星河商業(yè)城項目定位報告(doc 63)
星河商業(yè)城 項目定位報告 重要提示 ◎項目定位： 廣安現(xiàn)代休閑商業(yè)城 ◎項目主題： 以購物休閑為主的現(xiàn)代商城 ◎規(guī)劃元素： 集中式與分散式規(guī)劃 ◎建筑形式： 塔式建筑 ◎產(chǎn)品特性： 承載商業(yè)原色，重置都市休閑 商場式幻變空間結(jié)構(gòu) 獨立單位與規(guī)模產(chǎn)權(quán)的有機(jī)結(jié)合 ◎中高檔次： 硬件—產(chǎn)品質(zhì)素高、單位結(jié)構(gòu)優(yōu)先、配套品位高 星河商業(yè)城 （備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯(lián)商廈 ） 廣安星河商業(yè)城定位報告 目 錄 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明 第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況 一、在經(jīng)營商業(yè)項目調(diào)查 二、再投資商業(yè)項目選擇 第二章 項目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 二、項目地塊分析 第三章 可類比商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析 一、項目板塊開發(fā)調(diào)查分析 二、已建項目調(diào)查分析 三、在建項目調(diào)查分析 第四章 目標(biāo)客戶分析 一、目標(biāo)區(qū)域 二、隱形客戶群 三、顯性客戶群 四、目標(biāo)客戶定位分析 第五章 項目定位 一、商業(yè)形態(tài)定位 二、商場定位的意義 三、商場定位的基本要素 四、星河商業(yè)城商業(yè)主題定位 五、項目產(chǎn)品定位 六、目標(biāo)客戶定位 七、價格定位 項目定位考慮的因素 1、項目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，項目所在地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平。 2、項目所在地的消費者心理和特征 3、規(guī)劃設(shè)計方向。 4、項目的初步設(shè)計規(guī)劃，目標(biāo)客戶的需求心理和消費特征。 5、項目地塊價值的挖掘。 6、開發(fā)商的資源整合:開發(fā)商在人力，物力，財力資源上的有效整合利用. 7、項目所在地所享有的思源廣場優(yōu)勢，在項目中應(yīng)該得到充分利用8、本設(shè)計要點 之產(chǎn)品具有市場的“引導(dǎo)性”，因此產(chǎn)品的設(shè)計已經(jīng)拔高于市場；產(chǎn)品以中高檔型商 城為設(shè)計要點的基礎(chǔ)。 9、在設(shè)計中，充分注意項目旁的商業(yè)步行街的規(guī)劃與商業(yè)效應(yīng)。 10、項目不在繁華商業(yè)區(qū)，應(yīng)引起設(shè)計定位的重視。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說明 問卷說明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產(chǎn)管理咨詢公司分兩階段進(jìn)行。 一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（28份），老城區(qū)（ 26份），城北（26份） 二、抽樣方法：隨機(jī)抽樣； 三、調(diào)查方法：商城面訪和進(jìn)入商鋪走訪； 四、樣本量：廣安市內(nèi)80份，有效數(shù)66。其中一般投資商調(diào)查55個，有效樣本44個；商 業(yè)地產(chǎn)項目專項調(diào)查25份，有效樣本22份。 五、統(tǒng)計方法：運用SPSS統(tǒng)計分析軟件進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計，相關(guān)分析。 第一章 基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況 一、在經(jīng)營商業(yè)項目調(diào)查 1、經(jīng)營商鋪的面積 |面 積 |30 m2以下 |30-50 m2 |50-80 m2 |80-100 m2 |101 m2以上 | |人 數(shù) |22 |27 |2 |2 |3 | |百分比（%） |39.2 |48.2 |3.5 |3.5 |5.6 | [pic] 2、總投資額（商鋪購買價） |投 資 額 |10萬元以下|11-20萬元 |21-30萬元 |31-50萬元 |50萬元以上| |人 數(shù) |10 |11 |2 |2 |1 | |百分比（%）|37 |41 |7 |11 |4 | [pic] 3、租賃價（元/m^2） |年 租 金 |4000元以|4001～8000 |8001～10000|10001～12000|12000元以| | |下 |元 |元 |元 |上 | |人 數(shù) |5 |17 |5 |12 |6 | |百分比（%|12 |37 |12 |26 |13 | |） | | | | | | [pic] 