評估報(bào)告工作底稿
內(nèi)部資料 注意保密 評估報(bào)告工作底稿 借 款 人：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目名稱：“愉景南苑”項(xiàng)目 廣東省分行營業(yè)部評估部 二○○二年四月 主評估人：梁伯翔 評估小組： 第一章 借款人評價(jià) 梁伯翔 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià) 張帆 第三章 市場評估 張帆 第四章 項(xiàng)目投資估算與籌資評價(jià) 馬強(qiáng) 第五章 償債能力評估 馬強(qiáng) 第六章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 馬強(qiáng) 資料提供單位：廣州市廣州大道支行 印 制：廣東省分行營業(yè)部評估部 目 錄 第一章 借款人評價(jià) 一、借款人概況------------------------------------------------------4 二、經(jīng)營者素質(zhì)評價(jià)--------------------------------------------------5 三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)業(yè)評價(jià)------------------------------------------------5 四、股東評價(jià)--------------------------------------------------------6 五、資產(chǎn)負(fù)債分析----------------------------------------------------6 六、盈利能力分析----------------------------------------------------8 六、現(xiàn)金流量分析----------------------------------------------------8 七、信用狀況評價(jià)----------------------------------------------------8 第二章 建設(shè)條件評價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)概況及規(guī)模----------------------------------------------8 二、項(xiàng)目審批手續(xù)及進(jìn)度----------------------------------------------8 第三章 市場評價(jià) 一、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢---------------------------------------------10 二、市場競爭分析---------------------------------------------------11 三、發(fā)展前景-------------------------------------------------------12 第四章 投資估算與籌資評價(jià) 1. 項(xiàng)目總投資估算-------------------------------------------------12 2. 籌資來源-------------------------------------------------------14 5. 項(xiàng)目效益及償債能力評價(jià) 1. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評價(jià)-----------------------------------------------14 2. 項(xiàng)目敏感性分析-------------------------------------------------15 3. 借款人償債能力-------------------------------------------------15 第六章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評價(jià) 1. 貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度測算---------------------------------------------16 2. 貸款效應(yīng)及風(fēng)險(xiǎn)-------------------------------------------------16 第七章 項(xiàng)目貸款綜合評價(jià) 項(xiàng)目貸款綜合評價(jià)---------------------------------------------------18 第一章 借款人評價(jià) 一、借款人概況 1、合作公司概況 廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合資經(jīng) 營（港資）企業(yè)，注冊資本4,725萬元人民幣。合生愉景公司由三方股東投資組成：中方 為廣州德裕發(fā)展有限公司(以下簡稱德裕公司，甲方)，投資200萬元，占注冊資本的4.2 3%；廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司(以下簡稱聯(lián)嘉公司，乙方)，投資400萬元，占注冊資本的8 .47%；外方為合生集團(tuán)有限公司（香港）(以下簡稱合生公司，丙方)，投資4,125萬元， 占注冊資本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已為本項(xiàng)目前期征地及拆平本用地原有 建筑物投入了600萬元人民幣資金，其中甲方占200萬元人民幣，乙方占400萬元人民幣， 合作各方同意該600萬元作為甲、乙方的注冊資金投入。丙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之 日起36個(gè)月內(nèi)共分六期繳付應(yīng)繳注冊資本。經(jīng)廣州正德會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司---- 正驗(yàn)字(2001)第382號驗(yàn)資報(bào)告確認(rèn)2001年底合作公司資金已注資619萬元。 20001年12月，由于合生集團(tuán)內(nèi)部管理調(diào)動(dòng)的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代謝 世東出任該公司的法人。 