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?？谑猩唐贩渴袌稣{(diào)查報(bào)告 一 調(diào)查的目的、原則和基本方法 二 調(diào)查對象基本狀況 三 調(diào)查資料分析 1、關(guān)于樓盤地域分布 2、關(guān)于樓盤類型 3、關(guān)于停緩建復(fù)工工程 4、關(guān)于樓盤的品質(zhì) 5、關(guān)于商品房戶型 6、關(guān)于銷售價(jià)格 7、關(guān)于樓盤銷售狀況 8、關(guān)于樓盤的建設(shè)規(guī)劃狀況 9、關(guān)于購房消費(fèi)群體 　 一 調(diào)查的目的、原則和基本方法 1 調(diào)查目的和調(diào)查范圍 為進(jìn)一步了解和掌握?？谑猩唐贩渴袌鰻顩r，我公司估價(jià)部組織有關(guān)人員對海口市市區(qū) 范圍內(nèi)新建、停緩建工程復(fù)工續(xù)建兩類處于在建階段和銷售階段的商品房市場狀況進(jìn)行 了調(diào)查。 2 調(diào)查時(shí)間 本次調(diào)查時(shí)間跨度為2004年12月15日至2005年1月5日。包括調(diào)查信息資料的采擷、信息 資料的整理歸納以及成文階段。 3 調(diào)查分析的基本原則 （1）樣點(diǎn)原則 受時(shí)間、人力、物力等條件所限，調(diào)查人員不能對?？谑腥康纳唐贩窟M(jìn)行盤查，因此 ，有意識地選取了一些對總體狀況有說明意義、具有代表性的樣點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查分析。 （2）對資料甄別使用的原則 在調(diào)查過程中，有部分信息資料由商品房銷售人員提供，其中部分內(nèi)容有從促銷角度出 發(fā)產(chǎn)生的隱瞞甚至誤導(dǎo)成份。因此，調(diào)查人員對該類資料進(jìn)行了仔細(xì)分析甄別，盡量少 使用或不使用該類偽信息。 （3）分析、歸訥原則 對信息資料進(jìn)行客觀分析。首先對其中一些有普遍性、代表性的現(xiàn)象進(jìn)行合理歸納，在 此基礎(chǔ)上尋找原因，建立相互間的因果關(guān)系，得出相關(guān)結(jié)論。 4 調(diào)查樣點(diǎn)的選擇 首先在報(bào)紙、電視等媒體上選擇有代表性的36幢樓盤確定為重點(diǎn)調(diào)查對象，與此同時(shí)在 調(diào)查過程中，根據(jù)實(shí)際情況隨機(jī)增加了相應(yīng)的樓盤個(gè)案。本次調(diào)查選點(diǎn)涉及?？谑形宕?區(qū)域，包括國貿(mào)、濱海、海甸島、秀英及老城區(qū)等其他區(qū)域。具體分布見下表： |區(qū)域 |國貿(mào) |濱海 |海甸島 |秀英 |其他 | |個(gè)數(shù) |9 |8 |12 |3 |4 | 5 調(diào)查方法 采取現(xiàn)場走訪、電話咨詢、與購買客戶溝通等方法獲取各種資訊。 二 調(diào)查對象基本狀況 本次調(diào)查在事先確定的36個(gè)重點(diǎn)調(diào)查對象基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況隨機(jī)增加了6個(gè)個(gè) 案，調(diào)查對象共計(jì)42個(gè)。根據(jù)樓盤的密集程度，調(diào)查人員將之分為5個(gè)區(qū)域，各區(qū)域的調(diào) 查數(shù)量與該區(qū)域的新樓盤數(shù)量有較大的聯(lián)系，基本呈正相關(guān)關(guān)系。樓盤的基本狀況見下 表： 樓盤基本狀況表 |序號 |名稱 |位置 |起價(jià) |層差 |備注（04年12月） | | | | |（元/ m2 |（元/ | | | | | |） |m2） | | |一 國貿(mào)區(qū)域 | |1 |*富麗花園 |金貿(mào)西路1號 |1998，250| |由四幢21-23層商務(wù)樓和| | | | |0（均價(jià)）| |住 | | | | | | |宅樓組成，占地23487.4| | | | | | |9m2，總建筑面積11萬m2| | | | | | |， | |2 |華貿(mào)快樂公寓|金貿(mào)西路18號 |1688（2）|30-60 |總建筑面積47449 | | | | | | |m2，A座23層，B座17層 | | | | | | |，共374戶，綠化率30% | |3 |*德意雅苑 |金貿(mào)西路5號 |1698 |50 |2幢高層 | |4 |東方文華府 |文華路 |2080 | |3幢15-17層 | |5 |海韻裕都 |文華路3號 |3000多 | |總占地10366.5 m2，總 | | | | | | |建筑面積67933 | | | | | | |m2，2幢27層，密度36.3| | | | | | |%，綠化率28.2% | |6 |*金山廣場 |金貿(mào)西路6號 |2288（5）|40 |占地約15.32畝，總建筑| | | | | | |面積近8萬m2，噴泉廣場| |7 |誠田國際 |金貿(mào)西路 |2300多 | | | | |商務(wù)大廈 | | | | | |8 |世貿(mào)雅苑 |世貿(mào)東路2號 |2500-3500| |總建筑面積約16萬m2， | | |（三期） | | | |數(shù)幢28-32層 | |9 |中鹽國際大廈|玉沙路西側(cè) | | |寫字樓 | |10 |國貿(mào)中心 |玉沙路西側(cè) |第6層租金| |寫字樓。