徐州龍潤山莊市場報告
龍潤山莊市場報告 ARUN·上海安瑞投資咨詢有限公司 2004年11月 目 錄 第一部分 宏觀環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………4 1. 地理環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………4 2. 行政區(qū)劃 ……………………………………………………………………………………………………………………5 3. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………5 4. 人文環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………8 5. 交通環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………9 6. 消費(fèi)環(huán)境 ……………………………………………………………………………………………………………………10 第二部分 徐州房地產(chǎn)市場 ……………………………………………………………………………………………………………15 一、概述 ……………………………………………………………………………………………………………………15 二、徐房指數(shù) ……………………………………………………………………………………………………………………21 第三部分 徐州別墅市場研究 ………………………………………………………………………………………………………… 23 一、徐州別墅市場綜述 ………………………………………………………………………………………………………… 23 二、徐州別墅區(qū)域分布研究 …………………………………………………………………………………………………… 25 三、細(xì)分物業(yè)簡述 ……………………………………………………………………………………………………………… 27 四、區(qū)域市場分析 ……………………………………………………………………………………………………………… 29 第四部分 龍潤山莊分析 …………………………………………………………………………………………………………… 47 一、項(xiàng)目概況 …………………………………………………………………………………………………………… 47 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境 …………………………………………………………………………………………………………… 47 三、項(xiàng)目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………… 48 四、項(xiàng)目定位 ……………………………………………………………………………………………………………… 50 附：項(xiàng)目投資財務(wù)可行性分析（框架）……………………………………………………………………………………………… 56 第一部分 宏觀環(huán)境 一、地理環(huán)境 徐州位于東經(jīng)116°22＇,北緯33°43＇-- 34°58＇。在江蘇省的西北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界,為東部沿海地區(qū)與中部內(nèi) 陸地區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部。東西寬約210公里，南北長約140 公里，總面積11258平方公里。距南京、濟(jì)南、鄭州、合肥皆為300余公里。素有南國門 戶，北國鎖鑰，中原屏障之稱。 徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)大部分為平原，少數(shù)丘陵山地，平原總地勢由西北 向東南降低，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30－50米之間。徐州境內(nèi)河流縱橫 交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運(yùn)河橫貫?zāi)媳? 徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長，年氣溫14度，四季分明，光照充足，雨量 適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨， 秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。 徐州礦產(chǎn)資源豐富。已探明和開采的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、銅、石灰?guī)r、石膏、巖鹽、富 鉀礦頁巖、硅石、粘土等。 二、行政區(qū)劃 徐州總面積11258平方公里，占江蘇省總面積的11%，其東西長約210公里，南北寬約 140公里，其規(guī)模為江蘇省五個特大城市之一。徐州下轄五區(qū)、四縣以及兩個縣級市；五 區(qū)是鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)、賈汪區(qū)；四縣是豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣 ；兩個縣級市是新沂市和邳州市。市區(qū)主要部分為各所轄縣級市和縣包圍，位于中心地 段；但賈汪區(qū)位于徐州的東北部由銅山縣與市中心區(qū)相隔開。 三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2004年1- 10月份，徐州經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭，工業(yè)生產(chǎn)加快、產(chǎn)銷銜接良好，投資、出 口、消費(fèi)三大需求保持旺盛，居民收入穩(wěn)步提高、市場物價繼續(xù)攀升，財政收入平穩(wěn)增 長、金融存貸持續(xù)增加，全市國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行繼續(xù)保持了穩(wěn)步快速的增長態(tài)勢。 