蟠龍新區(qū)189畝項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（住宅）(doc 47)
蟠龍新區(qū)189畝項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 （住宅） 摘 要 蟠龍新區(qū)，屬于南寧市“十一五”計(jì)劃確定啟動(dòng)建設(shè)的兩大新區(qū)之一。本文通過(guò)對(duì)蟠龍 新區(qū)189畝的一地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較 后，依據(jù)蟠龍新區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策 劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分 析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積21 2000平方米，項(xiàng)目總投資38042萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為7578萬(wàn)元，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì) 上具有較強(qiáng)的可行性。 [關(guān)鍵字] 蟠龍新區(qū) 項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、2005年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 二、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、蟠龍新區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 四、蟠龍新區(qū)消費(fèi)者調(diào)查分析 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第十章 結(jié)論與建議 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該 地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案 設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) 1、南寧市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、國(guó)家建設(shè)部及南寧市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 3、南寧市房產(chǎn)局提供資料； 5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 三、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊位于蟠龍新區(qū)南寧大橋西面，總面積約189畝，其中有30畝為預(yù)留的辦公用 地，實(shí)際開(kāi)發(fā)面積為159畝，該地塊基本較為平整，經(jīng) 文件批準(zhǔn)通過(guò)，該地塊主要用途為商住用地，類別代號(hào) ，容積率不大于2.0， 建筑密度不大于 ，綠化率不小于。建筑限高多層不超過(guò) （約 米左右，不含底層層高2.2米以下的自行車庫(kù)），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過(guò) 層（約 米左右）； 本項(xiàng)目由電力局與富凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司合作共同開(kāi)發(fā)，除30畝作為預(yù)留的辦 公建設(shè)用地外，剩余用地面積159畝將用于開(kāi)發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，并分為兩部分 建設(shè)：其中的99畝用于開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)電力局定向開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)，余下60畝用于開(kāi)發(fā)商品房 小區(qū)；建筑形式采用組合式：多層 ，小高層，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積：106000平方米，約合 159 畝。 ②容積率：2.0 ③總建筑面積：212000M2 公建面積：5000M2 ④建筑密度：（暫無(wú)設(shè)計(jì)方案無(wú)法計(jì)算出，建筑密度= 建筑基底總面積÷建筑用地總面積）。 ⑤綠化率：35 % （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還 有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 本項(xiàng)目遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè) 想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有幼兒園、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局 、銀行等設(shè)施，將是蟠龍半島新區(qū)新崛起的一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容： 1、多層公寓及連排別墅 多層公寓的總建筑面積約72000平方米，建筑樣式為框架結(jié)構(gòu)，采用點(diǎn)式、條形排布 ，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成復(fù)式、躍層和錯(cuò)層，戶型新穎、實(shí) 用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽(yáng)臺(tái)，部分做成景觀陽(yáng)臺(tái)。