經(jīng)典房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告全案
1周 2周 3周 4周 5周 6周 7周 8周 9周 4.4費(fèi)用預(yù)算 經(jīng)費(fèi)預(yù)算編列（以人民幣計(jì)算） 1. 方案、問卷設(shè)計(jì)1.萬元 第一階段訪談200份、第三階段入戶費(fèi)用：100份 2. 督導(dǎo)、訪問員培訓(xùn)試訪0.1萬元 3. 訪問實(shí)施(訪問員費(fèi)用與訪問管理費(fèi)用):30元*400=1.2萬元 4. 抽樣0.1萬元 5. 問卷、卡片印刷：0.1萬元 6. 禮品:2*400=0.8萬元 小計(jì)：2.3萬元 第四階段補(bǔ)充調(diào)查100戶(備選) 7. (訪問員費(fèi)用與訪問管理費(fèi)用):20元*100=0.2萬元 8. 禮品:5元* 100=0.05萬元 小計(jì)：0.25萬元 第五階段：走訪機(jī)關(guān)、座談會(huì)2組 9. 組織實(shí)施 4000元*2=0.8萬元 10. 禮品: 100元*15*2=0.3萬元 小計(jì)：1.1萬元 第五階段：數(shù)據(jù)處理分析，編寫報(bào)告 11. 數(shù)據(jù)錄入清理:5*1000=0.2萬元 12. 計(jì)算機(jī)處理:1.5萬元 13. 報(bào)告撰寫 （1個(gè)總報(bào)告，入戶報(bào)告、訪談報(bào)告、報(bào)紙報(bào)告、宏觀報(bào)告）:2萬元 小計(jì)：3.2萬元 合計(jì):8.35萬元萬元 咨詢費(fèi)用 本咨詢工作的咨詢費(fèi)為人們幣300000元。這項(xiàng)費(fèi)用是依據(jù)工作的時(shí)間、進(jìn)度、行 業(yè)特點(diǎn)綜合制定的。 4.4.1市場需求咨詢報(bào)告 德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是集吸收外資、發(fā)展高科技、提高工業(yè)水平于一體，以市場 促發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)促市場的高科技工業(yè)園區(qū)，同時(shí)本園區(qū)也擔(dān)負(fù)著創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的 人居環(huán)境，改善投資環(huán)境和生活質(zhì)量的重要職能，是德城區(qū)向東發(fā)展關(guān)鍵性的一步 。 項(xiàng)目的建設(shè)，是德州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)響應(yīng)十六大號(hào)召，建設(shè)小康住宅的重要舉措， 也是開發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的里程碑。本次市場調(diào)研活動(dòng)是在充分了解居民居住條件 、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把開發(fā)區(qū)建設(shè)成為“最 佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開，本次調(diào)研準(zhǔn)備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研 數(shù)據(jù)真實(shí)、有效。 我們希望，此次專項(xiàng)調(diào)研可做為項(xiàng)目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并 為**公司后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供具可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。 報(bào)告內(nèi)容： 第一部分　調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施 一、調(diào)查設(shè)計(jì) （一）調(diào)查目的 1、通過客觀深入的市場調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解德州市房地產(chǎn) 市場供需空間和價(jià)格趨勢，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對(duì) 項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃小申莊項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定 位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)出為市場所接受的產(chǎn)品 ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。 2、根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究分析，對(duì)后續(xù) 營銷推廣策略提供有力支持。 3、隨著全面推進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)，為更好的把開發(fā)區(qū)建設(shè)成德州市最佳人居 生態(tài)社區(qū)，充分了解德州市民對(duì)住宅消費(fèi)的需求，進(jìn)行了“建筑無限生活 ，從懂你的生活開始！”報(bào)紙公開問卷調(diào)查，樹立開發(fā)區(qū)政府的愛民形象 ，以及**公司的品牌形象，將項(xiàng)目進(jìn)行前期推廣，獲得廣泛的公眾認(rèn)知度 和關(guān)注度。 （二）調(diào)查內(nèi)容 1、對(duì)德州市宏觀環(huán)境的調(diào)查 （1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃 （2）德州房地產(chǎn)現(xiàn)狀 2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查 （1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析 o 項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境） o 產(chǎn)品公司組成 （開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司） 3、需求市場調(diào)查 o 未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向 o 購買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配 套設(shè)施重要性） o 購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序） o 購買行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式） o 價(jià)格支付能力 o 對(duì)物業(yè)配套的需求 o 購買人群 4、競爭市場調(diào)查（個(gè)案對(duì)比） （1）基本情況 o 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積 率 o 類別、檔次及整體布局 o 裝修材料、水平 