2、經(jīng)營范圍及規(guī)模 該司現(xiàn)主要經(jīng)營廣州市海珠區(qū)新港西路210、212號大院地塊，原屬廣州市華南醫(yī)療器 械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號：穗規(guī)地證字（1999）第332號。項(xiàng)目 東側(cè)為客村居住區(qū)，與廣州市南北大動(dòng)脈“廣州大道”相距500米；西南面為敦和路；北面 緊臨海珠主干道“新港西路”，與成熟住宅小區(qū)“愉景雅苑”一街之隔。合作項(xiàng)目規(guī)劃總用 地面積為48,290平方米，總建筑面積約為157,911平方米。 3、資質(zhì)等級、信用等級 現(xiàn)該司在我行信用等級為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按A+級控制，并核定最高綜合授信額度為1 .5億元。該司領(lǐng)取的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。 二、經(jīng)營者素質(zhì)評價(jià) 該公司設(shè)董事會(huì)，并實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司董事會(huì)成員共五人，德 裕公司委派一人、聯(lián)嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事長由合生公司委派，副 董事長由聯(lián)嘉公司委派。 董事長蔡春萌，男，1965年出生，中級職稱，物業(yè)管理專業(yè)，曾在英國留學(xué)，具有1 5年的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)兼任合生創(chuàng)展集團(tuán)副總經(jīng)理及廣東康景物業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理，具 有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 董事謝世東，男，出生于1958年，畢業(yè)于香港大學(xué)，獲工程學(xué)士學(xué)位，曾擔(dān)任香港一 上市房地產(chǎn)發(fā)展公司的執(zhí)行董事，也是香港工程師學(xué)會(huì)會(huì)員，在房地產(chǎn)投資、物業(yè)發(fā)展 、工程管理及銷售與市場推廣等方面擁有十九年以上經(jīng)驗(yàn)。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價(jià) 2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591萬元，其中存貨634萬元，所有者權(quán)益619萬元，目 前開發(fā)的愉景南苑項(xiàng)目總建筑面積約為155878平方米，計(jì)劃投資總額約為65877萬元。公 司現(xiàn)有職工約22人，研究生學(xué)歷占比5%，大學(xué)學(xué)歷占比68%，中高級職稱占比15%，公司 整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、 銷售各方面的人才。 四、股東評價(jià) 合生集團(tuán)有限公司（香港）是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，依靠集團(tuán)的實(shí)力， 在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)，自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的 物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊資金為68,054萬元，總建樓宇面積累計(jì)約為2,621,300平 方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá)64,300萬元，資金實(shí)力雄厚，加上 集團(tuán)對廣州房地產(chǎn)市場的深刻認(rèn)識，使該集團(tuán)已成為廣州房地產(chǎn)界的翹楚。 合生創(chuàng)展集團(tuán)擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在廣州市房地產(chǎn)市場競 爭中具備較大的優(yōu)勢。該集團(tuán)把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位，利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢 ，從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建 設(shè)等方式，有效地降低開發(fā)成本，使得中高檔的樓盤按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià) 格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，合生創(chuàng)展集團(tuán)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢 。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑都各具特色，這 些樓盤總建筑面積超出125萬平方米，推出的住宅銷售率達(dá)90%以上，市場反應(yīng)熱烈。該 集團(tuán)在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系，也取得了良好的社會(huì) 信譽(yù)和廣泛的社會(huì)支持。 其余兩股東德裕公司和聯(lián)嘉公司由于所占的股份比例較少，并且截至評估之日，沒提供 以上兩公司的具體資料，因此從略。 