廈門房地產(chǎn)市場形勢分析報告
廈門房地產(chǎn)市場形勢分析報告 　　一、2003年房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本情況： 　?。ㄒ唬┦袌龉┙o情況： 　　土地一級市場 　　2003年的商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)量為64.53萬平方米，可建建筑面積154.87萬平方米 ，而去年商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)量為203.97萬平方米，可建建筑面積是581.31萬平方米 ,與去年相比下降了73.35%。 　　商品房供應(yīng)量 　　2003年商品房預(yù)售批準(zhǔn)量為301.83萬平方米，其中住宅222.89萬平方米，比去年同 期的289.68萬平方米上升了4.2%。住宅與去年同期的221.34萬平方米基本持平。供應(yīng)節(jié) 奏與去年相近，都是一、二、三季度量較少，四季度供應(yīng)量偏大。 　　商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 　　各類商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與去年相差不大，分別為住宅74％，商場10％，寫字樓3％， 工業(yè)用房1％，車庫8％，別墅3%,其他1％。 　?。ǘ┏山恍星椋?　　截止12月底，廈門市商品房銷售面積總量為329.53萬平方米，首次突破300萬大關(guān)， 比2002年上升了14％，超出本年批準(zhǔn)預(yù)售面積17.7萬平方米，消化了一些空置房。成交 總金額136.7億元，比去年同期上升了31%。成交均價也由去年的每平方米3597元上升到 今年的每平方米4148元，比2002年每平方米上升551元，漲幅達(dá)15%。其中商品住宅銷售 面積總量為269.55萬平方米，成交金額為102.05億元，比去年同期分別上升了9%、26%， 成交均價由去年的每平方米3287元上升到今年的每平方米3786元，上漲幅度15%。 　　從今年商品房的季度的量、價走勢上，可明顯看出，我市商品房的季度成交量、均 價相對于去年高出一個臺階，在一個相對高的平臺上波動。如圖1、圖2示： [pic] [pic] 　　其中，商品居住用房（住宅和別墅）銷量的季度分價走勢呈如下主要特點(diǎn)：1、成交 面積最大的價格區(qū)間在3000-4000元，占總量的41%- 52%，其走勢較去年有所下滑。2、3000元以下的商品居住用房不論是面積銷量走勢，還 是占總面積銷量的比例走勢均呈下降趨勢。今年較去年銷量比例明顯減少。3、單價區(qū)間 在4000- 5000的商品居住用房在今年呈顯著上升走勢。4、單價區(qū)間在5000元以上的居住用房所占 比例雖然最小，但從走勢圖上可看出其緩緩的上升趨勢。如圖3、圖4示。 [pic] [pic] 　　從今年島內(nèi)、外商品住宅銷售數(shù)據(jù)看，廈門島內(nèi)、外的商品住宅單價相差在1600元 以上，今年島外的銷量比例呈逐季上升走勢，島內(nèi)、外銷量比例約為1：0.2。主要數(shù)據(jù) 如下表1所示。 2003年廈門市島內(nèi)、外住宅銷售季度數(shù)據(jù)（不包括別墅） 表1 季 島內(nèi)面積 （萬平方米） 島內(nèi)均價 （元/平方米） 島外面積 （萬平方米） 島外均價 （元/平方米） 島內(nèi)、外價差 2003年1季度 54 3797 7 2130 1667 2003年2季度 58 3917 12 2269 1648 2003年3季度 50 4001 11 2298 1703 2003年4季度 57 4147 12 2608 1539 2003年累計 219 3966 43 2349 1617 　　截止12月底，廈門市房地產(chǎn)三級市場（二手房）交易面積總量為141.93萬平方米， 成交金額32.95億元，比去年同期的89.92萬平方米、19.56億元分別上升了58%、68.5%。 成交均價也由去年的2175元/平方米上升到今年的2322元/平方米，上漲幅度6.8%。其中 居住用房（包括住宅、房改房和別墅）交易面積為104.23萬平方米，占總交易量的74%， 成交金額為25.74億元，比去年同期分別上升了63%、77%，成交均價由去年的每平方米2 241元上升到今年的每平方米2423元，上漲幅度8%。 　　