尚城豫園項(xiàng)目124畝塊地項(xiàng)目可行性分析報告
目 錄 一、概況 1、項(xiàng)目概況 2、報告范圍 3、公司簡介 二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 三、項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu) 1、項(xiàng)目建設(shè)組織管理 2、項(xiàng)目運(yùn)營組織管理 四、項(xiàng)目市場分析及市場定位 1、市場分析 2、市場定位 五、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 1、項(xiàng)目選址 2、建設(shè)條件 六、尚城豫園項(xiàng)目整體策劃 七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 1、總體規(guī)劃 2、工程方案設(shè)計 3、項(xiàng)目總圖布局 4、智能化系統(tǒng)設(shè)計 5、項(xiàng)目配套設(shè)施 八、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 1、環(huán)境保護(hù) 2、安全衛(wèi)生 3、消防 4、節(jié)能 九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措 1、投資估算 2、資金籌措 十、財務(wù)與效益分析 1、財務(wù)分析 2、效益分析 十一、項(xiàng)目風(fēng)險分析 1、項(xiàng)目風(fēng)險分析 2、項(xiàng)目風(fēng)險回避 十二、結(jié)論 1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 尚城豫園項(xiàng)目總占地面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。遵循社區(qū)完整功能的要 求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有 托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施 ，是合肥東區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。 2、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 （1）多層公寓 尚城豫園多層公寓的總建筑面積約60000平方米，建筑樣式為磚混（或框架）結(jié)構(gòu)， 采用點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計成復(fù)式、躍層和錯 層，戶型新穎、實(shí)用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個小區(qū) 充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心 綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。 （2）小高層公寓 尚城豫園小高層公寓的總建筑面積約70000平方米。 （3）配套商業(yè)面積（包括車庫） 建筑面積約15000平方米 （4）公共生活設(shè)施 總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。 （4）物業(yè)管理 尚城豫園實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。 供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級安全插座； 通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及INTERNET插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)； 電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視； 郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報箱并實(shí)行專遞服務(wù)； 周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時小區(qū)保安負(fù)責(zé)對小區(qū) 周邊進(jìn)行巡邏； 1. 尚城豫園項(xiàng)目組織管理結(jié)構(gòu) 1、項(xiàng)目建設(shè)組織管理 該項(xiàng)目建設(shè)的具體實(shí)施由安徽金大陸集團(tuán)合肥置業(yè)公司具體負(fù)責(zé)，項(xiàng)目初期的投資 機(jī)會分析、市場調(diào)研、項(xiàng)目報建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由 項(xiàng)目公司和企劃中心共同完成，項(xiàng)目公司對項(xiàng)目運(yùn)營全過程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項(xiàng)目后評 價。 2、運(yùn)營組織管理 尚城豫園項(xiàng)目采取獨(dú)立法人制，即由安徽金大陸集團(tuán)投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度 的規(guī)范要求，組織管理本項(xiàng)目。 2. 項(xiàng)目市場分析及市場定位 1、項(xiàng)目市場分析 (1)整體市場交易活躍，持續(xù)走強(qiáng) 在國家和各級政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)政策 、措施的指導(dǎo)下，各種對樓市產(chǎn)生“利好”的配套政策的出臺及住房金融服務(wù)的提供，房 地產(chǎn)正成為新的投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 2001年度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到18.67億元，較上一年度增長30.11%，住 宅施工面積322.54萬平方米，較上一年度增長31.84%，住宅新開工面積174.65萬平方米 ，較上一年度增長69.14%，住宅竣工面積114.92萬平方米，較上一年度增長27.5%。在銷 售方面，2001年度銷售面積83.15萬平方米，銷售額13.94億元，分別較上一年度增長1. 19%、1.11%。住宅空置面積下降達(dá)到26.78%。 2002年前三季度，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到27.38億元，施工面積478.09萬平 方米，分別較上一年度同比增長1.19%、1.11%。 2002年，房地產(chǎn)市場明顯特點(diǎn)是：淡季不淡，市場活躍，價格穩(wěn)中有升，居民個人購房 已成為消費(fèi)主體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。 2003年前5個月，全市房屋施工面積526萬平方米，其中去年結(jié)磚面積362萬平方米。 