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、 中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見(jiàn)綠，推窗見(jiàn)景的景觀效果。 2、小高層公寓 小高層公寓的總建筑面積約120000平方米。 3、配套商業(yè)面積（包括車庫(kù)） 建筑面積約15000平方米 4、公共生活設(shè)施 總建筑面積約5000平方米，包括車庫(kù)、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。 5、物業(yè)管理 實(shí)行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。 ■ 供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級(jí)安全插座； ■ 通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及INTERNET插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)； ■ 電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視； ■ 郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報(bào)箱并實(shí)行專遞服務(wù)； ■ 周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開(kāi)，同時(shí)小區(qū)保安負(fù)責(zé)對(duì) 小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏； 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、2005前三季度南寧市經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 [GDP]2005年1- 3季度，南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全市GDP達(dá)477.02億元，同比增長(zhǎng)13 .2%，增速比去年同期加快0.38個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值65.38億元，同比增長(zhǎng) 7.7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值149.55億元，同比增長(zhǎng)17.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值262.08億元，同比 增長(zhǎng)12.6%。 [財(cái)政金融]財(cái)政收入增加，金融機(jī)構(gòu)存貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)。1-9月， 全市組織的財(cái)政收入71億元，同比增長(zhǎng)16.57%，其中一般預(yù)算收入31.43億元，同比增長(zhǎng) 20.30%。一般預(yù)算支出47.77億元，同比增長(zhǎng)18.16%。其中基本建設(shè)支出4.82億元，同比 增長(zhǎng)36.48%；企業(yè)挖潛改造資金支出1.90億元，同比增長(zhǎng)29.49%；科技三項(xiàng)費(fèi)用支出0. 47億元，同比增長(zhǎng)31.63%。 [投資]全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅有所回落，但仍保持較快增長(zhǎng)。今年以來(lái)，全市投資 雖有所回落，但在“百項(xiàng)工業(yè)項(xiàng)目大會(huì)戰(zhàn)”、“136”城建工程等大項(xiàng)目推動(dòng)下，增幅一直保 持在28%以上，九月份達(dá)到了今年以來(lái)的最高速度。1- 9月，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)229.51億元，增長(zhǎng)38.10%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資218 .48億元，增長(zhǎng)39.81%；基本建設(shè)投資102.49億元，增長(zhǎng)26.61%；更新改造投資37.09億 元，增長(zhǎng)60.71%；房地產(chǎn)業(yè)投資68.97億元，增長(zhǎng)61.17%。 [國(guó)內(nèi)貿(mào)易]社會(huì)消費(fèi)品零售額穩(wěn)步增長(zhǎng)。1- 9月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額241.99億元，同比增長(zhǎng)13.63%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 213.11億元，同比增長(zhǎng)13.41%，餐飲業(yè)零售額28.27億元，同比增長(zhǎng)15.25%。 小結(jié)：持續(xù)升溫的固定資產(chǎn)投資，強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 二、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、南寧市成交情況分析 1-1、整體市場(chǎng)供求情況 a）季度供應(yīng)情況 |2005年3季度商品房類別供求狀況表 | |時(shí)間 |單位:萬(wàn)㎡ |住宅|商業(yè) |辦公 |合計(jì) | |2005年7月份 |批準(zhǔn)預(yù)售面積 |9.6 |1.5 |0 |11.1 | | |合同備案面積 |34.6|1.8 |0.5 |36.8 | | |供求比 |1:3.