杭州寫字樓市場分析報告
杭州寫字樓市場分析報告 撰寫：胡瑾卿 一、概述 ■ 調研目的 本報告通過對杭州市寫字樓市場的整體分析、寫字樓需求調研分析及對各大寫字樓板 塊的區(qū)域分析，結合物產大廈周邊地區(qū)寫字樓市場狀況，為物產大廈項目定位、定價與 營銷策略服務。 ■ 報告框架 本報告分五個部分，第一章介紹了報告的目的與框架；第二章是對杭州寫字樓市場的 總體分析；第三章是對各大寫字樓板塊的區(qū)域分析；第四章是對寫字樓需求調研結果的 分析；第五章結合物產大廈項目實際情況，得出報告結論。 二、杭州市寫字樓市場總體分析 1、寫字樓市場溫而不火，仍有升值空間 1998年以來，杭州房地產業(yè)連續(xù)6年大幅增長，被稱作“地產杭州現象”。然而，目前 杭州樓房類別上以住宅為主，寫字樓在總數上偏少，所占比例較低；在住宅市場持續(xù)火 爆的背景下，杭州的寫字樓市場與之相比還是顯得有些溫而不火。直接反映在價格上， 就是當住宅售價一年漲幅在1200元/平方米甚至更多時，寫字樓價格卻增長緩慢。在許多 區(qū)域，以往寫字樓比住宅價格高的優(yōu)勢已經不復存在。 02年的寫字樓市場的確風光了一回，且在03年上半年價格仍有顯著的提升，但從下半 年開始，寫字樓市場開始保持一個比較平穩(wěn)的態(tài)勢，中間甚至房價比6月份有所回落。到 2004年一月份，杭州寫字樓均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略 微的上升。 表1：杭州寫字樓一級市場平均銷售價格（元／平方米） |季度 |2001Q1 |2001Q2 |2001Q|2001Q4 |2002Q1 | | | | |3 | | | |西湖文化廣|耀江房地產開發(fā)有 |武林廣場對岸 |22070|已破土動|未定 | |場 |限公司 | |0 |工 | | |華源發(fā)展大|杭州華源房地產 |建國北路環(huán)城北路|23790|未定 |未定 | |廈 | |交叉口 | | | | |海華廣場 |海華集團 |環(huán)城北路與建國北|41000|明年年初|均價8600| | | |路交界 | | | | |耀江發(fā)展中|耀江房地產開發(fā)有 |環(huán)城西路環(huán)城北路|40000|2001.8 |9000起 | |心 |限公司 |交叉處 | | | | |國際匯豐中|武林房地產開發(fā)限 |臨近萬向大酒店 |80941|03年底預|均價1000| |心 |公司 | | |定 |0 | |藍天時代廣|浙江藍天房地產 |莫干山路18號 |30000|2001.5 |均價8 | |場 | | | | |500 | |水晶大廈 |　 |　 |　 |　 |7/18F | |永通信息廣|杭州永通房地產 |環(huán)城北路31號 |44740|2002年8 |均價6300| |場 | | | |月 | | |中環(huán)大廈 |杭州新紫云房地產 |湖墅南路與潮王路|30000|2001.5.7|均價6600| |鴻鼎商務館|浙江康恒房地產 |武林路 |16000|2001.3 |均價9800| |中大廣場 |中大房地產 |中山北路 |10000|現房 |　 | |華達-通寶 |華達房地產 |環(huán)城東路環(huán)城北路|11800|現房 |　 | |大廈 | |交界 | | | | |易盛大廈 |易盛房地產 |莫干山路 |　 |　 |　 | |錦江大廈 |　 |湖墅南路 |75000|　 |　 | |元通大廈 |　 |延安路 |26550|　 |　 | |白馬大廈 |華浙南都房地產 |武林門北面 |29750|2001.12 |13000/25| | | | | | |層 | 從上表可以看出，隨著到武林門中心地區(qū)的距離增加，其價格從13000- 6300不等，且新盤已經較少。 綜觀武林廣場區(qū)域內的寫字樓市場的特點，價格的競爭不僅是地段的競爭，開發(fā)商開 發(fā)的寫字樓物業(yè)品質、企業(yè)品牌、服務手段以及商務空間的文化底蘊、人性化空間的設 置、優(yōu)美的周邊環(huán)境、完備的配套、安全設施、較大面積的綠地和休憩空間都將直接面 臨著投資者更加嚴厲的挑剔眼光；而且項目的亮點展示、營銷推廣、服務理念、物業(yè)管 理模式等的創(chuàng)新尤其顯得重要。 