華南新城項目可行性研究報告
華南新城項目可行性研究報告 一九九九年十月 目 錄 一、項目名稱 2 二、項目地點 2 三、項目背景 2 四、項目開發(fā)企業(yè)概況 3 1. 發(fā)展商簡介 3 2. 投資商簡介 3 五、項目設想 4 1. 總體規(guī)劃 4 2. 主要經(jīng)濟技術指標 5 3. 形態(tài)結構規(guī)劃 6 4. 住宅基本戶型 6 六、市場分析及發(fā)展前景 6 1. 99年廣州市房地產(chǎn)市場前景分析 6 2. 項目市場分析 9 1. 優(yōu)越的地理位置 9 2. 配套完善，生活便利 9 3. 現(xiàn)有樓盤分析 9 4. 項目的發(fā)展前景 10 七、項目開發(fā)計劃 11 八、項目資金籌集 11 九、基本數(shù)據(jù)說明 12 十、項目開發(fā)進度 12 十一、財務分析 13 1. 銷售收益估算表 13 2. 利潤估算表 13 3. 現(xiàn)金流量表 14 十二、項目評估結果 15 華南新城可行性研究報告 一·項目名稱 番禺華南新城 二·項目地點 廣州市番禺南村（番禺大橋東南地段），建設用地規(guī)劃許可證033341、033342、033 343號。項目東側為規(guī)劃居住用地；南面緊靠城市骨干道路：南村鎮(zhèn)南大路；西側距華南 快速干線僅一公里，是對外出勤交通和聯(lián)系廣州市區(qū)的交通軸向，由此往廣州天河中心 區(qū)僅15分鐘車程，交通十分便捷；北面旁依珠江，與廣州市區(qū)隔水相望。 三·項目背景 98年11月份，國家發(fā)展計劃委員會、建設部、國土資源部、中國人民銀行等四部門聯(lián) 合發(fā)出通知，要求各地抓緊落實今年已下達的經(jīng)濟適用住房計劃。顯然，大規(guī)模的經(jīng)濟 適用住房建設，一方面是建立健全我國新的住房供應保障體系的需要，另一方面，也是 滿足廣大中低收入階層對住房的有效需求，進而推動經(jīng)濟增長的需要。這種由政府統(tǒng)一 規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一組織建設的、具有良好銷售前景的“大眾住房”，必將 成為中低價位房地產(chǎn)的“主渠道”，進而起到平抑房地產(chǎn)價格的作用。目前，經(jīng)濟住房的 開發(fā)在北京、上海、西安、大連、福州、成都、等城市進展迅速。據(jù)報導，到目前為止 ，北京已開發(fā)經(jīng)濟住房237.5萬平方米，售價大部分在2000—4000元/平方米之間；西安市 預計在98年投資48.25億元，開發(fā)410萬平方米經(jīng)濟住房；福州預計在98年開發(fā)經(jīng)濟住房 170萬平方米。目前，廣州市房地產(chǎn)價格偏高，在廣州發(fā)展經(jīng)濟住房，既是今后廣州市房 地產(chǎn)政策的重點所在，也具有極為廣闊的市場前景。正是在這種大好環(huán)境下，在廣東省 和番禺市政府的大力支持下，廣東珠江投資公司著手在番禺南村鎮(zhèn)建設一個經(jīng)濟住房生 活小區(qū)，為廣東省省直機關干部、廣州地區(qū)部分教師員工、廣州市中低收入階層提供美 觀大方、舒適實用、環(huán)境優(yōu)美的家庭住房。 四·項目開發(fā)企業(yè)概況 （一）發(fā)展商簡況 廣東華南新城房地產(chǎn)有限公司是由番禺珠江房地產(chǎn)有限公司和英屬處女島愛寶置業(yè)有限 公司合作成立的中外合作公司，經(jīng)廣東省工商行政管理局批準于二000年六月九日注冊登 記，注冊資金為46475萬元，合作經(jīng)營期限為20年。 合作公司宗旨為：為社會提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開發(fā) 中獲得合法利潤，發(fā)展各方經(jīng)濟。生產(chǎn)經(jīng)營范圍是：在經(jīng)番禺市規(guī)劃局編號為033341、 033342、033343號建設用地規(guī)劃許可證同意使用的位于番禺市南村鎮(zhèn)珠江邊以南、南大 道以北、西至番禺市房地產(chǎn)公司用地紅線邊項目土地的開發(fā)、建設、銷售、出租以及管 理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項目規(guī)劃總用地面積為2015614平方米，項目計劃分期進行 開發(fā)，首期開發(fā)的用地面積為995793平方米，建筑面積約為140萬平方米。 合作公司設董事會，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。董事長胡榮義系由愛寶置業(yè)公 司委派，董事會成員共五人，由董事會決定合作公司的一切重大事宜。公司下設辦公室 、財務部、工程部、設計室、開發(fā)部、銷售部等部門。公司員工共80人，其中大專學歷 20人，大學學歷40人，碩士、總工程師10人，共占職工總數(shù)的87.5%，聚集了一批房地產(chǎn) 開發(fā)建設各方面的人才。 （二）投資商簡況 中方 番禺珠江房地產(chǎn)有限公司。