石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 二??四年十一月 目 錄 第一部分 市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家莊簡(jiǎn)介 二、石家莊總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 三.、石家莊城市規(guī)劃與城市建設(shè)狀況 第二部分 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地產(chǎn)的概況 二、石家莊房地產(chǎn)總體態(tài)勢(shì)分析 三、石家莊市場(chǎng)客戶整體特征 第三部分 石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊及典型個(gè)案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 二、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)典型案例剖析 三、2004年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)樓盤(pán)信息匯總 第一部分 市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài) 一、石家莊簡(jiǎn)介 石家莊——河北省的省會(huì)，地處中國(guó)華北平原，地勢(shì)平坦開(kāi)闊，全市總面積15848平方 公里，總?cè)丝?10.5萬(wàn)，其中市區(qū)面積456平方公里，人口211.1萬(wàn)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、 文化的中心。 1、地理交通 華北城市間的經(jīng)濟(jì)交流主要依靠鐵路、公路運(yùn)輸。石家莊市地處廣袤遼闊的華北平原 中南部，位于東經(jīng)114°29′，北緯38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，東臨渤海和華 北油田，西依巍巍太行山脈并與全國(guó)煤炭基地山西省毗鄰，古稱(chēng)“京畿之地”，素有“南北 通衢、燕晉咽喉”之稱(chēng)，地理位置十分優(yōu)越。 2、科技教育 石家莊市科技教育基礎(chǔ)雄厚，高等院校集中，具有豐富的智力資源和雄厚的科研創(chuàng)新 能力。全市共有市以上科研機(jī)構(gòu)84個(gè)，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員47.34萬(wàn)人，兩院院士5人。其 中，信息產(chǎn)業(yè)部第54所、13所和中國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究所等，在半導(dǎo)體、衛(wèi)星通信、測(cè)控 技術(shù)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)等領(lǐng)域代表著國(guó)家水平。擁有河北師范大學(xué)、河北科技大學(xué)、河 北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、石家莊鐵道學(xué)院等十五所大專(zhuān)院校，在校學(xué)生18.6萬(wàn)人。 3、國(guó)際合作 石家莊市與美國(guó)得梅茵市、日本的長(zhǎng)野、韓國(guó)的天安、英國(guó)的考比、墨西哥克雷塔羅 、意大利的帕爾馬、加拿大的薩斯卡通等8個(gè)國(guó)家的10個(gè)城市結(jié)為友好城市； 與100多個(gè) 國(guó)家和地區(qū)建立了友好往來(lái)和經(jīng)貿(mào)關(guān)系。一些國(guó)際知名公司，如日本的富士通公司、美 國(guó)的休斯公司、德國(guó)的赫斯特公司、英國(guó)的匯豐銀行、意大利的薩普拉斯公司、馬來(lái)西 亞的金獅集團(tuán)等均在區(qū)內(nèi)投資建立了企業(yè)。 4、產(chǎn)業(yè)布局 石家莊市工業(yè)現(xiàn)已形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機(jī)械、電子、建材、食品為主體，布局 較為合理的綜合性工業(yè)體系，是全國(guó)重要的紡織工業(yè)基地和最大的醫(yī)藥工業(yè)基地之一。 此外，石家莊市的重要產(chǎn)業(yè)還包括微電子、光電子、新材料、新型建材、流通業(yè)、房地 產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)。 5、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 石家莊2003年GDP總值1376.6億元，同比增長(zhǎng)率12.5%，較上年增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn) ，增速高于全省0.9個(gè)百分點(diǎn)、高于全國(guó)3.4個(gè)百分點(diǎn)2003年人均GDP達(dá)到25508元。憑借 緊鄰北京的位置優(yōu)勢(shì)，占據(jù)華北的交通樞紐之利，全市共有國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 、石家莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、其中高新區(qū)在全國(guó)53家國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)處于10強(qiáng)行列，經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)成果顯著。 二、石家莊市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r （一）2004年石家莊1-3季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1、GDP指標(biāo) 1—3季度全市GDP總量達(dá)到1158．5億元，同比增長(zhǎng)14．4％，繼續(xù)保持著1999年以來(lái)全 市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最高值。 