占地3300.8㎡ | | | | |為：毛坯 | |，總建筑面積37632㎡，| | | | |房37-38元| |400個(gè)停車位，4部4m/s | | | | |/㎡，裝修| |進(jìn)口電梯，100兆光纖，| | | | |房比毛坯 | |800千瓦發(fā)電機(jī)、變壓器| | | | |房多10元 | |。電子防火報(bào)警自動(dòng)噴 | | | | |， | |淋、智能電子安全監(jiān)控 | | | | | | |等 | |二 濱海區(qū)域 | |11 |悠生海華 |民聲西路28號 |2600（4）|60 |4幢小高層 | |12 |怡景苑 |芙蓉路2號 |大于2500 | |5幢高層 | |13 |麗晶海景花園|濱海大道 |2580（2）|50-80 |總建筑面積12萬m2， | |14 |昌煒玉園 |民聲西路8號 |2900（4）|60-80 | | |15 |海岸1號 |世貿(mào)北路1號 |3000左右 | |占地62229.3m2，總建筑| | | | | | |面積207252.2m2，六棟 | | | | | | |高層住宅和一棟高層商 | | | | | | |務(wù)樓 | |16 |海怡豪園 |濱海東路56號 |接近3000 | |占地30多畝，4幢20層 | |17 |紫荊花園（二|紫荊路 |2880（2）|50-100 |6幢26層 | | |期） | | | | | |18 |*銀通花園 | |大于2500 | |2幢22層公寓樓（原規(guī)劃| | | | | | |2幢28層） | |三 海甸島區(qū)域 | |19 |陽光熙園 |人民大道西側(cè) |2500（1）|50 |總占地面積8855m2，總 | | | | | | |建筑面積25103m2，3幢1| | | | | | |6層，10層以上可觀海，| | | | | | |建筑密度20%，綠化率48| | | | | | |%， | |20 |北海岸88號 |人民大道88號 |2588（1）|70 |占地17767平方米，建筑| | |（海韻公寓）| | | |面積34893平方米， | | | | | | |4幢16層268套，均為居 | | | | | | |住，3層以上可觀海，密| | | | | | |度15%，，綠化率65%， | |21 |港灣花園 |人民大道、五西路|2380（3）|80 |總占地19979 | | | | | | |m2，共500套住宅，約5.| | | | | | |8萬m2，容積率2.9，綠 | | | | | | |化率51%， | |22 |濱海華庭 |五西路、萬恒路1 |2600-2700| |總建筑面積約5萬m2，容| | | |號 | | |積率1.31， | |23 |華星大廈 |人民大道35號 |1788（3）|50 |200多套住宅 | |24 |*周昌公寓 |人民大道、三東路|1980（2）|60 |總占地2900 | | | | | | |m2，20層，共160套住宅| | | | | | |，建筑密度21.6%， | |25 |*秦吉大廈 |人民大道、四西路| | |18層 | |26 |僑達(dá)花園 |人民大道 |3000-3200| |建筑面積39943.10㎡， | | | | | | |容積率2.94，密度24.9%| | | | | | |，綠化率近些80% | |27 |*寰島廣場 |人民大道、四東路|1600（3）|50 |建筑面積50828㎡ | |28 |*福海新城 |五東路1號 |1888（5）|50 |2幢18層，總建筑面積3.| | | | | | |5萬m2，共136套住宅 | |29 |*加州陽光公 |和平大道、二橫路|1880（5）|40 |19層，3梯20戶，總占地| | |寓 | | | |5831 | | | | | | |m2，總建筑面積21878m2| | | | | | |。 | |30 |金椰都 |和平大道59號 |2500 | |大部分可觀海，建筑密 | | | | | | |度20.2%，容積率2.26% | | | | | | |，綠化率62%，8幢小高 | | | | | | |層 | |31 |寶安江南城 |和平大道66號 |2900起， | |北臨瓊海峽，總占地近6| | | | |均價(jià)3100 | |00畝，一期占地120畝，| | | | |元 | |44幢4-5層共334戶（4層| | | | | | |為復(fù)式） | |32 |星光海岸 |五東路3號 |2128（2）|50 |總占地7470.44 m2，總 | | | | | | |建筑面積29713.3m2，4 | | | | | | |幢高層住宅，密度20%，| | | | | | |綠化率56% | |33 |*光明閣 |海昌路9號 |1500（4）|20 |14層，建筑密度較高， | | | | | | |綠地較少 | |四 秀英區(qū)域 | |34 |奧林匹克花園|海秀路 |2780 | |總占地約63556 m2，總 | | |（二期） | | | |建筑面積約148521 | | | | | | |m2，密度18.7%，綠化率| | | | | | |56.4%，停車位641個(gè) | |35 |*金僑國際廣 |海秀大道160號 |1630（5）|40 |總占地約20畝，總建筑 | | |場 | | | |面積約55000 m2，停車 | | | | | | |位300個(gè)，電梯4部，26 | | | | | | |層，密度23.65%，綠化 | | | | | | |率超過60% | |36 |金華...
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