房地產代銷產業(yè)報告（2004年）
房地產銷售代理產業(yè)分析報告 目 錄 環(huán)境篇 1.政策與經濟環(huán)境…………………………………………………………………6 1.1我國房地產相關政策綜述……………………………………………………………6 1.2我國國民經濟概況……………………………………………………………………10 1.3經濟發(fā)展展望…………………………………………………………………………16 2. 住宅與房地產業(yè)“十五”規(guī)劃………………………………………………18 2.1目標和戰(zhàn)略……………………………………………………………………………18 2.2主要任務和重大措施…………………………………………………………………19 產業(yè)市場篇 3. 房產一級市場概述……………………………………………………………23 3.1我國土地市場現狀……………………………………………………………………23 3.1.1近年土地市場建設成效…………………………………………………………23 3.1.2土地市場發(fā)展經驗………………………………………………………………24 3.2我國土地交易市場化前景……………………………………………………………25 4.房產二級市場概述……………………………………………………………28 4.1我國房地產市場綜述………………………………………………………………28 4.2房地產行業(yè)周期……………………………………………………………………33 4.2.1市場周期劃分…………………………………………………………………33 4.2.2市場數據統(tǒng)計分析……………………………………………………………35 4.3房地產市場現狀……………………………………………………………………38 4.3.1房地產二級市場供求關系……………………………………………………38 4.3.2住宅成交價格攀升明顯………………………………………………………40 4.3.3房地產的二、三級市場聯動…………………………………………………41 4.4房地產消費市場……………………………………………………………………42 4.4.1歷年上海市總體消費特征……………………………………………………42 4.4.2購房群體消費習性……………………………………………………………43 5. 房產三級市場概述…………………………………………………………47 5.1我國房產三級市場概況……………………………………………………………47 5.1.1租賃市場………………………………………………………………………47 5.1.2置換市場………………………………………………………………………48 5.1.3人口遷移對房產三級市場的影響……………………………………………48 5.2房產中介的機遇與競爭……………………………………………………………49 5.2.1市場競爭表現…………………………………………………………………49 5.2.2市場機遇………………………………………………………………………50 5.3上海房產三級市場…………………………………………………………………50 5.3.1上海三級市場現狀……………………………………………………………50 5.3.2上海三級市場展望……………………………………………………………51 產業(yè)現狀篇 6. 代理產業(yè)發(fā)展狀況……………………………………………………………52 6.1我國代理業(yè)的發(fā)展歷程………………………………………………………………52 6.2代理產業(yè)發(fā)展現狀……………………………………………………………………54 6.2.1業(yè)務領域…………………………………………………………………………54 6.2.2公司分類…………………………………………………………………………54 6.2.3服務體系…………………………………………………………………………59 6.2.4發(fā)展特點…………………………………………………………………………59 產業(yè)競爭篇 7. 競爭市場概況…………………………………………………………………61 7.1中國四大經濟圈代理產業(yè)概況………………………………………………………61 7.1.1中國代理市場區(qū)域狀況…………………………………………………………61 7.1.2四大經濟圈代表城市知名代理公司……………………………………………62 7.2主要代理企業(yè)分析……………………………………………………………………63 7.2.1金豐易居·上海房屋銷售有限公司……………………………………………63 7.2.2策源置業(yè)顧問有限公司…………………………………………………………68 7.2.3上海新聯康投資顧問有限公司…………………………………………………69 7.2.4天啟企業(yè)策劃有限公司…………………………………………………………70 7.2.5中原物業(yè)代理有限公司…………………………………………………………71 7.2.6偉業(yè)顧問有限責任公司…………………………………………………………72 7.2.7重慶宏佳房地產交易有限公司…………………………………………………73 7.2.8深圳市眾廈房地產代理有限公司………………………………………………74 7.3房地產代理模式比較及經驗借鑒……………………………………………………75 7.3.1臺灣房地產代理模式剖析………………………………………………………75 7.3.2香港房地產代理模式剖析………………………………………………………78 7.3.3美國房地產代理模式剖析………………………………………………………79 7.3.4上述代理模式經驗借鑒…………………………………………………………81 產業(yè)問題機遇篇 8. 代理產業(yè)風險分析……………………………………………………………83 8.1政策風險分析…………………………………………………………………………83 8.1.1政策風險成因分析………………………………………………………………83 8.1.2重要政策、法規(guī)分析……………………………………………………………83 8.1.3風險應對措施……………………………………………………………………85 8.2市場風險分析…………………………………………………………………………86 8.2.1房地產市場周期風險分析………………………………………………………86 8.2.2區(qū)域市場風險分析………………………………………………………………90 8.2.3消費市場風險分析………………………………………………………………92 8.3業(yè)務經營風險分析……………………………………………………………………96 8.3.1風險成因分析……………………………………………………………………96 8.3.2風險應對策略和措施……………………………………………………………97 8.4其他風險………………………………………………………………………………99 9.