總之，今年廈門市房地產(chǎn)二、三級市場較去年又上升了一個臺階，持續(xù)了近年來的 旺盛態(tài)勢。商品居住用房與二手居住用房交易頻繁程度比約為1：0.4，三級市場仍有較 大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)市場日趨活躍，市場機(jī)制、政策推動力明顯發(fā)揮作用，商品房市 場需求結(jié)構(gòu)基本呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢。 　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況 　　截止到10月，我市房地產(chǎn)投資額為63.5992億元，同比增長29.17%，固定資產(chǎn)投資額 149.5563億元，同比增長13.21%，GDP總量為624.7482億元，同比增長18.1%，因此，房 地產(chǎn)投資占定資產(chǎn)的比重為42.53%，占GDP的比重為10.18%，可見房地產(chǎn)業(yè)已是我市的支 柱產(chǎn)業(yè)。 　?。ㄋ模┐嬖谥饕獑栴} 　　1、土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控力度不夠，還無法通過公開的土地供應(yīng)方式調(diào)控市場房價。 由于歷史原因，目前大部分的商品房用地還是歷史遺留的協(xié)議出讓用地，采取公開招標(biāo) 、拍賣、掛牌方式出讓的用地比例很小。只有待這部分協(xié)議用地清理完成，政府的土地 供應(yīng)調(diào)控之手才能有效發(fā)揮作用。 　　2、大型商場、寫字樓和車庫銷售緩慢，其空置情況比較嚴(yán)重，需出臺相應(yīng)政策引導(dǎo) 消化，數(shù)據(jù)如下表示： 廈門市歷年各類商品房銷售空置面積一覽表 年 別墅 住宅 商場 寫字樓 車庫 廠房 1998 1.88 32.12 17.65 20.93 18.06 -0.16 1999 3.82 18.11 14.34 4.97 14.79 0.12 2000 -0.58 -20.29 9.45 9.51 14.51 1.11 2001 7.15 24.91 13.68 5.59 14.80 6.78 2002 -1.57 -18.22 10.92 -5.06 16.75 -2.63 合計 10.71 36.63 66.03 35.94 78.91 5.23 未售比例 36% 4% 37% 48% 83% 26% 注：（1）、銷售空置面積＝批準(zhǔn)預(yù)售面積－實際銷售面積 　?。?）、未售比例＝銷售空置面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積 　　從表中可以看出：（1）98年以來，占總量80%以上的商品住宅的銷售空置面積不大 ，未售比例只有4%，預(yù)售空置絕對量36.63萬平方米，近年的商品住宅稅收、金融等優(yōu)惠 政策的引導(dǎo)已顯見成效。（2）已批準(zhǔn)預(yù)售但未售出的大部分是車庫，面積達(dá)78.91萬平 方米，未售比例達(dá)83%，近年來，廈門市私家車數(shù)量急增，車庫銷售略有好轉(zhuǎn)，但由于購 車時對車輛停放未加限定，許多住宅小區(qū)隨意停放現(xiàn)象嚴(yán)重，因此，私家車市場的火爆 并未給車庫的銷售帶來“春天”。（3）寫字樓的未售比例達(dá)48%，躍居第二，但絕對空置 量不算很大，5年來的合計量為35.94萬平方米。98年以來，寫字樓的預(yù)售批準(zhǔn)量可謂“年 年滑坡”，占總量的比例由1998年的11%，一路下滑到2002年的1%。一直以來，為減少成 本，廈門市許多公司都租用住宅做辦公場所，使寫字樓的銷售市場總給人以“慘淡經(jīng)營” 的味道 ，特別是近年來，隨著商品住宅銷售市場的火熱，甚至出現(xiàn)了少量開發(fā)商將寫字樓項目 當(dāng)商品住宅銷售的現(xiàn)象。（4）商場的的未售比例37%，但絕對空置量卻最大，達(dá)66.03萬 平方米，5年來商場的預(yù)售批準(zhǔn)量占總量比例很穩(wěn)定，均在12%－14%之間。對如此大的預(yù) 售空置量，我局可組織人力對市場進(jìn)行調(diào)查、核實，以利出臺新政策進(jìn)行正確引導(dǎo)。 　　