2、固定資產(chǎn)投資 1—3季度，石家莊市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值149．9億元，增長(zhǎng)6．4％；全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增 加值506．3億元，同比增長(zhǎng)20％，其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值334．6億元，同 比增長(zhǎng)25．5％；石家莊市第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，實(shí)現(xiàn)增加值563億元，增長(zhǎng)19．2％。 ； 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值445．6億元，實(shí)現(xiàn)了11．3％的增速比去年同期非典過(guò)后的增速提 高了2．4個(gè)百分點(diǎn)建筑業(yè)仍然保持良性合理的發(fā)展態(tài)勢(shì)批；1—3季度建筑業(yè)增加值增長(zhǎng)1 2．6％，較上半年回落0．2個(gè)百分點(diǎn)。 3、服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì) 今年以來(lái)，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行良好，郵電通信業(yè)務(wù)飛速發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍 ，金融存款穩(wěn)步增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)稅收大幅增加，各行業(yè)經(jīng)濟(jì)均呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中批 發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)增勢(shì)顯著，同比分別增長(zhǎng)13．9％、12．5％，交通運(yùn) 輸倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)和其他服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)幅度分別為10％、10．8％。 （二）2003年石家莊總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1、GDP指標(biāo) 2003年石家莊市的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，2003年GDP總值1376.6億元，同比增長(zhǎng)率 12.5%，較上年增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，增速高于全省0.9個(gè)百分點(diǎn)、高于全國(guó)3.4個(gè)百分 點(diǎn)。2003年人均GDP達(dá)到25508元；同比增長(zhǎng)10.6%。第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)。第一產(chǎn)業(yè)完成增 加值180.5億元，比上年增長(zhǎng)5.2%,占GDP的比重為13.1%。第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快。第二產(chǎn)業(yè) 完成增加值668.8億元，增長(zhǎng)15.5 %，占GDP的比重為48.6%。第三產(chǎn)業(yè)上半年受“非典”影響較大，但下半年恢復(fù)很快，全年 呈現(xiàn)了較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值527.3億元，增長(zhǎng)11.7%,占GDP的比重為38 .3%。 [pic] [pic] 2、固定資產(chǎn)投資 2003年石家莊固定資產(chǎn)投資額560.2億元，比去年同期增長(zhǎng)36.9%，國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類(lèi) 型完成投資379.5億元，增長(zhǎng)48.6%，增速比上年提高38.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，基本建設(shè)投 資完成212.0億元，增長(zhǎng)49.6%，更新改造投資完成105.4億元，增長(zhǎng)31.7%，房地產(chǎn)投資 增勢(shì)迅猛，完成投資額62.1億元，增長(zhǎng)85.8%，增速比上年提高67.2個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)有及其 他投資中第一產(chǎn)業(yè)完成10.9億元，增長(zhǎng)111.7%,第二產(chǎn)業(yè)完成146.8億元，增長(zhǎng)59.0%,第 三產(chǎn)業(yè)完成221.8億元，增長(zhǎng)40.5%，增速均比上年有較大提高。農(nóng)村個(gè)人投資完成33.3 億元，比上年增長(zhǎng)2.2%。全市商品房銷(xiāo)售面積116.0萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售收入 18.5億元，分別增長(zhǎng)16.0%和2.2%。 3、消費(fèi)指數(shù) 居民消費(fèi)需求明顯轉(zhuǎn)旺，2003度全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額456.6億元，比上年度增長(zhǎng) 11.0%；人均可支配收入7741元，同期增長(zhǎng)6.9%；人均消費(fèi)性支出6094元，增長(zhǎng)4.7%；城 市居民人均消費(fèi)性支出食品占主導(dǎo)，娛樂(lè)教育文化用品支出比重占15%，是食品消費(fèi)之后 的第二大消費(fèi)。衣著支出首次呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。居住消費(fèi)支出比重占10%。 4、外資利用程度 2003年新注冊(cè)三資企業(yè)93個(gè)，比上年增長(zhǎng)36.8%；新增利用外資合同總額7億美元，增 長(zhǎng)192.4%，合同外資額3.7億美元，增長(zhǎng)134.2%。