重慶房地產(chǎn)市場分析報告
[pic] 重慶房地產(chǎn)市場分析報告 戰(zhàn)略投資部 2004年11月 目　錄 一、重慶市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征 二、行業(yè)外部環(huán)境分析 三、重慶房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)分析 四、重慶市房地產(chǎn)市場需求分析 五、重慶市房地產(chǎn)企業(yè)狀況 六、重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 七、隆鑫地產(chǎn)發(fā)展建議 一、重慶市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征 長期以來，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)一直受到國家政策、實物分配、低租金使用等住房制 度的影響，發(fā)展十分緩慢。80年代開始，國家推進了城鎮(zhèn)住房制度改革；98年開始停止 住房實物分配后，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的實施，使重慶市以住宅為主的 房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。 近年，重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正出現(xiàn)三個新的特征：商品房大量積壓，空置面積不斷 上升，然而新開工的面積又不斷上升；商品房價格上升較快；房地產(chǎn)建設(shè)向城市郊區(qū)推 進。 二、行業(yè)外部環(huán)境分析 1. 綜合政策環(huán)境 1998年以來，政府出臺了一系列促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有：取消福利分房 ，實行住房商品化、貨幣化，逐步建立多層次住房供應(yīng)體系；促進住房消費信貸；取消 房屋開發(fā)管理費等47項不合法、不合理的收費項目；促進存量房轉(zhuǎn)讓，形成房地產(chǎn)二、 三級市場聯(lián)動格局；制定鼓勵居民購房的稅收政策。房地產(chǎn)行業(yè)自98年來逐步復(fù)蘇，政 策的鼓勵和刺激發(fā)揮了重要作用。 國家近期出臺的一系列政策，是從土地供應(yīng)、銀行信貸、機構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等各 方面對房地產(chǎn)行業(yè)逐步進行規(guī)范和完善，目的是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向著更加理性、成熟和 健康的方向發(fā)展，這將會提高行業(yè)的進入壁壘，那些資金規(guī)模小、缺乏可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展 能力的公司將會逐步被市場淘汰，而具有規(guī)模品牌核心競爭力的公司將會不斷獲得壯大 。 2004年以來，政府出臺的一些抑制房地產(chǎn)投資過熱的政策有： 銀監(jiān)會：2 月26-3 月26 日發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見稿）》――調(diào)整購房個人貸款收支 比例設(shè)置，加強信貸管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款準(zhǔn)備金率0.5 個百分點――限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張，房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一；10月 29日上調(diào)利率，并有專家預(yù)計中國進入一段較長期的利率上調(diào)周期，房地產(chǎn)業(yè)的金融壓 力日益加大。 發(fā)改委等：3 月9 日聯(lián)合下發(fā)標(biāo)注為“特急”的《關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限的通知 》――縮減開發(fā)區(qū)的數(shù)量和規(guī)劃用地規(guī)模，防止開發(fā)區(qū)過多過濫、違規(guī)用地等突出問題，促 進開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調(diào)發(fā)展。 國務(wù)院：4 月28 日發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金 比例――提高項目資本金比例，抬高行業(yè)進入門檻。 這一系列的宏觀調(diào)控的緊縮政策表明政府十分關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)高速增長可能帶來的 風(fēng)險，在前階段緊縮政策未能達到效果的情況下，越來越希望通過產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策 來加大調(diào)控力度，以抑制投資的過快增長。這些政策表明了政府降溫房地產(chǎn)投資的決心 和進一步緊縮政策的預(yù)期，將在一定程度上抑制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放。 