報告正文
1. 研究結論 1.1 宗地基本情況 宗地編號為B303- 0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率≤1 .4；可建設總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層 住宅占15％，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米 ，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止 。 競投中標方應在宗地使用權轉讓合同簽訂后5個工作日內一次付清地價款。 涉及交易標的物轉讓應交的稅費中，依法屬轉讓方應交納的均由甲方承擔；依法屬 受讓方應交納的由乙方承擔。如轉讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔 50%。 1.2 地價范圍 經測算，本地塊的正常地價范圍應在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價 位點應在80913萬元，扣除土地轉讓契稅3％，則得競標報價范圍應在72749～84870萬元 人民幣之間，市場正常競標價位點在78557萬元人民幣。 對應市場價位點80913萬元，則得相應樓面地價為6339元/平方米. 1.3 地塊投資價值 對應以上地價范圍，測得相應的投資財務效果指標如表1－1所示。 綜上，當?shù)貎r在74931～80913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當?shù)?價在80913～87416萬元人民幣之間時，即進入投資風險區(qū)；超過87416萬元后，將進入高 風險區(qū),投資者需慎重考慮。 表1－1 宗地投資財務效果指標 |項目 |地價為74931萬 |地價為80913萬元 |地價為87416萬 | | |元 | |元 | |投資利潤率（％） |25 |20 |15 | |稅后利潤（萬元） |24050 |20042 |15684 | |內部收益率（IRR）（% |20.08 |16.24 |12.48 | |） | | | | |財務凈現(xiàn)值（FNPV）（ |20760 |15221 |9199.87 | |萬元） | | | | |投資回收期（靜態(tài)）（ |2.95 |3.0 |3.12 | |年） | | | | |投資回收期（動態(tài)）（ |3.1 |3.2 |3.4 | |年） | | | | 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地價 運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為： 地價= 房地產建成價格－（建筑費＋專業(yè)費＋租售費用＋稅費）－利潤 該方法的操作程序如下： 研究待估宗地的基本情況 選擇最佳開發(fā)利用方式 估算開發(fā)后的房地產價格 估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售 費用和開發(fā)商應得的利潤 求地價 2.2 運用《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》進行宗地的財務評價 建設項目的財務評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務效果評價和自有（權益） 資金的財務效果評價。 全部投資的財務效果評價，即排除財務條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和 權益資金）作為計算基礎，考察項目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構成， 以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前 ”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎，以便考 察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優(yōu)。 自有（權益）資金的財務效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務條件在內的兩 類因素對項目的影響，以企業(yè)投入的權益資金為計算基礎，而所謂考察企業(yè)投入所投入 的權益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考察企 業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力—— 通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項目內部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務 內部凈現(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤率等指標。由此來判斷該宗地投資在財務上的可行性 。 2.3 研究依據(jù)
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