上海房地產(chǎn)可行性調(diào)研報(bào)告
上篇： 一 上海城市概況 1．地理位置、人口、面積 1．1 地理位置 上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分。地處長(zhǎng)江三角洲前緣，東瀕東海 ，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長(zhǎng)江入海口，正當(dāng)我國南北海岸線 的中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個(gè)良好的江海港口。除西 南部有少數(shù)丘陵山脈外，上海境內(nèi)全為坦蕩低平的平原，是長(zhǎng)江三角洲沖積平 原的一部分，平均海拔高度為4米左右。 上海屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海氣候溫 和濕潤(rùn)，春秋較短，冬夏較長(zhǎng)。2000年，全年平均氣溫17.6℃，無霜期300天。 年降雨量1302毫米，但全年50%以上的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、 梅雨、秋雨三個(gè)雨期。 1．2 人口 上海人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。1949年，上海人口僅為520萬。至2000年末，全市 年末戶籍人口已達(dá)1321.63萬人，是解放前的2.5倍，占全國總?cè)丝诘谋戎貫?% 。 2000年，全市人口密度為每平方公里2084人，其中市區(qū)2897人。根據(jù)第五 次全國人口普查，全市人口為1674萬人。 人口規(guī)模增大所導(dǎo)致的住房壓力從宏觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 1．3 面積 上海全市面積6340.5平方公里，占全國總面積的0.06%，南北長(zhǎng)約120公里 ，東西寬約100公里。其中區(qū)面積3924.24平方公里，縣面積2416.26平方公里； 陸地面積6219平方公里，水面面積122平方公里。境內(nèi)轄有崇明島，面積為104 1平方公里，是我國的第三大島。 |[pic]各區(qū)、縣土地面積（2000年） | |地 區(qū) | |面積(平方公里) | |地 區(qū) | |面積(平方公里) | | | |黃浦區(qū) | |12.41 | |閔行區(qū) | |371.68 | | | |盧灣區(qū) | |8.05 | |嘉定區(qū) | |458.80 | | | |徐匯區(qū) | |54.76 | |寶山區(qū) | |415.27 | | | |長(zhǎng)寧區(qū) | |38.30 | |金山區(qū) | |586.05 | | | |靜安區(qū) | |7.62 | |松江區(qū) | |604.71 | | | |普陀區(qū) | |54.83 | |青浦區(qū) | |675.54 | | | |閘北區(qū) | |29.26 | |南匯縣 | |687.66 | | | |虹口區(qū) | |23.48 | |奉賢縣 | |687.39 | | | |楊浦區(qū) | |60.73 | |崇明縣 | |1041.21 | | | |浦東新區(qū) | |522.75 | | | | | | | |[pic] | | 1．4 行政區(qū)劃 1949年以來，經(jīng)過多次行政區(qū)劃調(diào)整和撤縣建區(qū)，至2001年末，上海共有 18個(gè)區(qū)、1個(gè)縣，共153個(gè)鎮(zhèn)，3個(gè)鄉(xiāng)，99個(gè)街道辦事處，3408個(gè)居民委員會(huì)和2 771個(gè)村民委員會(huì)。 2．上海交通 2．1 上海與世界的聯(lián)系 上海作為一個(gè)國際化大都市，它有著快捷便利的交通條件，上海有通往世 界59個(gè)城市的國際航空線和 14條海上國際航線。便利的交通，促進(jìn)了上海與世界各國的交往。上海每年要 接待約128．73萬人次的外國 游客。不少國家的首腦、領(lǐng)導(dǎo)人也相繼來訪上海，上海宛如—頰東方的明珠，閃 爍著燦爛的光芒。 在上海每年舉行各種各樣的國際會(huì)議，其中，有商業(yè)的、政治的、文化的 、藝術(shù)的……，這進(jìn)一步促進(jìn)了上海對(duì)世界的了解和世界各國對(duì)上海的了解。上 海已經(jīng)成為中國了解世界、世界了解中國的一個(gè)窗口。 在上海還有二萬余家的外商投資企業(yè)和近4千家的外國、港、澳、臺(tái)企業(yè)駐滬辦 事處，這些機(jī)構(gòu)推動(dòng)了上海與世界各國、各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)往來。 2．