利茲·水印康庭項目綜合研究報告
利茲·水印康庭項目研究報告 目錄------------------------------------------------------------------------ -1 前言------------------------------------------------------------------------ -2 1. 市場供應及競爭樓盤研究--------------------------------------------------- 3 1. 杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供應量分析------------------------------------ 3 2. 杭州房地產(chǎn)市場各板塊供應量和銷售情況分析------------------------------ 8 3. 2004年6-8月份開盤的樓盤價格及銷售情況分析---------------------------36 4. 水印康庭競爭樓盤價格及銷售情況分析------------------------------------ 45 2. 下半年市場供應量分析----------------------------------------------------- 50 1. 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應量分析---------------------------------------- 50 2. 下半年杭州各板塊供應量分析-------------------------------------------- 51 3. 預計在房交會期間開盤的代表性樓盤分析---------------------------------- 54 4. 預計在房交會后春節(jié)前開盤的代表性樓盤分析------------------------------ 57 3. 水印康庭項目人群定位專項研究--------------------------------------------- 68 1. 2003年城北片購房者分析----------------------------------------------- 68 2. 2004年城北片購房者分析----------------------------------------------- 70 3. 水印康庭項目最終人群定位---------------------------------------------- 72 2004年，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，可謂多事之秋！先是去年6月央行的121文件（《關(guān)于進 一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》），到8月的國務院18號令（《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場 持續(xù)健康發(fā)展的通知》），到今年3月的“指引”（《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》） ，再到最近由于國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的71號令導致的“831大限”，國家的宏觀調(diào) 控措施接連不斷，這些政策實施以來，房價一直處于高速增長的杭州樓市確實受到一些 影響，樓市被一層迷霧籠罩。 統(tǒng)計資料顯示，2004年上半年杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長，但增速明顯回落 。全市商品房施工面積達2058.25萬平方米，其中住宅1607.67萬平方米，比去年同期分 別增長53.4%和56.8%；新開工面積314.63萬平方米，其中住宅247.09萬平方米，比去年 同期分別增長30.4%和20.9%。上半年商品房新開工面積的增長速度遠低于施工面積的增 速，房地產(chǎn)投資和建設增長過快勢頭已被抑制。 通過分析，我們認為未來杭州樓市的走勢會呈現(xiàn)以下幾個特點： （一）整體品質(zhì)的提高 國家一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資 金源頭，并通過調(diào)整資本金比例，來進一步抬高過熱行業(yè)的準入門檻。另一方面提高個 人住房按揭貸款門檻，有效抑制投資客。 隨著各項政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，融資難度的加大，意味著房地 產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。有品牌、實力，管 理能力較強的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實力不強、信用資 質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商如不及時提高自己的融資能力及整 合社會資源的能力將面臨生存的危險。因此品牌、品質(zhì)、資金實力將成為未來企業(yè)競爭 的關(guān)鍵因素，宏觀調(diào)控有利于整個樓市的品質(zhì)進一步提高。 （二）土地競標更加激烈 對于實力型開發(fā)商，尤其是融資能力強的企業(yè)，宏觀調(diào)控并沒有帶來多大的影響，因 此與中小型開發(fā)商相比較，更有優(yōu)勢獲取土地資源，發(fā)展后勁更加強勁。 目前，杭州黃金地段的土地往往是實力開發(fā)商角逐的對象，相對于溫熱不足、定價過 高的土地就出現(xiàn)了“流標”的現(xiàn)象，土地競標、競拍走進強強對抗的時代。更多的土地資 源被優(yōu)質(zhì)開發(fā)商取得，多種資源優(yōu)化、整合，利于樓盤品質(zhì)的提升。 另外隨著各項金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺，部分中小房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目因受調(diào)控影響將很 難得到貸款。而發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開 發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等其他融資渠道將有所拓寬。 （三）市場需求依然強勁 受宏觀調(diào)控的影響，消費者的消費信心受到影響，老百姓對房價回穩(wěn)、下調(diào)的期望值 增加，持幣觀望心態(tài)更嚴重，但是政策對諸多支撐房價的根本因素未起到觸動作用。市 場潛在需求還在增加，杭州人口的自然增長、凈遷入戶籍人口、暫住人口購房、城市建 設、拆遷安置等方面的年需求約578萬平方米。而且隨著經(jīng)濟水平的增長，人們改善居住 環(huán)境的需求，杭州樓市還需要較大的供給量。目前上半年供給量較少，商品房銷售面積 為75.73萬平方米，下半年供應量增大，約300萬平方米，但是對于潛在需求高達578萬平 方米的數(shù)量來說，仍然是供小于求。但基于目前的房價已經(jīng)超出絕大多數(shù)人的負荷，潛 在需求并未能完全釋放，因此供求將逐漸拉大，房價在需求支撐下仍然堅挺，并互相參 照定價，估計會有小幅增長。 （四）近郊樓盤放量供應 下半年，閑林、濱江、城北、三墩一帶供應量較大，都在40萬平方米左右，其次蕭山 、老余杭、臨平也有相當一部分。 近郊隨著各個板塊基礎生活配套設施的完善、交通設施的改善，例如隨著將來的地鐵 、四橋一隧、“258”計劃中的三縱、五橫城市快速干道等建設，將令閑林五常板塊、九堡 下沙板塊、三墩勾莊良渚板塊、臨平星橋板塊、濱江片板塊等近遠郊樓盤獲得成熟的居 住氛圍。 屆時生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)較高的近郊住宅，優(yōu)勢必將更加明顯，而價格也將隨 著居住氛圍的不斷成熟逐步提升，估計近郊將逐漸分散部分老城區(qū)人口，并且也將成為 在杭創(chuàng)業(yè)的中等實力的年輕群體的首選居住地，近遠郊逐漸與市區(qū)共榮。 綜合分析，宏觀調(diào)控的因素引起的市場波動對樓市的發(fā)展態(tài)勢是有利無弊的，將有利 于開發(fā)商對未來產(chǎn)品的合理定位。而對于十月的房博會，估計樓盤價格將保持相對平穩(wěn) 的態(tài)勢，短時間內(nèi)漲幅趨緩，近遠郊樓盤放量增大，一直壓抑的購房需求將在近郊樓盤 的成交量上有所體現(xiàn)。 一、市場供應及競爭樓盤研究 1. 杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供應量分析 (1)土地供應量分析 2002年，政府計劃供應土地量為2500畝，實際供應量達到2800畝；2003年達到3459畝 ；2004年預計供應住宅土地4500畝。到目前為止，杭州市國土資源局共推出43塊地，共 2824.9畝，供地區(qū)域集中在拱墅、下沙、三墩、江干區(qū)。其中成交37宗，27號和34號兩 宗住宅用地因競買單位未到法定數(shù)而流拍，4號公共設施用地和17號商業(yè)用地單位競買， 33號和6號兩宗地暫停出讓。在這些土地中，住宅用地推出14宗，成交11宗，成交量844 畝。而房交會后相隔不到一個月成交、同屬三墩區(qū)塊且南北接壤的30號地塊和29號地塊 ，后者比前者樓面價偏低330余元/平方米，更是顯得意味深長。而上周掛牌出讓的6宗辦 公用地，參與單位均不超過兩家。 今年以來，在銀根緊縮與市場疲軟雙重壓力之下，開發(fā)商們拿地熱情也開始減退，觀 望情緒波及土地市場，開發(fā)商拿得謹慎了。土地成交價呈現(xiàn)三大變化：一是區(qū)域住宅每 平方米樓面地價較之去年皆有幾百到千余元漲幅；二是江干區(qū)錢江新城成為商業(yè)辦公類 用地集中供應區(qū)塊，目前推出并成交的11宗辦公商業(yè)用地，以房交會為界，成交地價有 小幅下調(diào)趨勢；三是房交會后，土地市場出現(xiàn)微妙波動，較之以往開發(fā)商“搶”地或冒進 舉牌拿地的場面，目前一級土地市場出現(xiàn)流拍、同一地段同類型土地成交前后出現(xiàn)的價 格波動的情況。 我們認為，需求是源，供應是本。杭州房地產(chǎn)市場的變化走勢關(guān)鍵在于供求關(guān)系。數(shù) 據(jù)表明，杭州樓市的土地供應量總體較大。雖然短期內(nèi)供應依然有限，但隨著政府主管 部門對閑置土地查處力度加強，未來三四年內(nèi)這些土地都轉(zhuǎn)化為有效供應，平緩樓市供 需矛盾。 但是短期內(nèi)供應仍然有限。