長(zhǎng)沙某項(xiàng)目項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃建議案
前 言 非常感謝貴司給予我司提供《項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃建議案》的專業(yè)服務(wù)機(jī)會(huì)，亦感謝相關(guān)人 員信息資料支持，**物業(yè)將集三十年之大成，充分利用獨(dú)特的專業(yè)視角、務(wù)實(shí)的操作手 法，為貴司項(xiàng)目銷售創(chuàng)造最為可觀的銷售業(yè)績(jī)。 本建議案旨在提供**物業(yè)對(duì)市場(chǎng)之初步了解及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的系列專業(yè)建議，基于對(duì)市場(chǎng) 分析和項(xiàng)目發(fā)展前景的預(yù)測(cè)，**物業(yè)提出了項(xiàng)目前期發(fā)展規(guī)劃的基本思路以供貴司參考 。有關(guān)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和營(yíng)銷操作的具體步驟和方案，我們將根據(jù)貴司對(duì)本建議案的相關(guān) 意見，作出更為完整、客觀和深入的闡述并在下一步工作當(dāng)中提交詳盡的報(bào)告。在此敬 請(qǐng)貴司對(duì)本案提出專業(yè)之補(bǔ)充意見，更期望雙方能為項(xiàng)目成功銷售共同努力并建立良好 合作關(guān)系！ **物業(yè)將繼續(xù)秉承一貫持之以恒的宗旨： 1. 片區(qū)市場(chǎng)分析 1. 片區(qū)基礎(chǔ)資料 芙蓉北路、金霞大道與麗臣路在伍家?guī)X立交橋交匯，芙蓉北路、金霞大道、東風(fēng)路圍合 構(gòu)成伍家?guī)X片區(qū)，金霞大道接駁長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，沿線主要建筑群為企事業(yè)單位辦公 樓，如地稅局辦公樓、排水公司辦公樓等；麗臣路西接湘江二橋，東連機(jī)場(chǎng)高速公路。 片區(qū)內(nèi)擁有多家工廠，如湖南醫(yī)藥公司、湖南消防器材總廠、九芝堂制藥廠等；開福區(qū) 建材市場(chǎng)、伍家?guī)X建材市場(chǎng)、湖湘文化藝術(shù)品市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)也集中在片區(qū)。該片區(qū)居 住群體大都為城市拆遷安置戶或工廠員工，如蔣家壟公寓、九芝堂宿舍樓神箭花苑和環(huán) 保所宿舍樓等。 2. 片區(qū)配套設(shè)施 2-1 片區(qū)交通 片區(qū)內(nèi)有汽車北站、長(zhǎng)沙市第四公交汽車公司，目前片區(qū)有多條公交線路縱橫貫穿。 9路： 汽車北站——火車站（7：00—19：00） 115路：陳家湖——桔園小區(qū)（6：30—21：00） 128路：伍家?guī)X北——彭家巷（7：00—19：00） 146路：赤崗沖——蔣家壟（6：30—21：00） 302路：芙蓉路——市政府（7：00—19：00） 112路：馬王堆——陳家湖（6：30—20：00） 131路：荷花園——四方坪（7：00—19：00） 132路：世界之窗——瀟湘中路（6：30—17：00） 2-2生活配套 通過實(shí)地了解，伍家?guī)X片區(qū)目前的生活配套有： 購(gòu)物：華夏大市場(chǎng)、新一佳超市、麥德龍、泰陽(yáng)商城、沙湖橋集貿(mào)市場(chǎng)、普爾托瑪斯等 酒店：華悅大酒店、康泰大酒店、金衛(wèi)酒店、湘豐賓館、康泰賓館等 金融：中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等 醫(yī)療：同濟(jì)醫(yī)院、湘雅醫(yī)院等 郵局、電信營(yíng)業(yè)廳、瀏陽(yáng)河加油站等 2-3教育配套 幼兒園：安安幼兒園、沙湖橋幼兒園等 小學(xué)： 國(guó)慶小學(xué)、建湘小學(xué)、瀏陽(yáng)河小學(xué)等 中學(xué)： 東風(fēng)小學(xué)、第十八中等 國(guó)防科技大學(xué)等 3. 片區(qū)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 通過對(duì)片區(qū)周邊市場(chǎng)的細(xì)致了解，隨著伍家?guī)X立交橋的投入使用，片區(qū)交通流量急劇上 升，麗臣路迅速成為舒緩機(jī)場(chǎng)人流的樞紐干道，近年，麗臣路作為形象工程改造初見成 效，沿途綠化觀光帶和寬闊平整的道路使之在長(zhǎng)沙市有限的幾條樞紐中尤為突出，其接 通長(zhǎng)沙市世界之窗和海底世界，將是長(zhǎng)沙市的一條新興的旅游觀光風(fēng)景帶。 麗臣路南接金融一條街芙蓉路，西至長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，目前該路段正在修建改造當(dāng)中 ，北區(qū)已有多家房地產(chǎn)開發(fā)商籌謀進(jìn)入，相信隨著城市開發(fā)南北走向明朗化，該區(qū)位的 房地產(chǎn)業(yè)必將會(huì)在現(xiàn)有平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)下，掀起圈地開發(fā)熱潮。