蛇口春天廣場市場調研分析報告
蛇口春天廣場市場調研分析報告 南山商業(yè)圈： 蛇口半島東北部，深南大道以南。隨著深圳城市中心西移，濱海大道通車、西部 房地產(chǎn)尤其是后海片區(qū)住宅的大規(guī)模開發(fā)，南山商圈已初見稚形，女人世 界、西部電子等商家的進駐及南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃，使得南山商圈無 可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心。 近年商業(yè)物業(yè)升溫最明顯的地區(qū)就是南山區(qū)，特別是后海片區(qū)今年溫度上升更是迅 猛。隨之而形成的一個強大的商業(yè)圈也正步入成熟，這無疑打破了深圳長 期以來的東邊旺西邊冷的不平衡的商圈結構。 南山商業(yè)文化中心：是地處深圳灣后海灣畔、正在大規(guī)模規(guī)劃興建之中，全面竣工 還有待時日。具體地域為后海大型高尚住宅片區(qū)與深大、濱海大道相結合的區(qū) 域，是深圳西部重要的商業(yè)文化集散地、策源地，集休閑、購物、旅游、觀光 、商務、辦公于一體。由于新建，所以規(guī)劃超前、結構科學合理、功能完善齊 備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術蘊含其中，科技含量較高，投資金額僅次于 福田中心區(qū)。 在這三個大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個次中心熱點商圈也會齊頭并進、共同 繁榮經(jīng)濟、推動市場向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。它們是新中心 區(qū)城市購物公園商圈、市府對面城市廣場商圈、八卦嶺—筍崗片區(qū)大型物流商 圈、南山的南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈（在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用 之前它們仍將是南山重要的、不可動搖的商圈）、以及東部的沙頭角商圈等。 南山商業(yè)文化中心：是地處深圳灣后海灣畔、正在大規(guī)模規(guī)劃興建之中，全面竣工 還有待時日。具體地域為后海大型高尚住宅片區(qū)與深大、濱海大道相結合的區(qū) 域，是深圳西部重要的商業(yè)文化集散地、策源地，集休閑、購物、旅游、觀光 、商務、辦公于一體。由于新建，所以規(guī)劃超前、結構科學合理、功能完善齊 備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術蘊含其中，科技含量較高，投資金額僅次于 福田中心區(qū)。 在這三個大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個次中心熱點商圈也會齊頭并進、共同 繁榮經(jīng)濟、推動市場向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。它們是新中心 區(qū)城市購物公園商圈、市府對面城市廣場商圈、八卦嶺—筍崗片區(qū)大型物流商 圈、南山的南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈（在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用 之前它們仍將是南山重要的、不可動搖的商圈）、以及東部的沙頭角商圈等。 C：南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。南 新路商業(yè)老街曾被譽為南山“東門”，在商業(yè)演變的進程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī) 劃滯后、管理落伍、市場定位不明細等原因，現(xiàn)今已日漸沒落，大有被沃爾瑪 商圈取替之勢。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯 處，前臨南山大動脈——南油大道，承上啟下、輻射整個南山半島，周邊聚集了 一大批知名商場、商城，如以人人樂為基礎的日常消費品市場，以順電家居廣 場、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場、 西部電子時代廣場等為主的專業(yè)市場，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場等 ，業(yè)態(tài)互補多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個南山區(qū)。但對于整個南山 區(qū)來說，上規(guī)模、上檔次的商場不多，行業(yè)不全，與消費需求即供需嚴重失衡 ，出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，而且商品的檔次、服務的水準遠不能滿足中上層消費 者，目前起碼有25%的南山人到華強北和東門購物。南山區(qū)作為1996－2010年 深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來居 住人口將會大大增加，可見消費潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。 許多業(yè)內人士都持這樣一種觀點：南山商圈的形成是得益于濱海大道的通車 。南山區(qū)早1999年濱海大道通車前就已經(jīng)形成了以南頭南貿(mào)市場、家樂福 商場、愉康商場等組成的南頭商圈，還有以人人樂商場和南油影劇院組成 的后海商圈，因南山商圈由于交通不便和房地產(chǎn)開發(fā)的滯后呈現(xiàn)出較分散 的這種結構和布局，規(guī)模也是一直難以做大，濱海大道的通車給南山的房 地產(chǎn)業(yè)帶來了強大的生機。