2 海陸空交通 航空—上海目前擁有二個(gè)國際機(jī)場(chǎng)。一個(gè)是虹橋國際機(jī)場(chǎng)，在上海的西區(qū)； 另一個(gè)是浦東國際機(jī)場(chǎng)，座落在東海之濱。目前二個(gè)機(jī)場(chǎng)的年旅客吞吐量為16 40萬人次，待浦東國際機(jī)場(chǎng)4條跑道全部建成，上海航空的年客運(yùn)量將達(dá)到近1 億人次。 鐵路—上海有各種鐵路專用線近百條。上海鐵路將建立以直達(dá)快運(yùn)為主線、 內(nèi)接港澳、北連俄歐、東通海外、西達(dá)中亞的國際集裝箱多式聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。 港口—上海港是中國大陸最大的港口，港區(qū)面積13600多平方公里。上海港 從八十年代開始成為吞吐量超過億噸的世界大港。上海港將通過外高橋、五號(hào) 溝工程、黃浦江內(nèi)部分老碼頭改造和功能轉(zhuǎn)換，使之成為洲際集裝箱貨運(yùn)樞紐 港。 航運(yùn)—上海巳與世界上200多個(gè)國家和地區(qū)的1100多個(gè)港口建立了航運(yùn)業(yè)務(wù) 聯(lián)系。遠(yuǎn)洋航線：從上海始可以分別抵達(dá)香港、臺(tái)灣(經(jīng)第三地)、韓國、日本 、東南亞、澳人利亞、以色列、地中海、西北歐、南非、南美、美國東西岸等 地；沿海航線： 可抵達(dá)從北到市沿海主要港口；長(zhǎng)江航線：可直達(dá)長(zhǎng)江中下游 各港口；內(nèi)河航線：通過江南水網(wǎng)可抵達(dá)江、浙、皖等省各大小港口碼頭。 2．3 中國大陸的交通樞紐 上海有著優(yōu)良的港口，由此也成為中國重要的交通樞紐和貨物的集散地。 上海港去年的貨物吞吐量達(dá)1．86億噸。 優(yōu)良的港口和四通八達(dá)的內(nèi)陸交通剛，以及它的工業(yè)、貿(mào)易、商業(yè)等基礎(chǔ)，使 得上海得天獨(dú)厚。多年來， 上海除了本地每年的貨物進(jìn)出外，也幫助上海周邊省市進(jìn)出大量的貨物， 自然而然地形成了一個(gè)交通樞紐 和貨物的集散之地。交通的方便，為上海的企業(yè)及來上海從事商貿(mào)等活動(dòng)的企 業(yè)提供了極大的便利。 3．城市文化特色 我們把上海的城市文化稱為“海派文化”。海派城市文化源于西方文化對(duì)東 方文化強(qiáng)制性的浸入，然而這種充滿矛盾的傳統(tǒng)與現(xiàn)代的共存，使得上海成為 多種文化匯聚的結(jié)合點(diǎn)。海派文化是指在同一場(chǎng)所不同時(shí)代特征、不同地理分 野，不同審美追求的文化形式融合共存，海乃“海納百川之喻意”。 上海作為西學(xué)東漸和中國近代新文化的發(fā)祥地，海派文化既有多樣又兼容 ，敏感又合時(shí)宜，實(shí)效又富于創(chuàng)新的特性，又沿承了吳越文化對(duì)生活理解的細(xì) 膩。它本質(zhì)上是多樣并立，卓而不群，海派文化的生成不僅僅是東西方文化的 融合，其更深層內(nèi)涵是它的邊緣文化的氣質(zhì)。 4．城市經(jīng)濟(jì)特色與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 4．1 經(jīng)濟(jì)特色 作為中國第一大城市，又處在改革開放的前沿，上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有多元 性和國際性兩大特點(diǎn)。 多元性 指的是： （1）所有制結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，非公有制經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 中，公有制經(jīng)濟(jì)增加值3534.13億元，比上年增長(zhǎng)5％；非公有制經(jīng)濟(jì)增加值14 16.71億元，增長(zhǎng)19.6％，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的26％上升到28.6％。 各種所有制工業(yè)企業(yè)共同發(fā)展；非公有制經(jīng)濟(jì)商業(yè)企業(yè)零售額領(lǐng)先增長(zhǎng)。 （2）按照把握機(jī)遇、各方參與、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互惠互利、積極服務(wù)、共同發(fā) 展的指導(dǎo)思想，2001年，上海與西部省市簽訂各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作項(xiàng)目277項(xiàng)，總 金額143.47億元，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、科技、農(nóng)業(yè)、旅游、房地產(chǎn)、汽車、建材、 商貿(mào)等領(lǐng)域 國際性 指的是： （1）對(duì)外貿(mào)易。