金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告
金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告 一、項(xiàng)目的基本情況 （一）項(xiàng)目概況 金輝廣場(chǎng)居住區(qū)由東方置業(yè)發(fā)展有限公司組織開(kāi)發(fā)。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的建 設(shè)用地，同意征用土地496.266畝（33.08公頃），并出了紅線圖。市國(guó)土局發(fā)出了該地 塊的建設(shè)用地通知書(shū)。有關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。自1995 年7月起，已停耕填土的地塊面積為312.04畝，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線 范圍內(nèi)。未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為179.226畝，另有5畝為農(nóng)村 留用地。 金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目位于該市東南部，距市中心區(qū)30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自 然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的220KVA開(kāi)發(fā)區(qū)變電站 ；金輝廣場(chǎng)居住區(qū)規(guī)劃總用地為33.08公頃。其中居住區(qū)用地為24.77公頃，地上總建筑 面積399260㎡，建筑密度為20.76%，容積率為1.61（詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）。 （二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 總建筑面積：399260㎡ 其中：住宅面積：351476㎡ 公建面積：47784㎡ 總投資：126108萬(wàn)元（不含貸款利息） 自有資金投入：25222萬(wàn)元 經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 多層住宅得房成本：3275/㎡ 高層住宅得房成本：3925元/㎡ 稅后利潤(rùn)：14747萬(wàn)元 全部投資凈現(xiàn)值：1430萬(wàn)元 自有資金凈現(xiàn)值：3172萬(wàn)元 全部投資內(nèi)部收益率：10.86% 自有資金內(nèi)部收益率：17.05% 總投資利潤(rùn)率：25.1% 自有資金投資利潤(rùn)率：58.5% 二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（略） 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 （一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概括 1、自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢(shì)平坦，東北角部分土地地勢(shì)較低洼。地塊北面為郭 尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌 和橫窖河，流向由北向南。整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng) 及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對(duì)濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。 2、地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進(jìn)出口干道。東面地 鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 之一，將有較多的鐵路運(yùn)輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會(huì)太大。 占地3.26公頃的變電站是對(duì)本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。其目前已基本建成，擔(dān)負(fù)著對(duì)該 地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是110KVA碧開(kāi)線，南邊是22 0KVA黃開(kāi)線，另有一條110KVA高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過(guò)。該市總 體規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，經(jīng)過(guò)有 關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進(jìn)出高壓線盡量集中設(shè)置，使得占地最少，確定的該變電站 的進(jìn)出線有四組。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來(lái)水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。 （二）項(xiàng)目發(fā)展條件 1、優(yōu)勢(shì)分析 （1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個(gè)方 向發(fā)展為主的發(fā)展方向。該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模 、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 緊鄰，將成為開(kāi)發(fā)區(qū)的有機(jī)組成部分，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建 設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購(gòu)物、醫(yī)療等公共服務(wù)。本區(qū)東北面的云海工 業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進(jìn)，共同發(fā)展的關(guān)系。 （2）自然條件優(yōu)勢(shì)。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周?chē)杂胁簧俟麍@，植被條大，水質(zhì)較好，便 于營(yíng)造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。 2、劣勢(shì)及對(duì)策分析 （1）變電站和高壓線 已建成的220KVA變電站對(duì)本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既 占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。為了減低變電站和高壓走 廊的不良外觀和對(duì)人們威脅感的影響。應(yīng)在變電站周?chē)O(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿 過(guò)的地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在18M以上。 （2）鐵路。 規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對(duì)居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專用線運(yùn)輸量不太 大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在靠近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿 過(guò)境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法，使鐵路對(duì)本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。 （三）地塊征用情況 因金輝廣場(chǎng)建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出面征用了位 于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河?xùn)|南面的果基地345.066畝、河灘地151.2畝。 在該征地紅線范圍的496.266畝地以內(nèi)，實(shí)際征地面積為491.266畝，其中已填土面積31 2.04畝，未填土面積179.226畝，劃給原土地所在村自留地面積為5畝。 本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為15821萬(wàn)元。目前征地情況進(jìn)展順利。 （四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃方案，其設(shè)計(jì)構(gòu)思要點(diǎn)說(shuō)明如下： 1、規(guī)劃目標(biāo) （1）以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條 件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康 型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 （2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住 宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。 （3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良 好的空間布局形態(tài)。 （4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能 。 2、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局 （1）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。 ①“三片”。整個(gè)規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規(guī)劃 河涌分為東西兩片。 ②“兩中心”。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。 ③“兩軸”。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線規(guī)劃一條防護(hù)綠化軸， 兩條綠化軸交叉呈“十”字形。 ④“兩帶”。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 （2）空間布局形態(tài)。 ①北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)，起到本小區(qū)和北面自然村視覺(jué)上的隔離作用， 往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。 ②小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心，結(jié)合小區(qū)公園布局且位于綠化軸兩側(cè)， 加強(qiáng)了軸線感，形成嚴(yán)謹(jǐn)向心的空間布局。 ③三條相對(duì)獨(dú)立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)。 ④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠 化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造 了優(yōu)美的空間景觀。 3、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見(jiàn)表4—2—1。 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 表（4—2—1） |編號(hào) |項(xiàng) 目 |建筑面積/㎡ |用地面積/㎡ |數(shù)量 | |1 |幼兒園 |1500+1800 |1800+2000 |2 | |2 |小學(xué) |4500 |8500 |1 | |3 |中學(xué) |9000 |14000 |1 | |4 |衛(wèi)生站 |450 | |3 | |5 |文化活動(dòng)中心 |400 | |1 | |6 |球類(lèi)場(chǎng)地 | |2550 |2 | |7 |糧油店 |300 | |1 | |8 |肉菜市場(chǎng) |2000 | |1 | |9 |副食品店 |400 | |2 | |10 |飲食店 |500 | |2 | |11 |飯店 |500 | |1 | |12 |小吃店 |300 | |3 | |13 |綜合百貨店 |500 | |1 | |14 |日用雜品店 |260 | |1 | |15 |五金交電建材店 |120 | |1 | |16 |理發(fā)店 |100 | |1 | |17 |廢品收購(gòu)店 |100 | |1 | |18 |書(shū)報(bào)銷(xiāo)售店 |60 | |1 | |19 |公共電話亭 |40 | |5 | |20 |中西藥店 |80 | |1 | |21 |水果店 |90 | |1 | |22 |綜合修理店 |260 | |1 | |23 |儲(chǔ)蓄所 |200 | |1 | |24 |郵政所 |200 | |1 | |25 |電訊營(yíng)業(yè)所 |200 | |1 | |26 |汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)） |54000（1800個(gè)車(chē)位） |17 | |27 |自行車(chē)（摩托車(chē)）停車(chē)|14790（9860個(gè)車(chē)位） |39 | | |場(chǎng)（庫(kù)） | | | |28 |變電房 |300 | |5 | |29 |路燈配電室 |30 |700 |1 | |30 |凈化石油氣站 |40 | |1 | |31 |公共廁所 |150 | |3 | |32 |垃圾集散點(diǎn) |150 | |3 | |33 |小區(qū)綜合管理處 |400 | |1 | |34 |居民委員會(huì) |420 | |6 | 4、道路交通 規(guī)劃道路紅線和斷面見(jiàn)表4—2—2 道 路 紅 線 和 斷 面 表（4—2—2） |序號(hào) |道路紅線/M |道路斷面/M |備 注 | |1 |38 |5—（8）—20—5 |城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶 | |2 |36 |5—10—（6）—10—|城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶 | | | |5 | | |3 |30 |5—20—5 |城市道路 | |4 |20 |5—10—5 |城市道路 | |5 |15 |3—9—3 |小區(qū)道路 | |6 |15 |4—7—4 |小區(qū)道路 | |7 |12 |2.5—7—2.5 |小區(qū)道路 | |8 |3～4 |3—4 |組團(tuán)道路 | |9 |2.5 |2.5 |宅間小道 | 5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （1）土地使用指標(biāo)。 本區(qū)的土地使用情況見(jiàn)表4—2—3，其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護(hù)綠化地、道路停車(chē)場(chǎng) 。 用 地 平 衡 表（4—2—3） |項(xiàng) 目 |用地面積/公頃 |所占比重/% |人均面積/（㎡/人） | |居住區(qū)規(guī)劃總用地 |33.08 |— |— | |其 |居住用地 |24.77 |100 |19.38 | |中 | | | | | | |其 |住宅用地 |12.32 |49.74 |9.64 | | |中 | | | | | | | |公建用地 |4.46 |18.01 |3.49 | | | |道路用地 |3.72 |15.02 |2.91 | | | |公共綠地 |4.27 |17.24 |3.34 | | |河涌用地 |0.71 |— |— | | |高壓線控制用地 |4.18 |— |— | | |城市道路用地 |3.42 ...
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