武林廣場作為杭州目前的行政與商業(yè)中心，這一區(qū)域寫字樓一直以來在市場中占據著 主導地位。但是隨著未來大杭州市場格局的形成，其中央商務區(qū)的功能將被分流，加上 其發(fā)展空間已經有限，未來寫字樓發(fā)展基本趨于飽和。 2、黃龍世貿板塊：文化產業(yè) 　　作為杭州ABD（貴族商務區(qū)）所在地的黃龍世貿區(qū)域，主要以世貿中心為核心，周邊 匯集了世貿會展中心、浙江大學、浙江圖書館、黃龍體育中心、黃龍飯店等大型公共設 施，由此聚集了世貿中心寫字樓、綠城世紀廣場、嘉華國際商務中心、中田大廈、耀江 ·金鼎廣場和黃龍恒勵大廈等高檔寫字樓，使黃龍世貿區(qū)域的商務優(yōu)勢得到了進一步的確 認，故無論從各大寫字樓的布局、規(guī)模、檔次，還是相應的配套、周邊環(huán)境均領先于杭 城，特別是文化產業(yè)中的會展業(yè)、演藝業(yè)、體育競技業(yè)、賓館旅游業(yè)等第三產業(yè)的發(fā)達 和WTO的契機，使該區(qū)域內原有的完善配套與眾多甲級寫字樓的聚集，吸引了大量的外資 企業(yè)和具有國際商務概念的大中型企業(yè)，紛紛把目光投向了黃龍世貿區(qū)域，真正成就了 該區(qū)域ABD的商務氛圍。 世貿黃龍區(qū)域存在一個很明顯的特點：該區(qū)域內的甲級寫字樓，分別以純租賃式和全 產權式的不同定位面向整個客戶群體，租賃式寫字樓占據了“半壁江山”。當然與黃龍區(qū) 域屬集體用地有一定關系，但也表現出該區(qū)域所具備的成熟的調控能力和多種被投資者 選擇的余地。 該區(qū)域已面市和即將面市的物業(yè)有綠城·黃龍世紀廣場、嘉華國際商務中心、金鼎廣 場、世貿麗晶城公建部分、黃龍恒勵大廈等樓盤，其中綠城·黃龍世紀廣場、嘉華國際商 務中心、黃龍恒勵大廈等均為租賃式寫字樓，租賃式寫字樓成為了世貿黃龍區(qū)域的形象 展示牌，世貿黃龍區(qū)域也成為反映租賃寫字樓市場的“晴雨表”。對該地區(qū)寫字樓調研結 果列表如下： |樓盤名稱 |開發(fā)商 |地址 |面積 |開盤時間 |價格 | | | | |㎡ | | | |耀江金鼎 |耀江房地產開發(fā)有 |杭大路|64941|04上半年開|未定 | |廣場 |限公司 | | |工 | | |嘉華國際 |浙江佳華置業(yè) |杭大路|52000| |長租0.7元/天- | |商務中心 | | | | |㎡，短租4.5元/| | | | | | |天-㎡ | |中田大廈 |港湖房地產開發(fā)有 |玉古路|30000|已結頂 |均價10000 | | |限公司 | | | | | |世貿一期 |世貿協(xié)安房地產 |杭大路|　 |現房 |短租6.64元/天-| | | | | | |㎡ | |世貿二期 |世貿協(xié)安房地產 |杭大路|50000|現房 |13500起 | |黃龍恒勵 |浙江恒勵置業(yè)集團 |黃龍 | | |長租相當8600元| |大廈 | | | | |／㎡ | |黃龍世紀 |綠城房地產開發(fā)有 |杭大路|80000|現房 |均10500 | |廣場 |限公司 | | | | | 如上表所示，目前長租價相當于均價10000－11000元／平方米左右的銷售價，世貿二 期的價格更是達到了13500元/平米以上。世貿二期的價格基本穩(wěn)定在同一區(qū)間（12300- 16000元/平方米），預示著這一區(qū)域的發(fā)展已步行平穩(wěn)期。 　　對于具有購買實力的企業(yè)來說，擁有黃龍世貿區(qū)域內全產權銷售模式的甲級寫字樓 ，是企業(yè)標志其尊貴形象與品牌的象征。黃龍世貿區(qū)域這種多元化格局的聚集，均源自 于該板塊中的文化產業(yè)（會展業(yè)、演藝業(yè)、體育競技業(yè)、賓館旅游業(yè)等）的高度集中以 及周邊環(huán)境的優(yōu)越性吸引著ABD（貴族商務區(qū)）甲級寫字樓的聚集。黃龍板塊已成為杭城 最有“文化”的地方之一。 