1、工業(yè)生產(chǎn)加快 產(chǎn)銷銜接良好 　　工業(yè)生產(chǎn)快速增長。1- 10月份，全市國有及年產(chǎn)品銷售收入500萬元以上非國有（規(guī)模以上）工業(yè)增加值完成1 87.24億元，增長22.0%，增幅比上月加快0.2個百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)的主要特點(diǎn)：一是重工 業(yè)生產(chǎn)增勢強(qiáng)勁。今年以來重工業(yè)一直以較快的速度增長，1- 10月份，重工業(yè)完成增加值為121.46億元，同比增長34.8%,增幅比上月加快0.2個百分點(diǎn) 。二是外商及港澳臺投資企業(yè)、其他類型企業(yè)增速加快，股份制企業(yè)保持穩(wěn)定。1—10月 份，外商及港澳臺投資企業(yè)、其他類型企業(yè)完成工業(yè)增加值分別為13.35億元和13.00億 元, 增長17.2%和30.5%，增幅分別比上月加快2.8個百分點(diǎn)和2.2個百分點(diǎn)。股份制工業(yè)企業(yè) 完成工業(yè)增加值為104.69億元,增長28.5%。三是私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。1- 10月份，全市私營工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值129.38億元，同比增長36.4%，增幅高于全市 平均水平5個百分點(diǎn)。四是大企業(yè)、集團(tuán)的帶動作用依然較強(qiáng)。1—10月份，全市30家大企 業(yè)、大集團(tuán)生產(chǎn)勢頭良好，累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值389.92億元,同比增長34.2%,其增幅超過 全市平均水平。五是市區(qū)工業(yè)快于六縣（市）工業(yè)。1- 10月份，市區(qū)、六縣（市）分別完成工業(yè)總產(chǎn)值381.79億元、231.92億元,同比分別增長 34.5%和25.5%。 　　產(chǎn)銷銜接態(tài)勢良好。1-10月份，全市工業(yè)品銷售率為97.6%。 2、三大需求保持旺盛 　　投資繼續(xù)保持較快增長。1—10月份，全市全社會固定資產(chǎn)投資完成319.22億元，比 去年同期增長20.4%，其中，國有及其他單位投資完成175.16億元，同比增長28.2%。在 國有及其他單位投資中，基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長29.3%、28.4% 和0.1%。 　　進(jìn)出口貿(mào)易、實(shí)際利用外資增長較快。今年以來，我市把對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)作為加快徐 州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一要務(wù)來抓，加大招商引資的力度，對外貿(mào)易呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢 。 1—10月份，全市進(jìn)出口總額6.03億美元，比上年同期增長63.1%，其中出口總額2.38億美 元，增長21.4%。協(xié)議外資、實(shí)際利用外資增幅有所回落。1—10月份新簽協(xié)議外資金額3 .96億美元,比上年同期增長2.2%；實(shí)際利用外資1.95億美元，同口徑增長17.9%。 　　消費(fèi)需求回升加快。10月份，全市各大商家抓住“十一”黃金周的銷售商機(jī)，大力開 展各種促銷活動，商品銷售和餐飲業(yè)較為火爆,帶動消費(fèi)品市場較快增長。10月份，全市 社會消費(fèi)品零售總額20.40億元，比上年同期增長13.2%。1—10月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售 總額191.23億元，比上年同期增長11.9%，增幅比上月加快0.1個百分點(diǎn)，呈現(xiàn)持續(xù)回升 的良好態(tài)勢。分銷售地區(qū)看，縣域市場繁榮活躍，市和縣以下市場保持穩(wěn)定。1—10月份 縣的消費(fèi)品零售額增長21.9%；市及縣以下消費(fèi)品零售額分別增長11.8%和9.1%。分行業(yè) 看，其他行業(yè)、餐飲業(yè)較為活躍，批發(fā)零售業(yè)保持穩(wěn)定，1—10月份分別增長16.5%、13. 7%和11.6%。 3、居民收入穩(wěn)步提高 市場物價繼續(xù)攀升 　　城鎮(zhèn)居民家庭收入穩(wěn)步提高。1- 10月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)7457.19元，同比增長9.5%。 　　市場物價繼續(xù)攀升。10月份，全市市場物價總水平延續(xù)九月份的上漲勢頭，繼續(xù)攀 升。當(dāng)月全市居民消費(fèi)價格總指數(shù)上漲2.7%，創(chuàng)今年以來新高。1- 10月份，全市居民消費(fèi)價格總指數(shù)上漲1.2％，其中，服務(wù)項(xiàng)目價格上漲3.0%，消費(fèi)品價 格上漲0.7%。從各大類分類價格看，食品類、煙酒及用品、衣著類、醫(yī)療保健和個人用 品、娛樂教育文化用品及服務(wù)類、居住類價格較上年同月有所上漲，分別上漲2.3%、1. 2%、0.2%、1.8%、2.4%和1.7%,家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通訊價格比去年同期有 所下降。 