上海積極實(shí)施外貿(mào)出口產(chǎn)品市場(chǎng)多元化戰(zhàn)略，努力克服世 界經(jīng)濟(jì)增速趨緩的不利影響，大力拓展新的出口增長(zhǎng)點(diǎn)。2001年外貿(mào)進(jìn)出口總 額608.95億美元，比上年增長(zhǎng)11.3％。其中，進(jìn)口總額332.67億美元，增長(zhǎng)13 .3％；出口總額276.28億美元，增長(zhǎng)9％。 單位：億元 （2）吸收外資。上海充分發(fā)揮中心城市的綜合優(yōu)勢(shì)，抓住世界經(jīng)濟(jì)增速趨 緩、國際資本流動(dòng)加快的機(jī)遇，擴(kuò)大利用外資領(lǐng)域，拓展引進(jìn)外資方式，吸收 外資顯著增長(zhǎng)。全年批準(zhǔn)外商直接投資項(xiàng)目2458項(xiàng)，比上年增長(zhǎng)35.5％；吸收 外資合同金額73.73億美元,增長(zhǎng)15.4％；實(shí)際到位金額43.92億美元，增長(zhǎng)39％ 。利用外資質(zhì)量進(jìn)一步提高，資本、技術(shù)密集型項(xiàng)目明顯增加。（3）引進(jìn)技術(shù) 、對(duì)外承包工程和勞務(wù)合作。上海積極引進(jìn)國外先進(jìn)和適用技術(shù)，推動(dòng)上海技 術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。全年共簽訂技術(shù)設(shè)備引進(jìn)合同1514項(xiàng)，成交金額28.26億美 元。同時(shí)，積極實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，開拓多元化海外市場(chǎng)，發(fā)展對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作 。至2001年末，上海對(duì)外承包工程和勞務(wù)合作涉及的國家和地區(qū)已達(dá)130個(gè)。 4．2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 上海堅(jiān)持“優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定提高第一產(chǎn)業(yè)”的 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，使以金融、商貿(mào)、信息等為重點(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)得以長(zhǎng)足發(fā)展，產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)了新的跨越。2000年，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2282.6億元，按可 比價(jià)格計(jì)算，比1995年增長(zhǎng)1倍，“九五”期間平均每年增長(zhǎng)15.1%，高于同期國 內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)率3.7個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重首次超過 50%，三次產(chǎn)業(yè)的比例由1995年的2.5∶57.3∶40.2調(diào)整為2000年的1.8∶48∶50.2。 5．城市發(fā)展戰(zhàn)略 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷推進(jìn)，上海加大了生產(chǎn)力布局和城市空間布局調(diào) 整的力度，基本完成了對(duì)全市6340平方公里的形態(tài)規(guī)劃，形成中央商務(wù)區(qū)、中 心商業(yè)區(qū)、內(nèi)環(huán)區(qū)、外環(huán)區(qū)、郊縣多心多層多組團(tuán)的布局。在郊縣（區(qū)）開辟 了9個(gè)市級(jí)工業(yè)區(qū)，為市區(qū)工業(yè)擴(kuò)散創(chuàng)造了條件。同時(shí)，加快舊區(qū)的改造步伐， 從中心區(qū)遷出數(shù)十萬戶居民家庭，促進(jìn)了中心商務(wù)區(qū)、市級(jí)副中心、專業(yè)分中 心和主要商業(yè)街、商業(yè)區(qū)的建設(shè)。 面對(duì)充滿機(jī)遇而又富有挑戰(zhàn)的二十一世紀(jì)，上海已經(jīng)確定了新的...
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