新疆××商務(wù)酒店商業(yè)計(jì)劃書
商 業(yè) 計(jì) 劃 書 項(xiàng)目名稱 新疆名豪商務(wù)酒店 項(xiàng)目單位 地 址 電 話 傳 真 電子郵件 聯(lián) 系 人 二OO五年一月 目 錄 1. 摘要 4 1.1. 項(xiàng)目公司 4 1.2. 市場(chǎng)營銷 4 1.3. 營運(yùn)與管理 5 1.4. 投資與財(cái)務(wù) 5 2. 項(xiàng)目規(guī)劃 5 2.1. 酒店位置及現(xiàn)狀 5 2.2. 許可經(jīng)營及法律文件 6 2.3. 項(xiàng)目總體規(guī)劃 6 3. 烏魯木齊市環(huán)境評(píng)估 7 3.1. 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 7 3.2. 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 10 3.3. 旅游資源 11 4. 酒店行業(yè)概況 11 4.1. 酒店業(yè)概況 11 4.1.1. 我國星級(jí)酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布 11 4.1.2. 我國星級(jí)酒店行業(yè)景氣情況 13 4.1.3. 我國星級(jí)酒店經(jīng)營情況 14 4.2. 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 15 4.2.1. 屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè) 15 4.2.2. 對(duì)經(jīng)營管理的要求高 15 4.3. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 16 4.3.1. 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 16 4.3.2. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 17 5. 市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位 18 5.1. 烏魯木齊酒店市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 18 5.1.1. 烏魯木齊旅游業(yè)基本情況 18 5.1.2. 烏魯木齊酒店基本情況 19 5.1.3. 烏魯木齊酒店住宿人員狀況 19 5.1.4. 烏魯木齊酒店價(jià)格和出租率 20 5.1.5. 烏魯木齊酒店市場(chǎng)預(yù)測(cè) 20 5.2. 競(jìng)爭(zhēng)分析 21 5.2.1. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況 21 5.2.2. SWOT分析 22 5.2.3. 競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論 25 5.3. 項(xiàng)目目標(biāo)定位。 25 6. 發(fā)展規(guī)劃 26 6.1. 總體設(shè)想 26 6.2. 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 26 6.2.1. 完成酒店試營業(yè) 26 6.2.2. 通過三星級(jí)認(rèn)定、并成為烏魯木齊知名酒店之一 27 6.2.3. 實(shí)施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益 27 7. 市場(chǎng)營銷 27 7.1. 目標(biāo)市場(chǎng) 27 7.2. 產(chǎn)品與服務(wù) 28 7.3. 定價(jià) 28 7.4. 銷售渠道 28 7.4.1. 直接渠道 28 7.4.2. 間接渠道 29 7.5. 公關(guān)宣傳策略 29 7.6. 銷售激勵(lì)制度 31 8. 營運(yùn)和管理 31 8.1. 基本業(yè)務(wù)流程 31 8.2. 機(jī)構(gòu)設(shè)置 34 8.3. 人員配備 35 8.4. 管理團(tuán)隊(duì) 36 8.5. 遵循的標(biāo)準(zhǔn) 36 9. 投資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 36 9.1. 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度 36 9.2. 投資估算 36 9.3. 收入、成本費(fèi)用及利潤預(yù)測(cè) 37 9.3.1. 住宿收入預(yù)測(cè) 37 9.3.2. 餐飲收入預(yù)測(cè) 39 9.3.3. 物業(yè)租賃收入預(yù)測(cè) 39 9.3.4. 總收入預(yù)測(cè) 40 9.3.5. 成本費(fèi)用預(yù)測(cè) 40 9.3.5. 利潤預(yù)測(cè) 40 9.4. 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 41 9.5. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 41 10. 風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析 43 10.1. 