住宅小區(qū)項目可行性研究報告
咨詢評估報告校審單 |報告名稱 | | | |南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目 | | |可行性研究報告 | | | | |編 號 | | | |寧咨二 （2001）編3008號 | |業(yè)務(wù)二部： |核稿： | |承辦部門和擬稿人： | | | |總工程師： | |會 稿 | | | |總經(jīng)濟(jì)師： | | | |審 核： | | | |簽 發(fā)： | | | |主 送： | | | |抄 報： | | | |報 送： | | | |共印 11 份 | |二○○五年十月十一日 | 南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 寧咨二（2001）編3008號 南京工程咨詢公司 二○○一年二月十日 南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 寧咨二（2001）編3008號 南京工程咨詢公司 資格證書號：工咨甲9501010 |經(jīng)理 | |黃衛(wèi)光 | |副經(jīng)理 | |陳冠南 | |總工程師 | |張榮昌 | |總經(jīng)濟(jì)師 | |魏大晉 | |項目負(fù)責(zé)人 | |魏大晉 | |參加人員 | |宋曉杰 | | | | | 目 錄 第一章 總論 1 第二章 市場分析 5 第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 10 第四章 項目選址及配套建設(shè)條件 11 第五章 建設(shè)方案 13 第六章 實施進(jìn)度 19 第七章 工程投資與財務(wù)分析 20 第八章 結(jié)論與建議 24 附表、附圖和附件 總論 1. 項目建設(shè)背景 南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱江寧開發(fā)區(qū)）是于1992年６月開始創(chuàng)辦的江蘇 省首批省級開發(fā)區(qū)之一，1997年2月被批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)座 落于南京市南郊，總體規(guī)劃面積24.98平方公里。北距中華門7公里，南離祿口國際機(jī)場 18公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。 江寧開發(fā)區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會。是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心， 也是我國重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。近 期被評為中國城市綜合實力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。 江寧開發(fā)區(qū)堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略。目前，基礎(chǔ)設(shè)施投入已達(dá)12億元，22 平方公里的開發(fā)框架業(yè)已形成。區(qū)內(nèi)道路總長達(dá)55公里，沿路埋設(shè)各種管網(wǎng)線165公里； 日供水5萬噸的新區(qū)水廠、11萬伏雙回路變電站、5萬門程控電話郵電大樓已投入運(yùn)行。 日供水量30萬噸水廠、日處理4萬噸的污水處理廠等重點工程已基本建成。 區(qū)內(nèi)已有金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務(wù)等近百家“三產(chǎn)”企業(yè)投入運(yùn)營。按照 教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)已經(jīng)建成開學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省 級實驗小學(xué)。以南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)新校區(qū)和南京大學(xué)、東南大學(xué)科技園為龍 頭的“大學(xué)城”已在區(qū)內(nèi)開工建設(shè)。沙灘浴場、網(wǎng)球場、壁球館、保齡球館、水上娛樂中 心等一批娛樂休閑設(shè)施已相繼投入使用。 區(qū)內(nèi)“六通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施和日趨完善的社區(qū)服務(wù)設(shè)施已基本能滿足進(jìn)區(qū)企業(yè)生活 、生產(chǎn)和建設(shè)的需要。該區(qū)以優(yōu)越的地理位置和優(yōu)良的投資環(huán)境，已吸引了21個國家和 地區(qū)的400多個項目進(jìn)區(qū)落戶，投資總額突破15億美元，其中三資企業(yè)占70%，外商投資 額占75%，第二、三產(chǎn)業(yè)之比為2∶1，高新技術(shù)企業(yè)占30%。實際利用外資4億多美元。投 資額在1000萬美元以上的大項目有43個。世界排名前500強(qiáng)的企業(yè)中已有瑞典愛立信、日 本東陶和三井、美國摩托羅拉和百事可樂等14家進(jìn)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊變成 南京地區(qū)海內(nèi)外客商競相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。 隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和我市人民生活水平的不斷提高，人們對高品質(zhì)居 住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢。我市及江寧區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較 大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設(shè)仍以中 低檔為主，中高檔住宅建設(shè)仍然不能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。為了進(jìn)一步推動江寧 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，營造一流投資環(huán)境，改善人們居住環(huán)境，提高生活品位，南京利源物 業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱利源公司）擬在江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔建設(shè)百家湖西花園住宅 小區(qū)。 2. 項目單位概況 南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九三年，投資方為香港大陸發(fā)展有限公司和 南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)總公司，注冊資本300萬美元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃 自建房屋并提供配套服務(wù)。公司下設(shè)南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京百家湖度假 村有限公司、南京利源電子有限公司、南京利源建設(shè)發(fā)展有限公司、南京百家湖物業(yè)管 理有限公司、南京南山湖農(nóng)林休閑觀光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物 業(yè)發(fā)展有限公司銷售分公司、南京利源集團(tuán)物資貿(mào)易分公司。 利源公司主要開發(fā)項目為百家湖別墅花園、百家湖公寓花園和百家湖西花園，開發(fā) 土地面積60萬平方米，總規(guī)劃建筑面積75萬平方米，其中別墅面積4萬平方米，公寓面積 65萬平方米，公用及配套設(shè)施6萬平方米。百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城 、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。百家湖別墅花園共建100幢別墅，已全部竣工， 1998年被建設(shè)部評為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。 百家湖公寓花園凱旋門于2000年被上海基尼斯總部評為最大的住宅小區(qū)主門樓，20 00年公司被建行江蘇省分行評為2A級信用單位，1995～1999年連續(xù)被南京市外商投資企 業(yè)評為外商投資先進(jìn)企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評為開發(fā)區(qū)先進(jìn)集體。