北京奧林匹克花園國際化定位專題報告
北京奧林匹克花園國際化定位專題報告 目 錄 一. 北京部分國際化社區(qū)特點 1. 基本特點 2. 共同特點 3. 普遍優(yōu)勢 4. 普遍劣勢 二. 北京奧園國際化市場定位的解讀 三．國際化特征的營造 一）社區(qū)硬件建設(shè)形成國際化形象 1．規(guī)劃設(shè)計 2．外環(huán)境 1）奧林匹克大廈 2）運動夜廣場 3）主題廣場與主題大道 4）園林藝術(shù)小品 2．室內(nèi)設(shè)計 1）主臥雙房 2）大容量的儲藏室與功能分區(qū)的儲藏柜 3）多功能的客廳 4）家庭內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 5）預(yù)留網(wǎng)絡(luò)端口的廚房、衛(wèi)生間 6）家庭內(nèi)部小總機系統(tǒng) 7）沒有生活垃圾的廚房 8）樣板房 二) 社區(qū)服務(wù)、商業(yè)設(shè)施及文化活動豐富國際化內(nèi)涵 1．教育服務(wù) 1）兒童托管服務(wù) 2）遠程教育服務(wù) 3）健康促進學(xué)校 4）社區(qū)終生教育課堂 5）其他課堂教育 2．社區(qū)運動健康服務(wù) 1）健康代理人 2）運動指導(dǎo)員與社區(qū)全民健身服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 3）寵物保健與托管·寵物俱樂部 3．社區(qū)社團及俱樂部 1）綠色家園志愿者組織 2）社區(qū)俱樂部或愛好者協(xié)會 4. 商業(yè)服務(wù)及設(shè)施 1）時尚吧一條街 2）文化酒吧與文化茶館 3）健康食品專賣店 4）天然食品專賣店 5）體育用品專賣店 6）國際名店廊 7）旅游用品專賣店 8）汽車俱樂部 9）青年旅館 10）旅游服務(wù)社(旅游代辦點) 5. 社區(qū)商務(wù)服務(wù) 6. 社區(qū)文化活動 1） 區(qū)內(nèi)業(yè)主活動 2） 區(qū)外交流或聯(lián)合活動 7．物業(yè)管理 錯誤！未定義書簽。 三) 整合營銷傳播手段對國際化觀念進行引導(dǎo)和詮釋 四．結(jié)論 一. 北京部分國際化社區(qū)特點 1. 基本特點 1) 集中于CBD、燕莎商圈等高檔寫字樓、高檔購物中心云集的商圈之內(nèi)。 多為外銷房，吸引外籍人士入住。 2) 高檔公寓為多，可商住兩用。 3) 富升值潛力，投資功能較強。 2. 共同特點 由以上基本特點，形成物業(yè)軟硬件方面的如下共同特點： 1) 多啟用境外設(shè)計師設(shè)計，建筑物外觀氣派，現(xiàn)代風(fēng)格為多。 2) 建筑物內(nèi)部公共空間多以星級酒店式裝修為標(biāo)準(zhǔn)，以豪華彰顯身份。 居室內(nèi)部采用精裝修，配國外名家產(chǎn)品。 3) 多由外籍物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。 4) 物業(yè)內(nèi)提供較為齊全的家政服務(wù)、社區(qū)活動服務(wù)； 5) 物業(yè)內(nèi)設(shè)有小型會所，提供餐飲、休閑、運動、商務(wù)等場所。 6) 內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、地下車庫（電梯直達）、二十四小時供熱水等。有獨立的衛(wèi)星電視接收 系統(tǒng)。 3. 普遍優(yōu)勢 1) 項目所在地一般知名度較高，且具有一定的身份象征。 2) 市政配套齊全，交通便捷。 3) 附近商城、劇院、酒吧云集、可方便享受都市生活。 4. 普遍劣勢 1) 以高層為多，容積率過高，綠地過少，室外活動場所不多。 2) 處于城市交通中心，噪音大，空氣質(zhì)量差。 3) 區(qū)內(nèi)交往空間較少，居民較難享受其樂融融的社區(qū)生活。 