實(shí)際利用外資2.6億美元，增長(zhǎng)28.7%, 其中外商直接投資2.4億美元，增長(zhǎng)34.6%，增速比上年提高16.3個(gè)百分點(diǎn)。全市引進(jìn)市 外資金102億元，比上年增加31.4億元，增長(zhǎng)44.5%。 “振興河北”戰(zhàn)略的提出，世界及中國(guó)對(duì)石家莊這個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注程度會(huì)越來(lái)越高，外資的 吸引程度也將會(huì)提高。 5、存貸款 全市金融機(jī)構(gòu)存款余額1932.3億元，增長(zhǎng)16.5%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額繼續(xù)增加， 年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額1044.5億元，比年初增長(zhǎng)13.5%，其中農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄存款余額 290.4億元，比年初增長(zhǎng)7.2%。金融部門(mén)貸款余額1377.4億元，比年初增長(zhǎng)7.7%。其中包 含了企業(yè)、項(xiàng)目和個(gè)人貸款的增長(zhǎng)，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳钣^念。 6、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)2.3%，居住價(jià)格指數(shù)下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。 小結(jié)： ( 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示2003-2004年內(nèi)石家莊市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)。 ( 按國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大于5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn) 也就發(fā)展存在著極為廣闊的前途。 ( 社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長(zhǎng)表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)消費(fèi)觀念進(jìn) 一步形成。 ( 政府各項(xiàng)政策、措施在不斷的規(guī)范、促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效 的支持。 （三）．石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策 產(chǎn)業(yè)政策：石家莊目前的產(chǎn)業(yè)政策——紡織工業(yè)基地和最大的醫(yī)藥工業(yè)基地為主，石家 莊市工業(yè)現(xiàn)已形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機(jī)械、電子、建材、食品為主體，布局較為合 理的綜合性工業(yè)體系。此外，石家莊市的重要產(chǎn)業(yè)還包括微電子、光電子、新材料、新 型建材、流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)。 金融政策：未來(lái)石家莊的金融政策將向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜，豐富和擴(kuò)大消費(fèi)信貸種類(lèi) ，積極推動(dòng)住房消費(fèi)信貸、汽車(chē)消費(fèi)信貸為主的個(gè)人消費(fèi)信貸。利率的不斷上調(diào)，并沒(méi) 有影響開(kāi)發(fā)商融資，對(duì)于貸款買(mǎi)房的個(gè)人利率不上漲，使人們放心消費(fèi)。 房地產(chǎn)政策：我國(guó)第一部物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施；《國(guó)土資源部71號(hào)令 》的實(shí)施；石家莊已購(gòu)公房可以上市交易；石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)由政府指導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃， 五年之內(nèi)完成 “城中村改造”； 石市物價(jià)局和房產(chǎn)管理局聯(lián)合出臺(tái)了《石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施 辦法》。 人才政策：“振興華北”戰(zhàn)略提出，高新區(qū)的啟動(dòng)，人事部推出的人才開(kāi)發(fā)規(guī)劃、政策 扶持、人事制度改革等措施將會(huì)吸引、提高石家莊的外來(lái)人口增長(zhǎng)速度，人口的增長(zhǎng)將 直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。 三、石家莊城市規(guī)劃及城市建設(shè)狀況 （一）石家莊城市規(guī)劃 1、城市發(fā)展定位 ——區(qū)域功能定位：京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)中的重要城市、華北南部中心城市。 ——行政功能定位：河北省省會(huì)。 ——產(chǎn)業(yè)定位：以醫(yī)藥、紡織為主導(dǎo)的華北制造業(yè)基地。 ——交通功能定位：全國(guó)重要的鐵路、公路交通樞紐之一。 ——商貿(mào)功能定位：華北地區(qū)重要商埠。 ——城市文化定位：燕趙文化與現(xiàn)代文化交融的文明城市。 