麗臣路西接湘江二橋， 與之相鄰的數(shù)千米沿江觀光帶在修建當(dāng)中，預(yù)計(jì)隨著沿江大道北路段工程進(jìn)行，該片區(qū) 的休閑娛樂功能也將會(huì)有突出的表現(xiàn)。 與伍家?guī)X立交橋毗鄰的東風(fēng)匝道正在規(guī)劃動(dòng)工當(dāng)中，隨著工程開展和竣工，由麗臣路所 分割開的南北兩區(qū)有望改善兩區(qū)斷層局面，取得統(tǒng)一協(xié)調(diào)和共同發(fā)展，二者一體化也必 然使得片區(qū)發(fā)展更具競(jìng)爭(zhēng)力。 2. 同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 1. 競(jìng)爭(zhēng)樓盤基礎(chǔ)資料 1-1商品房 |項(xiàng) 目 |地 理 位 置 |規(guī) 模 |主 力 戶 型 |售 價(jià) |開 發(fā) 商 | |明珠苑 |芙蓉路北端 |7棟總建筑 |3*2*1：115.25 M2 |起價(jià)1910元均價(jià)2|長(zhǎng)沙市海鷗房地產(chǎn)開| | | |面積52800M2 |3*2*1：98.55-116.46 M2 |000元/ M2 |發(fā)有限公司 | |金帆.濱江玫|金霞大道開福區(qū) |四期30萬M2，3|2*2*2—3*2*2 ： |第一期均價(jià)1700 |長(zhǎng)沙金海林 | |瑰園 |政府旁 |500套 |105—120 M2之間 |元/ M2 |置業(yè)有限 | | | | | | |公司 | |匯龍公寓 |東風(fēng)路 |占地61116 M2 |2*2*2：88.36-94.97 M2 |起價(jià)1480元/ M2 |長(zhǎng)沙市浩林 | | | |總建筑面積110|3*2*1：105.95 M2 |，均價(jià)1600元/ |房地產(chǎn)開發(fā)公司 | | | |00 M2 |4*2*1：112.66 M2 |M2 | | |錦繡華天 |芙蓉北路 | |1*1*1：72.347 M2 |起價(jià)2448元/ M2 |湖南華天 | | | | |2*1*1：85.442 M2 |，均價(jià)2620元/ |置業(yè) | | | | |3*2*1：111.97-138.48 M2 |M2 |有限公司 | | | | |4*2*1：132.976-200.749 M2 | | | 1-2經(jīng)濟(jì)適用房 |項(xiàng) 目 |地理位置 |規(guī) 模 |主力戶型 |售 價(jià) |開發(fā)商 | | | |2棟七層 |2*2*1：101.37-119.80 M2 |起價(jià)1680元/ | | |旺角佳園 |麗臣路 |200套 |3*2*2：113.95-132.19 M2 |M2均價(jià)1800元/ | | | | | | |M2 | | | | |115畝23棟 |2*2*1：82-87 M2 |起價(jià)980元/ M2 |長(zhǎng)沙福興隆 | |廣福園 |金霞大道 |總建筑面積 |3*2*2：97-130 M2 |，均價(jià)1300元/ |房地產(chǎn)開發(fā) | | | |11萬M2 |4*2*3： 157 M2 |M2 |公司 | | | |規(guī)劃用地200畝， |2*2*1：74—115 M2 |起價(jià)861元/ M2 |長(zhǎng)沙金海林 | |金帆小區(qū) |開福區(qū) |總建筑面積24萬M2|聯(lián)體花園洋房： |，均價(jià)1251元/ |置業(yè) | | |四方坪 | |164.4—276.57 M2 |M2 |有限公司 | | | |用地14.24公頃總 |2*2*1：75.87—88.66 |起價(jià)866元/ M2 |長(zhǎng)沙市 | |四方小區(qū) |四方坪 |建筑面積227800 |M23*2*1：91.51—117.5 M2 |，均價(jià)1252元/ |社會(huì)福利房 | | |先福村 |M2 |復(fù)式：146.26 M2 |M2 |地產(chǎn) | | | | | | |開發(fā)公司 | 2. 競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售情況 |項(xiàng) 目 |明珠苑 |濱江玫瑰園 |匯龍公寓 |錦繡華天 |旺角佳園 |廣福園 |金帆小區(qū) |四方小區(qū) | |銷售周期 |約10個(gè)月 |約5個(gè)月 |約12個(gè)月 |約7個(gè)月 |約15個(gè)月 |共約2年 |共約4年 |共約3年 | |銷售率 |65% |50% |60% |80% |90% |80% |90% |78% | |主客戶群 |區(qū)內(nèi)工人原 |區(qū)內(nèi)工人 |工薪階層 |私營(yíng)業(yè)主公 |具有長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)常住戶口既無私房又未享受房改優(yōu)| | |始居民拆遷 |附近菜農(nóng) | |務(wù)員 |惠分房的中、低收入家庭 | | |產(chǎn)生 | | |白領(lǐng) | | 3. 競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析 3-1明珠苑
長(zhǎng)沙某項(xiàng)目項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃建議案