上海市單身公寓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
上海市單身公寓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 近年來，隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快， 新潮設(shè)計(jì)層出不窮，其中，以小戶型住宅產(chǎn)品尤為耀眼，已經(jīng)成為上海樓市中的新寵， 樓盤一經(jīng)推出便深受追捧。這種小戶型住宅產(chǎn)品目前在上海的房地產(chǎn)行業(yè)主要包括以下 三種物業(yè)形式，即： ■ 單身公寓。它是近兩年來上海房產(chǎn)市場(chǎng)上供應(yīng)量最大的小戶型住宅，主要有世紀(jì)之 門、藍(lán)朝部落、青年匯、自由之宅、東渡名人大廈、奔騰新干線等等。 ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店式服務(wù)公寓。它是一種具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的酒店，集商住為一體的物業(yè)品種 ，一般房間內(nèi)無煤氣等居家生活所必備的配套設(shè)施。此類產(chǎn)品目前市場(chǎng)上供應(yīng)較少 ，主要有湯臣金融中心和巴黎時(shí)韻、環(huán)球廣場(chǎng)、金銀匯等。 ■ 一般的小戶型住宅。它是指分布于綜合性住宅小區(qū)內(nèi)的小房型住宅，它屬于普通的 商品住宅項(xiàng)目，與普通商品住宅的具有等同的使用年限和物業(yè)服務(wù)。目前市場(chǎng)上供 用較多，主要有瑞虹新城的樂富單元，中遠(yuǎn)兩灣城三期繽紛時(shí)代的一戶室，達(dá)安花 園二期的一戶室，上城UPTOWN的躍層式單身公寓等等。 在本次針對(duì)小戶型的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查中，我們主要對(duì)供應(yīng)量相對(duì)較多的單身公寓作為切 入點(diǎn)，進(jìn)行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)信息匯總?cè)缦隆?一、單身公寓的（誕生）歷史沿革 單身公寓又稱白領(lǐng)公寓，是一種過渡型住宅產(chǎn)品，是小戶型住宅的一種，一般平均在 25平方米—45平方米左右/套，總價(jià)在30萬元—40萬元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一 間房間，一套廚衛(wèi)。近年來根據(jù)市場(chǎng)的需求，有些開發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健 全的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增 大到50平方米—80平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)等等。 在上海，單身公寓的誕生最早是從租賃的市場(chǎng)中出現(xiàn)的，大約在兩、三年前，有業(yè)主 將空置的整幢商品房，經(jīng)過簡(jiǎn)單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，面向中層收入的白領(lǐng)出租， 一般每個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用每月在500－1000元之間，結(jié)果頗受各類白領(lǐng)的廣泛青睞，眾多開 發(fā)商于是從中重新發(fā)現(xiàn)商機(jī)，紛紛推出專案，至此這種被命名為“單身公寓”的住宅才風(fēng) 靡起來。其中，最早作為出售形態(tài)的單身公寓當(dāng)數(shù)長(zhǎng)壽路上的世紀(jì)之門名氣最響，它把 一個(gè)板狀商住樓設(shè)計(jì)成中間走道，兩邊做小套房，主力面積在45－60平方米之間，總價(jià) 在20－30萬元之間，直接吸引了工作時(shí)間不長(zhǎng)，但希望在市區(qū)有房的年輕人前來?yè)屬?gòu)。 二、單身公寓設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn) 單身公寓作為一種特殊的住宅產(chǎn)品形式，在設(shè)計(jì)定位上也存在一些突出的特點(diǎn)?？v觀 上海的單身公寓，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上推出的單身公寓具有以下一些基本特點(diǎn)： 1. 最大程度的控制面積。 