3、城西高新板塊：高新產業(yè) 杭州的文一、文二、文三路一帶，聚集著大量的寫字樓。這些寫字樓從外表看，實在 是“貌不驚人”，這些寫字樓大多品質不高，相對于杭城目前的總體寫字樓開發(fā)水平來說 ，只能算是中檔；從寫字樓的配套來看，也只能說是馬馬虎虎，但其出租率卻奇高。在 城西，由于有了文教區(qū)電子、信息產業(yè)的匯集，浙江大學國家大學科技園高科技及孵化 產業(yè)的支撐，城西寫字樓的目標消費群基本上鎖定在高新產業(yè)與IT行業(yè)，中小型、創(chuàng)業(yè) 型企業(yè)成為購買的主力。 對高科板塊的寫字樓盤調研列表如下： |樓盤名稱 |開發(fā)商 |地址 |面積 |開盤時|價格 | | | | |㎡ |間 | | |耀江文欣 |耀江房地產開發(fā)有 |文二與教工路 |19000|已完 |均8500，2元/㎡| |苑 |限公司 |交叉處 | | |·天 | |康新商務 |浙江康新房地產 |文三路與古翠 |20635|2002.1|　 | |大廈 | |路交界 | |2 | | |昌地火炬 |昌地房地產 |文三路 |40000|現房 |17/20F2.2 元/ | |大廈 | | | | |天·/㎡ | |求是大廈 |　 |教工路 |18139|　 |4/19F3.2元/天·| | | | | | |/㎡ | |聯強科技 | | | | |6800,1.35元/天| |大廈 | | | | |·/㎡ | |中大文錦 |浙江中大房地產 |文三路求智享 |　 |現房 |　 | |大廈 | |口 | | | | 城西早期的寫字樓供給僅有偉星大廈、昌地火炬大廈、天苑花園、高新大廈等少數寫 字樓，以解決IT行業(yè)辦公之需，但是跟突飛猛進的高新產業(yè)發(fā)展和如雨后春筍般冒出的 高新企業(yè)的強勁需求還是存在著比較大的缺口，總的供需狀況是需求量大、供給量相對 薄弱。盡管浙江大學國家大學科技園、耀江文欣商務樓、康新商務大廈、東部軟件園等 寫字樓的陸續(xù)交付使用，但對于城西高新產業(yè)的迅猛發(fā)展和高新企業(yè)的強勁需求仍然是 供不應求。文教商務區(qū)的這種供求狀況在短期內還很難解決。 由此可見，有成熟的高新產業(yè)作為依托是高新板塊需求旺盛的主要原因，盡管該區(qū)域 寫字樓盤的綜合品質比不上吳山、湖濱板塊的樓盤，但寫字樓的空置率卻是杭州最低的 。 4、慶春路板塊：金融業(yè) 　　慶春路區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，銀行、超市、醫(yī)院、電信公司等分布均衡，開發(fā)條件純 熟。尤其是金融業(yè)的發(fā)達，給了慶春路“杭州華爾街”之美稱。這樣圍繞著慶春路區(qū)域內 得天獨厚的地理位置和金融業(yè)的發(fā)達，使慶春路板塊中的寫字樓在杭城的整體地位隨著 城市東擴而再次提升和凸現。 該區(qū)域已經或正在開發(fā)的寫字樓品質較高，如嘉德廣場、瑞豐國際大廈、中財發(fā)展大 廈、遠洋大廈以及正在建設中的廣利大廈等，這些物業(yè)的投資升值潛力已日益凸現。東 通未來的錢江新城，西接傳統(tǒng)老城區(qū)中心的慶春路板塊，其“新任務”就是“整合資源，發(fā) 揮功能”，進一步提高寫字樓“店多隆市”的聚集效應和“杭州華爾街”的品牌效應，發(fā)揮獨 特的產品優(yōu)勢功能，既服務于以“西湖”為中心的傳統(tǒng)主城區(qū)，又服務于未來的錢江新城 。 對慶春板塊的樓盤調研列表如下： |樓盤名稱 |開發(fā)商 |地址 |面積 |開盤時間 |價格 | | | | |㎡ | | | |大華星河商務|大華房產 |解放路東河旁 |20000|2002.12 |未定 | |大廈 | | | | | | |誠信大廈 |杭州房地產實業(yè) |鳳起路建國北路 |16200|2.7 |均7200 | | |總公司 |交界處 | | | | |東河世紀大廈|偉星房地產 |解放路建國路交 |16400|　 |均價750| | | |界 | | |0 | |國都公寓寫字|國都房地產 |鳳...
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