全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中正在預(yù)售的有158個項(xiàng)目，已預(yù)售出面積152.5萬平方米（占5月份 在建面積的28.9%），其中住宅項(xiàng)目136個，已預(yù)售出面積122.5萬平方米（占在建住宅面 積的29.8%）；其他項(xiàng)目22個，已預(yù)售面積30萬平方米，共收取預(yù)收款10.4億元。2003年 前5月，取得“商品房預(yù)售許可證”的商品房面積為130萬平方米，同期商品房預(yù)售面積為 103.5萬平方米，占可預(yù)售總量的79.6%。前5個月，現(xiàn)房銷售率達(dá)到72.2%，預(yù)售率達(dá)79 .6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場的消化力度、市民的住 房消費(fèi)、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時，各區(qū)位、價位的在建樓盤，基本未出現(xiàn)“冷 盤”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對目前商品房預(yù)（銷）售情況比較滿意，對市場前景看好。 東區(qū)1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū)2500元 每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊預(yù)購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠 花園一期8萬余平方米基本上是施工與銷售同時完成，位于南淝河畔的“中央花園”項(xiàng)目， 尚未開盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費(fèi)者前來預(yù)訂。從總體上看，我市房地 產(chǎn)市場仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。 （2）購房主體發(fā)生變化 國家停止住房實(shí)物分配后，住房消費(fèi)由“集團(tuán)采購”轉(zhuǎn)向“散戶時代”，2002年個人購 房就已經(jīng)占商品房銷售面積的94％，成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍、最積極的因素。 （3）消費(fèi)需求多樣化 消費(fèi)者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導(dǎo)致消費(fèi)者在購房時對 區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計、戶型、面積、配套、物業(yè)管理等方面存在不同的選擇。 （4）開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期 2003年度，合肥市房屋開發(fā)公司達(dá)到400余家，只有為數(shù)不多的開發(fā)商具備一、二級 資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實(shí)力小、抗風(fēng)險能力差。今后的一段時間，將是房地產(chǎn) 行業(yè)重新洗牌的整合期，房地產(chǎn)行業(yè)必須以雄厚實(shí)力在市場競爭中脫穎而出，弱勢企業(yè) 將被淘汰出局。 （5）暢銷產(chǎn)品分析 在樓盤調(diào)研過程中，總結(jié)后我們會發(fā)現(xiàn)，以下幾類產(chǎn)品較為暢銷： 一：高性價比型。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價格處于中下 游，售價一般在1400元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規(guī)模適中，小區(qū)具備一 般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣大消費(fèi)者歡迎。 二：中高檔型。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費(fèi)群體定位在中高收入層 面，小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等各方面標(biāo)準(zhǔn)較高，有突出賣點(diǎn)，操作得法，能夠吸引大批消 費(fèi)者。 2、項(xiàng)目市場定位 在對類似項(xiàng)目（主要以玉蘭苑為研究對象）及市場需求進(jìn)行深度分析后，我們發(fā)現(xiàn) ，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、肥東縣遷徙人群及地緣性置 業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場容量，消費(fèi)需求越來越突出。 尚城豫園整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)，適應(yīng)大部分消費(fèi)者需求，價位在15 00元每平米左右，是合肥市郊的現(xiàn)代居住項(xiàng)目，受合肥東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場發(fā)展的影 響，中高檔小區(qū)目前已經(jīng)進(jìn)入一個穩(wěn)定的增長期，而且價位隨著市場經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展， 總體趨于上升趨勢。 本項(xiàng)目位于二環(huán)路以東，緊鄰二十埠河。本項(xiàng)目將大大提升小區(qū)的環(huán)境、戶型設(shè)計 以及居住的適宜性等各方面的現(xiàn)代居住水平。同時二十埠河河道正在調(diào)整，并興建4000 0平米的綠地、廣場。 根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，我們將本項(xiàng)目銷售對象確定為： 1. 年輕的“準(zhǔn)合肥人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這一批消費(fèi)群體，知識層 次較高，工作年限短，工資收入在1500元/月，但沒有多少積蓄，對住房有強(qiáng)烈 的需求，對價格關(guān)注。 2. 投資客戶：追求物業(yè)的升值，對項(xiàng)目的升值潛力有很深的研究。 3. 外來客商：本項(xiàng)目地處合肥東側(cè)，所在區(qū)域內(nèi)集聚著安徽大市場、長江批發(fā)市場 等大型市場、摩托車、汽車大市場等大型物流中心，市場群內(nèi)有大量來肥經(jīng)營 的外地客商，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，有置業(yè)愿望。 4. 瑤海工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未來幾年內(nèi)，瑤海工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進(jìn)駐，將來的 住宅需求量巨大。 5. 部分肥東居民：肥東居民長期以來形成了一種做省城人的優(yōu)越感和自豪心理，近 年來遷徙合肥的趨勢在不斷增強(qiáng)。本項(xiàng)目將成為此類消費(fèi)者遷居合肥的最佳跳 板。 3. 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 1、項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目選址緊鄰東二環(huán)路，南臨二十埠河，占地124畝。