|1:1.2|/ |1:3.3 | | | |6 | | | | |2005年8月份 |批準(zhǔn)預(yù)售面積 |28.4|3 |2.1 |33.5 | | |合同備案面積 |32.5|1.7 |0.1 |34 | | |供求比 |1:1.|1:0.6|/ |1:1.0 | | | |1 | | | | |2005年9月份 |批準(zhǔn)預(yù)售面積 |62.3|15 |0.2 |77.5 | | |合同備案面積 |37.8|1.2 |0.9 |39.8 | | |供求比 |1:0.|1:0.1|1：4.|1:0.5 | | | |6 | |5 | | |合計(jì) |批準(zhǔn)預(yù)售面積 |100.|19.5 |2.3 |122.1 | | | |3 | | | | | |合同備案面積 |104.|4.7 |1.5 |110.6 | | | |9 | | | | | |供求比 |1：1|1：0.|1：0.|1：0.9 | | | |.0 |2 |7 | | [pic] ◎ 2005年3季度商品房供應(yīng)量為122.1萬(wàn)㎡，去化量為110.6萬(wàn)㎡，整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài) 勢(shì)，供求相比上個(gè)季度有大幅度提升。 ◎ 商業(yè)用房供應(yīng)量增長(zhǎng)較多，空置量較大，商業(yè)用房的嚴(yán)峻形式進(jìn)一步加深。辦公房的供 求形勢(shì)依然沒(méi)有得到改變。 b）同期比較情況 |2005年3季度供求關(guān)系環(huán)比、同比對(duì)比表 | |時(shí)間 |批準(zhǔn)預(yù)售面|合同登記備|供求比 | | |積（萬(wàn)㎡）|案面積（萬(wàn)| | | | |㎡） | | |2005年3季|122.1 |110.6 |1：0.9 | |度 | | | | |2005年2季|56.1 |62.3 |1：1.1 | |度 | | | | |2004年3季|72.95 |73.4 |1：1.1 | |度 | | | | ◎ 2005年3季度供應(yīng)量122.1萬(wàn)㎡。環(huán)比上季度增長(zhǎng)117.6%，比去年同期增長(zhǎng)67.4%，本季 銷售備案登記110.6㎡，環(huán)比上季度增長(zhǎng)78.3%，比去年同期增長(zhǎng)51.4%。本季度的供 求量對(duì)比上季度及往年都有較大幅度提高，但供求狀況卻是供大與求，主要是受商業(yè) 類產(chǎn)品影響。 1-2、各區(qū)域市場(chǎng)供求情況 a）各區(qū)域商品房供求狀況分析 |2005年3季度各區(qū)域商品房供求關(guān)系狀況表 | |各板塊 |批準(zhǔn)預(yù)售面 |比重 |登記備案面 |比重 |供求 | | |積 | |積 | |比 | |青秀區(qū) |16.6 |13.60%|14.1 |12.75%|1:0.8| |瑯東板 |36.4 |29.81%|35.3 |31.92%|1:1.0| |塊 | | | | | | |仙葫板 |8.6 |7.04% |15.3 |13.83%|1:1.8| |塊 | | | | | | |江南區(qū) |6.2 |5.08% |13.4 |12.11%|1:2.2| |西鄉(xiāng)塘 |30.1 |24.65%|16.5 |14.92%|1:0.5| |區(qū) | | | | | | |興寧區(qū) |18.2 |14.91%|4.3 |3.89% |1:0.2| |良慶區(qū) |6 |4.91% |11.7 |10.58%|1:2.0| |南寧市 |122.1 |100.00|110.6 |100.00|1:0.9| | | |% | |% | | [pic] [pic] ◎ 2005年3季度南寧市商品房供求比為1：0.9，青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求 的狀況?，槚|板塊供求基本持平，其他城區(qū)供小于求。整體來(lái)講，供求關(guān)系仍處于良 好狀況。 ◎ 瑯東板塊供應(yīng)量達(dá)到全市29.81%，去化量達(dá)到全市31.92%，雖然供求仍是全市的首位， 但比重已經(jīng)有所降低；西鄉(xiāng)塘區(qū)的供應(yīng)量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列 全市第二。 b）各區(qū)域住宅供求狀況分析 |2005年3季度各區(qū)域住宅批準(zhǔn)預(yù)售及合同登記備案情況一| |覽 | |各板塊|批準(zhǔn)預(yù)售面|比重 |合同登記 |比重 |供求比 | | |積（萬(wàn)㎡）| |備案面積 | | | | | | |（萬(wàn)㎡） | | | |青秀區(qū)|13.3 |13.26%|13 |12.44%|1:1.0 | |瑯東板|31.4 |31.31%|34.1 |32.63%|1:1.1 | |塊 | | | | | | |仙葫板|7.9 |7.88% |14.8 |14.16%|1:1.9 | |塊 | | | | | | |江南區(qū)|5.1 |5.08% |12.2 |11.68%|1:2.4 | |西鄉(xiāng)塘|22.4 |22.33%|15.7 |15.02%|1:0.7 | |區(qū) | | | | | | |興寧區(qū)|14.7 |14.66%|3.5 |3.35% |1:0.2 | |良慶區(qū)|5.5 |5.48% |11.2 |10.72%|1:2.0 | |南寧市|100.3 |100.00|104.5 |100.00|1:1.0 | | | |% | |% | | [pic] [pic] ◎ 2005年3季度，南寧市商品房住宅的供求比是1：1.0，供求基本持平。西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧 區(qū)呈現(xiàn)供大于求情況；青秀區(qū)和瑯東板塊供求基本平衡；其他城區(qū)呈現(xiàn)供小于求。 ◎ 瑯東板塊依舊占據(jù)著供應(yīng)量和去化量第一的位置，供應(yīng)量占全市31.31%...
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