上海市高檔物業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告
目 錄 1. 2003年一季度上海房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 一、土地市場(chǎng) 二、開(kāi)發(fā)投資 三、開(kāi)發(fā)規(guī)模 四、商品房市場(chǎng) 五、住宅銷(xiāo)售市場(chǎng) 六、在建住宅基地的情況分析 七、2003年一季度各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售個(gè)案數(shù)量分布 貳、高檔物業(yè)宏觀市場(chǎng)簡(jiǎn)析 叁、中心城區(qū)高檔物業(yè)市場(chǎng)分析 肆、綜 述 一、未來(lái)高檔物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展綜述 二、2003年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述 伍、各區(qū)最新重點(diǎn)個(gè)案分析 陸、市場(chǎng)研究部下一步工作重點(diǎn) 附：最新典型個(gè)案市場(chǎng)快訊 2003年一季度上海房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 2003年一季度，上海住宅建設(shè)仍然保持著高位運(yùn)行，無(wú)論投資、開(kāi)發(fā)規(guī)模還是市場(chǎng)銷(xiāo) 售，都呈健康增長(zhǎng)趨勢(shì)。 一、土地市場(chǎng) 2003年1- 3月，上海市出讓新增經(jīng)營(yíng)性用地44幅，土地面積225.4萬(wàn)平方米，可建面積301.9萬(wàn)平方 米，總體容積率為1.34。在所有新增性用地出讓中，住宅項(xiàng)目用地占90%，依然為土地市 場(chǎng)交易大戶，相反，商業(yè)用房土地市場(chǎng)則顯無(wú)力，新增性用地出讓僅占總量的1.2%。具 體分析各地塊出讓歸屬，主要分布在寶山、浦東、閔行等九個(gè)行政區(qū)，其中寶山區(qū)出讓 土地面積為各區(qū)之最，為55.2萬(wàn)平方米，占到全市總量近四分之一，浦東屈居老二，同 樣為8幅地塊，出讓土地面積為31萬(wàn)平方米，閔行則位居老三。 出讓新增性用地中，招投標(biāo)用地25幅，占地面積160萬(wàn)平方米，可建面積188萬(wàn)平方米 ，平均容積率為1.18，低于總體水平，招投標(biāo)項(xiàng)目用地大多處于城市外圍區(qū)域，總體地 價(jià)水平較低，25幅地塊的成交均價(jià)為1012元/平方米土地。 二、開(kāi)發(fā)投資 今年一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)364.6億元，同比增長(zhǎng)25.9%，其中住宅投資完成了 109.2億元，比去年同期增長(zhǎng)25.8%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到30%。全市商品房投 資139.8億元，同比增長(zhǎng)29.6%，商品住宅投資108.7億元，占房地產(chǎn)投資77.8%。 三、開(kāi)發(fā)規(guī)模 由于去年住宅建設(shè)規(guī)模達(dá)到歷史最高水平，結(jié)轉(zhuǎn)至今年的施工面積較大，同時(shí)新開(kāi)工 規(guī)模仍持續(xù)增長(zhǎng)，從而施工面積與竣工面積均比去年同期有大幅增長(zhǎng)，一季度住宅的建 設(shè)規(guī)模處于歷史較高水平。 全市1- 3月份累計(jì)住宅施工面積4531.9萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)25.2%；住宅竣工面積496.8萬(wàn) 平方米，比去年同期增長(zhǎng)105.9%。住宅新開(kāi)工513.7萬(wàn)平方米，比去年同期新開(kāi)工409.9 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了25.3%。 新開(kāi)工面積最大的區(qū)依次為：浦東、寶山、松江，其中浦東的新開(kāi)工量幾乎占了全市新 開(kāi)工總量的一半，達(dá)到225.8萬(wàn)平方米。 四、商品房市場(chǎng) 　　有資料顯示，至2003年2月底，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售發(fā)證數(shù)205份，面積327.7萬(wàn)平方 米，基本與去年同期持平，其中，1月份批準(zhǔn)預(yù)售面積為258.4萬(wàn)平方米，2月份則為67. 3萬(wàn)平方米，顯示出2個(gè)月批準(zhǔn)預(yù)售的一重一輕。具體分析批準(zhǔn)預(yù)售分區(qū)情況，1- 2月共批準(zhǔn)9個(gè)行政區(qū)205個(gè)項(xiàng)目，其中以浦東63個(gè)項(xiàng)目，100.4萬(wàn)平方米為各行政區(qū)之首 ，黃浦區(qū)于年初批準(zhǔn)預(yù)售，上市8.2萬(wàn)平方米，同為中心城區(qū)的盧灣同期批準(zhǔn)預(yù)售面積為 5.1萬(wàn)平方米。 　　