3、島內(nèi)、島外發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)開發(fā)過于集中在島內(nèi)。 　　今年，島外與島內(nèi)商品房成交量比僅為0.2：1，平均單價相差在1600元以上，按照 我市海灣型城市的發(fā)展戰(zhàn)略，島外房地產(chǎn)市場存在相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。為此， 我局專門于今年11月28日就如何發(fā)展島外房地產(chǎn)市場，邀請了島內(nèi)、外房地產(chǎn)開發(fā)商、 房產(chǎn)策劃代理公司、人大城建委、建設(shè)、規(guī)劃行政管理部門、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、市建行 及相關(guān)媒體記者召開一次分析座談會，逐步理清了發(fā)展思路。 　　4、中低價位商品房供應(yīng)不足，不能滿足廣大居民改善居住條件的需要，另外，我市 仍有相當(dāng)一部分低收入家庭沒有能力進(jìn)入市場購買商品住房且又夠不上條件享受廉租住 房政策，為此，準(zhǔn)備建立和完善我市的多層次住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實行不同 的住房供應(yīng)政策。 　　二、對2004年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 　　影響房地產(chǎn)市場走勢的因素是多方面的，從2003年來看，非典疫情、新的購房入戶 政策，都給廈門的房地產(chǎn)市場帶來了短期的效應(yīng)，而國務(wù)院的18號文、國土資源部的45 號文及央行的121號文，又激起了房地產(chǎn)業(yè)屆一陣波瀾，這些政策的綜合力如何，方方面 面人士發(fā)表見解，見仁見智。對廈門而言，我們認(rèn)為2004年的房地產(chǎn)市場的基本面大致 這樣。 　　從供給角度講，廈門島內(nèi)土地稀缺已是不爭的事實，島內(nèi)新建商品房，特別是普通 商品房的土地供應(yīng)量相對不足，因此島內(nèi)的供給量不會太大，加之島內(nèi)商品房均價相對 于其它同類城市并不算太高，應(yīng)仍有上升空間。按我市海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略，島外房地 產(chǎn)很有發(fā)展空間和發(fā)展機(jī)會，有大片美麗的海灣待規(guī)劃開發(fā)，但就目前而言，基礎(chǔ)配套 ，交通都不是一下能跟上的，房地產(chǎn)的土地開發(fā)供應(yīng)也只能按部就班。 　　建筑材料價格的上漲，土地實行招標(biāo)、掛牌、拍賣，這些因素?zé)o疑加大了發(fā)展商的 供應(yīng)成本，可構(gòu)成房價的上漲因素之一，但就廈門市目前狀況，土地招、拍、掛的比例 很有限，部分歷史協(xié)議用地還在逐步清理，因地價引起的房價上漲更多原因在于市場主 體，曲解地價內(nèi)涵，刻意炒作。 　　從需求角度講，有效需求將相對擴(kuò)大，主要表現(xiàn)在：（一）隨著我市城市化建設(shè)加 快、舊城拆遷安置，城市居住、就業(yè)人口將增加。（二）居民的消費(fèi)觀念已發(fā)生變化， 首先，由于房貸政策的優(yōu)惠，居民不再是先存錢，后買房，買房中很有一部分是以投資 為目的。其次，購房者對住房的消費(fèi)呈現(xiàn)臺階上升，逐步改善居住條件的觀念已形成， 換購住房人群數(shù)量將不斷上升。（三）廈門優(yōu)越的天然氣候、地理、人文條件，居住環(huán) 境大幅改善，一直以來對周邊及其它地區(qū)有較強(qiáng)的吸引力。（四）廈門市新出臺的入戶 政策，雖然提高了外來購房者“購房入戶”的門檻，但單就“入戶”的問題上門檻并未抬高 ，存在一批未購房就符合入戶條件的群體，這就意味著提高了二手房的潛在需求。 　　因此，2004年在沒有大的政策影響下，廈門市房地產(chǎn)市場理應(yīng)繼續(xù)保持較旺盛的發(fā) 展局面。 廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局 二○○四年一月八日 　
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