(shí)間一般為20年。一次性付款、按揭均無(wú)折 扣。 （4）、客戶群分析： |客戶群 |比例 | |國(guó)企高層 |36.5% | |私企業(yè)主 |32% | |外貿(mào)IT精英 |15% | |外企白領(lǐng) |10.5% | |文化界 |6% | （此數(shù)據(jù)引自“東城水岸”平面廣告） 從表格來(lái)看，均為白領(lǐng)以上，這些也是我們所要爭(zhēng)取的客戶。 7、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)： （1）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 1、從外觀上看，東城水岸比香格里拉、楓丹白露要大氣，色調(diào)比較柔順、和諧，香格里 拉卻是茶色玻璃和窗框，給人一種昏暗、低調(diào)感覺(jué)； 2、綜合各方面因素，東城水岸均占優(yōu)勢(shì)。電視臺(tái)、海關(guān)、環(huán)北市場(chǎng)、便利的交通、優(yōu)良 的學(xué)區(qū)、完備的社區(qū)，這也是東城水岸為何價(jià)格偏高仍然銷(xiāo)售不弱的原因； 3、另外臨秦淮河和東水關(guān)公園，這給東城水岸無(wú)限的財(cái)富，也給客戶帶來(lái)了偌大的誘惑 力，宣傳廣告中，他們強(qiáng)化重點(diǎn)，推出了例如“生活是高尚的”廣告語(yǔ)。 （2）、項(xiàng)目劣勢(shì)： 1、縱觀東城水岸的房型均為92- 150平方米左右，比較套型，明顯感覺(jué)進(jìn)深大，采光不好； 2、另外面積偏大，總價(jià)偏高，大都在60萬(wàn)以上，樓間柜相對(duì)較小，尤其是三房套型布局 不太合理； 3、東城水岸臨龍?bào)绰罚煌ū憷耐瑫r(shí)也帶來(lái)了噪音和灰塵，在現(xiàn)場(chǎng)一期的7樓，開(kāi)窗 和不開(kāi)窗還是有較大區(qū)別，雙層玻璃也只是起到一定的作用。小區(qū)二期靠在秦淮河邊， 相對(duì)要好一點(diǎn)。 七、調(diào)研結(jié)果： （一）、通過(guò)此次調(diào)研，我們不僅熟悉了“東城水岸”這個(gè)樓盤(pán)，對(duì)同處城東南的樓盤(pán)也 有了一定的了解，如香格里拉和楓丹白露。對(duì)于公司正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)有一定的參考價(jià)值 ； （二）、調(diào)研“東城水岸”后發(fā)現(xiàn)有幾點(diǎn)啟示，當(dāng)然不需全盤(pán)照搬，但可作為參考： 1. 廣告營(yíng)銷(xiāo)： （1）、廣告發(fā)布的型式多樣化：百市在《深圳特區(qū)報(bào)》發(fā)了兩回招聘廣告，贏得人才，吸 引眼球；采用樓盤(pán)標(biāo)志，是一個(gè)射箭的小孩，醒目傳意。 （2）、強(qiáng)化優(yōu)點(diǎn)、淡化弱點(diǎn)、突出重點(diǎn)。東城水岸是城東首座大型Parkhouse社區(qū)，廣 告為“優(yōu)越生活每一天”，又如東庭“精密樓盤(pán)、文化人家”，雖然不是很到位，但也傳達(dá) 了樓盤(pán)的信息。并且提出了“時(shí)間環(huán)境一手掌握”的聰明家居新法則。 2. 銷(xiāo)售大廳的布置： （1）、明亮開(kāi)闊，耳目一新的玻璃房銷(xiāo)售大廳清爽整潔； （2）、站在門(mén)口的保安雖然不那么偉岸，但還是威嚴(yán)，值得信賴(lài)，給人印象深刻、專(zhuān)心 、專(zhuān)業(yè)，使客戶對(duì)后期的物業(yè)升值有很高的信心； （3）、大廳的布置上，掛在墻上的展板明亮清晰，有合同、按揭、購(gòu)房流程、配套等， 另貼出窗口表，一目了然。二次踩盤(pán)，銷(xiāo)售人員的服裝統(tǒng)一，以褐色為主，接待尚可， 大概有5-6名。 3、會(huì)所共享： 會(huì)所考慮與對(duì)面的“凱悅天琴”進(jìn)行資源共享，兩個(gè)項(xiàng)目的住戶可以自由選擇，從而擴(kuò) 大了會(huì)所的經(jīng)營(yíng)范圍，也提供了新的思路。 （三）、通過(guò)此次調(diào)研，發(fā)揮了團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，分工合作，相互交流，互通有無(wú)，提高 了營(yíng)銷(xiāo)綜合能力，向公司提出的全面手又邁進(jìn)了一步。當(dāng)然，在調(diào)研方式上還有所欠缺 ，調(diào)研內(nèi)容還有待豐富，調(diào)研的深入性還有進(jìn)一步的挖掘。在以后的工作中也給我們提 供了經(jīng)驗(yàn)，知已知彼，才能更好的做好工作。調(diào)研之后更加堅(jiān)定了我們對(duì)公司樓盤(pán)的信 心，相信在今年我們會(huì)越做越好！ “東城水岸”市場(chǎng)調(diào)研組 200＊年＊月＊日
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