某實(shí)驗(yàn)樓物業(yè)管理方案(1)
xx 實(shí) 驗(yàn) 樓 物 業(yè) 管 理 方 案 編 號(hào)： NS/200401 版 號(hào)： 01 編 制： 審 批： （未經(jīng)許可，不得翻印） 深圳市xx物業(yè)管理有限公司 二00四年四月八日 版號(hào):1 修改狀態(tài):A 0.1 物業(yè)管理方案目錄 第 1 頁 共 2 頁 日 期:2004.4.8 章節(jié)號(hào) 標(biāo) 題 頁 碼 0.0 物業(yè)管理方案封面（批準(zhǔn)頁）…………………… ( 1 ) 0.1 物業(yè)管理方案目錄………………………………… ( 2 ) 2. 物業(yè)管理方案說明………………………………… ( 1 ) 3. 深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介……………… ( 2 ) 4. 公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照……………………………………… ( 1 ) 5. 公司資質(zhì)證書……………………………………… ( 1 ) 6. ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證證書……………………… ( 1 ) 1. 質(zhì)量方針…………………………………………… ( 1 ) 2. 管理目標(biāo)…………………………………………… ( 2 ) 3. 組織機(jī)構(gòu)及資源…………………………………… ( 11) 4. xx實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理……………………………… ( 27) 1. 員工培訓(xùn)…………………………………………… ( ) 2. 樓宇入伙…………………………………………… ( ) 1. 樓宇入伙程序……………………………………… ( ) 2. 入伙須知…………………………………………… ( ) 3. 入伙流程圖………………………………………… ( ) 4. 樓宇入伙應(yīng)繳費(fèi)用明細(xì)表………………………… ( ) 5. 入伙簽認(rèn)表………………………………………… ( ) 6. 裝修申報(bào)表………………………………………… ( ) 7. 消防安全責(zé)任書…………………………………… ( ) 8. 業(yè)主公約…………………………………………… ( ) 9. 樓宇入伙及裝修工作流程..……………………… ( ) 4.3 小區(qū)日常事務(wù)管理………………………………… ( ) 版號(hào):1 修改狀態(tài):A 0.1 物業(yè)管理方案目錄 第 2 頁 共 2 頁 日 期:2004.4.8 章節(jié)號(hào) 標(biāo) 題 頁 碼 4.3.1 保安服務(wù)…………………………………………… ( ) 2. 消防管理…………………………………………… ( ) 3. 保潔綠化工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)…………………… ( ) 4. 公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案……………… ( ) 5. 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃…………… ( ) 6. 接待業(yè)主投訴……………………………………… ( ) 7. 火災(zāi)和緊急事故處理……………………………… ( ) 8. 收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理…………………………………… ( ) 5.0 服務(wù)質(zhì)量保證措施及法規(guī)要求…………………… ( 3 ) 1. 管理方式…………………………………………… ( ) 2. 管理文件…………………………………………… ( ) 3. 檢測(cè)及評(píng)價(jià)方法…………………………………… ( ) 4. 物業(yè)管理法規(guī)要求………………………………… ( ) 6.0 xx實(shí)驗(yàn)樓物業(yè)管理費(fèi)用及效益測(cè)算…………… ( 4 ) 7.0 提請(qǐng)委托方解決的問題…………………………… ( 1 ) 8.0 與相關(guān)方的業(yè)務(wù)交往……………………………… ( 1 ) 版號(hào):1 修改狀態(tài):A 0.2 物業(yè)管理方案說明 第 1 頁 共 1 頁 日 期:2004.4.8 xx實(shí)驗(yàn)樓位于深圳市福田區(qū)保稅區(qū)新桂花村，占地面積12079M2，建筑面積4946 6M2，綠化面積4901M2，是由兩棟17層和六棟10層組成的高、準(zhǔn)高層混合型住宅小區(qū)。 總戶數(shù)為306戶，已入伙286戶，實(shí)際入住230戶，停車位地下室57個(gè)，地上60個(gè)。 該小區(qū)配備的機(jī)電設(shè)備包括：12部三菱電梯、一臺(tái)西門子發(fā)電機(jī)、二臺(tái)800KV變 壓器和一臺(tái)600KV變壓器，消防和給排水設(shè)備也一應(yīng)俱全。 小區(qū)配備的智能化設(shè)施包括：門鈴對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、IC卡刷卡系統(tǒng)、紅 外線報(bào)警系統(tǒng)等。 為了使xx實(shí)驗(yàn)樓的物業(yè)管理能夠滿足用戶的需求，給住戶提供一個(gè)安全、舒適的 生活環(huán)境，本物業(yè)管理方案嚴(yán)格按照深圳市xx物業(yè)管理有限公司現(xiàn)已實(shí)施的ISO9002國(guó) 際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行編制。 由于時(shí)間倉(cāng)促，加上對(duì)深大實(shí)驗(yàn)樓建筑情況了解甚少，我們?cè)诰帉懳飿I(yè)管理方案 時(shí)，主要參照我司在中央花園和鳴翠谷的管理模式并借鑒港澳地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。