廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告
[原創(chuàng)]**廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告（規(guī)范研究，全文共賞） [center]目錄 第一章 惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況…………………………………………………………… 05 1．1 惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況……………………………………………………………………05 1．2 惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)…………………………………………………………………06 1．3 惠州市的區(qū)位條件…………………………………………………………………………… 08 1．4 南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)……………………………………………………10 1．5 惠州市在珠三角的地位和作用…………………………………………………………… 11 第二章 項(xiàng)目概括……………………………………………………………………………………………… 12 2．1 研究基礎(chǔ)……………………………………………………………………………………………… 12 2．1．1 研究依據(jù) ………………………………………………………………………………… 13 2．1．2 項(xiàng)目參數(shù) ………………………………………………………………………………… 13 2．2 研究過(guò)程…………………………………………………………………………………………… 14 2．2．1 研究目的 ………………………………………………………………………………… 14 2．2．2 研究人員 ………………………………………………………………………………… 14 2．2．3 研究?jī)?nèi)容 ………………………………………………………………………………… 15 2．2．4 研究方法 ………………………………………………………………………………… 15 2．3 項(xiàng)目背景…………………………………………………………………………………………… 16 2．3．1 發(fā)展商簡(jiǎn)介 ……………………………………………………………………………… 16 2．3．2 項(xiàng)目概況 ………………………………………………………………………………… 17 2．3．3 總體布局 ………………………………………………………………………………… 17 2．3．4 交通組織 ………………………………………………………………………………… 18 2．3．5 建筑功能 ………………………………………………………………………………… 18 2．3．6 建筑造型 ………………………………………………………………………………… 18 2．3．7 消防及分區(qū) ……………………………………………………………………………… 18 2．4 區(qū)域特點(diǎn)…………………………………………………………………………………………… 18 2．4．1基本描述 …………………………………………………………………………………… 19 2．4．2總體布局 …………………………………………………………………………………… 19 2．4．3道路系統(tǒng) …………………………………………………………………………………… 20 2．4．4公共設(shè)施配置 …………………………………………………………………………… 21 2．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃 …………………………………………………………………………… 21 第三章 惠州市商品房需求狀況…………………………………………………………………………… 22 3．1 基本情況…………………………………………………………………………………………… 22 3．2 住宅建設(shè)和消費(fèi)………………………………………………………………………………… 23 3．3 需求主要指標(biāo)………………………………………………………………………………………… 23 3．4 需求祈求……………………………………………………………………………………………… 24 3．5 對(duì)環(huán)境及配套要求…………………………………………………………………………………… 26 第四章 惠州市商品房供給狀況………………………………………………………………………… 27 4．1 商品房供給總量及特點(diǎn)………………………………………………………………………… 27 4．2 住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)……………………………………………………………………………… 28 第五章 個(gè)案分析…………………………………………………………………………………………… 31 5．1 總體供給狀況……………………………………………………………………………………… 31 5．2 個(gè)案分析…………………………………………………………………………………………… 31 第六章 項(xiàng)目評(píng)估…………………………………………………………………………………………… 34 6．1項(xiàng)目概括……………………………………………………………………………………………… 34 6．2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)……………………………………………………………………………………………… 34 6．3項(xiàng)目劣勢(shì)……………………………………………………………………………………………… 36 第七章 市場(chǎng)容量…………………………………………………………………………………………… 36 7．1項(xiàng)目市場(chǎng)定位………………………………………………………………………………………… 36 7．2目標(biāo)客戶分析……………………………………………………………………………………… 37 7．3銷售價(jià)格預(yù)測(cè)…………………………………………………………………………………………… 37 7．4市場(chǎng)容量估算…………………………………………………………………………………………… 38 第八章 初步成本分析……………………………………………………………………………………… 40 8．1項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………………………………………… 40 8．2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織……………………………………………………………………………………… 41 8．3土地成本……………………………………………………………………………………………… 43 8．4建安成本…………………………………………………………………………………………… 43 8．4．1 土建及裝修工程成本 ………………………………………………………………… 43 8．4．2設(shè)備安裝工程成本 ……………………………………………………………………… 43 8．5前期費(fèi)用 …………………………………………………………………………………………… 43 8．6項(xiàng)目其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ……………………………………………………………………………… 44 8．7開(kāi)發(fā)期稅、費(fèi) ……………………………………………………………………………………… 44 8．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費(fèi) ………………………………………………… 44 8．9本項(xiàng)目靜態(tài)總投資 …………………………………………………………………………… 44 8．10本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期各項(xiàng)靜態(tài)總投資比例 ………………………………………………………… 45 第九章 財(cái)務(wù)效益估算 …………………………………………………………………………………… 45 9．1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景 …………………………………………………………………………………… 45 9．2財(cái)務(wù)效益初步估算 ……………………………………………………………………………… 46 9．3項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………55 9．4項(xiàng)目敏感性分析…………………………………………………………………………………… 56 9．5影響開(kāi)發(fā)效益的主要因素分析…………………………………………………………………… 57 第十章 結(jié)論及建議……………………………………………………………………………………… 59 10．1研究結(jié)論 ………………………………………………………………………………………… 59 10．2可行性建議…………………………………………………………………………………………… 60 惠州**廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場(chǎng)投資的必要性、可能性、 有效性和合理性。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最 終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī) 范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是： ◆ 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜 西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來(lái)源于惠州市國(guó)土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面 參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與惠州市建設(shè)委員會(huì)公布的惠州市正 在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。 ◆ 總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資 興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較 是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按 照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式， 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出。 ◆ 本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的投資經(jīng) 驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì) 算模式以及測(cè)算要求。 第一章 惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 1．1惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況 惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港 、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。惠州市地處低緯度，北回歸線橫 貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。 惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革 開(kāi)放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元，工農(nóng) 業(yè)總產(chǎn)值6.66億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開(kāi)發(fā)以后，特別是1988年地改市 之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。 20多年來(lái)，惠州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌 都發(fā)生了巨大的變化。惠州已由一寂寂無(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土， 從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。 2002年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長(zhǎng)8.1倍，12年翻了三番 多，年均增長(zhǎng)20.2%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博 羅縣、龍門(mén)縣，除龍門(mén)縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里， 城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，惠州市總?cè)丝跒?33. 72萬(wàn)，其中戶籍人口（常住人口）283.02萬(wàn)人，外來(lái)人口（暫住人口）50.7萬(wàn)人。全市 現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)街道辦事處，1066個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總?cè)丝?1.78萬(wàn) ；惠陽(yáng)區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總?cè)丝?0.77萬(wàn)。 1．2惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn) 縱觀惠州市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是 改革開(kāi)發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989—1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。第一階 段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開(kāi)始 實(shí)行改革開(kāi)放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。 惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開(kāi)放前發(fā)展要快得多，GDP年均增長(zhǎng)10.4%，1988年達(dá) 到33.04億元；人口年均增長(zhǎng)1.3%，1988年達(dá)到218.06萬(wàn)人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)4 .6%，1988年達(dá)到27.75平方公里；地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)14.3%，1988年達(dá)到2.08億元； 工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)21.8%，1988年達(dá)到20.7%億元；人均GDP年均增長(zhǎng)8.5%，1988年達(dá) 到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段 第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒(méi)有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠 州市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開(kāi)始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出 現(xiàn)質(zhì)的飛躍。 1989—1993年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷 了前所未有的大發(fā)展，GDP年均增長(zhǎng)30.5%，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)40.8%，實(shí)際利用外資 年均增長(zhǎng)61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)24.7%，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)37...
廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告