全市商品房預(yù)售登記面積621萬(wàn)平方米，成交總額219億元，其中住宅預(yù)售面積395. 6萬(wàn)平方米，成交金額202億元，同比增幅為25.5%及72.1%。1- 2月，全市商品住宅成交均價(jià)為5120元/平方米，套均總價(jià)65萬(wàn)元/套，占全市商品房成交 額92%。浦東、閔行、普陀三區(qū)成交額分列全市前三，占總成交額的46%。 增量房購(gòu)房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象分析，2003年1- 2月商品住宅預(yù)售登記中，本市人員登記占總量的77.7%,外地人士占17.7%,境外人士占4 .6%。 五、住宅銷(xiāo)售市場(chǎng) 第一季度上海住宅消費(fèi)市場(chǎng)仍然保持著上升的銷(xiāo)售勢(shì)頭，銷(xiāo)售量與價(jià)格保持穩(wěn)步增長(zhǎng) ，新建商品房與存量房齊頭并進(jìn)。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，全市商品房登記預(yù)售面 積621萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.3%，其中住宅590萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.3%；存量房銷(xiāo)售 面積471萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.2 %，其中住宅373萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.1%。 。 六、在建住宅基地的情況分析 1、住宅建設(shè)的地域分布 一季度共有1129塊在建住宅基地，平均建設(shè)規(guī)模為4萬(wàn)平方米。其中，內(nèi)環(huán)線內(nèi)325塊 ，平均建設(shè)規(guī)模4.6萬(wàn)平方米，內(nèi)、外環(huán)線間440塊，平均建設(shè)規(guī)模4.5萬(wàn)平方米；外環(huán)線 外364塊，平均建設(shè)規(guī)模2.9萬(wàn)平方米。 一季度，外環(huán)線外的住宅新開(kāi)工面積有較大幅度增長(zhǎng)，比去年同期提高8個(gè)百分點(diǎn)； 同時(shí)，內(nèi)環(huán)線內(nèi)由于舊改速度放慢，新開(kāi)工規(guī)模比去年同期減少7個(gè)百分點(diǎn)。內(nèi)、外環(huán)線 間的住宅面積比例平穩(wěn)，保持在40%左右。 住宅建設(shè)地域分布情況表（%） | |內(nèi)環(huán)線內(nèi) |內(nèi)外環(huán)線之間 |外環(huán)線外 | |施工面積 |33 |44 |23 | |竣工面積 |23 |48 |29 | |新開(kāi)工面積 |31 |40 |29 | 2、價(jià)格分布 至3月底，從全市在建住宅基地的價(jià)格分布情況看，中高價(jià)位以及高價(jià)位在建住宅 的比例增高，均價(jià)在5000元以上的項(xiàng)目占了總數(shù)的45%，而3000元以下的項(xiàng)目基本在 外環(huán)線外。 具體分布為： | |面積（萬(wàn)平方米） |比例% | |合計(jì) |3906.2 |100 | |3000以下 |439.8 |11.3 | |3000-5000 |1697.2 |43.4 | |5000-7000 |1131.6 |29.0 | |7000以上 |637.6 |16.3 | 3、層數(shù)分布 從層數(shù)分布來(lái)看，多層住宅占總量的比例繼續(xù)減小，占38%；高層住宅占總量的6 2%，其中15層以上的占總量的38%。 別墅共有289.2萬(wàn)平方米，占總量的6.4%，其中，單體160.8萬(wàn)平方米，占別墅總量的 55%，聯(lián)體別墅施工面積為128.4萬(wàn)平方米，占別墅總量的45%。 別墅建設(shè)規(guī)模最大的五個(gè)區(qū)分別是閔行（66.7萬(wàn)平方米）、松江（47.9萬(wàn)）、南 匯（41.8萬(wàn)）、浦東（41.1萬(wàn)）和青浦（40.9萬(wàn)），這五個(gè)區(qū)的別墅建設(shè)占總量的8 2%。 4、戶型面積分布情況 從戶型來(lái)看，主流房型還是二房和三房，分別占38.1和44.9%，一房、四房和別墅 分別占5.1%、9.2%、2.7%。平均單套面積為120平方米 七、2003年一季度各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售個(gè)案數(shù)量分布 [pic] （備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于上海市住宅發(fā)展局、上海房屋土地資源管理局） 貳、高檔物業(yè)宏觀市場(chǎng)簡(jiǎn)析 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)約定俗成的慣例，每平方米價(jià)位在7000元以上的摟盤(pán)歸入高檔摟盤(pán)； 每平方米價(jià)位在3000美金以上的物業(yè)則被定位于高檔市場(chǎng)。