可行性方案
房產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告內(nèi)容 可行性研究應(yīng)包括以下內(nèi)容： 項(xiàng)目決策背景及摘要 一、外部環(huán)境 1. 城市發(fā)展規(guī)劃與土地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城 市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等； 2. 土地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。項(xiàng)目淵源， 特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政 府重點(diǎn)工程等； 二、內(nèi)部因素 1. 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中 的地位（是否核心項(xiàng)目）； 2. 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、 降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 3. 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義； 第一部分：項(xiàng)目概況 1. 土地位置 土地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置 。 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出土地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如 市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù)/政府的關(guān)系）。 2. 土地現(xiàn)狀 1. 四至范圍； 2. 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3. 地面現(xiàn)狀，包括土地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā) 有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4. 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀 況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5. 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等， 地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6. 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因 素分割土地； 7. 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映土地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。 3. 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 （一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 1. 交通狀況 1. 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； 2. 土地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； 3. 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的 工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； 2. 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 3. 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 4. 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) 5. 文化、體育、娛樂設(shè)施 6. 公園 7. 銀行 8. 郵局 9. 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 （二）土地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 4. 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫） 1. 治安情況 2. 空氣狀況 3. 噪聲情況 4. 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5. 危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等） 6. 周邊景觀 7. 風(fēng)水情況 8. 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、 購物中心/超市的建設(shè)等。 9. 其他 5. 大市政配套（都要說明距土地距離、成本、接入的可能性） 1. 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與土地的關(guān)系（影響）。 2. 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 3. 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 4. 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本 等。 5. 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。 6. 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。 7. 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況 。 6. 規(guī)劃控制要點(diǎn) 1. 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 2. 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 3. 綜合容積率、住宅容積率 4. 建筑密度 5. 控高 6. 綠化率 7. 其他 7. 土地價(jià)格 土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、 樓面地價(jià)。 8. 土地升值潛力初步評(píng)估。 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā) 展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。 9. 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 1. 土地所有權(quán)歸屬 2. 土地使用權(quán)歸屬 3. 土地的他項(xiàng)權(quán)力（如抵押權(quán)） 4. 土地的用途 5. 有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引） 2. 計(jì)劃手續(xù) 1. 項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng) 2. 立項(xiàng)主體是否能夠變更 3. 立項(xiàng)變更條件和時(shí)間 4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引） 3. 規(guī)劃手續(xù) 1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬 2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬 3、規(guī)劃用地用途 4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引 ） 4. 土地手續(xù) 1. 征地批文 2. 土地使用權(quán)出讓合同 3. 拆遷安置補(bǔ)償 4. 有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引） 5. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 1. 取得土地使用權(quán)的程序描述 2. 取得土地使用權(quán)需要的工作日 3. 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 4. 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決） 6. 項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 1. 土地性質(zhì)變更的程序描述和理由 2. 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 3. 土地性質(zhì)變更需要的工作日 7. 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 政府資源利用的評(píng)估： 1. 當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來投資的態(tài)度； 2. 當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)； 3. 當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度； 4. 地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素； 5. 與政府合作關(guān)系。 政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響： 1. 城市規(guī)劃限制或更改； 2. 突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期 間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 1. 合作方基本情況： 合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。 2. 合作方式： 1. 合作方式描述 例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、 共同設(shè)立公司等。 2. 選擇合作方式的主要原因 3. 主要合作條件 雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于： 1. 報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理 2. 拆遷安置補(bǔ)償 3. 付款內(nèi)容和條件 4. 交地標(biāo)準(zhǔn) 除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、 分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。 4. 合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估： 1. 通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的 公司； 2. 土地使用年限； 3. 土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛； 4. 土地方的信用； 5. 付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合； 6. 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。 三、總體評(píng)價(jià) 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合 同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不 利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。 第三部分：市場(chǎng)分析 1. 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長狀況 1. 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡述 □ 形成時(shí)間 □ 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 □ 購買人群變化 2. 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年） □ 開工量/竣工量 □ 銷售量/供需比 □ 平均售價(jià) 3. 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 2. 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 1. 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 2. 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 □ 平均售價(jià) □ 開發(fā)規(guī)模 □ 產(chǎn)品形式 □ 平均消化率 □ 平均容積率 □ 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 3. 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭樓盤還要配置現(xiàn) 場(chǎng)圖片。 4. 未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 5. 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn) 6. 結(jié)論： □ 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) □ 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制 □ 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力 □ 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題 3. 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位 1. 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市 的趨勢(shì)特征上） 2. 本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn) 、訴求點(diǎn)。 3. 確定目標(biāo)客戶 4. 市場(chǎng)定位 4. 整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素 產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。 5. 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。 第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 1. 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層 不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對(duì)應(yīng)的建設(shè) 周期計(jì)劃、成本估算、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六部分體 現(xiàn)）。 2. 容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù) 據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引 第六部分體現(xiàn)）。 3. 有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對(duì)應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)） 。 4. 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、 空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 5. 市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供 水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻?供熱及生活熱水等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 6. 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有 關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī) 院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 1. 設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。 2. 技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。 3. 可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差 異性的考慮。 第五部分：工程及銷售計(jì)劃 1. 截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。 2. 工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市 場(chǎng)的占有率。（按季列示） 3. 銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的 可行性分析。（按季列示） 第六部分：投資收益分析 1. 成本預(yù)測(cè) 說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積 ，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參 照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算，分別 列示。） |項(xiàng) 目 |投資總額（萬元）|單位成本（元/m2 | | | |） | |土地獲得價(jià)款 | | | |開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) | | | |主體建筑工程費(fèi) | | | |主體安裝工程費(fèi) | | | |社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) | | | |園林環(huán)境費(fèi) | | | |配套設(shè)施費(fèi) | | | |開發(fā)間接費(fèi) | | | |開發(fā)成本合計(jì) | | | |管理費(fèi)用 | | | |銷售費(fèi)用 | | ...
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