公司總部現(xiàn)有員工 62人，其中教授及具有高級技術(shù)職稱人員3人，中級專業(yè)技術(shù)人員8人，經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)為 財務(wù)部、工程部、總經(jīng)辦、企劃部、《百家湖》雜志編輯部。 3. 可行性研究報告編制依據(jù) 1. 江寧開發(fā)區(qū)管委會2000年月11月寧經(jīng)管委發(fā)[2000]201號文“關(guān)于同意南京利源 物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)百家湖西花園基建立項的批復(fù)”； 2. 江寧區(qū)建設(shè)局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；利源公司提供的項目有關(guān) 資料； 3. 利源公司2001年2月委托南京工程咨詢公司編制本項目可行性研究報告的協(xié)議 。 4. 項目建設(shè)的必要性 （一）我市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在 和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng) 濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)我市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“九五”計劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從“九 五”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。按照市委、市政府提出的“一年初見成效 ，三年面貌大變、五年躍上新臺階”的要求，我市房地產(chǎn)業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮了先導(dǎo) 性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布 局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住 宅建設(shè)為重點，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益， 使之真正成為我市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。 本工程為中高檔住宅建設(shè)項目，對進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿足逐步富裕起來的 人們對中高檔住宅日益增長的消費(fèi)需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點具有 十分積極的意義。 （二）進(jìn)一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開放的不斷深入，南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，祿口國際機(jī)場的通航 又帶來了無限商機(jī)，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶江寧開發(fā)區(qū)，來江寧工作的中外企業(yè)員工 不斷增加。但多年來江寧區(qū)的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對滯后，尤其是有一定品質(zhì)的中高 檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升， 中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求 。在擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第 二、甚至第三居所；另外，遠(yuǎn)離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人來此頤養(yǎng)天 年；海外及港、澳、臺的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美、價格適宜的居所。 因此本項目建設(shè)對服務(wù)于“空港經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極 的意義。 綜上所述，本項目建設(shè)十分必要。 市場分析 1. 市場分析 隨著國家取消福利分房政策的出臺和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市 場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個人。預(yù)計今后幾 年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會進(jìn)入一個平穩(wěn)的發(fā)展階段。 改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費(fèi)群體中占有較大的份量，促 成了對環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。從目前情況看，南京房地 產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設(shè)計優(yōu)越、售價合理的商品住宅呈局部 熱銷、供不應(yīng)求局面。開發(fā)商往往把握這些市場需求作為項目開發(fā)的切入點。 百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢： 1、項目優(yōu)勢 從項目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢： o 自然環(huán)境優(yōu)勢。隨著社會的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對居住區(qū)的自 然環(huán)境的要求日趨苛刻。而百家湖西花園住宅小區(qū)地處江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔，環(huán) 境優(yōu)美、空氣清新，很適合人們居住。 o 人文環(huán)境優(yōu)勢，本項目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè)有江南文樞院，使西花 園有獨(dú)特的人文環(huán)境優(yōu)勢。 o 交通及其他配套條件優(yōu)勢。本項目位于利源中路西側(cè)，而該路東與寧溧公路相接， 西與機(jī)場高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與利源公司以前開發(fā)的 百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。同時項目用地鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街， 商業(yè)配套條件較為完善。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學(xué)等教育配 套設(shè)施。 2、與競爭對手的優(yōu)勢分析 o 項目與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，這兩大優(yōu) 勢將能吸引一部分特定的消費(fèi)人群。 o 項目與江寧開發(fā)區(qū)及江寧地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢。隨著 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)展變化。“百家湖西花園”將 立足于新世紀(jì)，建設(shè)新型居住家園，從而與江寧開發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開差距。 加上利源公司的企業(yè)形象及其在江寧乃至南京市的顯著影響也有利于本項目贏得 市場。 2. 價格定位 1. 周邊樓盤定價調(diào)查 |樓 盤 |開發(fā)商 |樓盤性質(zhì) |售價（元/M2） | |百家湖花園公寓 |利源物業(yè) |現(xiàn)房 |2200 | |江南文樞院 |江寧房地產(chǎn)總公司 |多層（現(xiàn)房）|1600-2100 | |溫泉公寓 |湯山房地產(chǎn) |多層住宅（現(xiàn)|1000-1800 | | | |房） | | |溫泉花園別墅 |湯山房地產(chǎn) |聯(lián)排別墅（現(xiàn)|2000-2400 | | | |房） | | |江寧第一城 |金輪房地產(chǎn) |多層住宅（現(xiàn)...
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