許多商家紛紛搶先入駐，沃爾瑪、金暉家居電 器廣場、海雅百貨、集美堂家居廣場，特別是一些主題商城的商家，把在 華強北取得的一些較成功的模式直接搬到了南山，女人世界、西部電子、 女兒國、姐妹城、順電家居廣場等，不久友誼城百貨也將入駐后海片區(qū)， 至今南山已經(jīng)基本形成了以家樂福、愉康、女兒國為龍頭的南頭老商圈； 以人人樂和沃爾瑪?shù)葹辇堫^的后海新商圈?？梢哉f，濱海大道的通車使南 山商圈的范圍進一步擴大，漸成規(guī)模效應，并且使得整體商圈的重心向后 海片區(qū)傾斜。 南山商圈的整體框架可以說已經(jīng)形成，但有業(yè)內人士認為，雖然進駐的商場 很多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。 綜述：可見，今天的深圳商圈出現(xiàn)了新的競爭格局。商鋪物業(yè)升溫很快，商鋪之間 的競爭也日趨激烈，各片區(qū)的各類大型主題商場競相出籠，給傳統(tǒng)的以東 門和國貿(mào)片區(qū)為中心的商圈帶來沖擊，特別是中心區(qū)的西移已成定勢，華 強北商業(yè)圈的迅速崛起和南山商業(yè)圈的逐步成型，使深圳商圈正醞釀著一 種重新刷牌的新格局。 三、深圳市商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)模式及特征分析 （一）經(jīng)過市場調研、歸納，我們大致總結出深圳商業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)模式，分析 如下： 1、主題商場 主題商場即商場經(jīng)營系統(tǒng)性地突出某一方面（而不是籠統(tǒng)的大而全、無所不包的 形式）的主題，圍繞這一核心主題廣泛作相關的文章，從產(chǎn)品的搭配組合、服 務內容、服務方式等都講求一定的內在關聯(lián)性，市場對象基本為某一部分特定 人群，如華強北的女人世界、男人世界、女兒國等。 以女人世界為例，我們看看它們的經(jīng)營模式。女人世界除了經(jīng)營女性服裝、衣帽 、化妝品、皮具、裝飾品、工藝品及日用品等以外，還經(jīng)營與之相關的、女性 喜愛的插花、健身、舞蹈、美容培訓、畫藝、裁剪等等大凡與女性有關的項目 。現(xiàn)代都市白領職業(yè)女性走此一遭，一般都能找到一系列所需產(chǎn)品、都能把心 中所想物件采購齊全。此商場風格獨特，統(tǒng)一經(jīng)營管理（不統(tǒng)一收銀）、統(tǒng)一 對外宣傳、已區(qū)隔成塊，對外只租不售，租金較高，每15平米幾千到一萬不等 ，管理費200元/月，水電另計，業(yè)主自負盈虧。由于所處地段較好，前期措施 得力，經(jīng)營管理有方，整體現(xiàn)狀較好。 當然，不同的主題商場各自經(jīng)營特點也各不相同，如女兒國是以全部對外零租，各 自收銀、各自為政，顯得有些零亂。 2、專業(yè)商場 專營商場即專營某一大類別的特定商品，產(chǎn)品屬性明確、關聯(lián)性強、規(guī)格齊全、 花色品種較多，幾包羅特定大類別內的絕大部分商品，在進貨渠道、細化服務 、規(guī)模、數(shù)量與質量方面有不可替代的專業(yè)優(yōu)勢，消費對象不拘，為幾乎所有 有消費需求、消費能力的消費群體，如華強北的順電家居廣場、一致藥店、紫 荊城、香江/海馬家居廣場等。 以順電家居廣場為例說明情況。順電家居廣場其經(jīng)營商品就兩大類：家用電器和 家居家,h，但幾乎包羅所有的家用電器與家,h、家居系列，能較專業(yè)地提供相 關系列配套服務，更能提供一條龍服務（如設計、安裝、保養(yǎng)、維修）。商場 主體部分自營為主，統(tǒng)一經(jīng)營管理，統(tǒng)一收費，部分樓層、區(qū)域也對外招租設 攤位（如專業(yè)廚具廠家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金+管理費的 形式出現(xiàn)，自負盈虧，但大部分商品是屬聯(lián)營代銷。而紫荊城則是兩種方式都 有，即統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、只從中抽成和統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀（但月結時全 額歸還），只收租金和管理費兩種方式。前者捆綁在一起，而后者是自負盈虧 的。 3、百貨商場 百貨商場即相對傳統(tǒng)意義上的大型百貨類商場，提供專柜和時尚百貨服務，商品花 色種類多、規(guī)格門類全、場地面積較大、包容性較強，如天虹、茂業(yè)、歲寶等 。自我投資、獨立經(jīng)營，也對外招租設攤位，但不收取租金，統(tǒng)一經(jīng)營管理、 統(tǒng)一收費，從營業(yè)額中抽取提成而不收別的任何費用，形成風險共擔、捆綁銷 售的互動局面。而實際上，近年來隨著各種大型超市和各種倉儲式會員店的興 起，百貨商場也在對傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)進行揚棄，把一些沒有優(yōu)勢和經(jīng)營成本高昂的 商品逐漸撤出商場（如大型家,h），進而體現(xiàn)出百貨超市化的演變特性。 4、品牌商場 品牌商場是指專營某些特色商品的一些名店，品牌知名度較高，消費認知度較強， 有較高檔次與品位，甚至在商品上貼上自己的專屬商標，也可能對某一品牌商 品實施區(qū)域總代理，有某些方面的優(yōu)勢，如羅湖的友誼商場、免稅商場，以自 營為主，獨立經(jīng)營、自負盈虧，幾乎不對外招租，常進駐大型知名商城。 