國華公司河北大廈項目定位研究報告
國華公司河北大廈項目 定位研究報告 [pic] 搜 房 資 訊 控 股 搜房研究院 — 中房指數系統(tǒng) 2001年12月 目　　錄 1. 總體市場狀況分析 1 1.1 飯店市場概況 1 1.1.1 住宿人員狀況 3 1.1.2 北京市飯店賓館概況 6 1.2 飯店供應與需求發(fā)展預測 18 1.2.1 飯店供應發(fā)展預測 18 1.2.2 飯店需求發(fā)展預測 18 1.3 寫字樓市場概況 20 1.3.1 市場供應情況 20 1.3.2 寫字樓市場需求狀況 23 1.3.3 加入WTO對寫字樓市場的影響分析 25 1.3.4 相關政策對寫字樓市場影響的分析 27 1.4 寫字樓市場供應與需求發(fā)展預測 30 2. 重點區(qū)域項目分析 31 2.1 目標區(qū)域寫字樓調查 31 2.1.1 區(qū)域寫字樓基本狀況 31 2.1.2 區(qū)域寫字樓經營狀況 33 2.2 目標區(qū)域飯店調查 34 2.2.1 區(qū)域飯店基本狀況 34 2.2.2 區(qū)域飯店經營狀況 34 2.3 目標區(qū)域酒店式公寓調查 35 2.4 目標區(qū)域市場發(fā)展預測 36 3. 目標市場分析 37 3.1 目標項目定位 37 3.2 目標項目寫字樓、飯店、酒店式公寓面積配置 39 3.2.1 各類綜合物業(yè)面積分配參考 39 3.2.2 周圍飯店項目基本情況 40 3.2.3 目標項目寫字樓、商業(yè)、飯店面積分布 41 3.3 經營寫字樓、飯店的風險及控制 41 3.3.1 經濟因素對市場的影響 41 3.3.2 地域競爭的影響 42 3.3.3 潛在供應量的風險 42 3.3.4 定位風險 42 3.3.5 交通風險 43 3.3.6 經營風險 43 4. 經濟效益分析 44 4.1 本報告經濟測算原則 44 4.2 基礎數據選取的依據 44 4.3 建設成本 45 4.4 寫字樓經營收益 47 4.4.1 寫字樓出租經營情況預測 47 4.2.2 寫字樓經濟效益測算 48 5. 結論 53 1. 總體市場狀況分析 1.1 飯店市場概況 北京作為世界著名的歷史文化名城和東方古都、擁有1382萬常住人口和300萬流動人 口。北京是中國的首都，是對中國和世界都有巨大影響力的城市。這里聚集了全國黨、 政、軍首腦機關和全國性公司的總部、行業(yè)總會、金融機構總部。中共中央和國務院在 北京制定國家發(fā)展的重大方針、政策，領導全國的現代化建設。北京的國際、國內公務 與社會交往活動繁忙，每天產生和發(fā)布著大量的經濟社會信息，從中反映出中國的發(fā)展 方向。北京是中國區(qū)位優(yōu)勢最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半 島、京津冀在內的環(huán)渤海經濟圈，產業(yè)基礎雄厚、資源豐富、人口密集，市場潛力巨大 ，是我國未來經濟發(fā)展最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。北京是全國的金融決策和宏 觀調控中心城市。中央銀行和其它政策性銀行、商業(yè)銀行、商業(yè)保險等重大金融機構的 總部都設在北京，涉及全國的貨幣金融政策在這里制定和發(fā)布。北京是中國科學、教育 、文化最繁榮發(fā)達的城市。已經具有了學科門類齊全、研究領域廣闊、有雄厚研究力量 的自然科學、技術科學和社會科學體系，成為全國最大的科研基地和國內外科學技術信 息的重要集散地。北京市民的文化教育程度在中國最高，每百人中就有14人受到高等教 育，這些年來，北京大型文化設施建設步伐加快。隨著中國改革開放的日益深入，北京 不但是中國的政治文化中心、是中國最主要的旅游城市之一，也已成為當前及進入二十 一世紀后外商投資的熱點地區(qū)之一。北京是中國城市基礎設施現代化水平最高的城市。 北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線四通八達，京津塘、京石、首都機場高速路的 建成，形成了現代化交通體系的骨架。北京西客站是亞洲最大的現代化鐵路客運中心， 首都國際機場是我國最大的航空港，航線通住世界各地。北京已經成為中國與世界各國 郵政、通訊的主要樞紐，市內電話裝機容量已達462萬門。北京是中國綜合經濟實力最強 的城市之一。北京擁有基礎雄厚、門類齊全、體系完整的第二產業(yè)、尤其是改革開放的 近二十年來，第二產業(yè)保持了較高的增長速度，當前北京市以調整工業(yè)結構和布局為重 點，積極發(fā)展高新技術產業(yè)和輕型、低能耗、無污染的新型工業(yè)。