風(fēng)險(xiǎn) 43 10.1.1. 客源影響帶來的風(fēng)險(xiǎn) 43 10.1.2. 人力資源風(fēng)險(xiǎn) 43 10.1.3. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 43 10.1.4. 行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn) 43 10.2. 對(duì)策 43 10.2.1. 客源影響對(duì)策 43 10.2.2. 人力資源風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 44 10.2.3. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 44 10.2.4. 行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 44 11. 融資計(jì)劃 44 11.1. 融資資金金額、方式與用途 44 11.1.1. 融資金額 44 11.1.2. 融資方式 44 11.1.3. 融資資金用途 45 11.2. 公司治理與投資者保護(hù) 45 12. 結(jié)論 46 1. 摘要 1.1. 項(xiàng)目公司 新疆名豪商務(wù)酒店（管理責(zé)任公司）是本商業(yè)計(jì)劃書建議設(shè)立的公司，它將由公司取 得對(duì)新疆伊犁州駐烏辦事處新的酒店大樓及原有賓館大樓的12年的經(jīng)營權(quán)，新疆名豪商 務(wù)酒店將對(duì)新酒店大樓按照三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過自營住宿 、餐飲和對(duì)外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并實(shí)現(xiàn)利潤。酒店前后樓總面積164 78㎡，各類客房147間，餐廳2400㎡，KVT40間（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200 ㎡。酒店將按照三星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商 業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方 式進(jìn)行銷售推廣，并力爭(zhēng)成為烏魯木齊市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的 三星級(jí)酒店。 我國和新疆旅游市場(chǎng)近十年將保持年均10％以上的增長，而我國酒店業(yè)在2001年左右 已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目新疆名豪酒店 地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營承包費(fèi)用低廉，酒店周圍同檔次星級(jí)酒店少，具 備良好的經(jīng)營和盈利條件。計(jì)劃吸收外部融資，盡快使新疆名豪酒店投入試營業(yè)，迅速 形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為烏魯木齊酒店業(yè)中的管理先進(jìn)、效益優(yōu)良的知名酒店， 給投資者以良好的回報(bào)。 1.2. 市場(chǎng)營銷 新疆名豪商務(wù)酒店定位于中檔商務(wù)酒店，目標(biāo)市場(chǎng)為參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù) 活動(dòng)，外省市來烏旅游的人員。 | 名豪商務(wù)酒店計(jì)劃客房價(jià)格如下表所示。 | |項(xiàng)目 |前樓 |后樓 |備注 | | |標(biāo)準(zhǔn)間 |套間 |標(biāo)準(zhǔn)間 |套間 | | |旺季 |240 |480 |160 |420 |7、8、9月 | |平季 |200 |380 |120 |320 |5、6、10月 | |淡季 |160 |280 |100 |220 |11－來年4月 | |年均價(jià)格 |190 |355 |120 |295 |　 | 1.3. 營運(yùn)與管理 酒店將自公司及面向社會(huì)選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任酒店管理職務(wù)，酒店將按照《旅游涉外飯 店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T14308- 2002）及《飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》按照不低于三星級(jí)酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備 （硬件）的配備，并提供不低于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。也將建立不低于三星級(jí)酒店要求的 管理體系，酒店將制定員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營銷制度、物資 采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。 