以下是幾個(gè)典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場(chǎng)上 的單身公寓產(chǎn)品面積集中在24—78平方米之間，主力面積大多控制在30—50平方米左右， 較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。 |案名 |面積范圍（平方|主力面積（平方|主力總價(jià)（萬 | | |米） |米） |元） | |MYCITY |29.93—63.84 |52—58.08 |30—36 | |藍(lán)朝部落 |29—49 |24—33 |16—24 | |奔騰新干線 |26—62 |31—55 |18—28 | |青年匯 |37.11 |37.11 |35 | 面積控制最大的效用在于有效的控制總價(jià)。除部分投資型高檔項(xiàng)目外，大部分單身公 寓的總價(jià)都在40萬/套以下，與此類過渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，小面積同時(shí)使 得此類產(chǎn)品成為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場(chǎng)追捧。 但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。因此單身公寓在追求面積精簡(jiǎn)的大前提下，不 得不以犧牲居住舒適程度為代價(jià)，大部分單身公寓面寬不超過3.5米，絕大多數(shù)沒有陽(yáng)臺(tái) ，受建筑規(guī)范限制，部分單身公寓并不具備設(shè)置廚房的空間，而且?guī)缀趺總€(gè)單身公寓項(xiàng) 目都有大量全朝北單元。 2. 擁有地段優(yōu)勢(shì)的稀缺產(chǎn)品。 目前一些單身公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢(shì)，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地 區(qū)。住宅門口有四通八達(dá)的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前單身公寓最 明顯的特征之一。如位于上海市中心靜安區(qū)的“藍(lán)朝部落”、江寧路的“MYCITY”、南浦大 橋橋腳的“青年匯”等等，這些物業(yè)都占據(jù)上海一些最好的路段，他們的價(jià)值也隨著該市 中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價(jià)格的劇烈提升。據(jù)統(tǒng)計(jì) 在這些中心城區(qū)的單身公寓平均價(jià)格超過同類地區(qū)普通住宅平均單價(jià)的20%以上，在看似 較低的總價(jià)下，卻隱含著高額利潤(rùn)。 3、完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值。 理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照顧了 青年住戶的入住要求。在更大程度上滿足年輕人對(duì)日常生活方便、快捷的需求，最大限 度地體現(xiàn)全新的生活方式。 因此設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)成為消費(fèi)者選購(gòu)單身公寓的重要因素之一，也是開發(fā)商作為吸引 客源的重要營(yíng)銷手段之一，目前大部分單身公寓承諾提供的社區(qū)設(shè)施及服務(wù)主要包括以 下幾大類： |商業(yè)設(shè)施類|24小時(shí)便利店 | | |24小時(shí)洗衣店 | | |全天候餐廳及送餐服務(wù) | |運(yùn)動(dòng)休閑類|健身房、桌球、壁球等 | | |棋牌游戲 | | |圖書閱覽 | |家政服務(wù)類|房?jī)?nèi)清潔服務(wù) | | |代購(gòu)、代定、代收服務(wù) | | |物業(yè)及用品租賃、出售服 | | |務(wù) | |商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類|互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等 | 4、全裝修成品房。 全裝修是單身公寓的標(biāo)準(zhǔn)型特征之一，從首個(gè)單身公寓“MYCITY”到“金銀匯”等第二代 小戶型公寓，其產(chǎn)品不斷進(jìn)化的一個(gè)重要表現(xiàn)也體現(xiàn)在裝修品質(zhì)的不斷提高、配套設(shè)施 的不斷完善上。