資料: 部分國際化定位樓盤之國際特色 中關(guān)村地區(qū): 韋伯時代中心·韋伯豪（內(nèi)銷） “白頤路標(biāo)志性建筑，中關(guān)村的‘國貿(mào)’，完全經(jīng)理人宅邸” 韋伯時代中心：國際化集團寫字中心／國際化會議中心／區(qū)域郵政樞紐／體育娛樂中心 ／名店城。 韋伯豪國際公寓：北美建筑風(fēng)格／地下智能泊車場直達家門／后IT社區(qū)／寬帶局域網(wǎng)／ 智能安全防御及服務(wù)管理系統(tǒng)／國貿(mào)物業(yè)管理公司管理 燕莎商圈： １．鳳凰城：“CBD中的私家森林，三元橋精品外銷公寓” 全精裝修／600平米空中會所／德國WSP公司環(huán)境及建筑設(shè)計／中海物業(yè)管理 ２．國展家園：國際化涉外公寓 戶式中央空調(diào)集中供暖分戶制冷／千兆社區(qū)百兆入戶，每戶擁有三個獨立信息點／衛(wèi)生 間及廚房鋪設(shè)獨立循環(huán)供水系統(tǒng)／門禁、停車場、區(qū)內(nèi)消費一卡通／社區(qū)專用會所／三 表遠程計量系統(tǒng)／地下通訊接收系統(tǒng)，信號無屏蔽 ３．國際港：國際化的生活主張　 香港城設(shè)設(shè)計，后城市主義建筑／全套國際名牌精裝修／30余種美式風(fēng)格超級會所／戴 德梁行物業(yè)管理 ４．星城國際中心：外銷高檔國際公寓 新加坡設(shè)計理念／智能配套、寬帶光纖言入網(wǎng)、多元化國際標(biāo)準(zhǔn)戶型、地下智能車庫／ 分戶式冷暖中央空調(diào)、國際標(biāo)準(zhǔn)精裝修／4.6萬平米國際商務(wù)展廳／新加坡怡安（中國） 產(chǎn)業(yè)公司管理 望京地區(qū)： 大西洋新城：“真正國際化大社區(qū)” 國際化社區(qū)整體規(guī)劃／國際化設(shè)計理念／酒店式景觀大堂／雙套社區(qū)休閑會所／高出租 率高回報率 CBD地區(qū) ?。保瓹BD家園：“與WTO接軌的自助式國際化社區(qū)” 　　　空間自助／裝修自助／采暖自助／智能系統(tǒng)自助／健康自助／生活休閑自助 ?。玻柟?00國際公寓（外銷） 　　澳大利亞DCM建筑及環(huán)境設(shè)計／24小時溫泉入戶／恒溫玻璃花房／室外綠島花園／5 00平米不凍水面／家庭新風(fēng)系統(tǒng) 　３．都會國際（外銷）o·都會華庭（內(nèi)銷外租） 國際標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店式配套服務(wù)／全天候24小時智能商務(wù)服務(wù)／投資型物業(yè)／精裝修配 全套品牌家俱、家電 ?。矗柟馊A苑o國際公寓：泛CBD教育社區(qū)（８幢外銷現(xiàn)房，20幢內(nèi)銷外租現(xiàn)房） 　　市級一類幼兒園／京通雙語小學(xué)／外銷房24小時熱水、國際衛(wèi)星頻道、精裝修 　 亦莊新城o新經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 一棟洋房：外銷超低密度國際化TOWNHOUSE社區(qū) 美國易道景觀設(shè)計／澳洲五合建筑設(shè)計／亦莊新城內(nèi)，有博達國際交流中心、27洞 高爾夫球場、多倫多國際醫(yī)院提供世界級會員制醫(yī)療服務(wù)、北京二中及北京史家胡同小 學(xué)合辦的國際學(xué)校、占地300畝的賽特摩中心將于2001年開工。 二. 北京奧園國際化市場定位的解讀 1．“奧林匹克國際運動社區(qū)”――北京奧園所推行的是國際大眾體育運動生活，這種生活觀 念在國際社會上的興起及至形成潮流有其深刻的歷史及社會根源。1919年１月,現(xiàn)代奧林 匹克之父顧拜旦首先提出“一切體育為大眾”，1983年國際奧委會成立“大眾體育工作組” 以促進國際大眾體育的發(fā)展，1994年3 月，在烏拉圭召開的以“體育為大眾與健康為大眾”為主題的第五屆世界群眾體育大會上 ，國際奧委會與世界衛(wèi)生組織發(fā)表聯(lián)合聲明，承諾兩個重要的國際組織在推動國際大眾 體育運動方面展開合作，而自九十年代起，美國、德國、中國、澳大利亞、新加坡等相 繼啟動以政府為推動的全民健身計劃，國際性的大眾體育運動浪潮早已是風(fēng)起云涌。