金銀湖板塊在售樓盤市場調(diào)查報告2
金銀湖板塊部分在售樓盤 市 場 調(diào) 查 報 告 2003年1月13日 文件簽送： 第一章 調(diào)查說明 一、調(diào)查時間：2003年1月10日上午9點至下午2點。 二、調(diào)查目的： 1. 通過對在銷樓盤實地調(diào)查，收集板塊其產(chǎn)品及銷售信息； 2. 通過對資料的整理，研究先進樓盤的可借鑒之處，為公司新項目的開發(fā)提供建 議 3. 通過案例研究，不斷提高策劃小組人員素質(zhì)。 三、調(diào)查實施單位： 1. 本次調(diào)查參與人員：周小靖、袁西、張國良、徐婕、張煒，王艷玲； 2. 資料討論人員：周小靖、袁西、張國良、徐婕、張煒，王艷玲、郭華梁、辛達 揚、潘繼征； 3. 調(diào)查報告文案寫作：文案初稿袁西、深化定稿周小靖。 四、調(diào)查范圍： 因針銀湖各項目之間交通相對不便，而公司專車不足，大量步行時間對調(diào)查進 程影響較大，加之當(dāng)?shù)夭惋嬇涮咨形赐晟?，中餐只得回市?nèi)解決，因此，本次調(diào)查 原計劃的7個調(diào)查對象（高爾夫城市花園、萬科四季花城、黃金海岸、戀湖家園、汀 香水榭、麗水佳園和碧海花園）最終只完成了前面五個。 五、調(diào)查方法：采用實地踏看、詢問與網(wǎng)上搜索相結(jié)合。 六、資料統(tǒng)計及分析方法：本次調(diào)查資料統(tǒng)計根據(jù)調(diào)查記錄和所收集的各樓書資料加以 整理，分析方法力求全面、客觀。 七、權(quán)威性說明：本次調(diào)查因時間有限，資料收集還欠齊全，對象了解深度也不夠，但 報告各資料來源基本能保證調(diào)查報告的真實性。 2. 調(diào)查資料統(tǒng)計和分析 1. 板塊城市大配套情況調(diào)查 |主要配套 |調(diào)查情況 | |交通 |整個板塊道路暢通，但目前只有有603、604、47，595三條區(qū)間公汽| | |進入園區(qū)，而且只有595進入漢口市中心 | |教育 |已建成的學(xué)校有睿升學(xué)校，是一所實力頗為雄厚的貴族學(xué)校，目前 | | |大部分大盤項目都規(guī)劃了部分幼兒園和小學(xué)，但將教育設(shè)施放在第 | | |一期的不多 | |商網(wǎng) |每個開發(fā)商在小區(qū)中都安排有商業(yè)網(wǎng)點，隨著小區(qū)入住率的提高， | | |多家大型超市也有進入園區(qū)的意向 | |醫(yī)院 |有一所綜合性醫(yī)院正在選址，部分大盤配有藥店，并和市內(nèi)大型醫(yī) | | |院建立對口關(guān)系 | |銀行、郵電 |大部分大盤均在區(qū)內(nèi)配套相應(yīng)服務(wù)機構(gòu) | |因特網(wǎng)絡(luò) |屬基本配套 | |水電 |目前施工用電沒有問題，但隨著各項目后期項目的銷售和入住人口 | | |的增加，生活用電有點緊張，現(xiàn)正在選址變供電站，馬池橋附近 | |煤氣 |已進入碧海、萬科，馬上進入的有戀湖、汀香水榭、黃金海岸等 | |污水 |未知 | 從上表資料統(tǒng)計比較可看出： 1. 雖然板塊路網(wǎng)系統(tǒng)完善，但由于可移動的公共交通設(shè)施沒有跟進，進入的公汽 也基本上是短途區(qū)間車，有些項目甚至一輛公汽都沒有通，因此，整個板塊 的生活和市內(nèi)相比還難以談得上便利，即使對于整個家庭只有1輛私家車的有 車族的來說，也還有諸多不便，對于這一點，有些萬科的業(yè)主也聲稱萬科有 欺騙之舉（廣告上只注明有4路車，沒有標(biāo)明起點站和終點站）。當(dāng)然，隨著 整個板塊開發(fā)的深入，這些也可能在3－5年內(nèi)得到很好的解決。 