審查土地估價(jià)報(bào)告的關(guān)鍵
土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試寶典之一:審查土地估價(jià)報(bào)告的關(guān)鍵 土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試寶典之一： 審查土地估價(jià)報(bào)告的關(guān)鍵 好的報(bào)告主要表現(xiàn)為： 第一、報(bào)告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套； 第二、公正客觀，估價(jià)方法的選用及評(píng)估思路、過(guò)程合理、依據(jù)充分； 第三、用詞準(zhǔn)確，報(bào)告文字表述嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng)； 第四、評(píng)估結(jié)果基本準(zhǔn)確，符合市場(chǎng)行情； 第五、報(bào)告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。 在實(shí)際工作中，審查報(bào)告的重點(diǎn)除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象客觀的分析，對(duì) 偏離正常價(jià)值的過(guò)高或過(guò)低估價(jià)結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國(guó)家或當(dāng)事人的重大損失。 報(bào)告審查的主要內(nèi)容： 1、 審查估價(jià)對(duì)象，其中包括權(quán)屬、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期和有關(guān)證明材料； 2、 審查估價(jià)目的，包括價(jià)格定義、價(jià)值類型； 3、 審查估價(jià)數(shù)據(jù)，包括估價(jià)報(bào)告定性、定量數(shù)據(jù)的來(lái)源及獲取方式是否可靠？估價(jià)結(jié) 論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持？ 4、 審查估價(jià)方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學(xué)？ 5、 審查估價(jià)條件，包括是否考慮得出估價(jià)結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價(jià)結(jié)論的限制條 件，對(duì)房地產(chǎn)最高最佳使用評(píng)價(jià)的結(jié)論及其使用建議是否合理？風(fēng)險(xiǎn)分析是否恰當(dāng)？ 估價(jià)方法要點(diǎn)之一：市場(chǎng)比較法 應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的，市場(chǎng) 上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格，要求 比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供應(yīng)圈、用途 一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對(duì)比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件 的比較及因素修正有以下的具體要求： 1、比較實(shí)例選擇。所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說(shuō)明案例的具體坐落（門(mén)牌號(hào)和宗地 號(hào)）。比較案例選擇（大于或等于三個(gè)）要求： ① 與待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級(jí)別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如 同區(qū)域無(wú)案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級(jí)土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的 交易價(jià)格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過(guò)25%）。 ② 與待估宗地用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細(xì)類），如無(wú)用途相同案例，可選擇用途 相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉(cāng)儲(chǔ)，前提是已有一至二個(gè) 與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)設(shè)用途修正。 ③ 與待估宗地的交易類型（價(jià)格類型）相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改 造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易 類型的修正（除抵押評(píng)估外，一般不選擇抵押實(shí)例）。 ④ 成交日與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近。 A：如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長(zhǎng)，即選擇幾年的交易案例用于 比較（最長(zhǎng)不超過(guò)三年）； B：如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長(zhǎng)不超過(guò)1至2年），一般 交易案例的有效期最長(zhǎng)不超過(guò)三年； ⑤ 交易案例必須為正常交易（即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格）。所謂正常 交易應(yīng)是公開(kāi)、平等、自愿的交易。 ⑥ 價(jià)格內(nèi)涵要一致，比如開(kāi)發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價(jià)格還是 含分?jǐn)偯娣e的價(jià)格等。 按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容（如有可能，最好到現(xiàn)場(chǎng)查看 ）如下： 1、交易實(shí)例狀況： A座落位置、形狀、地質(zhì)； B水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施 C商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件 D土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途 E有關(guān)地上建筑物的基本情況 F權(quán)利狀況和土地使用年限等 2、成交價(jià)格 包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租賃等內(nèi)容，同時(shí)說(shuō)明價(jià)格類 型、價(jià)格水平及種類等。 3、付款方式 包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。 4、成交日期 一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件（如建筑面積、容積率、 建筑密度等）、土地等級(jí)、土地開(kāi)發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易 情況、交易價(jià)格等。區(qū)域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見(jiàn)因素選擇內(nèi)容。 2、因素選擇 估價(jià)時(shí)選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素 。以上因素 要與報(bào)告第二部分分析 的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí) 應(yīng)說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。 選擇因素的原則： ①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價(jià)的因素有差異，且影響 程度不同。
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