最初的全裝修只是配備簡(jiǎn)單的廚衛(wèi)設(shè)備，到“藍(lán)朝部落”、“青年匯”等項(xiàng) 目，全裝修概念得以深化，提供除家具之外的全套設(shè)施，及空調(diào)、熱水器、煤氣灶、脫 排油煙機(jī)、電磁爐等部分的家電設(shè)備，雖然入住的方便程度已遠(yuǎn)超過毛坯房，但還未達(dá) 到“提個(gè)皮箱就可入住”的宣傳效果，到“金銀匯”項(xiàng)目，全裝修概念得以充分展現(xiàn)，大到 空調(diào)、小到一個(gè)煙缸，所有生活設(shè)施一應(yīng)俱全。據(jù)悉，目前單身公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在60 0—800元/平方米之間。 5、僅僅是一種過渡產(chǎn)品。 單身公寓并不是簡(jiǎn)單的家庭居住的終極產(chǎn)品，而是一種市場(chǎng)細(xì)分之后的產(chǎn)物，僅僅是 一種過渡產(chǎn)品。一旦其業(yè)主結(jié)婚成家，它就將“淪為偏房”。因此，其客戶群體也比較單 一，關(guān)于此我們將在下一部分進(jìn)行詳細(xì)分析。 三、單身公寓的客戶群體 既然單身公寓具備以上一些誘人的特征，那么到底是那些人在購(gòu)買具有以上特定設(shè)計(jì) 要求和突出的市場(chǎng)特點(diǎn)的單身公寓住宅產(chǎn)品呢？據(jù)有關(guān)資料表明這類物業(yè)40％的買家是 20－30歲年輕人，39％在30－40歲之間，二者相加占到總購(gòu)房者的79％，另外在付款方 式上，93％買家選擇按揭貸款，僅7％的買家一次付款。其中主要表現(xiàn)為以下幾類消費(fèi)者 ： 1、喜獨(dú)立居住的本市高學(xué)歷青年。 據(jù)“世紀(jì)之門·MYCITY”的統(tǒng)計(jì)，大專以上學(xué)歷的購(gòu)房者占88.1%，月收入5000元以上的 占67.1%，其中8000元以上的占24%。另?yè)?jù)調(diào)查，目前上海年輕人的結(jié)婚年齡一般在28至 30歲左右，他們從大學(xué)畢業(yè)到成家立業(yè)，其中大概有5至7年的“過渡期”，在此期間，他 們對(duì)生活質(zhì)量的期望，比如個(gè)人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住條件不太 符合，于是就給這個(gè)全新的小戶型單身公寓住宅市場(chǎng)提供了銷售空間。特別是白領(lǐng)女性 逐漸成為購(gòu)買單身公寓的主力軍，據(jù)多家售樓處的統(tǒng)計(jì)顯示，6成以上的購(gòu)房者為女性。 在這些女性中除一部分購(gòu)買單身公寓作為投資之外，絕大部分都是一些追求獨(dú)立新生活 的女性。而且調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，她們多為30歲以下單身一族，大學(xué)畢業(yè)后，具有較強(qiáng)獨(dú)立 精神的她們，不愿依附于父母的屋檐下，買房獨(dú)住成為走向新生活的第一步。 2、外地來滬的知識(shí)型青年。 上海市已推出面向全國(guó)的人才政策，外地應(yīng)屆畢業(yè)生只要找到接收單位均可留滬就業(yè) ；中國(guó)加入WTO后，外資公司和外省市企業(yè)會(huì)加速進(jìn)入上海，會(huì)大大增加外地來滬青年對(duì) 單身公寓的需求。 3、單親家庭。 喪偶或離異家庭需要舒適小戶型公寓作為棲身港灣。 4、投資客。 上海作為一個(gè)國(guó)際化大都市，國(guó)際友人、外省市來滬暫住和工作的人員使上海市的房 屋租賃市場(chǎng)日益成熟，房屋的流通性越來越強(qiáng)，而和大戶型相比，小戶型又具有投資少 、回報(bào)高、周期短的明顯優(yōu)勢(shì)，因此滬上很多投資者都選擇購(gòu)買單身公寓作為他們的投 資項(xiàng)目。根據(jù)最新的藍(lán)朝部落購(gòu)房者調(diào)查顯示：有70%的購(gòu)房者是投資購(gòu)房，他們有的是 第二次甚至是第三次購(gòu)房，有的本身住房面積不小，他們認(rèn)為一方面市中心小戶型出租 率高，有投資回報(bào)價(jià)值，另一方面買套房能退稅也是挺好的。 在以上四類客戶中，其中前兩類客戶在某種意義上來講，就是目前在全國(guó)上下都比較 流行的所謂的“小資階層”，即既不屬于一般的工薪階層又不屬于具有產(chǎn)業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)的 一個(gè)中性群體，這類人一般表現(xiàn)為學(xué)歷較高、具有一定的文化素養(yǎng)，有不菲而且穩(wěn)定的 收入，喜歡講究生活品質(zhì)、講究生活情調(diào)。據(jù)了解，目前上海市區(qū)此類人約有40—50萬左 右，而且在近300萬流動(dòng)人口中也有小部分屬于“小資階層”，他們對(duì)單身公寓的需求相對(duì) 是比較迫切的。 