北京的農業(yè)技術水平 全國領先。北京第三產業(yè)的發(fā)展速度大大超過其它產業(yè)，成為北京經濟發(fā)展中的主導產 業(yè)。北京市重要地位、特點及發(fā)展前景都決定了北京市作為中國最重要交流中心的作用 ，旅游、會議、商務、訪問等等，都決定了對賓館飯店的巨大需求。 目前，全市有外商投資企業(yè)近1.3萬家，合同外資金額218.86億美元，其中跨國公司 和國際知名公司有316家已在北京投資了418個項目，全球最大的500家企業(yè)中，在北京有 投資項自的就達146家，金融機構和組織在京的代表處達215家，銀行類115家，保險類8 0家，其它30家，外資銀行在京設立分行14家。投資來源地涉及到香港、美國、日本、臺 灣、歐盟各國等100多個國家和地區(qū)。大量的外商投資企業(yè)帶動了商務旅行、商務會議增 加，增加了賓館飯店，尤其涉外賓館飯店的需求量。 北京是世界聞名的旅游勝地和著名的文化古城，文物古跡、風景名勝數不勝數，故宮 、長城已經成為中國的象征。北京的民俗文化豐富多彩，國子監(jiān)古文化街、白云觀廟會 等是民俗活動的重要地區(qū)。北京作為國內最重要旅游城市之一，長城與故宮已經成為中 華民族的象征，長期以來北京一直吸引著廣大的國內游客，同時也吸引了眾多國際游客 。近年來，在國內擴大內需的宏觀調控政策下，節(jié)假日時間也越來越長，同時帶薪休假 制度也將逐步提到日程上來，這對國內旅游業(yè)將形成重大促進。尤其隨著經濟發(fā)展人民 收入水平不斷提高，旅游經濟也將成為國民經濟的重要支柱性產業(yè)。旅游業(yè)對賓館飯店 也提出了巨大需求。 北京是中國最主要的國際交往中心，正在按照國際化大城市的客觀要求，拓寬對外交 往的渠道，已同76個國家的96個首都和大城市建立了友好聯(lián)系，與19個國家的22個城市 建立了友好城市關系。另外，全國各省、重要城市以及大公司等紛紛在北京市設立辦事 機構，來往人員頻繁。各種外事、地方、企業(yè)的交往，對北京市的賓館飯店也提出了巨 大需求。 另外，我國會議、展覽經濟不斷發(fā)展，也為北京賓館飯店的功能、設施、服務提出了 新的要求。 1.1.1 住宿人員狀況 1.1.1.1 國外住宿人員 根據國家統(tǒng)計局、國家旅游局的抽樣調查，2000年來本市在飯店住宿的1861名國外旅 游者中，按目的分類如下： |目的 |人數 |比例（％） | |游覽、觀光、度假 |779 |42.0 | |探親、訪友 |324 |17.4 | |商務 |478 |25.7 | |會議 |74 |4.0 | |健康、療養(yǎng) |94 |5.0 | |宗教朝拜 |10 |0.5 | |文化、體育、技術交 |62 |3.3 | |流 | | | |其他 |40 |2.1 | |合計 |1861 |100 | 目的分類表示見下圖： [pic] 圖1.1.1 國外住宿人員目的分類 以上調查人員按職業(yè)分類如下： |職業(yè)組成 |人數 |比例（％） | |政府工作人員 |95 |5.1 | |專業(yè)技術人員 |307 |16.5 | |職員 |309 |16.6 | |技工/工人 |194 |10.4 | |商務人員 |4 |0.2 | |服務/推銷員 |137 |7.4 | |退休人員 |63 |3.4 | |合計 | | | [pic] 國外人員主要來源于日本、美國等地，1999年、2000年國外游客主要來源國家構成如 下： | |日本 |美國 |韓國 | |數碼科技大廈 |70000 |新亞大廈 |70000 | |融科資訊中心 |50000 |凱特達利 |100000 | |騰達大廈 |91000 |名人廣場 |70000 | |國興大廈 |48000 |太運大廈 |20000 | |太平洋國際大廈 |60000 |北京國際金融中心|69000 | |中國國際科技會展中心 |60000 |富凱大廈 |110000 | |瑞城中心 |210000 |中證大廈 |110000 | |中國人壽大廈 |90000 |東方廣場二期 |150000 | |數碼01 |30000 |和喬大廈三期 |30000 | 進入第三季度后，北京寫字樓市場有四棟寫字樓入伙，這四棟寫字樓為市場新增供應 量324000平方米，市場存量達到527萬平方米。 