o 硬件設(shè)備 o 配套服務(wù)功能及功能分區(qū) o 公開銷售日期 o 銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率 o 付款方式、銀行按揭安排 o 車位配備 o 物業(yè)管理公司及費(fèi)用 （2）營銷策略 o 目標(biāo)客戶選擇決策 o 市場定位與宣傳重點(diǎn) o 營銷組合策略 （三）調(diào)查方法 1、宏觀調(diào)查 o 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談 o 報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析 2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查 o 項(xiàng)目規(guī)劃談?wù)摃?huì) o 項(xiàng)目現(xiàn)場考察 o 有關(guān)人員訪談 o 相關(guān)資料收集整理 3、需求市場調(diào)查 o 專項(xiàng)訪談問卷（200人次） o 報(bào)紙公開問卷調(diào)查（400人次） o 入室主體問卷（100次） o 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析（分類進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析） 4、競爭市場調(diào)查 o 現(xiàn)場踩點(diǎn)調(diào)查 o 報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析 o 深度訪談 二、調(diào)查組織與實(shí)施 調(diào)查時(shí)間安排表 |時(shí) 間 安 排 |工 作 內(nèi) 容 | |2003年5月13日 |就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)。 | |2003年5月14日 |提交調(diào)查問卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案。 | |2003年5月15日 |正式簽定合同，報(bào)社聯(lián)絡(luò)，報(bào)紙問卷調(diào)整。 | |2003年5月16日 |宏觀調(diào)查開始，走訪開發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等； | | |2、競爭市場調(diào)查開始，對(duì)德州市內(nèi)及開發(fā)區(qū)內(nèi)競爭樓盤進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。 | |2003年5月17—18日 |1、4月17日?qǐng)?bào)紙公開問卷見報(bào)； | | |2、集中訪談問卷調(diào)查階段，訪談外商投資服務(wù)中心、三和電子、躍華中學(xué)、高速公路管理 | | |處等單位，同時(shí)實(shí)施街訪，共收回問卷241份，有效問卷235份。 | |2003年5月19—20日 |主體問卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主等，收回問卷108份，有效問卷98份 | | |； | | |三類問卷數(shù)據(jù)庫建立。 | |2003年5月19—23日 |報(bào)紙問卷陸續(xù)回收，截止目前回收問卷79份，全部有效； | | |數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)錄入。 | |2003年5月24—26日 |進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，市調(diào)報(bào)告（第一稿）形成。 | |2003年5月27日 |市調(diào)分析現(xiàn)場演示談?wù)摃?huì)，市調(diào)報(bào)告（第一稿）提交。 | |2003年5月28—30日 |市調(diào)報(bào)告（修正稿）完成提交。 | 第二部分　調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析 1. 德州市宏觀環(huán)境調(diào)查 （一）德州市宏觀環(huán)境分析 德州市位于山東省西北部，北依北京、天津，南靠省會(huì)濟(jì)南，西接石家莊，東 連渤海灣，是華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的連結(jié)帶。 德州市現(xiàn)轄11個(gè)縣市區(qū)和兩個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?40萬，面積1萬平方公里。 但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬左右?？傮w來看， 德州市城市化水平明顯偏低。 德城區(qū)現(xiàn)分為鐵西區(qū)、市中區(qū)和東城區(qū)三部分。鐵西區(qū)為新設(shè)立的商貿(mào)開發(fā)區(qū) ，也是重要的工業(yè)區(qū)和倉儲(chǔ)區(qū)；市中心為老城區(qū)，集中擔(dān)負(fù)著城市的生活服務(wù)功能 ，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運(yùn)交通中心；東城區(qū)為98年新設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū)，是今后德州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)。 從德城區(qū)現(xiàn)狀來看，德州市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，城市化水平 偏低。這種“小馬拉大車”的局面，難以充分的起到對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。為此， 德州市提出城市東進(jìn)戰(zhàn)略：跨越岔河，建設(shè)新城區(qū)，計(jì)劃用5年時(shí)間建成25平方公里 的河?xùn)|新區(qū)，迅速膨脹城市規(guī)模，使德州市成為魯西北、冀東南的中心城市。 （二）德州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場 才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開發(fā)量大幅增加，房價(jià)上揚(yáng)速度較快，市場秩序不規(guī)范。 從全國各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)城市新區(qū)的開發(fā)勢必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn) 市場發(fā)生較大的影響。結(jié)合德州實(shí)際情況，通過對(duì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局等政府部 門的走訪，我們認(rèn)為，新區(qū)開發(fā)的實(shí)施會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)生如下幾方面影響： 開發(fā)區(qū)、新區(qū)房價(jià)平抑德州市整體房價(jià) 開發(fā)區(qū)和新區(qū)的房價(jià)較市區(qū)1500-2300元/㎡的房價(jià)便宜300- 400元/㎡，帶動(dòng)了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的開發(fā)，對(duì)于平抑德州市整體房價(jià)起到顯著作 用。 