北 奧是國內(nèi)首家從本質(zhì)上承接這一國際大眾體育發(fā)展浪潮并實現(xiàn)這一國際運動生活的現(xiàn)代 社區(qū)。 2．北奧的國際化同時來源于奧林匹克文化的國際化，奧林匹克文化是動態(tài)的，進步的， 潮流的，集大成的, 是不斷隨著世界人文發(fā)展而發(fā)展并反過來深刻反映這種發(fā)展趨勢及其所代表的社會價值 觀的世界性文化。與此相適應(yīng)，北奧的國際化也是動態(tài)的，潮流的，進步的，集大成的 ，與世界居住及運動文化緊密合拍，與奧林匹克人文精神的發(fā)展相一致。 3．北奧的國際化，是在保證品質(zhì)基礎(chǔ)上的軟體的國際化，即國際化的生活體驗。即以運 動健康為主線，社區(qū)通過各個方面和多種形式，令居民體驗到如國外社區(qū)一樣的各類社 區(qū)服務(wù)。 4．北奧的國際化運動生活，有其本地適應(yīng)性改造，在運動精神上，追隨國際，在實際操 作上，因地制宜。 5．北奧的國際化生活，是一種主要針對本地業(yè)主所設(shè)計的未來化生活。即通過多方面的 以國外社區(qū)為參照的社區(qū)服務(wù)，提升業(yè)主生活品質(zhì)，開拓業(yè)主生活境界，培養(yǎng)其國際化 生活的觀念。 6．北奧所倡導(dǎo)的國際化生活，是為現(xiàn)狀下的大多數(shù)中產(chǎn)階級所向往并有能力享受的生活 ，它強調(diào)品質(zhì)與精神內(nèi)涵，注重生活的舒適健康與自然，并不以高檔豪華、名牌的堆砌 為標(biāo)榜，在社會上具有廣泛的示范性和普及性。 7．北奧的國際化生活的功能目前有二：一是引進國外社區(qū)早已普及的社區(qū)運動與健康的 服務(wù)觀念和服務(wù)方式，令業(yè)主一步到位的理解并擁有國外社區(qū)的生活；二是隨世界生活 潮流的發(fā)展，積極引進健康的時尚生活，尤其是時尚運動和時尚健康觀念，令業(yè)主享受 到家門口前的國際運動生活。 8．社區(qū)以奧林匹克精神為引導(dǎo)，以健康為目標(biāo)，倡導(dǎo)并培養(yǎng)環(huán)保、健康促進、綠色和平 等具全球意識和未來意識的人文觀； 三．國際化特征的營造 北奧國際化特征的營造主要從三個方面進行： 1. 社區(qū)硬件建設(shè)形成國際化形象； 2. 社區(qū)服務(wù)、社區(qū)商業(yè)設(shè)施及文化活動豐富國際化內(nèi)涵。 3. 整合營銷傳播對國際化觀念進行引導(dǎo)和詮釋； 以下從這三方面細述： 一）社區(qū)硬件建設(shè)形成國際化形象 關(guān)于社區(qū)的組團、廣場及園林景觀、建筑風(fēng)格及細部、室外內(nèi)裝修等，由于已有多方面 報告，在此不贅述。僅提供一些設(shè)想供參考。 1．規(guī)劃設(shè)計 景觀的國際化營造是對項目國際化特征和品牌內(nèi)涵地最直觀表現(xiàn)和演繹.也是強有力的賣 點之一。目前北京較好的樓盤,其景觀多啟用境外設(shè)計師,其中以澳大利亞、新加坡、德 國、美國設(shè)計公司為多。建議北奧在景觀設(shè)計方面能啟用境外設(shè)計單位，至少也應(yīng)多接 觸一些境外單位，如參與CBD規(guī)劃的八家獲獎單位以及美國泛亞易道、德國WSP景觀設(shè)計 、澳大利亞DCM等目前較為出名的設(shè)計公司。 2．外環(huán)境 奧園外環(huán)境實際上分為區(qū)內(nèi)環(huán)境及區(qū)外環(huán)境兩部分，前者指社區(qū)內(nèi)部公共空間，后者主 要是指沿單店東路所設(shè)計之主題景觀大道、商業(yè)走廊及奧林匹克大廈，由于后者兼具景 觀與商業(yè)功能，是奧園外環(huán)境及商業(yè)設(shè)施極其重要的組成部分，故在此主要就后者提供 一些設(shè)想。 1）奧林匹克大廈 從社區(qū)的整體規(guī)劃來看，大廈置于單店東路與東壩南街相交的十字路口較適宜。因該十 字路口基本上處于社區(qū)及主題大道的中部，對其的合理利用可為社區(qū)起到畫龍點睛之妙 。