據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2002 全年上海單價(jià)在7000元以上的摟盤(pán)已超過(guò)全市開(kāi)發(fā)總量的35％。 1. 高檔物業(yè)市場(chǎng)回顧 ← 高檔物業(yè)租賃市場(chǎng) 因外圍經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素影響，在2003年的第一季度外籍人員繼續(xù)受跨國(guó)公司總部的 成本控制和預(yù)算削減所影響，需要從價(jià)格相對(duì)昂貴的別墅繼續(xù)轉(zhuǎn)移到較便宜的高檔公寓 而削op本身的開(kāi)支。因此，別墅的平均租金繼續(xù)向下微調(diào)，而高檔公寓得益于吸納了原 先高端租賃市場(chǎng)的需求量，其平均租金繼續(xù)有所上漲。 雖然有外籍人員為了節(jié)省開(kāi)支而遷出本來(lái)的家園，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目增長(zhǎng)填補(bǔ)了 部分空缺。因此，別墅市場(chǎng)的平均入住率基本譮化不大，只微升一個(gè)百分點(diǎn)至86.2%，而 平均租金從每月每平方米20.3美元下調(diào)至每月每平方米19.8美元。 與別墅市場(chǎng)一~櫻袷焦⒃詒炯徑缺硐制轎齲驕胱÷駛舊嫌肷霞境制劍糪n在83.7%，與上季比較，平均租金只輕微上升了百分之一至每月每平方米20.6美元。 高檔公寓市場(chǎng)表現(xiàn)頗為活躍，平均出租率出現(xiàn)較大漲幅，從81.6%攀升至 87.4%，同時(shí)平均租金也從每月每平方米11.2美元繼續(xù)上升至每月每平方米11.9美元。 ← 供應(yīng)、需求和租金（2003年第一季高檔住宅租賃市場(chǎng)最新項(xiàng)目狀況） |項(xiàng)目名稱 |88 新天地 |嘉豪苑 |碧云鉆石酒店 |羅山綠洲別墅 | | | | |公寓 | | |區(qū)域 |盧灣 |徐匯 |浦東 |浦東 | |地址 |黃陂南路 380 |興國(guó)路 228號(hào) |碧云路1168號(hào) |康橋路1801號(hào) | | |號(hào) | | | | |類(lèi)型 |服務(wù)式公寓 |服務(wù)式公寓 |服務(wù)式公寓 |別墅 | |套數(shù) |53 |30 |280 |50 | |套房面積 |50-89 |120-290 |98-249 |221-406 | |(平方米) | | | | | |入伙日期 |1.2003 |1.2003 |1.2003 |3.2003 | |需求租金價(jià) |3,500-5,000 |2,400-8,000 |1,680-4,180 |3800-7000 | |格 | | | | | ← 高檔物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng) 據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2002年全年上海商品住宅成交量創(chuàng)歷史記錄。已 登記商品住宅預(yù)售面積達(dá)到2,587萬(wàn)平方米，同去年相比增加44.3％。同時(shí)商品住宅批準(zhǔn) 預(yù)售面積亦達(dá)到2,476萬(wàn)平方米，同比增加64％。供需比為1:1.045，市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出供 不應(yīng)求的狀態(tài)。上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需量的大幅增加，預(yù)示著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入 新的發(fā)展階段。 2003年一季度推出的高檔住宅主要集中在黃浦及靜安兩區(qū)。與上季度相比，浦東新區(qū) 的上市量明顯下降，僅為10.9萬(wàn)平方米。從上市樓盤(pán)數(shù)量來(lái)看，本季度新推的12個(gè)樓盤(pán) 中，4個(gè)位于黃浦區(qū)；3個(gè)位于靜安區(qū)，其余分布在長(zhǎng)寧、盧灣、浦東、徐匯。 1）價(jià)格分析 2003年一季度新推出高檔住宅的價(jià)格以7000- 10000元/平方米為主導(dǎo)，約占總推出量的75％。而歷史數(shù)據(jù)亦顯示此一fr位為高檔住宅 市場(chǎng)中供應(yīng)比例最大的部分，并成為競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的細(xì)分市場(chǎng)。10000- 15000元/平方米的新推量達(dá)到16.4％。而單價(jià)大于15000元/平方米的物業(yè)占到了8.6%， 相對(duì)較少。本季度新推高檔住宅價(jià)格分布狀況與上季度基本相同。 