在這四棟寫字樓中，東方廣場二期從面積上講可以說是其中最大的，中國人壽大廈和和 喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段－－規(guī)劃中的北京中央商務區(qū)，而騰達大廈則靠 近中關村，新增供應量已經很大，給市場帶來了很大的壓力，而現有寫字樓所空出的面 積則更進一步加劇了市場的惡化程度。同時，那些現在盡管還不能入伙，但是已經開始 預租和預售的寫字樓也對當前寫字樓市場產生了壓力。 而從中長期規(guī)劃來看，高檔寫字樓的供應量分布有： CBD大約在500萬平方米，中關村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其他 地區(qū)150萬平方米左右，潛在供應量在1000萬平方米左右。 未來三年內，寫字樓的競爭將進入"產品時代"，其中CBD將成為重點地區(qū)。 1.3.2 寫字樓市場需求狀況 2000年以來，隨著世界經濟的快速發(fā)展和亞洲經濟的回暖升溫，新經濟的迅速崛起全 面帶動了寫字樓市場的快速回升。 2001年上半年北京高檔寫字樓市場在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺 激下，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，再次呈現出供不應求的態(tài)勢； 上半年由于中國加入世貿的臨近，許多公司，包括國內和國外公司，都看好北京寫字 樓市場的投資前景，尤其是最近寫字樓市場供不應求，租金直線上漲，投資回報率也呈 上升態(tài)勢。目前北京寫字樓市場的投資回報率約在9％－11％之間，與國外房地產市場5 ％左右的回報率相比是非常可觀的。由于銀行按揭已經進入商業(yè)用房市場，使投資環(huán)境 相對寬松。受高投資回報率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓， 這些因素都會最終促使寫字樓售價逐漸上漲。以下是近年來的寫字樓租金走勢圖： [pic] 另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現回落。2001年上半年，市場 吸納了近28萬平方米的高檔寫字樓面積，其中多數面積被電信、金融行業(yè)購買且多數用 于自用，同時新租戶租用和現有租戶擴租的情況也比較踴躍。從需求結構上看，許多實 力雄厚的中資機構在上半年市場上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場份額。外資 企業(yè)在租賃市場上仍然體現出強大的實力，占據40％左右的市場份額。，而傳統(tǒng)行業(yè)， 如電信、金融行業(yè)（主要是國內機構）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經出現結 構變化。這從一個側面反映了中資機構國際化進程的加快。東區(qū)和西區(qū)客戶群出現"東遷 與西移"互動跡象。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的"東遷"和部分高科技外企、上市公司 的"西移"就證明了這一點。 2001年寫字樓租售市場一個最大特點就是：西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租 賃）量占北京市場的68%以上，從而以絕對的優(yōu)勢超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成 為2001年上半年市場的熱點。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的售價在2400美元／平方 米。銷售價格呈上升趨勢，比去年同期上漲了3個百分點。租金方面，成交價在26美元/ 平方米.月，比去年同期上漲了7個百分點。 從空置率方面來看，截止2001年第三季度高檔寫字樓的平均空置率驟升到14.14%，這 一結果的出現主要是由于供應量的顯著增長。從區(qū)位上看，東城區(qū)空置率最高（21.48% ），其次是朝陽區(qū)（15.02%），海淀區(qū)和西城區(qū)列第三和第四位，分別為10.64%和4.04 %。 2001年第三季度主要租賃成交 |公司名稱 |物業(yè)名稱 |位置 |租賃面積（平方米| | | | |） | |安捷倫 |京匯大廈 |朝陽區(qū)東環(huán)南路 |5400 | |中...
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