在目前房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道比較單一的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行以外的渠道 獲得開發(fā)資金，緊縮政策必將會拉緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，實力不強的開發(fā)商面臨較大 的困難。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本的提高，無疑將加速房地產(chǎn)公 司優(yōu)勝劣汰的過程。有品牌、實力，管理能力較強的公司將獲得較大的生存空間，并獲 得更多的政府的支持；而實力不強、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負債率較高、盲目 擴張的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐漸淘汰出局。 2. 稅收政策 目前我國房地產(chǎn)稅收體系不夠清晰，稅制結(jié)構(gòu)不盡合理，課稅中稅種重疊設(shè)置，重 復(fù)征稅，內(nèi)外不一等現(xiàn)象，造成了加重了企業(yè)和消費者的經(jīng)濟負擔(dān)和征收混亂。 從稅法的相關(guān)規(guī)定來看，房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅費可分為流通階段的稅費（表1）和保 有階段的稅費（表2）。 表1：流通階段的稅率 | |稅種 |計稅依據(jù) |稅　率 | |購置 |契稅 |契說的價格 |3%-5%，個人購買普通住宅暫減半 | | |印花稅 |購銷合同的金額；產(chǎn) |0.03%，0.05% | | | |權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額 | | |出售 |營業(yè)稅 |轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房 |5%，個人出售居住滿一年的普通住宅免收 | | | |地產(chǎn)價值 |，不滿一年按出售價和購買價差額計算征 | | | | |收。 | | |城市維護建 |營業(yè)稅稅額市區(qū)7%， |縣城、鎮(zhèn)5%，其它1% | | |設(shè)稅 | | | | |教育費附加 |營業(yè)稅稅額 |3% | | |印花稅 |購銷合同的金額；產(chǎn) |移書據(jù)所載金額 | | | |權(quán)轉(zhuǎn) |0.03%，0.05% | | |所得稅 |轉(zhuǎn)讓收入減去允許扣 |企業(yè)33%，個人20% | | | |除的項目的余額 | | |出租 |營業(yè)稅* |出租、經(jīng)營房地產(chǎn)收 |5%，按政府規(guī)定價格出租公有住房和廉租 | | | |入 |房的免征，個人按市價出租居住住房按3% | | | | |征收出租 | | |房產(chǎn) |稅房產(chǎn)租金收入 |12%，個人按市價出租居住住房按4%征收 | | |城鎮(zhèn)土地使 |實際占用土地面積 |大城市0.5－10元/平米，中等城市0.4-8元| | |用稅 | |/平米，小城市0.3－6 | | | | |元/平米，縣城、建制鎮(zhèn)0.2-4元/平米 | | |印花稅 |租賃合同租賃金額 |0.10% | | |所得稅 |租賃收入減去允許扣 |企業(yè)33%，個人20% | | | |除的項目的余額 | | 表2：保有階段的稅費 |稅種 |計稅依據(jù) |稅率 | |房產(chǎn)稅 |房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值 |1.20% | |城鎮(zhèn)土地使稅　|同前城鎮(zhèn)土地使用稅 |同前城鎮(zhèn)土地使用稅用稅 | |耕地占用稅 |實際占用耕地面積 |1-10 元/平米（一次性征收） | |城市房產(chǎn)稅 |房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值 |1.20% | （三）、投融資體制分析 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源：自有資金投入、金融機構(gòu)貸款、發(fā)放債券、發(fā)行股票 、聯(lián)營、引進外資等六種方式。而金融機構(gòu)的貸款特別是銀行的貸款，占重慶市房地產(chǎn) 行業(yè)資金來源的50%以上。 2、房地產(chǎn)消費信貸 目前，重慶市居民個人購買商品住宅的比重達到90%左右，房地產(chǎn)消費信貸主要以住 房公積金信貸和商業(yè)性住房貸款兩種形式。截止2004年9月份止，住房公積金累計發(fā)放個 人住房貸款14.27億元，2004年1- 9月發(fā)放4.56億元，比去年同期增加57%，但僅占重慶市公積金歸依總量的5%，貸款量偏 小，對住房市場的拉動作用甚微；商業(yè)性住房貸款累計為241.28億元，2004年1- 9月發(fā)放87.5億元，比去年同期增加40.33%，較1998年前增長了40倍，為重慶市房地產(chǎn)信 貸的主要方式。 3、房產(chǎn)信托在國外的成功推廣，有力地促進了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。去年以來， 信托公司已為我國房地產(chǎn)企業(yè)成功募資20多億元。 4、上市融資成為熱門選擇。出于融資方面考慮，會有一部分大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到 “買殼”上市的行列中，通過資本市場融資緩解資金壓力。 