物業(yè)管理方案／武漢萬科
[pic] 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 目 錄 社區(qū)項目概況············································03 顧客群特點及需求分析····································08 物業(yè)管理服務(wù)模式········································09 服務(wù)模式實現(xiàn)計劃及要求··································10 社區(qū)服務(wù)人員配置方案····································15 物業(yè)管理費測算··········································18 1. 社區(qū)項目概況 [pic] 萬科城市花園一期規(guī)劃總建筑面積393480㎡(原方案數(shù)據(jù))，其中居住產(chǎn)品372610㎡以 4—6層花園洋房、多層住宅為主。公共服務(wù)配套21000㎡，其中含較大規(guī)模的公共商業(yè)服 務(wù)中心（8000㎡）和會所（5000㎡）各一處，18班制學(xué)校，9班幼兒園各一所；保留并豐 富中部的小丘形成一期的公共綠地（脊）和兒童公園。 本項目一期規(guī)劃用地擬分二至三期開發(fā)建設(shè)。 1. 周邊環(huán)境及市政配套 武漢萬科城市花園位于武漢市城區(qū)的東南側(cè)，緊鄰城市中環(huán)線—既武漢科技新城湯遜 湖產(chǎn)業(yè)區(qū)東部產(chǎn)業(yè)組團的北端，南面與武大科技園區(qū)相臨。東南隔(規(guī)劃中的)濱湖大道 為湯遜湖內(nèi)湖，距光谷商貿(mào)中心5公里、華中科技大學(xué)4公里，是連接城市中心、東湖風(fēng) 景區(qū)，眾多高等學(xué)府與光谷科技園區(qū)、湯遜湖自然生態(tài)區(qū)的重要節(jié)點之一，集得天獨厚 的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境、便利的交通和優(yōu)美的田園風(fēng)光于一體，是十分理想的“人 居”環(huán)境。 一期用地呈較為規(guī)則的五邊形，城市主干道江夏大道、中環(huán)線(輔路)分別與用地的西 、北側(cè)直接相臨，東面為產(chǎn)業(yè)區(qū)道路—天翔路。用地東北接當(dāng)代物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司用地 (現(xiàn)為坡地、農(nóng)田)，西南為鄭橋變電站，提供項目施工用電以及生活用電，于江夏大道 預(yù)留接口。地塊給水、雨水、污水均可由江夏大道接駁,正在建設(shè)的江夏大道鋪設(shè)有200 的燃?xì)夤艿?，可為地塊提供燃?xì)夤?yīng)。 2. 項目主要經(jīng)濟指標(biāo)（設(shè)計部提供） A. 基本情況： |物業(yè)名 |萬科城市花園社|物業(yè)類型 |商住小 |行政區(qū)域|江夏區(qū) | |稱 |區(qū) | |區(qū) | | | |規(guī)劃總用地面積 |42.0318 | | |ha | | | |含待征道路 |6.2118 | | |ha | | | |居住區(qū)用地面積 |35.82 | | |ha | | | |總建筑面積 |393480 | | |m2 | | | | |住宅建筑面積 |372610 | | | |m2 | | | | |公建建筑面積 |21000 | | | |m2 | | | | | | | |總戶數(shù) |3026 | | |戶 | | | |總?cè)丝? |10591 | | |人 | | | |戶均建筑面積 |123 | | |m2 | | | |含待征道路容積率 |0.94 | | |不含待征道路容積率 |1.1 | | |建筑密度 |25.08% | | |停車位 |900個 | | | |地面停車位 | | | | |半地下架空停車位 | | | |停車位／戶數(shù) |30％ | | |住宅建筑面積毛密度 |1.04 | | |萬m2/ha | | | |住宅建筑面積凈密度 |1.68 | | |萬m2/ha | | | |人口毛密度 |296 | | |人/ha | | | |人口凈密度 |479 | | |人/ha | | | |綠地率（與占地面積的比率） |36% | | |小區(qū)道路面積 |15.8％ | | |水體面積 |2％ | | |小廣場數(shù)量 |4－5個 | | B．戶型指標(biāo)： | |戶型指標(biāo) |數(shù)值 | | |規(guī)劃總用地面積(ha) |42.0318 | | |居住區(qū)總用地面積(ha) |36.66 | | |計容積率總建筑面積(m2) |393480 | | |容積率 |0.94 | | |覆蓋率（與占地面積比率） |21% | | |總戶數(shù)（戶） |3026 | | |總?cè)藬?shù)（人） |10591 | | |戶均面積(m2) |123 | |建筑面積 | |建筑|住宅 |總面積(m2) |372610 | |面積| | | | | | |其中 |獨立別墅（m2|0 | |0 |0 | | | | |） | | | | | | | | |聯(lián)排別墅（m2|32戶 |250 |8000 |2.2% | | | | |） | |m2/戶 | | | | | | |情景花園（m2|992戶 |145 |143840 |39% | | | | |） | |m2/戶 | | | | | | |多層住宅（m2|1980戶|110m2/ |217800 |58% | | | | |） | |戶 | | | | | | |小高層住宅（|初步預(yù)|135m2/ |2970 |0.8% | | | | |m2） |計400 |戶 | | | | | | | |戶左右| | | | | |公共 |總面積(m2) |21000 | | |服務(wù) | | | | | |1 |商業(yè)服務(wù)（m2） |10000 | | | |2 |會所 |5000 | | | |3 |管理（m2） |500（最少800㎡） | | | |4 |小學(xué)（1所18班制） |3600 | | | |5 |幼兒園（1所9班制） |2500 | | | |6 | | | 注：未計半底下車庫及人防（平戰(zhàn)結(jié)合人防地下室）26700㎡ C．