歷史數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格在7000- 10000元/平方米的住宅為高檔住宅中所占比例最大，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的細(xì)分市場(chǎng)。 2）需求分析 根據(jù)“上海市房地產(chǎn)交易中心”4年來(lái)收集共45000余份購(gòu)房者需求調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)顯示，潛 在購(gòu)房者在選擇房型種類(lèi)方面有所變化。由于價(jià)格整體上升導(dǎo)致二房型住宅的客戶比例 有所增加，亦分流了部分原本計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)三房型住宅的客戶。另外大量小戶型單身公寓的 上市使一房的客戶需求得到有效釋放。 2000－2002年高檔物業(yè)價(jià)格走勢(shì)圖 [pic] 3）市政建設(shè)支持 上海軌道交通網(wǎng)絡(luò)中唯一的“金環(huán)”將于明年底成型。這道“金環(huán)”的東半環(huán)――全長(zhǎng)22公 里的軌道交通4號(hào)線（明珠線二期）目前正在加緊建設(shè)，計(jì)劃于2004年底基本建成，200 5年實(shí)現(xiàn)試通車(chē)，它將與已建成的軌道交通1號(hào)線、2號(hào)線和3號(hào)線（明珠線一期）接軌， 形成“申”字形軌道交通網(wǎng)絡(luò)的基本骨架，發(fā)揮最大的運(yùn)輸效率。屆時(shí)必將進(jìn)一步帶動(dòng)軌 道周邊商品住宅價(jià)格的升高。 二、未來(lái)高檔住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2002年至今影響樓市的利好消息接踵而至：浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)；外灘一體 化開(kāi)發(fā)和小陸家嘴新一輪開(kāi)發(fā)建設(shè)啟動(dòng)；銀行再度降低存貸款利率；貨幣化分房由政策 階段轉(zhuǎn)入加速推進(jìn)階段；住房拆遷安置補(bǔ)貼新規(guī)定出臺(tái)；房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)降低等舉措 ，為今年的上海樓市持續(xù)走好奠定了基調(diào)。 ← 高檔物業(yè)租賃市場(chǎng)預(yù)測(cè) 在未來(lái)的一至三年的時(shí)間內(nèi)，上海將有一批高品質(zhì)的別墅、服務(wù)式公寓和高檔公寓竣 工并投入市場(chǎng)，此外，外籍人員的住房津貼繼續(xù)向下調(diào)整，這將會(huì)對(duì)最高端的別墅和服 務(wù)式公寓租金造成一定壓力，但持續(xù)的外籍人員數(shù)目的增長(zhǎng)可望緩和部分壓力。 另外，由于高檔公寓為豪華住宅租賃市場(chǎng)的末端，租金較其他兩類(lèi)型物業(yè)便宜，將會(huì) 更受外籍人士的歡迎，入住率和租金可望穩(wěn)定上升。 ← 高檔物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)預(yù)測(cè) 由于本市市政基礎(chǔ)設(shè)施及新一輪舊城改造力度的加大，市場(chǎng)部預(yù)計(jì)，未來(lái)三至五年內(nèi) 高端住宅供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)量增幅明顯，同品質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，而未來(lái)的高端住宅需求 市場(chǎng)亦由于境內(nèi)外客戶的實(shí)際需求使市場(chǎng)容量日益增加，所以，預(yù)計(jì)總體高端住宅市場(chǎng) 近期將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，商品住宅的價(jià)格亦將趨于平穩(wěn)。 但是，本年度全球經(jīng)濟(jì)受到如伊拉克戰(zhàn)事以及“非典型肺炎”疾病等的影響，將很有可 能令到外國(guó)投資者縮op投資，Oι蝦８叩滴鏌凳諧〈淳藪蟮呢"面影?和利潤(rùn)沖擊。 1. 區(qū)域分布特征分析 全市高檔住宅供應(yīng)量相對(duì)集中，從1999年至今各區(qū)域高檔住宅累計(jì)供應(yīng)量來(lái)看，主要 集中在浦東、徐匯和長(zhǎng)寧三個(gè)區(qū)域，占到全市高檔住宅累計(jì)總量的67％。 2003年1季度的新盤(pán)主要集中在靜安、長(zhǎng)寧兩區(qū)，盧灣和黃浦也有一定供應(yīng)量。受新 一輪舊區(qū)改造啟動(dòng)和浦江兩岸規(guī)劃實(shí)施的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)高檔住宅的開(kāi)發(fā)將主要集中在 黃浦、靜安、長(zhǎng)寧、盧灣等改造力度較大的區(qū)域，而沿江沿河等具獨(dú)特景...
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