珠江帝景項(xiàng)目可行性分析報(bào)告
珠江帝景項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 目 錄 一. 項(xiàng)目名稱 二. 項(xiàng)目地點(diǎn) 三. 項(xiàng)目發(fā)展商 四. 項(xiàng)目概況 五. 投資商概況 六. 發(fā)展商概況 七. 項(xiàng)目建設(shè)條件 八. 市場(chǎng)分析 九. 市場(chǎng)定位及形象設(shè)計(jì) 十. 資金籌措 十一. 基本數(shù)據(jù)說明 十二. 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 十三. 財(cái)務(wù)分析 十四. 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果 一. 項(xiàng)目名稱 珠江帝景 二. 項(xiàng)目地點(diǎn) 海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 三. 項(xiàng)目開發(fā)商 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司 四. 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目用地根據(jù)市規(guī)劃局（92）城地批字第39號(hào)、55號(hào)文，位于海珠區(qū)廣州大道以東 、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至廣州大道。該項(xiàng)目 總體規(guī)劃占地約1000畝，總建筑面積156．7萬平方米，容積率為2．39，項(xiàng)目建設(shè)有住宅 三千余套，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善，設(shè)有市政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中 心、游艇俱樂部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂、中西文化 于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望， 市場(chǎng)前景是良好的。 五. 投資商概況 由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司（下稱甲方）和廣東珠江投資公司（下稱乙方）及英屬 處女島廣大投資有限公司（下稱丙方）合作開發(fā)經(jīng)營。 甲方：中國廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司是由廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州銀建商品房 產(chǎn)經(jīng)營公司、廣州市國營農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)開發(fā)共同組建從事珠江僑都開發(fā)建設(shè)的二級(jí)綜 合開發(fā)企業(yè)。企業(yè)法定地址：中國廣州市麓景路123號(hào)華僑賓館411、414- 418室，法定代表：林廣志 乙方：廣東珠江投資有限公司 法定地址：廣州市中山大道105號(hào)華景新城龍門閣三 樓 法定代表人：何國華 丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬地山光道7號(hào)山光大廈八 樓E座，代表：謝世東 公司各股東出資比例如下： A. 甲方提供廣州市(92)城地批字第39號(hào)、55號(hào)批文及廣州市土地開發(fā)中心1993年11月17日 補(bǔ)充批文批推廣州市海珠區(qū)赤崗地段面積共654107平方米土地的使用權(quán)，并提供政府給 予本項(xiàng)目的購房入廣州市戶口指標(biāo)、境外售房等優(yōu)惠政策作為合作條件。 B. 乙方負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目所需的42.86％的注冊(cè)資金，即22887.24萬元人民幣。 C. 丙方負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目所需的57.14％的注冊(cè)資金，即相當(dāng)于30512.76萬元人民幣的等值外 匯。 一. 發(fā)展商概況 (一) 發(fā)展商介紹 1. 成立時(shí)間：一九九八年一月十六日 注冊(cè)資金：53400萬人民幣 注冊(cè)地址：廣州市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園1號(hào)樓B503室 經(jīng)營范圍：在經(jīng)市規(guī)劃局（92）城地批字第39號(hào)、55號(hào)文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以 東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建 的商品房。 2. 公司歷史：是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處女島廣大投資 有限公司合作經(jīng)營的企業(yè)，主要業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商 品房為主。 3. 企業(yè)負(fù)責(zé)人的基本情況： 法人代表： 林廣志 總經(jīng)理： 蔡春萌 (二) 發(fā)展商素質(zhì) 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置較為科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司董事會(huì)是決 策機(jī)構(gòu)，下設(shè)總經(jīng)理經(jīng)營班子。全公司設(shè)置五個(gè)職能部門，分別為： 1. 辦公室：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)。 2. 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭。 3. 開發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)。 4. 工程部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工 程的生產(chǎn)進(jìn)度。 5. 銷售部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷售、市場(chǎng)中介和辦理產(chǎn)權(quán)證件。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建 立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能 高尚生活區(qū)。 公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷 售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面 對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤。 擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司現(xiàn)有職員45人，95%以上具有大專文 化以上水平，其中本科學(xué)歷占30%，職員年齡普遍年輕化。 公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門的責(zé)任、每一位員工的工作崗 位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門遵章 守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。 產(chǎn)品素質(zhì)：“珠江帝景”是沿江最大規(guī)模，功能最齊全之項(xiàng)目，地理環(huán)境十分優(yōu)越，高起 點(diǎn)、高要求、高品位，超前的眼光創(chuàng)造出最優(yōu)秀、最具特色的精品，成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊 。 (一) 發(fā)展商經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力 1. 本項(xiàng)目投資總額約64億元人民幣，由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負(fù)責(zé)全 部投資，注冊(cè)資金5.34億元（出資比例根據(jù)合同的規(guī)定執(zhí)行）, 項(xiàng)目銷售總收入預(yù)計(jì)為86億元。 2. 中國廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司，為僑都項(xiàng)目提供654107平方米的國有土地使用權(quán)， 并提供政府給予本項(xiàng)目購房入廣州市戶口指標(biāo)、海外售房等政策優(yōu)惠條件。 3. 廣東珠江投資有限公司擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 中具備較大的優(yōu)勢(shì)，并把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)， 從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè) 等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價(jià)格出售，從而 取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 近年來，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)。兩公司合作，組織開發(fā)的華景新城、暨南花園 、駿景花園，逸景翠園等大中型住宅小區(qū)，在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范。 至2002年6月，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤 15個(gè)，建設(shè)用地面積約212萬平方米，總建筑面積約593．6萬平方米，已建成面積356萬 平方米。所開發(fā)樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售率達(dá)95％以上，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。公司 在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系。隨著綜合實(shí)力的增強(qiáng)，公 司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外，還有計(jì)劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項(xiàng)目的投資建設(shè)， 同時(shí)還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。公司有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，產(chǎn)品銷售實(shí)力，具 備開發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力。 4.廣大投資有限公司是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，倚靠集團(tuán)的實(shí)力，在內(nèi) 地投資創(chuàng)業(yè)。集團(tuán)自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊(cè)的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的 物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊(cè)資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米 。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá)64300萬元，加上集團(tuán)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng) 的深刻認(rèn)識(shí)，使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。 一. 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 1. 良好的區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿?i天然環(huán)境勝人一籌 本項(xiàng)目有很長(zhǎng)的江岸線，北望規(guī)劃中海心沙公園及未來的金融、 文化商業(yè)中心珠江新城 ，區(qū)內(nèi)有重點(diǎn)文物赤崗塔，己規(guī)劃為赤崗塔公園，周邊均為住宅區(qū)，空氣清新怡人，自 然環(huán)境得天獨(dú)厚，與擁擠的喧囂都市相比，實(shí)在稱得上是世外桃源，真正做到“離塵不離 城”。 i處于廣州市天河中心區(qū)新城市主軸 本項(xiàng)目處于天河新城市中軸線，和未來廣州市金融、文化、商業(yè)中心珠江新城隔江相望 ，地理位置十分優(yōu)越，具有相當(dāng)好的發(fā)展?jié)摿Α?i本項(xiàng)目鄰近廣州會(huì)展中心 本項(xiàng)目東部為規(guī)劃中的廣州會(huì)展中心，作為廣州市未來的商貿(mào)中心，其發(fā)展必將帶動(dòng)周 圍地帶房地產(chǎn)的發(fā)展。 i本項(xiàng)目靠近領(lǐng)事館區(qū) 本項(xiàng)目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū)，雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領(lǐng)事館的地塊綠草 如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。 