歐洲之星國際名品店商業(yè)計劃書1
歐洲之星國際名品店 商業(yè)計劃書 歐萊特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 謹呈 2005年4月 1. 項目概況 1. 項目基本數(shù)據(jù) 項目名稱：歐洲之星國際名品店－成都店 公司名稱：歐萊特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 總占地面積：35302平方米（獨棟框剪結(jié)構(gòu)高層建筑） 其中：項目用地4231平方米 -1－-2F 　大型停車場： 5800平方米（180個車位） 1F－4F　　歐洲之星國際名品店：8000平方米 5F－6F 　美容美體、娛樂、餐飲、健身、水療等綜合項目：3800平方米 7F—20F 現(xiàn)代商務(wù)辦公用房：**平方米 主樓自動扶梯2部、載貨電梯2部、客梯2部、外置式世界頂級觀光梯2部 2. 歐洲之星國際名品店項目概況 歐洲之星國際名品店來自意大利維羅納市，國際標準的整體規(guī)劃打造的時尚精品（奢 侈品）主題商廈。項目位于成都市鹽市口商圈，政府傾力打造的CBD中心，商家匯集 ，百業(yè)爭席，萬眾矚目的當(dāng)成焦點。 項目總用地為4231平方米，容積率為****,項目總投資達****億元,年銷售收入約為* ***億元。 歐洲之星國際名品店是一個締造歐美名牌的帝國。它具有歐洲文化背景，融匯東西方 文化，軟硬件設(shè)施齊全，國際標準的名店旗艦航母。 即將問世的成都歐洲之星國際名品店,揉和了法國百貨精粹，歐式建筑風(fēng)格，外觀古 樸、典雅，氣勢雄渾。商品來自意大利、法國等歐美國家，以最新頂級奢侈名品系列 為主旋律。品牌齊全，款式新穎是項目的突出賣點。 圖一：項目區(qū)域位置圖 圖二：總體規(guī)劃平面圖 項目總體規(guī)劃圖的規(guī)劃說明： 歐洲之星國際名品店商品結(jié)構(gòu)布局 化妝品區(qū)***平方米 一線品牌服飾區(qū)***平方米 個性服飾區(qū)***平方米 鞋包區(qū)***平方米 昆百大珠寶區(qū)***平方米 2. 集團公司簡介 1. 集團簡介 四川大地實業(yè)集團有限公司成立于一九九八年，是一家蓬勃發(fā)展中的投資型、現(xiàn) 代化的大型民營企業(yè)集團。經(jīng)長期市場經(jīng)濟風(fēng)雨的歷練，其投資經(jīng)營已拓展到目前的 地產(chǎn)業(yè)、房產(chǎn)業(yè)、酒業(yè)、百貨業(yè)、裝飾業(yè)、貿(mào)易業(yè)和廣告?zhèn)髅綐I(yè)，并正積極向醫(yī)療產(chǎn) 業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、高農(nóng)產(chǎn)業(yè)等其它領(lǐng)域拓展。 集團公司注冊資本1億元，總資產(chǎn)8個億；銀行資信等級AAA。集團目前下轄六家 子公司：四川大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、四川大地酒業(yè)發(fā)展有限公司、成都歐萊 特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司、四川環(huán)天裝飾工程有限責(zé)任公司、四川天網(wǎng)信息傳媒有限 責(zé)任公司和成都天網(wǎng)廣告有限責(zé)任公司。 二、　集團目標： 優(yōu)質(zhì)化產(chǎn)品、多元化經(jīng)營、現(xiàn)代化管理、規(guī)?；б?。即： ——不斷打造精品產(chǎn)品、奉獻精品服務(wù)、塑立精品文化。 ——牢固確立多產(chǎn)品、多平臺、多模式、多領(lǐng)域、多途徑的集團化多元發(fā)展和經(jīng)營 格局。 ——努力構(gòu)建具有現(xiàn)代化、前瞻性、靈活性的集團化管理模式。 ——實現(xiàn)包括資源效益、資金效益、資本效益、經(jīng)營效益、運行效益、人才效益、 信息效益、管理效益等在內(nèi)的、邊際成本最低、邊際效益和整合規(guī)模效益最高的企業(yè) 經(jīng)營目標。 3. 集團宗旨 誠信、創(chuàng)新、奉獻。 a) 集團理念 以市場為導(dǎo)向、以人才為根本、以資本為催化、以管理為經(jīng)緯。 b) 歐萊特商業(yè)經(jīng)營管理公司概況 歐萊特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司隸屬于四川大地實業(yè)集團，是一家從事百貨零售經(jīng) 營、策劃、管理的專業(yè)管理服務(wù)公司。公司總經(jīng)理具有20多年的百貨經(jīng)營策劃管 理經(jīng)驗，是香港資深的商業(yè)管理專家，其管理層是由從事多年百貨經(jīng)營管理的專 業(yè)人才組成，內(nèi)有來自英國著名的高檔零售集團連卡佛等的執(zhí)行營運管理理者。 