房地產代理業(yè)存在的問題和機遇……………………………………………100 9.1我國房地產代理服務存在問題……………………………………………………100 9.1.1法規(guī)體系不健全，缺乏行業(yè)管理規(guī)范………………………………………100 9.1.2國內代理商品牌意識薄弱……………………………………………………100 9.1.3代理商過分注重營銷…………………………………………………………101 9.1.4專業(yè)素質提高緩慢，無法滿足市場的進一步需求…………………………102 9.1.5代理商競爭的同質化，造成惡性競爭………………………………………102 9.1.6房地產代理企業(yè)管理落后，人才流失嚴重…………………………………102 9.2我國房地產代理業(yè)的機遇和挑戰(zhàn)…………………………………………………103 9.2.1房地產代理的絕對業(yè)務量和需求質量呈現上升趨勢………………………103 9.2.2消費者需求的變化將拓寬房地產代理市場…………………………………103 9.2.3商品房預售條件的提升強化了房地產代理業(yè)信譽和專業(yè)的重要性………106 9.2.4入世后，內資房地產代理商的機遇和挑戰(zhàn)并存……………………………107 產業(yè)展望篇 10.公司組織形式展望……………………………………………………………110 10.1分公司模式…………………………………………………………………………110 10.2特許經營模式………………………………………………………………………110 10.3合作經營模式………………………………………………………………………110 11.代理產業(yè)市場展望……………………………………………………………110 11.1產銷分離……………………………………………………………………………110 11.2資本運營……………………………………………………………………………112 11.3策略聯盟……………………………………………………………………………114 11.4融資渠道……………………………………………………………………………115 12.代理通路展望…………………………………………………………………118 12.1電子商務……………………………………………………………………………118 12.2房產區(qū)域網絡………………………………………………………………………120 12.3會員系統(tǒng)……………………………………………………………………………124 環(huán)境篇 1.政策與經濟環(huán)境 1.1我國房地產相關政策綜述 我國第一大法——中華人民共和國憲法，我國現行憲法為1982年12月4日在五屆全國人 民代理大會五次會議通過，并先后于1988年4月12日七屆全國人大一次會議、1993年3月 八屆人大一次會議、1999年3月九屆人大二次會議對憲法部分內容進行修正。2003年12月 ，黨的十六屆三中全會通過了《中共中央關于修改憲法部分內容的建議》，修改憲法部分 內容即將進入法定程序，目前正于十六屆三中全會進行第四次修正。 黨的十五大以來，經過全黨全國人民團結奮斗，我國改革開放和社會主義現代化建設 取得歷史性進展，積累了十分寶貴的經驗。從本世紀開始，我國進入全面建設小康社會 、加快推進社會主義現代化的新的發(fā)展階段。去年召開的黨的十六大，全面分析了新世 紀新階段我們黨和國家面臨的新形勢新任務，科學總結了改革開放以來特別是黨的十三 屆四中全會以來黨帶領全國人民建設中國特色社會主義的基本經驗，把“三個代表”重要 思想同馬克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論一道確立為黨必須長期堅持的指導思 想，明確提出了本世紀頭二十年的奮斗目標和重大方針政策。黨的十六屆三中全會以馬 克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，貫徹黨的十六 大精神，體現黨的十三屆四中全會以來的基本經驗，再次提出修改憲法部分內容的建議 ，是非常及時、十分必要的，反映了全黨全國人民的共同意愿，具有重大的、深遠的意 義。 我國房地產業(yè)相關政策發(fā)展歷程： 從1958年開始，房地產收歸國有，中國房地產市場從此消失。直到1979年開始經濟體 制改革，中國房地產業(yè)才有了發(fā)展的契機。按發(fā)展速度劃分，中國房地產市場大致可分 為以下三個階段： 第一階段： 1979- 1991年，中國房地產市場復蘇成長。1980年4月，鄧小平發(fā)表了關于建筑業(yè)和房地產業(yè)的 談話，此后全中國開始了城鎮(zhèn)住房制度的改革。1986年，全國人民代表大會常務委員會 第十六次會議通過了《中華人民共和國土地管理法》。到了1990年，中國國務院又發(fā)布了 《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經營成片土地暫行管理辦法 》，再加上上海浦東開發(fā)開放的帶動作用，1991年下半年，房地產市場呈現了明顯的回升 趨勢。從房地產金融政策上看，1979年，基本建設投資由財政撥款轉為銀行貸款，與基 本建設投資資金一并下達的住房資金轉為有償使用的信貸資金。1984年，全國各地相繼 開始成立房地產綜合開發(fā)公司，對城市建設進行綜合開發(fā)。1985年，建設銀行開始辦理 土地開發(fā)的商品房貸款業(yè)務。到了1988年，各專業(yè)商業(yè)銀行建立房地產信貸部，形成目 前的商業(yè)銀行房地產信貸為主的房地產金融政策體系。1991年，上海市更是在借鑒新加 坡住房制度的經驗上，在全國率先建立了住房公積金制度。 第二階段： 1992- 1997年中國房地產市場初步形成。1992年初，在鄧小平南方談話的推動下，中國房地產 市場得以全面發(fā)展?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條 例》相繼出臺。但是，到了1992年，房地產開發(fā)投資731億元，同比增長117.5%；土地開 發(fā)面積2.334萬公頃，同比增長175%。1993年，在上年市場迅速發(fā)展的推動下，中國房地 產業(yè)發(fā)展出現過熱趨勢。這一期間，全中國商品房開發(fā)投資額同比增長143.5%，新開工 面積同比增長136%，房地產開發(fā)企業(yè)接近2萬家。中國隨即采取了一系列調控措施，房地 產業(yè)也告別瘋狂，迎來理性。1994和1995年，中國房地產開發(fā)投資額分別只比...
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