順馳太陽(yáng)城二期可行性研究報(bào)告
目錄 引言—————————————————— 第 2 頁(yè) 第一部分 項(xiàng)目總體概況——————————第 3 頁(yè) 第二部分 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析——————第 7 頁(yè) 第三部分 市場(chǎng)分析————————————第 8 頁(yè) 第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析——————————第 23 頁(yè) 第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想——————————第 27 頁(yè) 第六部分 太陽(yáng)城2期開(kāi)發(fā)建議———————第 30 頁(yè) 第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析—————————第 35 頁(yè) 引言 順馳太陽(yáng)城的前身是天津市政府重點(diǎn)安居工程——麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、 雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上占有舉足輕重的 地位。 順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目起步區(qū)住宅建筑面積25萬(wàn)平方米、2期規(guī)劃住宅建筑面積27萬(wàn)平方米 ，由我公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)，關(guān)于后期5、6、7、9、10五個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市 安居工程辦公室達(dá)成合作意向。太陽(yáng)城項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到140萬(wàn)平方 米，其開(kāi)發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著天津市住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)入了大盤(pán)時(shí)代，具有劃時(shí)代的意義。 太陽(yáng)城項(xiàng)目在公司乃至整個(gè)順馳集團(tuán)的開(kāi)發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功 運(yùn)作將使順馳發(fā)展公司的開(kāi)發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段 、工程建設(shè)、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。 順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來(lái)的土地升值潛力較大，其成功運(yùn)作 可為公司帶來(lái)巨大的現(xiàn)金流量并實(shí)現(xiàn)住宅及經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目的可持續(xù)性開(kāi)發(fā)。 第一部分 項(xiàng)目總體概況 1. 地理位置 順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目位于衛(wèi)國(guó)道中環(huán)線外2.8公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接 增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國(guó)道。 太陽(yáng)城2期為4#、8#地塊，位于東真理道以北。（見(jiàn)地理位置圖） 2. 地塊現(xiàn)狀 順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目共包含12個(gè)地塊，地塊總面積148.66公頃，紅線內(nèi)用地127.90公頃 。 各地塊的用地狀況詳見(jiàn)下表：（單位：公頃） 太陽(yáng)城用地狀況表 |項(xiàng) 目 |地塊總面積 |紅線內(nèi)用地 |道路用地 | |1號(hào)地 |18.24 |15.56 |2.68 | |2號(hào)地 |18.77 |16.78 |1.99 | |3號(hào)地 |12.66 |11.05 |1.61 | |4號(hào)地 |18.82 |16.34 |2.48 | |5號(hào)地 |21.41 |19.20 |2.21 | |6號(hào)地 |15.00 |12.77 |2.23 | |7號(hào)地 |10.76 |8.73 |2.03 | |8號(hào)地 |11.77 |9.59 |2.18 | |9號(hào)地 |5.23 |4.34 |0.89 | |10號(hào)地 |7.47 |6.85 |0.62 | |16號(hào)地 |4.92 |3.69 |1.23 | |25號(hào)地 |3.61 |3 |0.61 | |總計(jì) |148.66 |127.90 |20.76 | 目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無(wú)不良地質(zhì)情況。 地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。 3. 交通狀況 該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，距中環(huán)線2.8公里，距市中心5公里、天 津站7公里、天津機(jī)場(chǎng)9公里。衛(wèi)國(guó)道規(guī)劃紅線寬度70米，是連接市區(qū)與天津機(jī)場(chǎng)及京津 高速公路的城市主干線。東真理道紅線寬度40米，在太陽(yáng)城地塊內(nèi)橫穿而過(guò)，全線貫通 后可直通河北區(qū)中心位置。居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度 均為30米，現(xiàn)已建成，向南直通萬(wàn)新村居住區(qū)。 太陽(yáng)城地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán)——昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及 海河大橋工程正在緊張施工，整個(gè)工程預(yù)計(jì)3至5年內(nèi)完成。東南半環(huán)建成后將極大地緩 解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進(jìn)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 2002年市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。位于衛(wèi)國(guó)道以南的兩條城市主干 道路——程林莊路與張貴莊路的改造工程，計(jì)劃于2002年相繼動(dòng)工。程林莊路改造工程現(xiàn) 已啟動(dòng)，張貴莊路規(guī)劃為寬度100- 140米的“世紀(jì)大道”，計(jì)劃年底竣工。改造完成后，將使河?xùn)|區(qū)的交通狀況得到根本性的 改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。 規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線沿衛(wèi)國(guó)道修建，東起天津機(jī)場(chǎng)，西至地鐵1#線新華路站，中環(huán)線 以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國(guó)道交口設(shè)計(jì)有地鐵站。為迎接2008年北京奧 運(yùn)會(huì)，地鐵2號(hào)線工程預(yù)計(jì)2005年動(dòng)工興建，2008年以前投入使用。地鐵2號(hào)線的興建將 為太陽(yáng)城及周邊居民帶來(lái)極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價(jià)值。 目前，麗苑一期已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為： 668路 麗苑至水上公園 907路 麗苑至大同門(mén)（丁字沽） 847路 麗苑至王頂?shù)?640路 麗苑至一中心醫(yī)院 827路 麗苑至勸業(yè)場(chǎng) 4. 周邊環(huán)境 從自然環(huán)境看，太陽(yáng)城地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，而且其緊鄰程林 莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)多大型工廠，目前仍有一部分在生產(chǎn)，自然環(huán)境一般。但從現(xiàn)場(chǎng)實(shí) 際調(diào)查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實(shí)際影響不大。 首先，附近的工廠近幾年經(jīng)過(guò)關(guān)停并轉(zhuǎn)，大多已經(jīng)不再生產(chǎn)，現(xiàn)在對(duì)周邊的環(huán)境影 響不大；其次，天津市夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，排污河處于太陽(yáng)城地塊的下風(fēng)口，而且 地塊與排污河之間目前有高大樹(shù)木和圍墻相分隔，基本上沒(méi)有影響，此外，北塘排污河 在不久的將來(lái)將改造為地下暗河，屆時(shí)，將徹底消除此河對(duì)該地塊的影響；另外，作為 天津城市景觀改造工程之一的月牙河改造工程目前正在進(jìn)行，2002下半年改造完成后， 將成為太陽(yáng)城周邊的一條漂亮的景觀河。 從人文環(huán)境看，太陽(yáng)城地處河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)結(jié)合部，南側(cè)為萬(wàn)新村居住區(qū)。衛(wèi)國(guó)道 一側(cè)由于人口相應(yīng)減少，道路兩側(cè)的狀況有較大改觀，衛(wèi)國(guó)道沿線聚集了一些平均售價(jià) 在2500元/平方米左右的項(xiàng)目，一定程度上帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。 5. 周邊生活配套設(shè)施 太陽(yáng)城項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施主要包括：
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