配套指標(biāo)： (一)生活給水: 1．給水水源：市政保證水壓0.15Mpa。 2．給水系統(tǒng)：采用變頻供水。 3．給水量： |類 別 |用水定額 |每日用水 |變化系數(shù) |用水單位 |日用水量 |最大小時 | | |L／人d |時間h |k |人數(shù) |m3/d |用量m3/h | |住宅 |250 |24 |2.5 |10591 |2643 |276 | |小學(xué) |50 |10 |2.5 |444 |36 |9 | |幼兒園 |50 |10 |2.5 |819 |18 |4.5 | |商業(yè)服務(wù) |50 |10 |2.5 |1350 |67 |17 | |綠化及其它用水|按總用水量的10％計 |277 |31 | |總計 | |3042 |336 | 4．由自城市自來水管網(wǎng)接入給水的管徑為DN300（Q＝400立方米／時）一根 （二）消防給水: 1．室外消防用水：商業(yè)區(qū)采用室內(nèi)消防栓式供室外消防用水。 2 3．室外消防用水由城市自來水管在室外設(shè)室外消火栓供給；室內(nèi)消防用水由消防水 池（72立方米）供給。 （三）生活排水: 1．小區(qū)污水為生活污水，污廢水合流經(jīng)室外化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)，再直 接排入城市污水管網(wǎng)。 2．生活排水量：生活排水量和生活給水量相同。 最高日生活排水量為：Qd=2765立方米。 最大時生活排水量為：Qh=305立方米。 3．化糞池選用：無動力排放式化糞池 (四)、雨水 1．小區(qū)的雨水和污廢水分流，小區(qū)雨水管網(wǎng)匯總后排至城市雨水管網(wǎng)。 2．雨水排放：天臺、陽臺雨水分開獨立排放，后接小區(qū)雨水排放管網(wǎng)。市政雨水 排放與小區(qū)雨水分別獨立排放。 按重現(xiàn)期P＝1計，徑流系數(shù)為0 3 D．電氣規(guī)劃指標(biāo)： (一)、供電 由于本小區(qū)用電量較大且配電范圍較廣，總體需規(guī)劃設(shè)置一座35/10KV的變電站， 其中一期(大一期)用電量約1.3萬KVA，需設(shè)置2個10KV開閉所。 為了保證供電可靠，采用兩路10KV高壓供電電纜將目前大一期分成兩個獨立環(huán)網(wǎng) 配電系統(tǒng)，重要設(shè)備分別給出不同地雙電源閉環(huán)設(shè)計，開環(huán)運行，1小區(qū)內(nèi)皆采用戶外 箱式組合變電站配電 (二)通信及智能化 住宅每戶按語音通信2門市話、數(shù)據(jù)通信一個點；每戶考慮2～3個有線電視插座； 住宅設(shè)置完善的通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、可視(非可視)對講、監(jiān)控安防、報警求助、 物業(yè)管理等智能化系統(tǒng)，并形成整體網(wǎng)絡(luò)并由小區(qū)智能化控制中心統(tǒng)一管理。 由于小區(qū)規(guī)模較大，整個總體規(guī)劃考慮設(shè)置一個電話、寬帶、有線電視、智能化 管制中心在大一期會所內(nèi)。， (三) 室外管溝布置 室外管線一律入地。電力系統(tǒng)高、低壓主干網(wǎng)絡(luò)采用1米寬電纜溝敷設(shè)，通信及 智能化主干網(wǎng)采用12孔D90的雙壁波紋管埋地敷設(shè)，二者均有較大的發(fā)展余量。 室外管溝皆采用集中排水措施，將雨（滲）水引入統(tǒng)一的排水網(wǎng)絡(luò)，保證管溝 內(nèi)無積水、維護方便。電纜溝上可鋪磚或覆土，保持與道路規(guī)劃風(fēng)格一致，又不影響 本系統(tǒng)的功能；埋地排管統(tǒng)一設(shè)置檢修人孔，以滿足日常維護及美觀的需要。 室外主干網(wǎng)絡(luò)至各樓棟的支線一律采用直埋敷設(shè)，電力及通信、智能化網(wǎng)絡(luò)均分組采用 獨立式交接箱，以便分段維護和物業(yè)管理。交接箱可結(jié)合園林小品設(shè)置，也可結(jié)合建筑 外墻或圍欄的建造樣式，以便與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 2. 顧客群特點及需求分析（董咀良） 該項目目標(biāo)客戶群體具有如下共性特征： ◆ 年齡方面，客戶以31- 40歲的中青年為主，這部分人普遍學(xué)歷高，追求生活的檔次。 25- 30歲的青年人也占到一定比例，這部分人經(jīng)濟實力有限，但對城花倡導(dǎo)的生活方式非 常向往。 ◆ 教育程度，80%的客戶受過高等教育，其中有部分受過本科以上的教育，有出國經(jīng)歷 。 ◆ 相對于花城的客戶來說，城花的客戶有更高的教育程度 ■ ◆ 客戶來源，網(wǎng)羅了武昌區(qū)的高校、所有的設(shè)計院、各類研究所、金融和醫(yī)療機構(gòu)， ◆ 其中又以高校的客戶最多， ◆ 其它的客戶則絕大多數(shù)分布在武昌區(qū)的高新企業(yè)，如郵科院等。 ◆ 客戶分布，來自洪山區(qū)的客戶占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員和從事 信息技術(shù)等高科技含量工作的人。武昌區(qū)客戶所占比例...
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