在此提出一關(guān)于大廈的設(shè)想。 作為奧園的標(biāo)志，大廈須具備一定的體量，但從經(jīng)營計，大廈本身又不能太過龐大。故 需借用周圍地勢。在此，較適宜利用的是十字路口，其產(chǎn)生的街邊四角形成中心及軸對 稱。奧園大廈可打破常規(guī)的建筑形式，將一個整體拆分為四個有機的部分，分置于四角 。從建筑形式上互相對稱呼應(yīng)并對十字路口的空間形成巧妙圍合。四個分建筑及圍合的 形式可類似于體育場的設(shè)計，這樣，俯瞰來看，十字路口的空間與其角上的四個建筑形 成體育場的形式（如果十字路口中部能作主題雕塑或小花壇則更佳）。置身于十字路口 中心，仿若置身于體育場，沿路穿行的汽車則如同從體育場中部穿過。而實際上，四個 建筑卻是看似獨立實為一體的奧園運動會館（可暫且分別稱為奧園會館A、B、C及D座） 。 會館的四個分館建議隨地塊開發(fā)而分期建設(shè)。在運動功能上將予以區(qū)分，并可將郵局、 銀行、商場等生活配套置于其內(nèi)。因在建筑形式上有所呼應(yīng)，四個分館可相對獨立，不 做連接。亦可地下一層作商場，地下二層作車庫，四會館通過地下通道連接，并有出口 分別通向所在組團。地下通道兩邊也可作多功能開發(fā)。 對十字空間的巧妙圍合，其一是增加了大廈的體量和規(guī)模，并形成獨特的空間感覺，其 二使看似圍合的會館成為社區(qū)的能量中心，它將聚集社區(qū)及其周邊的能量，同時將所聚 合的能量輻射于小區(qū)，為小區(qū)增加人氣并帶動周邊商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營。其三，體育場及體 育館的建筑形式暗喻了社區(qū)的運動特征，場館內(nèi)外空間的轉(zhuǎn)換亦頗富戲劇性。其四，會 館連同長1.5公里的主題大道，將形成氣勢如虹之感。 ★ 如果奧林匹克大廈不設(shè)于十字路口而置于距其近200米左右的東壩南街，十字路口處的空 間同樣需巧妙運用，此時，十字路口處的建筑及景觀需呼應(yīng)奧園大廈及其綠化廣場，這 部分建筑群及相應(yīng)廣場宜盡可能以東壩南街為軸對稱。 2）運動夜廣場 步行街的構(gòu)想是通過對大眾戶外運動的樂趣性及群聚性、商業(yè)街經(jīng)營的需要、單店東路 的充分利用和功能開發(fā)以及項目特色的營造四方面綜合考慮得出的。社區(qū)的主要商業(yè)設(shè) 施將沿單店東路兩旁展開。對于單店東路，可于傍晚6：00PM——凌晨1：00AM將其封閉（ 十字路口處斷開供車輛東西向穿行），禁止行車.將路面留與人們傍晚時的散步、運動、 休閑及商家經(jīng)營夜市之用，形成社區(qū)運動夜廣場。路面可按不同運動內(nèi)容來分段，如給 老年人提供一段作唱歌跳舞用，給孩子們提供一段玩滑輪、單車等。給大道兩旁的商家 劃出一段作商業(yè)經(jīng)營用，如擺出臺球桌、活動藍球架、時尚的桌上沙壺、桌式足球、電 子冰球臺、維爾斯（WLS）球臺等，供大家玩樂，同時，餐飲也可在街邊擺開，人們可邊 吃邊玩邊欣賞，形成社區(qū)每天晚上“運動的夜市”。將運動、生活、游樂與休閑完全融為 一體，形成社區(qū)別具風(fēng)格的運動場景和生活場景。 ★ 夜市上經(jīng)營的運動項目應(yīng)自成特色并與奧園大廈的項目相區(qū)分，以免同題競爭。夜市上 的經(jīng)營者，需按月繳納管理費、清潔費等。其他管理細節(jié)另文討論。 3）主題廣場與景觀大道 ★ 沿單店東路而行的主題廣場與景觀大道宜與城市氣質(zhì)相融合，即體現(xiàn)北京的大氣、雍容 ，同時隱喻奧林匹克文化的包容性。風(fēng)格上注重東西方園林藝術(shù)的融合，不宜單一強調(diào) 某種特色。 ★ 主題廣場宜軒敞開闊，體現(xiàn)博大胸懷與開放精神。宜大量使用國際流行色及流行圖案， 色彩豐富，線條多變，形成熱鬧歡快之感。亦可考慮直接借用歷屆奧林匹克公園廣場的 設(shè)計形式。 4）園林藝術(shù)小品...
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