1.4. 投資與財(cái)務(wù) 本項(xiàng)目總投資為1200萬元，其中公司已經(jīng)投入320萬元，需要新增投資880萬元，其中 一期需要新增投資180萬元，二期需要新增投資700萬元。 酒店?duì)I業(yè)后每年預(yù)計(jì)取得稅前利潤約255－324萬元人民幣、稅后利潤171－324萬元人 民幣，項(xiàng)目投資回收期為3年零2個(gè)月，項(xiàng)目內(nèi)含報(bào)酬率為56％，在12％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn) 值為966.24萬元。 2. 項(xiàng)目規(guī)劃 2.1. 酒店位置及現(xiàn)狀 新疆名豪酒店前身為伊犁哈薩克自治州駐烏魯木齊辦事處（副省級(jí)接待單位），地處 烏魯木齊市阿勒泰路44號(hào)，位于烏魯木齊市沙依巴克區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū)和新市區(qū)交界處。阿勒泰路是連接烏魯木齊過境公路、外環(huán)公路、烏奎高速公 路等交通要道的必經(jīng)之路，交通便利，距烏魯木齊國際機(jī)場(chǎng)7公里，距烏魯木齊火車南站 客運(yùn)站12公里，周圍2公里內(nèi)，有嘉和園、匯嘉園、匯芙園、天匯世紀(jì)花苑等大型商住小 區(qū)和烏魯木齊天河機(jī)電市場(chǎng)、廣匯石材、廣匯美居物流園等大型市場(chǎng)。 名豪商務(wù)酒店坐落于蜘蛛山腳下，風(fēng)景秀美。烏魯木齊市自2004年起至2010年將在蜘 蛛山風(fēng)景區(qū)投資40億元，建成新疆最大的商務(wù)會(huì)展、旅游中心，名豪商務(wù)酒店就在此規(guī) 劃范圍內(nèi)。 www.3722.cn中國最大的資料庫下載 名豪商務(wù)酒店整體建筑風(fēng)格為哈薩克民族特色。建筑主體分前、后兩部分，前樓主體 于2003年建成，建筑面積約10000平方米，樓高為9層，地下1層地上8層。后樓建成于80 年代末，建筑面積約6600平方米，樓高7層，地下1層地上6層。樓前及后院停車場(chǎng)面積約 4400平方米。 2.2. 許可經(jīng)營及法律文件 。 2.3. 項(xiàng)目總體規(guī)劃 2.3.1. 酒店大堂 F為酒店大堂，面積1200平方米，擬建有小橋流水山水景觀、西餐廳、琴吧、精品店 、商務(wù)中心、旅游公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。 2.3.2. 餐廳 F－3F為餐廳，餐廳面積2400平方米，30間包廂，22張散臺(tái)。餐廳突出新疆民族特色 ，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營，突出菜肴品牌和地方特色。 2.3.3. 客房 客房分布于前樓4F-8F及后樓3F- 5F，面積共有8232平方米，前樓有商務(wù)客房85間，其中：商務(wù)套房10套，豪華標(biāo)準(zhǔn)間75 間。后樓有普通標(biāo)準(zhǔn)間42間，套間20間，共60間客房?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的 特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性 ，力求舒適、溫馨、實(shí)用。 2.3.4. 娛樂中心 后樓1F－2F面積2700平方米，為娛樂中心和MODERN BOSS（現(xiàn)代商務(wù)老板俱樂部）。娛樂中心設(shè)有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健 身房、運(yùn)動(dòng)中心。同時(shí)，在前樓-1F和- 1F設(shè)有面積1940平方米的桑拿中心，內(nèi)設(shè)休息大廳、男賓室、女賓室、貴賓間和特色浴 室等。 2.3.5. 會(huì)議設(shè)施 酒店將設(shè)有會(huì)議室和多功能廳。會(huì)議室可容納200人，位于后樓大廳樓頂加層。多功 能廳位于娛樂中心的演藝吧。會(huì)議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)， 會(huì)議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企業(yè)豐富的個(gè)性內(nèi)涵。 3. 烏魯木齊市環(huán)境評(píng)估 3.1. 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 3.1.1. 自然情況 烏魯木齊市是一座美麗的內(nèi)陸城市，烏魯木齊市位于天山山脈北麓，準(zhǔn)噶爾盆地邊緣 ，地理坐標(biāo)為東經(jīng)86°37’33"- 88°58’24"，北緯42°45’32"- 44°08’00"。烏魯木齊三面環(huán)山，地勢(shì)東南高、西北低，平均海拔800米。烏魯木齊市總 面積12000平方公里，城市規(guī)劃控制面積1600平方公里，下轄7區(qū)一縣，總?cè)丝?08.2萬人 ，市區(qū)人口占83.5％，另有流動(dòng)人口約120萬。烏魯木齊市聚居著維吾爾、漢、回、哈薩 克等四十多個(gè)民族，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?4.6％。 