四、上海市單身公寓的市場(chǎng)現(xiàn)狀 1、目前上海單身公寓的市場(chǎng)交易氛圍 上海市小房型樓盤或者說單身公寓樓盤的出現(xiàn)最初基于兩個(gè)因素，一個(gè)因素是爛尾樓 盤的重新包裝上市，如“MYCITY”、“青年匯”、“金銀匯”、“藍(lán)朝部落”等單身公寓樓盤都 是原有爛尾住宅項(xiàng)目的重新包裝推廣；另外一個(gè)因素就是有一定量的市場(chǎng)需求，由于產(chǎn) 品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價(jià)低又適合剛開始創(chuàng)業(yè)的青年，并且易于出租， 有投資價(jià)值，很受一部分人的歡迎。從最初的“爛尾”身份的出現(xiàn)到現(xiàn)在，單身公寓已經(jīng) 在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)中演繹得如火如荼，持續(xù)火爆熱銷，各個(gè)樓盤都表現(xiàn)不俗，基本銷 售告罄： ■ 2000年6月，位于江寧路橋一側(cè)的“世紀(jì)之門●榮聯(lián)家園”首次推出以“MYCITY”為旗號(hào)的小 房型公寓，每戶29—58平方米不等。從設(shè)計(jì)上看并無創(chuàng)新之處，且建筑體型很大，但由于 單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。 ■ 隨后推出的“虹橋首席”、“龍柏香榭苑”等單身公寓專案，也幾乎都是百分之百的市場(chǎng)銷 售率。 ■ 一年之后，即2001年6月，位于曹家渡的“藍(lán)朝部落”再度推出這一物業(yè)，先期500余套房 屋不到半月時(shí)間一銷而空，場(chǎng)面之熱烈比當(dāng)年的“MYCITY”有過之而無不及。兩者相比， 它的單套面積更小，比如24平方米；戶數(shù)更多，一梯達(dá)24戶；單價(jià)更高，每平方米超出 了7000元。 ■ 緊接著，位于南浦大橋橋堍的“青年匯”又閃亮登場(chǎng)，同樣引發(fā)搶購(gòu)狂潮；12月初，位于 老北站的、號(hào)稱“奔騰新干線”的酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗的施工圍墻廣告剛 一露面，短短5天內(nèi)，70％的房源即被預(yù)訂。 ■ 無獨(dú)有偶，位于上海虹口區(qū)臨平路上的瑞虹新城，也出現(xiàn)了小房型緊俏。瑞虹新城推出 一批單價(jià)30萬元起的“樂富”小房型，總共200套被訂購(gòu)一空。 從以上描述可以看出，在最近兩年內(nèi)單身公寓儼然成了上海樓市的一匹黑馬，并一直 保持上沖勢(shì)頭。正如滬上某媒體的一篇相關(guān)報(bào)道所說的那樣：這種單身公寓樓盤一經(jīng)推 出便深受追捧，比如上海的“虹橋首席”、“龍柏香榭苑”、“世紀(jì)之門·MYCITY”、“中遠(yuǎn)兩 灣城·發(fā)現(xiàn)未來”等等，無不如沙漠中的甘霖，轉(zhuǎn)瞬即被吸納殆盡。 2、幾個(gè)典型單身公寓的基本情況介紹 為更細(xì)致地描述上海市單身公寓的市場(chǎng)現(xiàn)狀，更直觀地表現(xiàn)單身公寓的分布區(qū)域以及 其他的諸如市場(chǎng)價(jià)格、銷售情況、內(nèi)部配套等等必要的市場(chǎng)要素，在此我們選取了目前 上海市的幾個(gè)典型單身公寓樓盤（包括藍(lán)朝部落、青年匯、奔騰新干線、東渡名人大廈 、自由之宅、金銀匯等）進(jìn)行逐一的介紹。（具體介紹附后） 五、單身公寓今后的發(fā)展前景 單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發(fā)商和客戶爆炒、議論，那么這種熱鬧 現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久？其市場(chǎng)前景又究竟如何呢？ 我們認(rèn)為目前這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān) 系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就 會(huì)出現(xiàn)如上所述的井噴現(xiàn)象。但是隨著產(chǎn)品在近期內(nèi)的急劇增多，其市場(chǎng)利潤(rùn)空間也就 不再寬廣如昔。而且因?yàn)?，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發(fā)的主流市場(chǎng)，...
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