終及追求目標 ULTRA以讓消費者選擇能與其身份、地位、品位相匹配的服務(wù)為經(jīng)營宗旨。其服務(wù) 精神則體現(xiàn)在以超值的價格提供大眾化、時尚化的精品商品，達到百貨零售業(yè)指 點領(lǐng)地位，并透過員工的才能和團隊精神，令顧客驗到至高無上的購物樂趣以及 品牌文化。 品牌價值和業(yè)績 公司在廣州、上海、北京等多個城市經(jīng)營管理過多個1- 5萬平方米的高檔精品百貨店；在經(jīng)營管理過程中曾成功引進許多世界級品牌，如 ：GLANFRANCO、FEERE、VERRI、CARAMELO、MONDI、JAEGER等。同時公司自己也代 理經(jīng)營了部分國際品牌的服裝。 第三章 項目投資環(huán)境分析 一、成都整體經(jīng)濟形勢和近期商業(yè)開發(fā)形勢簡析 1．飛速發(fā)展的成都經(jīng)濟 成都市位于四川盆地西部平原，是“天府之國”四川省的省會，是我國著名的歷史 文化名城，西南地區(qū)重要的商貿(mào)、金融、科技中心、交通和通信樞紐。是一座綜 合性、多功能的內(nèi)陸特大開放城市，管轄7區(qū)4市8縣，總面積1.23萬平方公里，總 人口960.39萬。其中城市人口301.56萬。2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2500美元 。社會主義市場經(jīng)濟體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到2005年， 三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7:45.5:47.5，城市化水平達到38%以上。全年實現(xiàn)社 會消費品零售總額627.53億元，同比增長13.2%，高于全省、全國的增長幅度， 零售總額在全國15個副省級城市中首次排到第三位。商業(yè)投資總額****億元，同 比增長 %。2004年經(jīng)濟指標增幅創(chuàng)近年最好水平，全市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持持續(xù)、快速、健 康發(fā)展的良好局面。從整個國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢來看，目前全國每年有3萬億不動產(chǎn) 增量，而成都調(diào)查的結(jié)果是3年有584.7億元，它說明了成都的經(jīng)濟發(fā)展具有極強 的活力和動力，也表明了成都是一個非常有經(jīng)濟活力的城市。 2．商業(yè)發(fā)展趨勢 八十年代看深圳，九十年代看浦東，新世紀看成都。從成都市場商戰(zhàn)頻頻爆發(fā)的 現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢看，成都在新世紀中很可能成為中國商戰(zhàn)“第一城”。 2005年全市社會消費品零售總額將達到881.6億元，到2010年為1419.8億元，而到 2020年這個數(shù)字將增長到3065.2億元。 3．成都鹽市口地區(qū)已經(jīng)成為城市發(fā)展的領(lǐng)跑者 |在上個世紀中葉，鹽市口就和春熙路作為市中心無可取代的繁華地段在這| |個城市鶴立雞群。該商業(yè)帶囊括金融一條街、家私一條街以及成都精品服| |飾中心，專業(yè)市場極度繁榮，并部分位于成都市CBD核心區(qū)域，交通便利 | |、人流量龐大，周邊住宅小區(qū)、中、小學(xué)校數(shù)不勝數(shù)。 | |　　 | |　　該商業(yè)帶緊鄰騾馬市——西大街商業(yè)帶及大春熙商業(yè)帶，為政府重點扶| |植的大型商業(yè)帶之一，其中的熊貓萬國商城影響力之巨大，更是享譽全國| |。在鹽市口，借助大業(yè)路、梨花街等“示范街”的整治，未來的大春熙商業(yè)| |帶將成為街道整潔，燈光統(tǒng)一，店招、廣告規(guī)范，環(huán)境優(yōu)美，商場誠信，| |經(jīng)營結(jié)構(gòu)合理，市場管理規(guī)范的成都商貿(mào)中心。 | |　　 | |　　縱觀整個商業(yè)帶，以文化為中心的有：錦城藝術(shù)宮、西南影都、太平| |洋影城。大型商場有：人民商場、百貨大樓、摩爾百盛、北京華聯(lián)、仁和| |春天百貨、香榭里百貨、鹽市口廣場、新中興品牌商業(yè)廣場、大業(yè)百貨、| |明都大廈、九龍廣場、泰華時裝批發(fā)城、國美商場、成百、市工藝美術(shù)商| |場等。星級賓館有：銀河王朝大酒店、喜來登大酒店等。食品超市有紅旗| |商場、好又多。片區(qū)內(nèi)的美高美是西南地區(qū)最大的娛樂城，還有即將建成| |的熊貓萬國商城為成都人又找到一片樂土。有關(guān)部門目前正在著手研究玉| |帶橋改造事宜，這里將來定會成為新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱土。 | |　　 | |　　鹽市口·順城街·玉帶橋商業(yè)帶作為成都的老牌核心商業(yè)口岸，在城市| |舊城改造中正發(fā)生著翻天覆地的變化。據(jù)專家分析，鹽市口的改造實際上| |才剛剛開始，可塑性和增值潛力極大，正在成為城市商業(yè)圈的原始股。在| |此背景之下，鹽市口區(qū)域無疑面臨重新洗牌、重新定位，而人民商場、北| |京華聯(lián)等商業(yè)旗艦的重新變臉；順城街商務(wù)中心的地位進一步凸顯；玉帶| |橋家居市場的日益火爆；以及熊貓城、鹽市口廣場、國泰·現(xiàn)代之窗等大 | |型項目的開發(fā)建設(shè)，足以說明該商業(yè)帶格局正在演繹著新的精彩！ | | | |　　作為百年老牌商業(yè)口岸，鹽市口·順城街·玉帶橋商業(yè)帶再次活躍起來| |，演繹著新一輪的財富魅力，在掀起商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)暴的同時，置身其間| |的開發(fā)商均對這一區(qū)域的開發(fā)前景和投資潛力充滿了高度的激情和信心。| | | |　　 | |　 1）城街、鹽市口片區(qū)已經(jīng)具備了形成中央商務(wù)區(qū)(CBD)的一些必要條 | |件，開始有了中央商務(wù)區(qū)(CBD)的雛形；加之政府所規(guī)劃的城市CBD區(qū)域也| |將其納入其中，并且成都市的地鐵一號線也將在現(xiàn)在的“成都市體育館”附| |近設(shè)出入口，為其成為城市未來真正的CBD提供更大的支持。同時，隨著 | |城市舊城改造的深化進行，國有土地出讓的規(guī)范化操作，以及城市中心土| |地的稀缺性，將使土地價值飛升，也會使區(qū)域內(nèi)的商務(wù)辦公物業(yè)的開發(fā)走| |向更高層次的產(chǎn)品路線。 | |　　 | |2）具有非常強的消費實力和發(fā)展?jié)摿?，而且隨著城市規(guī)劃的不斷發(fā)展， | |鹽市口商圈還會更加凸顯它的商業(yè)價值。 | |　　 | |　　3）鹽市口商業(yè)帶在商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域具有兩大優(yōu)勢：第一是作為百 | |年商圈，連接成都CBD商圈核心部位，每天人流量巨大；第二是知名商家 | |和知名品牌匯聚該商業(yè)帶，商業(yè)項目業(yè)態(tài)豐富，極具商氣。 | |　　 | |　　4）鹽市口輻射的人民南路梨花街商業(yè)帶，是成都的核心商業(yè)地段。 | |有著百年商業(yè)氛圍沉淀的商圈內(nèi)，已有北京華聯(lián)、人民商場、百貨大樓等| |新老商家齊聚。由于臨近天府廣場，入駐了多家外資零售商，因而近兩年| |行情大漲，不久的將來這里有望成為成都的精品商圈，其可塑性和增值潛| |力不可輕視。 | |　　 | |　　■背景鏈接 | |　　鹽市口、順城街一線歷來都是成都核心商業(yè)地段，有百年商業(yè)氛圍沉| |淀，其商業(yè)類型十分豐富。 | |　　百貨業(yè)：隨著舊城改造，交通更加便捷的鹽市口使人民商場、北京華| |聯(lián)、．等商業(yè)旗艦更加繁榮；順城街商務(wù)中心的地位進一步凸顯。 | |　　精品家居：玉帶橋家居市場日益火爆，已形成城市中心區(qū)域內(nèi)品牌家| |居用品匯集的專業(yè)口岸，眾多著名廠商分別在這里開設(shè)大規(guī)模賣場，如青| |田、新創(chuàng)意、意點、宜家、圣地亞哥等，據(jù)悉，玉帶橋的高檔家具成交額| |占整個成都市的2/3。 | |　　高檔寫字樓：順城街聚集了成都市的大部分中高檔寫字樓：新時代廣| |場、新世紀廣場、世貿(mào)中心、四川國際大廈等，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在城市| |總體商務(wù)辦公物業(yè)中，鹽市口、順城街一線占到21.57%的比例，而且在順| |城街與西玉龍街形成的“L”型區(qū)域內(nèi)，分布了成都市將近80%左右的金融機| |構(gòu)，是城市主要的商務(wù)中心。 | |　　星級酒店：新華國際、綠洲酒店、喜來登、全興大酒店、興隆洋大飯| |店、羅曼假日酒店、銀河王朝大酒店、總府皇冠假日酒店，讓整個商業(yè)帶| |流光溢彩。 | | | |　　代表項目 | |　　熊貓城 | |　　地址：順城街與玉帶橋交匯處 | |　　規(guī)模：總面積為49萬平方米，商業(yè)部分達23萬平米。 | |　　項目概況：超大規(guī)模的綜合性購物中心 | | | |　　鹽市口廣場 | |　　地址：鹽市口梨花街 | |　　規(guī)模：占地30余畝，總投資逾7億多元，是集購物、餐飲、娛樂、圖 | |書音像批發(fā)市場為一體的大型多功能商業(yè)建筑群。 | |　 ...
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