2. 從教育配套上看，雖然板塊教育資源不足，但板塊內(nèi)各項目建幼兒園和小學(xué)的 比較多，建中學(xué)的比較少，建高中的幾乎沒有，而且均把教育配套放在后期 ，因此，對于前期入住的人來說，開發(fā)商所描述的貴族式教育仍然是一張規(guī) 劃而已，而各開發(fā)商也沒有把教育當(dāng)做自己的賣點； 3. 從商業(yè)配套看，各項目均在內(nèi)部進行了配套，但目前正式開業(yè)的不多（因為目 前銷售率尚可，但入主率不高），但從商人的逐利本性分析，這種不便是暫 時的，只不過消費者希望先看到成熟的商業(yè)配套，而商人希望先看到成熟的 消費群體和市場而已； 4. 從其它城市大配套看來，只能客觀地說：本板塊做為一個新興的發(fā)展區(qū)域，具 有強大的成長潛力，但目前城市生活大配套仍然是弱項，還需要政府和開發(fā) 商之間更多地互動，也需要開發(fā)商更多地承擔(dān)政府的職能，共同促進板塊的 成熟和繁榮。 2. 調(diào)查對象規(guī)劃指標(biāo)統(tǒng)計分析 |樓盤名稱 |開發(fā)商 |占地面積 |開發(fā)面積 |容積率 |綠化率 | | | |（畝） |（萬平方）| | | |高爾夫城市花園|武漢市高爾夫房地產(chǎn) |570 |58 |1.53 |42% | | |開發(fā)公司 | | | | | |萬科四季花城 |武漢萬科房地產(chǎn)公司 |東區(qū)410 |東區(qū)24 |0.9 |56% | | | |西區(qū)1500 | | | | |丁香水榭 |武漢美好愿景房地產(chǎn) |272 |12.26 |0.9 |45.00% | | |開發(fā)公司 | | | | | |戀湖家園 |武漢深江物業(yè)發(fā)展公 |450 |32 |1.2 |46.98% | | |司 | | | | | |黃金海岸 |湖北匯豐置業(yè)責(zé)任公 |124 |7.35 |0.59 |46.50% | | |司 | | | | | |麗水佳園 |沿海發(fā)展武漢公司 |470 |36 |1.4 |40% | |碧海花園 |武漢宏宇、玉龍房地 |800 |20 |0.7 |54% | | |產(chǎn)開發(fā)公司 | | | | | 從上表資料可以看出： 1. 板塊各項目的命名相對市區(qū)項目來說更具有詩情畫意，并充分表現(xiàn)“水景”的魅 力； 2. 絕大部分開發(fā)商是“混血兒”，是外地大型房地產(chǎn)公司在武漢注冊或合資的分公 司，因此有外地總公司的強大資金和品牌支持，特別是象上市公司深圳萬科 和北京房地產(chǎn)行業(yè)黑馬美好愿景公司等，還有在國際上有著30年高素質(zhì)房地 產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗的香港新邦國際有限公司（武漢高爾夫房地產(chǎn)公司的上級公 司）等； 3. 充分發(fā)揮板塊土地資源豐富的優(yōu)勢，占地少則數(shù)百畝，多則數(shù)千畝，均屬武漢 數(shù)得著的大盤，大盤一來可以利用自身的配套來彌補城市配套的不足，二來 樹大招風(fēng)，由此有更大的實力去打廣告，更容易出名； 4. 從開發(fā)容積率分析，本次調(diào)查的大部分項目規(guī)劃指標(biāo)均小于1.0，但從項目現(xiàn) 場情況看來，由于各項目沿湖大多是親水公園設(shè)施，占地較多，而真正的住 宅組團區(qū)，其建筑密度估計也在1.5左右，象高爾夫花園1.5的容積率，并大 量聯(lián)排別墅，其建筑密度感覺有點過大； 5. 綠化率均在40%以上，和市內(nèi)項目相比有明顯的景觀優(yōu)勢。 