開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資 目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加 之政府在新區(qū)開發(fā)建設(shè)初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢必會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的投 資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮指日可待。據(jù)市場資料顯示，德州市中心房價(jià) 自去年至今，上漲了近300元/㎡。房價(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣 ，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投 資價(jià)值，二則相對(duì)于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬 。開發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)和開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。 開發(fā)區(qū)人口增長使住宅需求更加旺盛 開發(fā)區(qū)大力啟動(dòng)招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住， 使開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。據(jù)開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開 發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里 ，城市人口將達(dá)到32萬人以上。按平均2.3人/戶的標(biāo)準(zhǔn)量計(jì)算，僅住宅需求就在19 .11萬套以上，而開發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯。 新區(qū)、開發(fā)區(qū)房價(jià)會(huì)隨著開發(fā)區(qū)成熟程度而趨高 一般來說，新區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成 熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢必會(huì)造成新區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升， 新區(qū)的投資價(jià)值也逐漸顯出。 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存 新區(qū)的開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)會(huì)。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng) 存在。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻 礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。據(jù)2001年統(tǒng)計(jì)資料，德州市人均年收入僅為6932.28元。 經(jīng)濟(jì)收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對(duì)較小。同時(shí)，人們對(duì)開發(fā)區(qū) 、新區(qū)的認(rèn)識(shí)還相對(duì)薄弱，加之開發(fā)時(shí)間短，周邊配套尚不完善，在此形勢下，要 想做好一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，更要注重項(xiàng)目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場需 求，準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。 二、項(xiàng)目自身情況調(diào)查 （一）項(xiàng)目的整體研究與特性分析 （1）項(xiàng)目地塊地理位置 |優(yōu)　勢 |區(qū)位優(yōu)勢：地塊位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，且南臨開發(fā)區(qū)主干道東方紅路，隔路與知名私立學(xué)?！S華中學(xué)相| | |望，東面為規(guī)劃中的沙王河防護(hù)綠帶，西近規(guī)劃中新政府所在地，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值 | | |空間。 | | |小區(qū)空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，附近市政廣場是人們休閑娛樂的好去處。 | | |小區(qū)占地300多畝，規(guī)模在周圍為最大，且地塊相對(duì)比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。 | | | |不　足 |開發(fā)區(qū)尚處在發(fā)展初期，周邊公交、購物、醫(yī)療、教育配套還不夠成熟,有待完善。 | | |小區(qū)南臨的波司登公司職工宿舍，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。 | | |小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來業(yè)主會(huì)對(duì)此比較挑剔。 | （2）參與項(xiàng)目的公司情況 |優(yōu)　勢 |發(fā)展商**公司為開發(fā)區(qū)管委會(huì)下屬實(shí)體，政府信譽(yù)，誠信保證。 | | |項(xiàng)目設(shè)計(jì)特邀同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。該院規(guī)劃設(shè)計(jì)方面在國內(nèi)具有較高權(quán)威 | | |性。 | | |小區(qū)營銷策劃擬聘在行業(yè)內(nèi)具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行全程代理策劃，全新的營銷 | | |服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會(huì)有效促進(jìn)項(xiàng)目的營銷推廣及利潤最大化的實(shí)現(xiàn)。 | | |小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計(jì)劃將邀請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司擔(dān)任...
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