5、連鎖式超市 不同于常規(guī)意義上的便民超市、自選商場、連鎖店，占地面積和經(jīng)營規(guī)模都較大 ，以經(jīng)營食品（包括鮮活食品）為主、雜貨和家居為輔，企業(yè)資金實力雄厚、 品牌知名度較高、實力較強，其的所經(jīng)營商品種類豐富，有規(guī)模擴張的實力和 愿望，商品價格大多較為實惠。由于商場知名度高，一般商品進入門檻也較高 。 連鎖經(jīng)營的超市是指超市以一定的形式組織成一個聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進行專 業(yè)化分工，并在分工基礎同實施集中化管理，使復雜的商業(yè)活動簡單化，以獲 取規(guī)模效益。其以統(tǒng)一進貨渠道、統(tǒng)一貨物配送、統(tǒng)一品牌經(jīng)營、統(tǒng)一營銷策 略、統(tǒng)一零售價格的形式出現(xiàn)，大多以便民服務、物美價廉為主要特征，主要 經(jīng)營與百姓日常生活消費息息相關的生活用品，店面遍布城市各大社區(qū)，如百 佳、新一佳、萬佳超市、華潤萬方超市、民潤超市。它們一般不存在招商一說 ，反而常常是被一些知名商城引入進駐的對象，其經(jīng)營中同商品廠家合作方式 靈活多樣。 連銷經(jīng)營包括三種形式：直營連銷、特許經(jīng)營（或叫加盟連鎖）、自由連鎖。有 實力的可對外受權進行特許加盟經(jīng)營，統(tǒng)一形象與經(jīng)營風格，在別處成立分店 而擴大自身規(guī)模，擴大自身影響。更多如一致、民潤等屬自營連鎖，而如愛家 則有對外授權特許加盟經(jīng)營的行為。 而象家樂福、沃爾瑪、日本八百伴（現(xiàn)雖沒落，但當初卻是許多消費者競相去往 之地，也是國內許多知名商場頂禮模拜的學習楷模，如亞細亞）、吉之島等， 則屬大型綜合超市，比超級市場規(guī)模更大、資金實力更強，品牌知名度更高， 其綜合超級市場和百貨店的特色，走平價路線，以較大的貨物吞吐量獲取較低 商品成本，同時又與超級市場和百貨店展開最為正面的競爭。而山姆會員店在 理論歸屬上叫作倉儲式會員店，顧名思義，以店倉合一以降低經(jīng)營成本的形式 出現(xiàn)，經(jīng)營內容50%~70%為食品，30%~50%為非食品，包括家電、服裝、鞋帽、 文具等，亦是走量貶平價的道路，在實際生活中，和大型綜合超市形似神同， 區(qū)別不是很大。 ※對深圳商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)模式的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大凡經(jīng)營狀況良好的商場，不 管其是何種業(yè)態(tài)、何種經(jīng)營方式，至少有幾點是可值借鑒的：如其對自身品牌 形象的宣傳推廣和包裝維護、對其目標消費客體的精確定位、對商場自身營運 的透徹把握，以及廠商之間既得利益與利益分配格局矛盾對立和諧統(tǒng)一中的共 生雙贏等…… 在這三個大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個次中心熱點商圈也會齊頭并進、共同 繁榮經(jīng)濟、推動市場向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。它們是新中心 區(qū)城市購物公園商圈、市府對面城市廣場商圈、八卦嶺—筍崗片區(qū)大型物流商 圈、南山的南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈（在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用 之前它們仍將是南山重要的、不可動搖的商圈）、以及東部的沙頭角商圈等。 C：南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。南 新路商業(yè)老街曾被譽為南山“東門”，在商業(yè)演變的進程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī) 劃滯后、管理落伍、市場定位不明細等原因，現(xiàn)今已日漸沒落，大有被沃爾瑪 商圈取替之勢。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯 處，前臨南山大動脈——南油大道，承上啟下、輻射整個南山半島，周邊聚集了 一大批知名商場、商城，如以人人樂為基礎的日常消費品市場，以順電家居廣 場、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場、 西部電子時代廣場等為主的專業(yè)市場，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場等 ，業(yè)態(tài)互補多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個南山區(qū)。但對于整個南山 區(qū)來說，上規(guī)模、上檔次的商場不多，行業(yè)不全，與消費需求即供需嚴重失衡 ，出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，而且商品的檔次、服務的水準遠不能滿足中上層消費 者，目前起碼有25%的南山人到華強北和東門購物。南山區(qū)作為1996－2010年 深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來居 住人口將會大大增加，可見消費潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。 五、深圳商業(yè)競爭狀況及結論 一、深圳商業(yè)，在競爭中優(yōu)勝劣汰 （一）深圳的商業(yè)，...
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