該公司的合作股東為：廣東珠江投資有限公司，占89%股份； 番禺市南村鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展總公司，占1%股份；廣東珠江工程總承包有限公司，占10%股份。 公司的兩大股東廣東珠江投資有限公司和廣東珠江工程總承包有限公司具有長期的合作 歷史，具備較強的經(jīng)濟技術實力。廣東珠江投資有限公司擁有完整合理的內(nèi)部結構及各 方面專業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首 位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設計方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購， 加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔 的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競 爭力。 近年來，廣東珠江投資有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟實力，良好的施工質(zhì)量，不斷強化其 品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，在廣州市各具 特色、燦爛一方，堪稱典范。 至99年10月，廣東珠江投資有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤11個，建設用地面積約21 2萬平方米，總建筑面積約593．6萬平方米，已建成面積356萬平方米。所開發(fā)樓盤銷售 良好，已建樓盤平均銷售率達95％以上，市場反應熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門 、合作單位建立了良好的信用關系。隨著綜合實力的增強，公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展外，還有計劃參與橋梁高速公路等相關項目的投資建設，同時還探索投資教育產(chǎn)業(yè) 和信息產(chǎn)業(yè)。公司有較強的經(jīng)濟技術實力，產(chǎn)品銷售實力，具備開發(fā)大型房地產(chǎn)項目的 能力。 外方 愛寶置業(yè)有限公司（英屬處女島）是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，倚靠集團的實 力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個房地產(chǎn)項 目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權益，其總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為26213 00平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達64300萬元，加上集團對廣州房 地產(chǎn)市場的深刻認識，使本集團成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。 五·項目規(guī)劃設計 華南新城將建設為廣州地區(qū)最大的經(jīng)濟住房小區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃 設計、完善的配套設施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，徹底改變?nèi)藗兊淖》坑^念 。 （一）、總體規(guī)劃 華南新城項目占地面積約200萬平方米，總建筑面積約260萬平方米。充分利用其優(yōu)越的 地理位置，全部用于建造多、低層低密度、高尚的超大規(guī)模經(jīng)濟住房小區(qū)，主要解決廣 東省政府機關人員、廣州地區(qū)部分教師員工、以及廣州市中低收入階層的住房問題，建 筑成本力爭控制在2000元/平方米以內(nèi)，該項目將以多層建筑為主，并包含有超市、農(nóng)貿(mào) 市場、公交車場、餐廳酒店、學校醫(yī)療保健中心、體育場等全部公共配套設施，力求使 項目規(guī)劃做到檔次高、價格低、環(huán)境優(yōu)美（綠化率達35.97%）、設計先進（采用無梁無 柱結構）、裝飾精美（鋪木地板）、配套齊全，使之成為我省經(jīng)濟住房示范小區(qū)。 （二）、華南新城主要經(jīng)濟技術指標 1、規(guī)劃用地平衡表： [pic]2、主要經(jīng)濟技術指標表： |項 目 |數(shù) 量 |單 位 | |總征用地 |2015614 |平方米 | |總規(guī)劃用地 |1874518.98 |平方米 | |總建筑面積 |2602664.81 |平方米 | |建筑占地面積 |329699.01 |平方米 | |綠地面積 |674233.89 |平方米 | |道路面積 |152086.88 |平方米 | |綠地率 |35.97 |% | |容積率 |1.39 | | |建筑密度 |17.59 |% | |居住總戶數(shù) |21575 |戶 | |居住總人口 |75513 |人 | |人口毛密度 |403 |人/公頃 | (三)、形態(tài)結構規(guī)劃 小區(qū)規(guī)劃總目標：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。 具體目標：（1）充分利用其優(yōu)越地理環(huán)境，引入珠江與已有山崗，河涌景致，創(chuàng)造新的 生態(tài)居住體系和住區(qū)景觀。 （2）創(chuàng)造既有現(xiàn)代生活氣息又有獨特地域特點的園區(qū)文化，這種文化將以濱江風景和嶺 南特色為其主要素。 （3）強調(diào)整個居住區(qū)的空間形態(tài)特色及個性特點,創(chuàng)造豐富的園區(qū)空間和建筑體量。 （4）分期建設、滾動開發(fā)，使其成為可持續(xù)發(fā)展的范例。 （5）強調(diào)住宅的自然化、健康化和節(jié)能化。同時為了適應市場需求，注重戶型設計多樣 化。 住宅設計—健康、自然、戶型多樣。所有戶型設計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室 內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均 以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標。底層部位 架空結合布置環(huán)境藝術小品，娛樂設施等，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空 層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的 特點。標準層處理為標準凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。 （四）、住宅基本戶型 小區(qū)設計有 A、B、C、D、E、F、G、H八種住宅類型，共984棟，戶型從一房一廳一衛(wèi)至五房二廳三衛(wèi) 等五種戶型，住宅面積從57.92—233平方米。 六·市場分析及發(fā)展前景 1. 99年廣州市房地產(chǎn)市場前景分析 1999年，廣州市房地產(chǎn)發(fā)展存在許多有利條件，預計99年廣州市房地產(chǎn)仍將呈平穩(wěn)緩 步上升趨勢。 1·廣州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個國家的政策、經(jīng)濟息息相關。99年廣州市房地產(chǎn)環(huán)境存在許多 有利因素，主要包括以下幾個方面： ——房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境逐步改善 一是全國宏觀經(jīng)濟盡管遇到了一系列困難，但1998年經(jīng)過全國人民的共同努力，仍然 獲得了持續(xù)穩(wěn)定的增長，除了力爭達到8%的增長率外，同時也為99年繼續(xù)保持平穩(wěn)增長 打下了良好的基礎。二是為了刺激經(jīng)濟的加速回升，預計99年國家將適當放松銀根。三 是國際經(jīng)濟在經(jīng)歷了97、98年低谷后，99年將逐步走向復蘇。這些因素無疑會對國內(nèi)房 地產(chǎn)生積極的影響。廣州市作為國內(nèi)充滿活力的中心城市，98年經(jīng)濟增長位居國內(nèi)各大 城市之首，為99年廣州市房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強有力的后盾。 ——國家及地方政府更加重視和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 國家“九五”計劃中已明確把房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點加以培育和扶持。圍繞這一 思路，近年來廣州市制定實施了一系列具有針對性的鼓勵、支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關政 策，包括停止審批新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、清理開發(fā)用地、收回閑置用地、加強土地征用 與拆遷的規(guī)范化管理、清理對房地產(chǎn)業(yè)的收費項目、健全房地產(chǎn)中介管理、改善房地產(chǎn) 投資環(huán)境等。這些政策和措施的出臺，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要的推動作用。 ——住房制度改革的力度進一步加大 廣州市住...
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