烏魯木齊是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，也是新疆政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，也是我國 向西開放的主要門戶和對(duì)外經(jīng)濟(jì)文化交流的窗口。其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)具有大城市、小郊區(qū)的特 點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重大，服務(wù)功能強(qiáng)。烏魯木齊地區(qū)科研院所、高等院校和其他各類學(xué)校 集中，人才相對(duì)較多，是新疆的科研、文化、廣播、電視、新聞中心。在經(jīng)濟(jì)保持高速 發(fā)展的同時(shí)，烏魯木齊市的生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù)，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。烏魯木齊20 00年獲得了全國優(yōu)秀旅游城市（地級(jí)市）榮譽(yù)。 3.1.2. 城市功能區(qū)劃 烏魯木齊城市布局呈“雙中心、組團(tuán)式”形態(tài)。市區(qū)南中心為大十字一帶，北中心為北 京路衛(wèi)星廣場(chǎng)一帶。市區(qū)規(guī)劃為九個(gè)集團(tuán)片區(qū)，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨 溝區(qū)、東山卡子灣區(qū)、機(jī)場(chǎng)區(qū)、北站區(qū)、西站區(qū)、頭屯河區(qū)。烏魯木齊城市中心區(qū)由天 山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)部分組成，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；城市周邊區(qū)由頭 屯河區(qū)、東山區(qū)等組成，重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。 3.1.3. 氣候特點(diǎn) 烏魯木齊深處大陸腹地，屬于中溫帶大陸性干旱氣候。晝夜溫差大，寒暑變化劇烈； 氣候干燥，降水少，山區(qū)降水較多；無霜期短。春季多風(fēng)，夏季熱而不悶，秋季降溫迅 速，冬季寒冷漫長。年平均溫度7.3攝氏度，年平均降水236毫米。 烏魯木齊自3月27日進(jìn)入春季，至6月20日結(jié)束，每年春雨占全年降水的10－34％；烏 魯木齊城區(qū)夏季自6月21日到8月24日，共62天，烏魯木齊氣候干燥，盡管夏日炎炎，卻 熱而不悶，而且晝夜溫差大，是旅游、避暑的勝地；烏魯木齊的秋天從8月24日開始，入 秋后，氣候涼爽，氣溫下降迅速，晝夜溫差增大；烏魯木齊城區(qū)的冬天漫長，從頭年11 月3日到次年3月27日長達(dá)144天，南郊山前丘陵由于受冬季逆溫層影響，有一條“暖帶”， 冬季氣溫要比市區(qū)高4- 5度，而且南郊積雪長達(dá)175天，適宜開展高山滑雪等冬季運(yùn)動(dòng)及旅游活動(dòng)。 3.1.4. 交通情況 烏魯木齊航空港是中國通往西亞、歐洲、非洲的國際航空通道，與北京首都機(jī)場(chǎng)、上海 虹橋機(jī)場(chǎng)、廣州白云機(jī)場(chǎng)、昆明巫家壩機(jī)場(chǎng)并稱中國五大門戶，已開通烏魯木齊－阿拉 木圖、烏魯木齊－比什凱克、烏魯木齊－沙迦、烏魯木齊－伊斯坦布爾、烏魯木齊－莫 斯科、烏魯木齊－新西伯利亞、烏魯木齊- 葉卡捷琳堡七條國際航線；國內(nèi)航線已開通烏魯木齊至全國各大城市90多條；區(qū)內(nèi)航線 已開通烏魯木齊至喀什、阿克蘇、和田、阿勒泰、庫爾勒、伊寧、庫車、克拉瑪依、塔 城、且末等十余條航線。 鐵路有通往阿拉木圖、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亞歐大陸橋線路，有通往北京、上 海、西安、成都等大城市的直達(dá)快車，通過庫爾勒、阿克蘇、喀什的南疆鐵路和通往奎 屯、哈密等地的直達(dá)快車。 公路有312國道向東通過甘肅省連我國內(nèi)地、西出哈薩克斯坦；315國道向東通過青海 省連我國內(nèi)地、西至喀什市，將來可西出吉爾吉斯斯坦；314國道在烏魯木齊市與315國 道相接，向西南經(jīng)紅其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外還有216、217、218、219等國道與 區(qū)內(nèi)外相連，有吐魯番－烏魯木齊－大黃山高等級(jí)公路和烏魯木齊－奎屯高速公路與區(qū) 內(nèi)城市相連。 3.1.5. 獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì) 烏魯木齊具有發(fā)展經(jīng)濟(jì)，尤其是發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 3.1.5.1. 亞歐大陸的核心位置 烏魯木齊地處亞歐大陸腹地，亞洲大陸地理中心和歐亞大陸地理內(nèi)心均距離烏魯木齊 很近，烏魯木齊在歐亞大陸的核心區(qū)位條件，在未來中國和世界經(jīng)濟(jì)格局中的地位和作 用將日益顯現(xiàn)。 3....
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