i本項(xiàng)目為廣州市觀光塔的所在地，規(guī)劃中的廣州市觀光塔將在本項(xiàng)目西北面臨江拔起， 作為廣州市的標(biāo)志，也有利提高本項(xiàng)目的知名度。 2. 交通方便 i未來交通網(wǎng)絡(luò)極為完善，規(guī)劃道路與廣州大道、新港路直接相通，項(xiàng)目東部有規(guī)劃的跨 江大橋與珠江新城直接相通，與地鐵二號(hào)線相近，地鐵三號(hào)線在本區(qū)東部經(jīng)過與一號(hào)線 、二號(hào)線形成網(wǎng)絡(luò)，交通十分方便。 i附近設(shè)有204路公交車，可直通市中心區(qū)等商業(yè)繁華之地。 3. 配套完善，生活便利 i配套設(shè)施齊備 規(guī)劃公建配套有商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂、教育、管理等設(shè)施。本區(qū)中心部份規(guī)劃一個(gè)大 型會(huì)所，與之對(duì)應(yīng)的入 口廣場(chǎng)(市民廣場(chǎng))面積約l公頃，沿城市中軸設(shè)有大型雕塑廣場(chǎng) ，東北角靠珠江設(shè)游艇俱樂部，西南有赤崗塔公園、歷史博物館，區(qū)內(nèi)設(shè)有—間中學(xué)，兩 間小學(xué)，三間幼兒園，一個(gè)衛(wèi)生院，商業(yè)設(shè)置在40m寬的城市主干道兩側(cè)的建筑裙樓。 4. 附件優(yōu)勢(shì)： 從附件營銷環(huán)境分析可以看出，廣州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，隨著國家取消福利分房，轉(zhuǎn)入貨 幣分房，市民消費(fèi)欲望己逐步增強(qiáng)，住房更成為居民投資與消費(fèi)熱點(diǎn)。 i投資商實(shí)力人所共知。 本項(xiàng)目投資商己在市內(nèi)成功開發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實(shí)力有目共睹，這種無形資 產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象，可增加買家信心。 i利用投資商品牌效應(yīng)，通過宣傳策劃強(qiáng)化、穩(wěn)固公司品牌； i建筑規(guī)劃風(fēng)格：建筑物主要采用自然式布局形式，與道路、綠化 協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的建筑空間環(huán)境。層數(shù)以13層為主，18—20層為次，局部點(diǎn)綴3 2層。區(qū)內(nèi)的水系規(guī)劃設(shè)計(jì)為“東方威尼斯”的風(fēng)格。 i物業(yè)管理：擬聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問，為住戶提供高質(zhì)素的服務(wù)。 i裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華裝修及個(gè)性基本型供選擇。 i單位面積與比例：(以下面積均為關(guān)門面積) A． 65一一80m2，占總面積的20％； B． 80一一100 m2，占總面積的45％； C． 100一一120 m2，占總面積的20％； D． 120一一150 m2，占總面積的10％； E． 150 m2以上復(fù)式單位，占總面積的5％。 i交通狀況：本項(xiàng)目西臨城市主干道廣州大道，南毗新港西路，上華南快速干線只需5分 鐘車程，而地鐵2號(hào)線經(jīng)過項(xiàng)目南面，地鐵3號(hào)線經(jīng)過項(xiàng)目東面，交通十分便利。 i硬件方面，施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項(xiàng)目特色及品位、具前瞻性的材料； i通過整體營銷手段樹立及鞏固珠江僑都高品質(zhì)、高品味的樓盤形象。 （二）、項(xiàng)目發(fā)展前景分析 1. 珠江僑都是經(jīng)市人大常委會(huì)立案，由市政府組織實(shí)施的大型建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于廣州大 橋南頭東側(cè)的赤崗區(qū)，瀕臨珠江，與正在開發(fā)為高級(jí)住宅綜合區(qū)的二沙島隔江相峙，與 規(guī)劃開發(fā)為金融、商貿(mào)中心珠江新城遙相呼應(yīng)，并與正在開發(fā)的領(lǐng)事館區(qū)及廣州市會(huì)展 中心、笆洲島互相連接，珠江僑都將是市區(qū)珠江河岸東段建設(shè)的重要組成部分。 2、 售價(jià)潛力 僑都周邊現(xiàn)有樓盤分析 i濱江西與濱江東，價(jià)格約在7000元／平方米。 i海印橋至廣州大橋西側(cè)是高檔盤的集中地段，由于面對(duì)北面的二沙島的別墅群及綠草坪 ，價(jià)格在9000—10000元／平方米左右，相對(duì)區(qū)域內(nèi)和第二排望江物業(yè)，如怡樂路或橋西 區(qū)綠翠園小區(qū)，因大部分江景被遮擋而定位下調(diào)明顯，5000—7000是普遍的價(jià)位水準(zhǔn)。 i廣州大橋東側(cè)開始至本項(xiàng)目，因規(guī)劃、配套的不夠完善而開發(fā)力度較弱，區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)位 皆在6000元左右／平方米。 因此僑都的售價(jià)潛力，依地理環(huán)境來說，售價(jià)可愛達(dá)6000- 10000元/M2，具有較在大的升值潛力。 廣州市改革開放后，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，其國際地位進(jìn)一步提高，海外華僑或返居故里，落 葉歸根，或投資置業(yè)，拓展經(jīng)濟(jì)原有的華僑新村己 3． 滿足不了僑務(wù)工作的需要，因此，建設(shè)一個(gè)華僑新村是當(dāng)前形勢(shì)發(fā)展的需 要。 4． 珠江僑都用地面積約一千畝，建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào) 典雅。考慮了海外華人、華僑的生活習(xí)慣需求。僑都公建配套設(shè)施完善，設(shè)有市政客運(yùn) 碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛 樂、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士 的購房欲望，市場(chǎng)前景是良好的。 5． 目前盡管我國處在經(jīng)濟(jì)調(diào)控期，廣州市房地產(chǎn)業(yè)仍趨于穩(wěn)定，珠江僑都是 不可多得的市區(qū)住宅群，無疑給投資者增強(qiáng)了信心。 5.1 去年8月，市政府法定對(duì)廣州大道實(shí)施擴(kuò)建改造，并在廣州大橋南、北兩頭 建設(shè)橋頭綠地。現(xiàn)在，廣州大道南段的擴(kuò)建工程己全面完成，路面擴(kuò)寬至雙向10車道80 米寬，中央為6米寬綠化帶，兩側(cè)的機(jī)動(dòng)車道人行道之間分別用13米綠化帶隔開，并配有 公共交通專用道和...
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