4、財政收入平穩(wěn)增長 金融存貸持續(xù)增加 　　財政收入平穩(wěn)增長。1—10月份，全市財政總收入完成70.67億元，比上年同期增長3 2.6%，同口徑增長25.9%。其中地方收入完成33.97億元，增長32.6%，同口徑增長17.9% ；中央收入完成36.70億元，增長32.6%。財政支出44.32億元,比上年同期增長28.8%。 　　金融機(jī)構(gòu)存貸款持續(xù)增加。10月末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額710.27億元，比年初增加 92.10億元，增長14.9%；其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額471.77億元，比年初增加54.98億元 ，增長13.2%。貸款速度繼續(xù)加快,貸款增幅再創(chuàng)新高。10月末，金融機(jī)構(gòu)貸款余額456. 98億元，比年初增加57.38億元，增長14.4%，增速比9月末加快0.1個百分點(diǎn)。其中短期 貸款增長11.3%，工業(yè)短期貸款增長21.6%。 四、人文環(huán)境 1、歷史沿革 ——“自古彭城列九州，龍爭虎斗幾千秋”。徐州歷史悠久，帝堯時為大彭國，有2700多年 的建城史，是江蘇境內(nèi)最早出現(xiàn)的城邑。這里是上古養(yǎng)生學(xué)家彭祖的封地，漢代開國皇 帝 劉邦的故里，西楚霸王項(xiàng)羽的舊都，具有深厚的歷史文化積淀。 ——據(jù)史料記載，從公元前21世紀(jì)的夏朝大彭國彭伯壽與西河武觀在彭城兵戎相見開始， 到楚漢相爭、三國交兵，再到抗日戰(zhàn)爭中的徐州會戰(zhàn)和解放戰(zhàn)爭中的淮海戰(zhàn)役，發(fā)生在 徐州規(guī)模較大的戰(zhàn)役有400余起，產(chǎn)生了大量的軍事家和經(jīng)典戰(zhàn)例，使徐州在中國乃至世 界軍事史上有著重要的地位。 2、人口狀況 ——截止2002年全市戶籍人口904.44萬，其中非農(nóng)業(yè)人口250.30萬，占人口總數(shù)的27.7%。 ——徐州人口以漢族為主。據(jù)第四次人口普查資料，全市漢族人口比重為99.82%，另外還 有回、苗、布依、滿、蒙古、土家等４９個少數(shù)民族，占全市總?cè)丝诘?.18％，其中尤 以回族人口居多。 五、交通環(huán)境 1、徐州外部交通環(huán)境優(yōu)越， ——徐州素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海鐵路在此交匯，京、杭大運(yùn)河傍城而過，為全 國重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。 ——徐州鐵路運(yùn)輸占有重要位置，隴海、津浦兩大鐵路干線在此交匯，始發(fā)上海、 北京、青島、武漢等大中城市的客運(yùn)列車16對，徐州鐵路貨運(yùn)編組站是全路第二大樞紐 ，有調(diào)作業(yè)量居全路首位。 ——徐州境內(nèi)有國道5條，省道20條，通車公路總里程1.2萬公里，其中一級公路 500余公里，二級公路714公里。公路通車?yán)锍淘诮K省處于領(lǐng)先地位。 ——國內(nèi)一級航空干線大型民航空港──徐州觀音機(jī)場，已開通至北京、上海、廣州、深圳 、廈門、沈陽、大連、哈爾濱、成都、昆明等航線，并積極發(fā)展海外專、包機(jī)業(yè)務(wù)；大 郭莊聯(lián)航機(jī)場也可起降大中型客機(jī)，已開通至北京、惠州航線 ——徐州內(nèi)河航運(yùn)發(fā)達(dá)，有黃金水道之稱的京航大運(yùn)河傍城而過，沿線有邳州、萬寨等4 個內(nèi)河大港，年吞吐量2000多萬噸。 2、徐州市區(qū)交通狀況得到相當(dāng)大的改善。 ——淮海路、黃河南路、建國路、湖北路、中山路、西安路、復(fù)興路以及二環(huán)線、三環(huán)線 等主干道縱橫交錯，構(gòu)成了徐州市區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些道路基本都已完成改造，路況較 好，行車方便。 ——中心地段和主干道路況較好，但主干道的綠化做得不夠，市區(qū)次干道道路陳舊，交通 環(huán)境欠佳。需要改造的力度較大。 ——城市公共汽車營運(yùn)線路較多，基本能抵達(dá)市區(qū)各重要地點(diǎn)。但營運(yùn)公交車還需改善， 行車路線和車次規(guī)劃需優(yōu)化設(shè)置。 六、消費(fèi)環(huán)境 1、城市居民收入穩(wěn)步增長 　　徐州市區(qū)300戶城市居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，1—9月份城市居民人均可支配收入 為6788.45元，同比增長10.24%。從收入來源看，工薪收入增長較快，經(jīng)營凈收入高速增 長，是拉動可支配收入增長的主要原因。 1)、工薪收入仍是居民家庭收入的主要來源 　　1—9月份城市居民人均工薪收入4700.97元，同比增長7.3%，占家庭總收入的比重為 64.3%，其中：工資及補(bǔ)貼收入人均4651.05元，增長9.6%。增長的主要原因：市政府積 極推行一系列有力的措施，在去年基礎(chǔ)上再次提高企業(yè)最低工資標(biāo)準(zhǔn)和工資指導(dǎo)線；加 強(qiáng)對勞動政策執(zhí)行情況的檢查和監(jiān)督；機(jī)關(guān)事業(yè)單位年度考核晉級。 2)、經(jīng)營性收入迅猛增長 　　1—9月份城市居民人均經(jīng)營凈收入319.78元，同比增長3.68倍，占家庭總收入的比重 為4.4%.經(jīng)營性收入高速增長的主要原因有二：一是從事個體經(jīng)營的人數(shù)增加，抽樣調(diào)查 資料顯示，今年前三季度，徐州平均每...
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