五、資產(chǎn)負(fù)債分析 | |2001年12月 |2001年3月 |2000年12月 |2001年12月 | |年份 | | | | | |項(xiàng)目 | | | | | |公司名稱 |廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司 |合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 | | | | | | | |一、資產(chǎn)總額 |19,591 | |446,356 |486,972 | |1、流動(dòng)資產(chǎn) |18,863 | |207,081 |227,763 | |預(yù)付帳款 |7168 | | | | |其他應(yīng)收款 |10989 | | | | |存貨 |634 | | | | |二、負(fù)債總額 |18,972 | | | | |1、流動(dòng)負(fù)債 |18,972 | |134,965 |148,229 | |其中短期借款 |0 | |77,523 |89,810 | |其他應(yīng)付款 |18959 | | | | |2、長期負(fù)債 |0 | |82,205 |104,630 | |其中長期借款 |0 | | | | |三、所有者權(quán)益|619 | |167,963 | | |未分配利潤 |0 | |68,055 |60,952 | |資產(chǎn)負(fù)債率% |97% | | | | |流動(dòng)比率% |96% | | | | |速動(dòng)比率% |96% | | | | |存貨周轉(zhuǎn)率% | | | | | |應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)率% | | | | | 分析公司資產(chǎn)負(fù)債表可知： 1. 該司成立時(shí)間較短，成立時(shí)間還不到一年，該公司的成立，主要是為了開發(fā)愉景南苑項(xiàng) 目。2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為97% 。資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因是因?yàn)樵撍具M(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)不久，剛開始進(jìn)行銷售，銷售收入 未結(jié)轉(zhuǎn)利潤。并且關(guān)聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包有限公司4,614萬元，合 生集團(tuán)內(nèi)部往來12,091萬元。 2. 預(yù)付帳款7,169萬元，其中廣告宣傳費(fèi)35萬元，工程款7,114萬元，其他20萬元。 3. 其他應(yīng)收款10,989萬元，其中：廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司6,201萬元，及合生集團(tuán)公司內(nèi) 部往來款4,720萬元，其他68萬元。 4. 所有者權(quán)益中，該司的注冊資金為4,725萬元，現(xiàn)只注入了第一期資金，金額為619萬元 占了總出資額的15%。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個(gè)月內(nèi) 全部投入完畢。 六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析 合生愉景公司2001年建立，截至評估日，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn)，報(bào)表未能反映出該司的 盈利能力。但愉景南苑從三月初公開銷售至今，已銷售出130多套，并且接受了270套的 內(nèi)部認(rèn)購登記，證明有較高的社會(huì)認(rèn)受度，應(yīng)具有較好的盈利前景。 2001年底該司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入2239萬元，流出2696萬元，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈值 -456萬元，籌資產(chǎn)生凈現(xiàn)值527萬元，總的現(xiàn)金流量為71萬元。 七、信用狀況評價(jià) 該司組織機(jī)構(gòu)合理，經(jīng)營管理制度健全，具有經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營管理能力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)層及一 批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員。該公司由于所投項(xiàng)目尚處于前期建設(shè)階段，第一期期樓剛開 始公開銷售，公司財(cái)務(wù)狀況在經(jīng)營業(yè)績方面尚不能反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，但根據(jù)股 東實(shí)力及項(xiàng)目條件衡量，該公司符合我行競爭優(yōu)質(zhì)客戶的條件，2001年我行審批認(rèn)定該 企業(yè)為未評級客戶，信用等級按A+級掌握。 第二章 建設(shè)條件評價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)概況及規(guī)模 “愉景南苑”項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)新港西路210、212號大院，原屬廣州市華南醫(yī)療器械 廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。 該項(xiàng)目占地面積48,340Ｍ2（其中凈用地面積35,762Ｍ2 ， 道路面積12,578Ｍ2）總建筑面積155,878Ｍ2，（商鋪12,679Ｍ2該數(shù)為預(yù)測數(shù)，車庫 382個(gè)車位，住宅135,228Ｍ2，會(huì)所3,278Ｍ2），容積率3.25，是由三種住宅類型組成， 共18棟，可售面積147,907Ｍ2. 商品房住宅建筑情況列表如下: |建筑區(qū)域 |樓層 |建筑面積Ｍ2 |客戶數(shù) | |A區(qū)4棟 |12—13層 |17,493.1 |176 | |B區(qū)3棟 |18—19層 |30,579.3 |306 | |C區(qū)2棟 |18—19層 |21,648.1 |198 | |D區(qū)2棟 |19層 |19,684.5 |204 | |E區(qū)2棟 |18—19層 |19,278.2 |204 | |F區(qū)2棟 |18—19層 |19,226.3 |204 | |G區(qū)2棟 |12層 |7,118.0 | 80 | |K區(qū)1棟 |8層 |4,344.5 | 75 | |合 計(jì) |------ | 139,572.4 | 1,447 | 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)： |施工單位 |設(shè)計(jì)單位 |監(jiān)理單位 | |廣東珠江工程總承|廣東珠江建筑工程設(shè)計(jì)...
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