方案 所述內(nèi)容僅供參考，雙方一旦簽定物業(yè)管理委托合同，我們將盡快制定出符合深大實(shí) 驗(yàn)樓要求的、更加切合實(shí)際的物業(yè)管理方案。 版號(hào):1 修改狀態(tài):A 0.3 深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 第 1 頁 共 2 頁 日 期:2004.4.8 深圳市xx物業(yè)管理有限公司是深圳市老牌物業(yè)管理公司之一。公司從1988年開始 從事物業(yè)管理工作。目前公司持有深圳市住宅局頒發(fā)的甲級(jí)資質(zhì)證書。公司現(xiàn)有員工 382人，其中管理員工82名，大專及中級(jí)職稱以上56人，所有管理員工均持有物業(yè)管理 上崗證書；保潔員67人及保安員233人均在上崗前通過了專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。公司下設(shè)總經(jīng) 理辦公室、發(fā)展部、物業(yè)管理部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部、保安部、清潔綠化部。 公司所管轄的小區(qū)分別位于深圳市南山區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)和寶安區(qū)，包括：鳴 翠谷、銀翠苑、潤(rùn)唐山莊、碧湖花園、鵬益花園、寶安大益廣場(chǎng)、青海大廈、金稻田 公寓、半島花園A區(qū)、半島花園B區(qū)、怡?；▓@、玉華花園、臨園大廈、半島大廈、海 昌大廈、招北綜合樓等16個(gè)小區(qū)，管理面積共計(jì)80萬平方米。 公司管轄的鳴翠谷、銀翠苑為高科技智能化小區(qū)。它安裝和使用了室內(nèi)外防盜報(bào) 警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、閉路 電視監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)外墻紅外線保護(hù)系統(tǒng)、水、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、背景音樂和廣播系 統(tǒng)。對(duì)于上述這些高科技智能化設(shè)施，公司管理人員經(jīng)過認(rèn)真的學(xué)習(xí)和實(shí)踐，目前不 但能熟練操作、使用和維護(hù)，而且還針對(duì)各小區(qū)不同的特點(diǎn)和要求總結(jié)出一套完整的 智能化設(shè)施管理辦法，為今后接管智能化小區(qū)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。 經(jīng)過幾年的不斷努力，公司所管轄的各個(gè)小區(qū)均獲得了住戶和發(fā)展商的一致好評(píng)，住 戶滿意率不低于98%。公司管轄的各小區(qū)、大廈多次獲得深圳市優(yōu)秀小區(qū)、大廈和安全 文明小區(qū)稱號(hào)。1998年10月，公司通過了ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。 版號(hào):1 修改狀態(tài):A 0.3 深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 第 2 頁 共 2 頁 日 期:2004.4.8 隨著公司管理規(guī)模的不斷擴(kuò)大，加上其獨(dú)樹一幟的管理模式，公司總經(jīng)理于199 8年5月在深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二次全體會(huì)員大會(huì) 上被選為常務(wù)理事。 展望未來，公司全體員工將一如既往地秉承“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，始 終堅(jiān)持“用戶至尊，服務(wù)至上”的企業(yè)宗旨，針對(duì)新接的高檔小區(qū)管理難度大、住戶要 求水準(zhǔn)高等特點(diǎn)，在全面實(shí)施ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推出一系列 星級(jí)酒店式的便民服務(wù)項(xiàng)目，以便讓所有住戶更加稱心、滿意，讓xx物業(yè)公司的物業(yè) 管理工作早日邁上新的臺(tái)階。 版號(hào):1 修改狀態(tài):A 1.0 質(zhì)量方針 第 1 頁 共 1 頁 日 期:2004.4.8 1.0 質(zhì)量方針 1. 深圳市xx物業(yè)管理有限公司的質(zhì)量方針是為用戶提供： 安全、舒適、清潔、優(yōu)美、便利的生活和工作環(huán)境。 2. 本公司的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證活動(dòng)是建立在以“預(yù)防為主”的基礎(chǔ)上，并與公司管 理體系相一致，它基于： 1. “用戶至尊，服務(wù)至上”的服務(wù)宗旨。 2. “敬業(yè)、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神。 3. 實(shí)行“先培訓(xùn)后上崗”使每一個(gè)員工對(duì)公司的質(zhì)量方針和工作要求及用戶的需求有 足夠的了解，明確自己的工作對(duì)公司的整體服務(wù)水平將產(chǎn)生影響，確保公司的 信譽(yù)和使用戶滿意。 4. 合理的收費(fèi)。 5. 符合政府法規(guī)、法律的要求。 版號(hào):1 修改狀態(tài):A 2.0 管理目標(biāo) 第 1 頁 共 2 頁 日 期:2004.4.8 2. 管理目標(biāo) | |指標(biāo)名稱 |相關(guān)評(píng)分 |計(jì)劃|管理指標(biāo)實(shí)施措施 |責(zé)任部 | | | |標(biāo)準(zhǔn)及指 |指標(biāo)| |門責(zé)任 | | | |標(biāo) | | |人 | |1|房屋完好率 |98% |98% |落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，|管理員 | | | | | |確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)| | | | | | |施。 | | |2|房屋零修、急|95% |95% |接到維修通知10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完|維修工 | | |修及時(shí)率 | | |成并建立回訪檔案記錄。 | | |3|維修工程質(zhì)量|95% |95% |分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，|維修工 | | |合格率 | | |以確保維修工程合格，滿足用戶需要。 | | |4|管理費(fèi)收繳率|95% |95% |按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理|收費(fèi)員 | | | | | |費(fèi)取之于民，用之于民。 | | |5|綠化完好率 |98% |99% |落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建|綠化工 | | | | | |檔記錄確保大廈公共綠化無破壞、無踐踏| | | | | | |，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。| | |6|清潔、保潔率|99% |99% |落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行24小時(shí)保潔工作，實(shí)行巡|清潔工 | | | | | |查制度，建檔記錄，確保小心內(nèi)垃圾日產(chǎn)| | | | | | |日清，空氣清新。 | | |7|道路完好率及|90% |99% |落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建|管理員 | | |使用率 | | |檔記錄確保道路完好。 | | |8|化糞池、雨水| |99% |落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建|管理員 | | |井污水井完好| | |檔記錄，確保溝、渠完好，并定期疏通，| | | |率 | | |清理。 | | |9|排水管、明暗| |98% |落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建|管理員 | | |溝完好率 | | |檔記錄，確保排水管暢通無阻、無塌陷。| | |1|路燈完好率 |85% |95% |落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，|管理員 | |0| | | |確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔| | | | | | |。 | | |1|停車場(chǎng)、單車| |100%|落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建|管理員 | |1|棚完好率 | | |檔記錄，以確保設(shè)施完好，方便使用。 | | |1|公共文體設(shè)施|95% |95% |落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，|管理員 | |2|、休閑設(shè)施及| | |建檔記錄， 確保設(shè)施完好，美觀清潔。 | | | |標(biāo)識(shí) | | | | | 版號(hào):1 修改狀態(tài):A 2.0 管理目標(biāo) 第 2 頁 共 2 頁 日 期:2004.4.8 | |指標(biāo)名稱 |相關(guān)評(píng)分 |計(jì)劃|管理指標(biāo)實(shí)施措施 |責(zé)任部 | | | |標(biāo)準(zhǔn)及指 |指標(biāo)| |門責(zé)任 | | | |標(biāo) | | |人 | |1|大廈內(nèi)治安案 |0.1%以下 |0 |保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后方能上崗，并每周 |保安隊(duì) | |3|件發(fā)生率 | | |訓(xùn)練一次，每次一小時(shí)，以保障保安隊(duì) |長(zhǎng) | | | | | |伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實(shí)保安崗位職責(zé)， | | | | | | |明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視制度，以確 | | | | | | |保小區(qū)的安全 | | |1|消防設(shè)施設(shè)備 |100% |100%|落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄 |保安隊(duì) | |4|完好率 | | |，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)備完 |長(zhǎng) | | | | | |好無損、正常使用。 | | |1|火災(zāi)發(fā)生率 |0.1%以下 |0 |管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行 |保安隊(duì) | |5| | | |培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé) |長(zhǎng) | | | | | |日常巡視發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)處理并通知管 | | | | | | |理處，以確保小區(qū)消防安全。 | | |1|違章發(fā)生率與 |發(fā)生率 |0.1%|建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、 |管理員 | |6...
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