2、城區(qū)發(fā)展方向 2003年，石家莊市聘請(qǐng)了中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、上海同濟(jì)大學(xué)和南京大學(xué)三個(gè) 單位對(duì)省會(huì)的空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行研究，在這三個(gè)國(guó)家頂尖級(jí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)研究單位的 方案基礎(chǔ)上，北方設(shè)計(jì)院匯總編制了石家莊市的空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。在這個(gè)空間戰(zhàn)略發(fā) 展規(guī)劃中，明確強(qiáng)調(diào)今后石家莊市的空間發(fā)展方向是“西優(yōu)東拓南延北跨中疏”?！拔鲀?yōu) ”就是西部主要是以生產(chǎn)優(yōu)化為主；“東拓”，就是在高速公路以東，在高薪技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 和良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)的基礎(chǔ)上擴(kuò)展新城；“南延”就是城市繼續(xù)延續(xù)原來(lái)的發(fā)展，向東南方 向延續(xù)發(fā)展；“北跨”，指的是遠(yuǎn)期，跨過(guò)滹沱河向正定發(fā)展；“中樞”就是講要疏減城市 中心區(qū)的人口。 3、城市發(fā)展目標(biāo) （1）立足冀中南，借助京津，步入更廣泛區(qū)域合作的開(kāi)放城市； （2）極化功能，產(chǎn)業(yè)特色突出，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)大的活力城市； （3）回歸自然、山水相依、綠城交融的宜居城市； （4）延古續(xù)今，燕趙文化與現(xiàn)代文化交相輝映的文明城市。 4、城市發(fā)展戰(zhàn)略 （1）“1+4”市區(qū)發(fā)展新體系 石家莊城市未來(lái)將構(gòu)建以石家莊主城區(qū)(含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū))為核心，以正定 、鹿泉、欒城、藁城四個(gè)組團(tuán)為重點(diǎn)，以東西、南北向的高速公路和鐵路為紐帶的“1+4 ”市區(qū)發(fā)展新體系。 （2）打造“雙核”中心城市 　　主城區(qū)由中心城區(qū)和新城區(qū)(石家莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)、良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 和石化區(qū))組成。 （3）整合舊城區(qū)現(xiàn)有資源 發(fā)揮老城區(qū)優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)強(qiáng)化市級(jí)商業(yè)，文化、體育、行政等中心建設(shè)，完善中心功能 。打造主城區(qū)園林城市空間結(jié)構(gòu)，培植中心城市形象。 （4）打造新型城市 　　以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為先導(dǎo)，全面整合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)、良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、石 油化工區(qū)，規(guī)劃建設(shè)百萬(wàn)人口的以新經(jīng)濟(jì)為中心的石家莊現(xiàn)代化新城區(qū)。全面整合現(xiàn)有 園區(qū)，合理組織新區(qū)功能。建立南北軸向中心，導(dǎo)引新城區(qū)發(fā)展。 （二）石家莊城市建設(shè)狀況 1、側(cè)重城中村改造工程 石家莊市二環(huán)路以?xún)?nèi)45個(gè)城中村占地約11.2平方公里，建筑面積約636萬(wàn)平方米，居 住著4.77萬(wàn)戶14.93萬(wàn)人。2002年初石家莊市正式啟動(dòng)城中村改造工程，預(yù)計(jì)到２０１０ 年把城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的村莊基本改造完畢。 到2004年10月石家莊已完成城中村改造投資近四億元。部分啟動(dòng)改造早的城中村，目 前基本處于建設(shè)、拆遷階段。二環(huán)路內(nèi)45個(gè)城中村開(kāi)工建設(shè)的達(dá)28個(gè)，拆遷騰地160.18 公頃，完成拆遷面積98.45萬(wàn)平方米，竣工86.42萬(wàn)平方米。正在拆遷建設(shè)的有休門(mén)、東 三教、姚栗村、談固、方北、城角莊等14個(gè)村。 2、新行政區(qū)（裕華區(qū)）的成立 裕華區(qū)是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)于2001年3月21日成立的行政區(qū)。裕華區(qū)，位于石家莊市區(qū)東 南部，是省會(huì)城市總體規(guī)劃未來(lái)發(fā)展的主導(dǎo)方向和重點(diǎn)區(qū)域，面積101．45平方公里，人 口40萬(wàn)，轄9個(gè)鎮(zhèn)、街道辦事處。 新設(shè)立的裕華區(qū)土地資源豐富，擁有近7萬(wàn)畝土地可供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)，是全市的投 資熱點(diǎn)區(qū)域。裕華區(qū)功能定位鮮明，發(fā)展思路清晰。今后5－10年建設(shè)以“四區(qū)一城”(高 科技工業(yè)園區(qū)、高效生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代化居住區(qū)和大學(xué)城)為標(biāo)志的 “商貿(mào)會(huì)展發(fā)達(dá)、科技教育領(lǐng)先、體閑娛樂(lè)高雅、綠色社區(qū)怡人”的生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、現(xiàn)代商 業(yè)區(qū)、科技文化區(qū)、綠色居住區(qū)和休閑娛樂(lè)區(qū)，使新區(qū)成為能夠充分展現(xiàn)石家莊現(xiàn)代化 大都市風(fēng)貌的標(biāo)志性區(qū)域。 3、大型的城市改造與建設(shè)相對(duì)集中在石家莊的東南部 ...
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