5、業(yè)界正在探討房地產(chǎn)基金、住房資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的融資渠道。 三、重慶房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)分析 （一）、投資情況 　　重慶市直轄后國民經(jīng)濟快速協(xié)調(diào)發(fā)展，全社會固定資產(chǎn)投資以高于20%的速度飛速發(fā) 展。至2003年底，房地產(chǎn)投資量達327.9億元，比2002年增長25.01%，達到歷史最高點。 2004年開始，隨著國家宏觀調(diào)控力度的逐步加大，投資增速逐步回落，開始向理性回歸 。 近期重慶市政府進一步加強了對房地產(chǎn)市場的規(guī)范化管理，并出臺了一系列調(diào)控措 施：其一、清理整頓土地市場：其二、規(guī)范拆遷工作；其三、提高房地產(chǎn)開發(fā)資本金比 例：其四，從嚴(yán)控制房地產(chǎn)開發(fā)信貸，通過以上手段，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門坎， 從而導(dǎo)致了新開工房屋面積的減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資速度開始回落。 表3：重慶市房地產(chǎn)投資、資產(chǎn)投資及增長率　　　　　　單位：億元 |年份 |國民生產(chǎn)總值（GDP）|全社會固定資產(chǎn)投資 |房地產(chǎn)開發(fā)量 | | |總量 |增長率（% |總量 |增長率（% |總量 |增長率（%| | | |） | |） | |） | |1998 |1429 |　 |　 |　 |97.3 |　 | |1999 |1479 |3.38% |　 |　 |112.5 |13.51% | |2000 |1589 |6.92% |　 |　 |139.6 |19.41% | |2001 |1749 |9.15% |　 |　 |196.7 |29.03% | |2002 |1971 |11.26% |995.56 |　 |245.9 |20.01% | |2003 |2250 |12.40% |1269.35|27.50% |327.9 |25.01% | |2004（1|1845 |12.30% |970.79 |28.60% |237.63 |21.60% | |-9） | | | | | | | 2. 、建設(shè)情況 2004年起重慶市商品房的新開工面積出現(xiàn)了近年來的首次負增長。截止9月末，全市 商品房開工面積1362.18萬平方米，同比增長1.2%，其中住宅新開工面積1075.19萬平方 米，同比增長2.5%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積191.67萬平方米，同比增長17.7%；辦公樓 新開工面積26.81萬平方米，繼續(xù)保持下降趨勢，降幅為22.5%。 表4：重慶市1998-2004商品房竣工面積統(tǒng)計表 |年份 |竣工面積　(萬平方米|同比增長（%） | | |） | | |1998 |460.26 | | |1999 |598.63 |23.11% | |2000 |619.56 |3.38% | |2001 |849.42 |27.06% | |2002 |1020.63 |16.77% | |2003 |1390.73 |26.61% | |2004 |1362.18 |1.20% | （三）、銷售情況 2004年1- 9月份，隨著宏觀調(diào)控政策的集中出臺，重慶市商品房交易整體保持增長態(tài)勢，交易量同 比上升，銷售呈放綬趨勢。 1、主城區(qū)商品房銷售成交面積925317萬平方米，成交金額214.01億元，分別比上年 同期增長20.8 %、38.9%。住宅的銷售仍是主力占90%，其中以經(jīng)濟適用房的銷售為主；商業(yè)用房的銷售 面積為6.5%；辦公用房的銷售非常有限，其成交面積和成交金額分別下降11.4%和21.4% 。 2、主城核心區(qū)的住宅交易所占比重呈連續(xù)下降，消費熱點向周邊區(qū)域擴散，北部新 區(qū)逐漸成為高品質(zhì)住宅聚集區(qū)，渝中區(qū)辦公用房交易量居于榜首。 3、隨著商品房市場的成熟發(fā)展，新建商品房進入存量房市場流通，并隨著房產(chǎn)市場 的逐漸規(guī)范操作，使轉(zhuǎn)讓面積同比增速上漲。截至9月止，重慶市主城區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓面積 314.49萬平方米，轉(zhuǎn)讓金額8.96億元，分別同比增長88.1%、61.7%。 （四）、價格情況 表5：1998－2004年重慶市商品房均價統(tǒng)計表　　單位：元 |　 |1998 |1999 |2000 |2001 |2002 |2003 |2004 | |代表企業(yè)|龍湖 |華宇、南|金科 |晉渝地產(chǎn) |長安集 |融喬、瑞|、錢江集| | | |方、協(xié)信| |、東和實 |團、東 |安、和黃|團、招商| | | |、珠江 | |業(yè)、銀星 |銀、、 |、華新國|地產(chǎn) | | | | | |、 |隆鑫地 |際、魯能| | | | | | | |產(chǎn)等重 | | | | | | | | |鋼、商 | | | | | | | | |社集團 | ...
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