4、經(jīng)營產(chǎn)品 |業(yè) 種 |食雜 |百貨 |建材 |餐飲 | |人 數(shù) |14 |13 |7 |5 | |百分比（%） |36 |33 |18 |13 | [pic] 6、店員人數(shù) |人 數(shù) |1人 |2～3人 |4～6人 |6～8人 |8人以上 | |人 數(shù) |14 |34 |5 |1 |2 | |百分比（%） |24 |61 |9 |2 |4 | 7、主要交通工具 |交通工具 |一輛小汽車 |一輛送貨車 |社會車輛 |摩托車 | |人 數(shù) |1 |3 |23 |6 | |百分比（%） |3 |9.1 |69.7 |18.2 | 二、再投資商業(yè)項目選擇 1、新商業(yè)形態(tài) |商業(yè)形態(tài) |連鎖店 |商鋪 |集中式 |產(chǎn)權(quán)式商鋪 |改行 | |人 數(shù) |16 |32 |10 |2 |1 | |百分比（%） |26.2 |52.4 |16.3 |3.4 |1.7 | [pic] 2、商業(yè)投資計劃（投資額） |投 資 額 |10萬元以下 |11～20萬元 |21～30萬元 |31～50萬元 | |人 數(shù) |30 |19 |4 |1 | |百分比（%） |56 |35 |7 |2 | [pic] 3、購買（租賃）面積 |面 積 |30 m2以下 |30～50 m2|50～80 m2|80～100 m2|101 m2以上| |人 數(shù) |16 |29 |2 |3 |3 | |百分比（%） |30.3 |54.8 |3.7 |5.6 |5.6 | [pic] 4、承受的租賃價格 |單 價 |20元/ m2 |21～30元/ m2 |30元/ m2以上 | |人 數(shù) |15 |17 |3 | |百分比（%） |42.8 |48.5 |8.7 | [pic] 5、承受的購買價格 |單 價 |1500元/ m2以下|1600～2000 |2001～3000 |3001 | | | |元/ m2 |元/ m2 |元/ m2以上| |人 數(shù) |3 |13 |13 |18 | |百分比（%）|7 |28 |28 |37 | [pic] 6、投資位置 |位 置 |城北 |城南 |開發(fā)區(qū)|商業(yè)街 |視位置而定 |城中 | |人 數(shù) |17 |30 |3 |2 |3 |1 | |百分比（%）|30.3 |53.5 |5.4 |3.6 |5.4 |1.8 | [pic] 7、選擇業(yè)態(tài) |業(yè) 態(tài) |自主 |連鎖經(jīng)營 |統(tǒng)一經(jīng)營 |商業(yè)管理 | | |經(jīng)營 | | |公司 | |人 數(shù) |37 |14 |3 |9 | |百分比（%） |58 |22 |5 |15 | [pic] 8、選擇業(yè)種 |業(yè) 種 |食雜 |百貨 |餐飲 |建材 |超市 |精品店 |專賣店 |其他 | |人 數(shù) |5 |6 |8 |3 |4 |3 |6 |25 | |百分比（%） |8 |10 |13 |5 |7 |5 |10 |42 | [pic] 9、購買商鋪付款方式 |付款方式 |一次性 |分期 |按揭 | |人 數(shù) |21 |26 |13 | |百分比（%） |35 |43 |22 | [pic] 10、打算購買的商場（店）是 |標(biāo) 準(zhǔn) |毛坯房（清水房） |裝修房 | |人 數(shù) |45 |9 | |百分比（%） |83 |17 | [pic] 11、如果是集中式商場，選擇幾層？ |層 數(shù) |1F |2F |3F |4F | |人 數(shù) |44 |17 |3 | | |百分比（%） |68 |27 |15 | | [pic] 12、主要交通工具 |交通工具|一輛小汽車|一輛送貨車|社會車輛 |摩托車 | |人 數(shù) |5 |4 |23 |5 | |百分比（|14 |11 |61 |14 | |%） | | | | | [pic] 第二章 項目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 廣安是中國改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)鄧小平同志的故鄉(xiāng)，位于四川省東部，華鎣 山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫?zāi)媳?，幅員面積6344平方米，總?cè)丝诩s450萬，是四川省毗 鄰重慶市最近的一個地級市，四川進(jìn)入三峽經(jīng)濟(jì)區(qū)的“東大門”，大三峽旅游區(qū)的重要節(jié) 點，廣安城區(qū)由城北和城南組成，城北是老城區(qū)，而城南是從91年開始作為廣安城區(qū)的 重點開發(fā)區(qū)。是全市的政治、文化商業(yè)中心，是全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極和廣安市發(fā)達(dá)經(jīng) 濟(jì)圈的核心區(qū)。目前大型的商業(yè)地產(chǎn)已近10家進(jìn)入該區(qū)，五年內(nèi)廣安城南將是一個現(xiàn)代 化的商業(yè)城市。 二、項目地塊分析 星河商業(yè)項目占地約6667平方米（10畝），土地已征用。屬于高尚商業(yè)用地。 