二十埠河即將調(diào)整河道，興 建40000平米的綠地廣場，極大的提升了小區(qū)的居住品位。 目前地塊場地已經(jīng)完成平整，減少前期項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊 的土地征用工作已經(jīng)完成。 2、建設(shè)條件 合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)是安徽省政府于1995年4月批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面 積10平方公里，集中開發(fā)6平方公里，享受市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。試驗(yàn)區(qū)前身為合肥市新火 車站建設(shè)區(qū)，于1992年11月伴隨著國家重點(diǎn)工程合肥鐵路樞紐新客站的開工建設(shè)而誕生 ，1996年2月國家建設(shè)部批準(zhǔn)將合肥新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)列為全國首家城市綜合開發(fā)試點(diǎn) 區(qū)。經(jīng)過8年的艱苦努力，一個集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)為一體的環(huán) 境優(yōu)美、設(shè)施齊全的新城區(qū)已展露豐姿。 開發(fā)區(qū)管委會按照精干、高效的原則設(shè)置必要的工作部門和土地、城建、工商、國稅、 地稅、財政、公安、房產(chǎn)、建管、供水、供電等職能機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)各項(xiàng)管理工 作，高效率、快節(jié)奏地為投資者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 　　開發(fā)區(qū)制定并實(shí)行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，依法保護(hù)投資者的合法權(quán)益。 3、水文地質(zhì)條件 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，地勢高差小，較為平坦，大部分已經(jīng)平整，將來土方工作量小，二 十埠河河面寬30米以下。主要?dú)庀筚Y料如下： 年最大降雨量： 1541.9毫米 年平均降雨量: 1067.2毫米 冬季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25米/秒（東北風(fēng)） 夏季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25米/秒（東南風(fēng)） 最大凍土深度 0.6米 最大積雪厚度 0.46米 4. 項(xiàng)目整體策劃及營銷計劃 1、項(xiàng)目整體策劃 1. 策劃包裝 策劃包裝時針對項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平面的 制作，使項(xiàng)目樹立起良好的形象，在市場同類型的產(chǎn)品中脫穎而出。同時，利用項(xiàng)目建 設(shè)單位已取得的良好信譽(yù)，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。 另外，良好的策劃還能為項(xiàng)目的推出作預(yù)先部署，以利于項(xiàng)目后期的銷售?，F(xiàn)在， 合肥的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸認(rèn)識到策劃包裝的重要性，側(cè)重這方面的投入，就能獲得 超額回報。 2. 項(xiàng)目色調(diào) 整個項(xiàng)目的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一，注重長期視覺效果，路邊設(shè)寬綠草帶，周邊以圍 墻與外界隔離，同時種植樹木隔音和防止噪音，保持小區(qū)的綠化率。 3. 廣告牌 廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃（以小區(qū)的規(guī)劃圖為主 景），并突出項(xiàng)目建設(shè)單位的名稱，為本項(xiàng)目作軟性的宣傳。 廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)的現(xiàn)場及通往小區(qū)的道路兩側(cè)，利于過往人流加深印 象；二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置，吸引區(qū)內(nèi)人流注意。另外，可在各處 廣告牌上醒目的地點(diǎn)設(shè)置項(xiàng)目標(biāo)志或路徑，清楚指示本項(xiàng)目的位置。 （4）售樓現(xiàn)場 從尚城豫園項(xiàng)目的規(guī)模來看，應(yīng)設(shè)立兩個售樓處：在市區(qū)設(shè)立一個售樓處，在項(xiàng)目 現(xiàn)場設(shè)立一個售樓處。其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻， 售樓處應(yīng)配置項(xiàng)目模型，給消費(fèi)者直觀的感受。 （5）樣板房 由于本項(xiàng)目定位在中檔價格，項(xiàng)目樣板房的設(shè)置力求簡潔、溫馨舒適又典雅親切， 激發(fā)買家的購買欲望。另一方面，讓消費(fèi)者看得見摸的著，給消費(fèi)者一種實(shí)實(shí)在在的感 覺。 2、項(xiàng)目功能策劃 （1）活動中心及其他 作為完整規(guī)模的小區(qū)項(xiàng)目，本項(xiàng)目力求為消費(fèi)者提供一個舒適、綠色的居住環(huán)境， 因此在小區(qū)內(nèi)設(shè)置活動中心及其他相關(guān)配套，為社區(qū)生活提供一切便利。同時，在品位 上有所提高，力求活動中心設(shè)計活潑，成為小區(qū)景觀的一部分，注重各種配套的搭配與 整體建筑風(fēng)格的調(diào)和。 （2）綠化設(shè)計 花園風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種立體形狀組成的特色花園，非常適合觀感，所以，小區(qū) 中心的花壇可以與各個樓盤前后綠化風(fēng)格相陪襯，美觀、時尚自然融合，有機(jī)統(tǒng)一。 河堤綠化：項(xiàng)目緊鄰二十埠河，二十埠河即將進(jìn)行河道整理，新建大面積景觀廣場 。本項(xiàng)目可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃，注意花藝造型及修剪，令景觀形成層 次感。在河堤上放置鐵鑄雕花的休閑座椅，形成休閑、娛樂場所。 （3）增設(shè)多種物業(yè)服務(wù) 針對目前合肥物業(yè)管理的特點(diǎn)，合肥東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步階段。本項(xiàng)目在物 業(yè)服務(wù)上應(yīng)體現(xiàn)出小區(qū)的優(yōu)勢，提供如：清掃、洗衣服務(wù)、郵寄...
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