一方面2004年尚有4000多畝地尚未進入市場；另一方面， 隨著市場謹慎度的提高，拍得土地的開發(fā)商不會草率的進行開發(fā)并進入市場。因此，在 短期內(nèi)，這些土地不會形成有效供應。 （2）整體樓盤供應量分析 統(tǒng)計資料顯示，2003年杭州的預售面積總共只有199.22萬平方米（不包括蕭山、余杭 ），今年上半年杭州預售面積為52.73萬平方米，上半年杭州可售樓盤不多已是不爭的事 實，但預計下半年杭州約有300萬平方米左右的新盤上市，這個數(shù)字已經(jīng)超過去年一年的 預售面積了。 從杭州房地產(chǎn)市場上已經(jīng)亮相和在建的樓盤看，杭州未來2到3年內(nèi)可供應商品房約1 200萬平方米。其中錢江北岸、南岸、閑林、下沙四個板塊供應量居前，分別為：160萬 平方米、230萬平方米、160萬平方米、156萬平方米。而城北、蕭山及市中心則相對較少 。 （3）區(qū)域分類及價格區(qū)間分析 整體而言，市中心由于土地的稀缺，現(xiàn)在都以高層的形式出現(xiàn)，將來市區(qū)可能出現(xiàn)更 新穎，且更具杭州山水特質(zhì)、體量較大、舒適、漂亮的商品房。例如位于錢塘江邊的六 合房產(chǎn)開發(fā)的樓盤“天寓”，參加了在法國巴黎舉行的世界高級別的中國當代藝術(shù)展，精 美的建筑藝術(shù)作品令人驚嘆。 郊區(qū)由于限制高檔房產(chǎn)用地，會有大批的住宅致力于營造高品質(zhì)的房型，包括建筑立 面、建材用料、內(nèi)部戶型、外部環(huán)境等方面。 ◇ 城北片 隨著包括名城左岸、清宸公寓、湖墅嘉園、和睦等的一些大型居住社區(qū)投放市場，城 北的居住氛圍也開始濃郁，房價也隨之上揚，從去年下半年的5000元/平方米左右，上升 到了現(xiàn)在的7500元/平方米。而交通、生活設施的不斷改良更為城北板塊成為后起之秀而 創(chuàng)造條件，城北的房價相比與杭州市區(qū)的其他板塊來說，還有較大的上漲空間，城北也 很有可能成為繼“老杭州城西”板塊后的另一個居住新板塊。 建筑形態(tài)以高層、小高層為主，小區(qū)規(guī)模均較大，除了接近掃尾的名城左岸外，近期 投放市場的水印康庭、錦昌文華、都市楓林等都是規(guī)模在20萬方左右的大型社區(qū)。 ◇ 城中片 由于地段和開發(fā)商的不同，以及樓盤本身的因素，區(qū)域內(nèi)樓盤的價格差異很大，但可以 明顯的看出，目前市中心的房價普遍在1萬元/平方米以上，這對于工薪階層的人們來說 ，接受難度較大，加上政府的“東擴、西進、南移”的區(qū)域規(guī)劃，市中心的概念逐漸在擴 大，郊區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展也愈漸火熱。 ◇ 城東片 杭州城市東移的口號提出后，給城東發(fā)展帶來了一個很好的契機?，F(xiàn)在的城東集中央 商務、交通樞紐、生活居住3大功能于一身，交通條件、生活環(huán)境和商業(yè)配套都有了很大 的改善，再加之與杭州市中心距離比較近，這幾年城東開始成為杭州房地產(chǎn)市場的新寵 。許多樓盤紛紛冒出。 城東明年將繼續(xù)保持今年的開發(fā)勢頭，很多將要開盤的一些樓盤，都將在明年年初推 出二期、三期，可銷售面積和今年下半年差不多。從目前市場情況來看，城東樓盤價格 也不低，上半年開盤的幾個樓盤如三華天運等，起價就要7500元/平方米。 ◇ 城西片 隨著市中心范圍的不斷擴大，“城西”的概念也逐漸退到了三墩一帶。該板塊內(nèi)原先的 自身配套相對缺乏，但隨著新浙大紫金港校區(qū)的建立，以及生活、交通等相關(guān)配套的完 善，再加上相對較低的房價，對一般的購房者來說，還是具有相當?shù)奈Α?該區(qū)塊樓盤融合了多層、高層、小高層等多種形態(tài)，一般規(guī)模較大，除了坤和·親親 家園二期將推出21萬方外，耀江·文鼎苑將上市65萬多方，以及廣宇·西城年華也將上市 25萬方。未來的城西，將成為杭州人居住的一個主要板塊。 ◇ 濱江片 隨著錢江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢江板塊成為了最被看好的板塊，以濱江 片為例，從2003年年初的4000元/平方米左右，到現(xiàn)在的6000元/平方米，短短一年的時 間便上漲了近50％。而江北板塊更是憑著錢江新城的概念，萬元房、近萬元房沿江而立 。除此之外，濱江板塊也是上市量最大的板塊，這與近些年該區(qū)塊內(nèi)的土地供應量相對 較大有著密切的聯(lián)系。 濱江板塊主要以江景房為推廣概念，樓盤類型南岸以多層、高層為主，北岸以高層為 主，價格也以可覽江景的多少為支持。由于依托新的規(guī)劃而建，該區(qū)塊科技氛圍較濃厚 、區(qū)域環(huán)境較好。 ◇ 富陽銀湖片 該區(qū)域的建筑類型主要以別墅、排屋為主，其中之江國家旅游度假區(qū)一帶更是成為杭城 中高檔別墅的聚集點，“南都·高爾夫別墅”以其建筑特色，地理位置，獨傲群雄，價格也 高達2萬/平方米左右。 此外，還有“金都·富春山居”、“綠城·七里香溪”、“頤景山莊”、“云頂空中花園”等樓盤 ，價格普遍在5000—7000元/平方米之間，待開盤的還有“清源·上林湖”、“美達·五月香山 ”等等。該區(qū)域的樓盤主要賣點是清靜、清新的環(huán)境，便利的交通，以及富春山居高爾夫 球場、野生動物園的興建也增加了很大的賣點，但是也存在生活娛樂...
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