2.1項目地段屬高尚居住區(qū) 星河商業(yè)城項目依傍星河明苑，位于思源廣場南側(cè)，北接思源宮，西側(cè)與城市干道 連接。地勢平坦，具有良好的交通及景觀條件，屬廣安市黃金地段，是高尚居住、旅游 、休閑消費的最佳場所，適合開發(fā)為高檔商業(yè)區(qū)。 2.2與政治性的游覽廣場緊緊相連 星河商業(yè)城緊臨的思源廣場是為了紀(jì)念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的影 響，各地來廣安思源廣場游覽觀光的游客絡(luò)繹不絕，每個周末的水幕電影將吸引、匯集 大量的市民和游客。因此，思源廣場成為觀光圣地，勢必推動該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，吸引更 多的投資者和經(jīng)商者。 2.3思源大道為項目提供了交通便利 新建的思源大道是廣安的迎賓大道，也是景觀大道。思源大道經(jīng)過項目并溝通城南 與城北，其中公交車與的士車可交梭穿行。為項目提供了極大的交通便利。 2.4地塊周邊是高尚居住區(qū) 根據(jù)目前廣安市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和項目所處的地理位置，星河商業(yè)城項目的規(guī) 劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。項目周圍有已建和再建的住宅區(qū)均為高尚居住區(qū) ，為項目提供了優(yōu)質(zhì)客源。 3、項目SWOT分析 3.1項目SWOT分析表 |優(yōu)勢（S） |劣勢（W） | |[pic]交通便捷。緊鄰思源大道，未|[pic]目前區(qū)域配套不完善，區(qū)域環(huán)境 | |來區(qū)域發(fā)展有良好的預(yù)期； |較差，人氣不旺，購物休閑商業(yè)氛圍差| |[pic]新興高尚居住區(qū)，規(guī)劃合理；|。 | |[pic]自然環(huán)境好。規(guī)模較大的思源|[pic]目前市民對該區(qū)的中高檔休閑商 | |廣場、思源宮、向陽大市場和圖書 |業(yè)尚未有明確認(rèn)識。 | |館為本項目平添了更多更輕松的商 |[pic]板塊的景觀配套、商業(yè)配套發(fā)展 | |業(yè)機(jī)會。 |需要較長時間。 | |[pic]項目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢|[pic]休閑商業(yè)價格空間受限。 | |； | | |[pic]項目專業(yè)化、高品質(zhì)、高檔次| | |開發(fā)； | | |[pic]項目旁有一新興商業(yè)步行街，| | |為項目增添了規(guī)模商業(yè)機(jī)會。 | | |機(jī)會（O） |威脅（T） | |[pic]高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展|[pic]面臨的商業(yè)樓盤競爭力較大，對 | |潛力較大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間 |項目有一定的影響。 | |； |[pic]面臨的競爭商業(yè)樓盤規(guī)模大。 | |[pic]該區(qū)本項目可作為廣安城南的|[pic]商業(yè)投資者看好的好地段較多的 | |標(biāo)志性高檔商業(yè)區(qū)來開發(fā)； |目前還是城北。 | |[pic]此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的|[pic]市區(qū)投資商對城南商業(yè)板塊的環(huán) | |商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)； |境沒有足夠的認(rèn)識。 | |[pic]只要宣傳和現(xiàn)場銷售得力的情| | |況下，可以創(chuàng)造高單價； | | |[pic]目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的| | |啟蒙期，供應(yīng)量較小。 | | 3.2 SWOT分析的優(yōu)劣運用： 3.2.1發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會 (在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎(chǔ)上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提 升其商業(yè)區(qū)的認(rèn)同度，美譽(yù)度。 (結(jié)合本項目定位和考慮規(guī)避市場競爭的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場需求空檔 (充分利用思源廣場的知名度來吸引市內(nèi)外的客戶，增強(qiáng)客戶購買信心 3.2.2消除、弱化威脅及劣勢 (借助城南市場良好的潛力，訴求城南未來的發(fā)展和升值潛力 (開發(fā)時間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年）...
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