明光時代推廣計劃書
方案程序 |分類 |方案內(nèi)容 | | |前言 | |隨著新經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)逐漸深入到人們工作生活| | | |的各個方面，在商務(wù)辦公方面，網(wǎng)絡(luò)化辦公成為最流行| | | |的辦公方式。在網(wǎng)絡(luò)化辦公革命風(fēng)起云涌的大趨勢下，| | | |我司將明光時代定位在先進(jìn)的、時尚的、個性化的商務(wù)| | | |辦公空間，明光時代作為新經(jīng)濟(jì)條件下最合理的商務(wù)辦| | | |公載體，會取得極大的市場成功。 | |市場 |整體 |從1990年到2000年底，北京市住宅總竣工面積為6316萬| |分析 |市場 |平方米，平均每年竣工631.6萬平方米，1999年竣工量 | | |狀況 |最大，1208萬平方米。 | | | |2001年北京的市場供應(yīng)總量為7000萬平方米，其中在售| | | |面積在3000萬平方米以上。通過以上數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)| | | |在的北京住宅市場供應(yīng)量巨大，而隨著奧運會申辦成功| | | |和加入WTO的臨近，新一輪開發(fā)正在醞釀之中，未來供 | | | |應(yīng)量將有很大增長。 | | | |從1990年到2000年底，北京住宅銷售總面積為3319萬平| | | |方米，平均每年銷售331.9萬平方米。 | | | |2000年北京房地產(chǎn)市場步入個人購房時代，購買者多樣| | | |化的需求開始主導(dǎo)市場，2000年的總銷售量創(chuàng)出新高，| | | |總銷售面積約 898萬平方米，估計未來3年內(nèi)年銷售量 | | | |為1000萬平方米左右。 | | | |目前市場空置率接近1200萬平方米，而2001年上市量為| | | |3000萬平方米，按照年銷售1000萬平方米計算，市場空| | | |置率仍會較大幅度增長，供給與需求之間已經(jīng)出現(xiàn)比較| | | |嚴(yán)重的失衡現(xiàn)象。北京住宅價格整體走勢呈現(xiàn)下降趨勢| | | |在所難免，市場競爭的將更加激烈。 | | | |住宅開發(fā)開始向規(guī)?；l(fā)展，大規(guī)模居住區(qū)的價格和配| | | |套設(shè)施優(yōu)勢將極大打擊小型住宅項目，小型住宅項目的| | | |市場會受到很大程度上的壓縮，市場機(jī)會減少。本著未| | | |雨綢繆的態(tài)度，明光時代應(yīng)該改變功能，尋找其它的出| | | |路。 | | | |從1999年到2000年11月底，新入市的寫字樓總面積約90| | | |萬平方米。根據(jù)偉業(yè)顧問和戴德良行預(yù)測：寫字樓開發(fā)| | | |周期長，2000年下半年開工的寫字樓要在2002年才能陸| | | |續(xù)投入使用，新的一年北京寫字樓市場將供不應(yīng)求，市| | | |場將呈現(xiàn)租售兩旺的局面。 | | | |寫字樓市場是整個城市經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，寫字樓市場的| | | |火爆說明北京經(jīng)濟(jì)將更上一層樓。 | | | |商住樓盤作為介于寫字樓和住宅之間的一種結(jié)合體，在| | | |經(jīng)濟(jì)啟動期，資本投入比較大，人們?yōu)楣?jié)約資金而做的| | | |選擇，是高速發(fā)展情況下出現(xiàn)的適應(yīng)市場需求的辦公用| | | |房。 | | | |隨著新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加班加點，加快產(chǎn)品開發(fā)速度，搶| | | |占市場優(yōu)勢稱為經(jīng)濟(jì)實體生存的關(guān)鍵，商住樓能夠?qū)崿F(xiàn)| | | |24小時辦公，所以商住樓將發(fā)展成為新經(jīng)濟(jì)條件下重要| | | |的辦公方式，商住公寓的需求還將會有很大的增長。 | | |區(qū)域 |明光時代位于明光村，受西直門地區(qū)交通狀況的影響，| | |市場 |明光村區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)熱度和銷售狀況均不理想。 | | |狀況 |住宅是明光村區(qū)域主要的房地產(chǎn)開發(fā)方式，辦公用房開| | | |發(fā)數(shù)量比較少，附近只有金運大廈、中鑫大廈、成銘大| | | |廈等少數(shù)幾個寫字樓，出租率都在90%以上，出租狀況 | | | |非常好。上述三個寫字樓項目主要租戶是高科技產(chǎn)業(yè)和| | | |通訊公司，比例達(dá)48%，外企占9%，廣告公司、銀行、 | | | |旅游公司的比例為7% | | | |，其他行業(yè)占22%，主要是保健品、診所、律師、會計 | | | |師等行業(yè)。 | | | |外地企業(yè)駐北京辦事處所占的比重達(dá)18%，主要以IT和 | | | |高科技產(chǎn)業(yè)為主。 | | | |周邊商住樓盤只有依都閣和時代之光名苑兩家，這兩個| | | |樓盤以居住為主，以商為輔，從他們的設(shè)計風(fēng)格看，是| | | |按照住宅來做的，它們主要的目標(biāo)市場是居住為主的客| | | |戶。 | | | |通過明光村區(qū)域周邊房地產(chǎn)開發(fā)狀況看，住宅市場競爭| | | |激烈，市場接近飽和，明光時代以居住為主的可操作空| | | |間小。 | | | |明光村區(qū)域辦公用房需求大，供給數(shù)量少，市場存在較| | | |大的空缺，明光時代應(yīng)該以商用辦公為主要功能。 | |項目 |明光 |1）地理位置優(yōu)越、交通便利 | |特點 |時代 |明光時代所處區(qū)位是連接中關(guān)村和金融街的支點區(qū)域，| |分析 |有利 |既是中關(guān)村高科技園區(qū)的邊沿區(qū)域，又是金融街區(qū)的延| | |因素 |伸地帶，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯。 | | | |明光時代位于學(xué)院南路，三環(huán)、二環(huán)之間，距離西直門| | | |北大街僅100米，西直門北大街是連接二環(huán)、三環(huán)、四 | | | |環(huán)的重要快速交通干道，通過西直門北大街可以快捷到| | | |達(dá)城市環(huán)線，然后通往北京的各個經(jīng)濟(jì)重心。西直門北| | | |大街改造工程已經(jīng)完工，大大改善了北大街沿線的交通| | | |狀況。 | | | |明光時代西側(cè)，規(guī)劃了一條城市輕軌線路，預(yù)計于2002| | | |年6月通車。城市輕軌的開通，將大大提高西直門地區(qū) | | | |的通行狀況，疏散交通流量，提升西直門地區(qū)的人氣。| | | |輕軌線路開通時間在明光時代投入使用之前，明光時代| | | |搖身一變成為地鐵物業(yè)，四通八達(dá)的交通系統(tǒng)使明光時| | | |代具有較大的升值空間，增加對投資人士的吸引力。 | | | |2）辦公氛圍有待開發(fā) | | | |明光時代既不屬于中關(guān)村商圈，也不屬于金融街商圈，| | | |明光時代處在一個相對中庸的地段。但是，它與這兩個| | | |經(jīng)濟(jì)重心都有比較方便的交通聯(lián)系，又位于中關(guān)村和金| | | |融街之間交通聯(lián)系的中點，特殊的區(qū)位對那些與中關(guān)村| | | |和金融街都有業(yè)務(wù)聯(lián)系，又沒有實力入駐中關(guān)村或者金| | | |融街的公司來講具有極大的吸引力，可見明光時代所處| | | |的區(qū)位是非常合適辦公的。 | | | |3）高精尖人才聚集之所 | | | |明光時代位于學(xué)院南路南側(cè)，名校云集的學(xué)院區(qū)范圍內(nèi)| | | |，方圓2500米范圍內(nèi)有中央財經(jīng)大學(xué)、北京師范大學(xué)、| | | |北方交通大學(xué)等國家教委直屬院校3所，北京郵電大學(xué) | | | |市直屬院校1所，優(yōu)越的人文環(huán)境吸引了大批高素質(zhì)人 | | | |群，聚集效應(yīng)產(chǎn)生人力資源優(yōu)勢，使在這一地區(qū)辦公的| | | |公司能夠方便、有效地吸引到優(yōu)秀的人才，為公司的發(fā)| | | |展提供強(qiáng)大的人力資源支持。 | | | |4）配套設(shè)施完備 | | | |明光時代位于二環(huán)、三環(huán)之間，作為老城區(qū)，各種配套| | | |設(shè)施完善，能夠為周邊地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)提供強(qiáng)大的支持| | | |。 | | | |西直門北大街的改造工程伴隨著各項市政工程的施工，| | | |增加了市政配套設(shè)施的容量，使北大街沿線市政設(shè)施配| | | |套狀況有了很大改善和提高，明光時代緊鄰西直門北大| | | |街，將直接受益。 | | | |5）舊區(qū)改造、重新規(guī)劃 | | | |西直門地區(qū)歷來是京城要道，商貿(mào)繁華之地，隨著舊區(qū)| | | |改造完成，西直門地區(qū)將變成交通通暢，環(huán)境優(yōu)美的好| | | |地方，成為中關(guān)村科技園區(qū)的門戶，其潛在價值已經(jīng)顯| | | |現(xiàn)。 | | | |6)明光時代是一個單體樓，是臨路建筑，戶型采用先進(jìn)| | | |的自由分割式設(shè)計、配套設(shè)施按照智能化大廈布置，明| | | |光時代將是西直門地區(qū)為數(shù)不多的智能大廈之一。 | | | |明光村區(qū)域在辦公用房開發(fā)方面有很大的潛力和優(yōu)勢，| | | |明光時代所處區(qū)位的城市發(fā)展?fàn)顩r、前景和自身條件有| | | |利支持了明光時代以辦公為主，居住為輔的開發(fā)理念。| | |明光 |1）項目規(guī)模有限 | | |時代 |明光時代規(guī)模比較小，對周邊的輻射能力差，市場空間| | |不利 |受到規(guī)模較小的壓縮，可能導(dǎo)致明光時代的吸引力較低| | |因素 |。 | | |素 |2）停車位不足 | | | |隨著北京城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，停車問題成為困擾所有| | | |房地產(chǎn)開發(fā)商的重要因素，明光時代也不例外。明光時| | | |代采用地下二層停車，不可能再增加地下停車位，地上| | | |又無大面積空地停車，停車問題對明光時代的影響會比| | | |較大。 | | | |3）公共設(shè)施少 | | | |作為商用項目，需要商務(wù)中心、公共洗手間登上公共設(shè)| | | |施，根據(jù)目前的設(shè)計方案，布置公共洗手間的可能性小| | | |，會對銷售產(chǎn)生一定的不利影響。 | | | |4）項目周邊生活氛圍較濃 | | | |明光時代西南側(cè)是一個多層住宅小區(qū)，由于建成時間比| | | |較久遠(yuǎn)，小商小販云集，現(xiàn)狀、環(huán)境衛(wèi)生比較差。居住| | | |人群以中老年人為主，居住區(qū)的居住環(huán)境在比較短的時| | | |間內(nèi)得到改善的可能性小，會對明光時代的形象有一定| | | |影響。 | | | |從長遠(yuǎn)看，周邊拆遷的力度會進(jìn)一步加大，短期會有很| | | |大幅度的改變。明光時代的劣勢主要是自身條件的缺陷| | | |導(dǎo)致的，需要尋找好的處理方法。 | |市場 |主市 |IT產(chǎn)業(yè)的中、小型公司 | |建立 |場 |銀行儲蓄網(wǎng)點、證券公司等 | | | |傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)駐京辦事處 | | |輔市 |廣告公司、投資公司、中小外企、咨詢公司等； | | |場 |部分服務(wù)性行業(yè)的經(jīng)濟(jì)實體； | | | |看好本案項目升值潛力的置業(yè)投資者。 | | | |將明光時代的主市場定位在IT行業(yè)是通過對目前經(jīng)濟(jì)形| | | |勢和中關(guān)村的發(fā)展趨勢得出的。 | | | |網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)調(diào)整已經(jīng)到達(dá)底部，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)...
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