三、各項目規(guī)劃設(shè)計特點分析 樓盤名稱 |布局 |層數(shù) |結(jié)構(gòu) |戶型 |風(fēng)格 |環(huán)境 |配套 |智能化 | |高爾夫城市花園 |由中心景觀向四周成輻射狀布局 |3層聯(lián)排層小高別墅，4層復(fù)式洋房，12層小高層，23層高層 |框架 |98- 313平方米，共17種戶型 |現(xiàn)代簡約風(fēng)格 |組團景觀取景于五大洲著名高爾夫景觀特色，四面水景是其景觀優(yōu)勢之一，但因密度過 高，樓前除私家花園以外，基本上沒有公共綠地，原高爾夫廣場對其來說只是一個概念 ，沒有象南國奧林匹克花園那樣形成互動 |會所、商網(wǎng)、健身、休閑、餐飲、幼兒園、小學(xué)、游泳池 |寬帶、可視對講、紅外監(jiān)控、三表遠傳 | |萬科四季花城 |行列式、半圍合與鋸齒形相結(jié)合 |別墅3層、洋房4-5層 |框架 |90- 220平方米各式戶型，做到戶戶陽光房 |歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)格 |入口建設(shè)中型休閑假日廣場、一條歐式水景帶貫穿整個項目，各樓前綠化也各不相同， 盡量做到步移景易，門前廣場景觀先行 |會所、幼兒園、菜場、銀行、藥店及其它商網(wǎng)、公交汽車站 |可視對講、紅外線監(jiān)控 | |丁香水榭 |行列式，總體上圍繞中心狹長的人工湖布局，重視南北朝向 |聯(lián)排別墅3層，花園洋房5、6層 |框架 |別墅160-250平方米，花園洋房106- 153平方米， |現(xiàn)代簡約風(fēng)格 |美國EDAW公司設(shè)計，雖然沒有臨天然湖優(yōu)勢，但其中心地帶人工湖，入口棕櫚道有一定 的特色，步行道彩色波浪型、每戶均有私家花園、頂層露臺部分有水泥板遮陽棚 |會所、泳池、網(wǎng)球場、籃球場、特色廣場、兒童游樂區(qū)等 |三網(wǎng)合一、電視監(jiān)控、可視對講、聯(lián)動報警 | |戀湖家園 |和其它幾個項目比較，有點兵營式的感覺 |全部6層洋房 |磚混框架 |二室二廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)，戶型偏小 |美國小鎮(zhèn)風(fēng)格 |后期建筑有臨湖優(yōu)勢，中心建有30畝半園型人工湖景，中式荷池與西式穹頂亭、鐘樓相 結(jié)合，和整個建筑風(fēng)格似乎不相匹配，也有點模仿深圳萬科四季花城的感覺，入口商業(yè) 街過多，缺少動感水景點綴和人的參與，感覺有點空寂，缺少居家溫馨感，人工湖景觀 先行 |學(xué)校，商業(yè)街比較長，因此規(guī)劃了超市、銀行、休閑、郵電、藥店、時裝店、網(wǎng)吧、美 容店、精品店咖啡店，類別齊全，但沒有一家開業(yè) |寬帶、紅外監(jiān)控 | |黃金海岸 |總體成扇型放射狀布局 |獨立別墅和聯(lián)排別墅2－3層、花園洋房5層 |框架 |別墅167- 300平方米、洋房2*1－3*2，46-179平方米 |現(xiàn)代簡約風(fēng)格 |采用“人工護城河”圍合成四面環(huán)水社區(qū)，中心建有一圓形主題公園，中式?jīng)鐾ぁ⑺芭c 假山相結(jié)合，但圓形的限制，使其意境并不濃厚，主題公園景觀先行 |會所、網(wǎng)球場、泳池、休閑設(shè)施齊全的臨湖休閑帶 |三網(wǎng)合一、水質(zhì)凈化系統(tǒng) | |麗水佳園 | |多層、小高層 |磚混框架 | | | |幼兒園、商業(yè)服務(wù)區(qū)、會所 |可視對講、紅外監(jiān)控 | |從以上表資料可比較分析出： 1. 在布局設(shè)計上有意充分利用水景，形成有項目中心向水景環(huán)形輻射布局的共同特 點，且有別墅一般建在水邊，一方面環(huán)境是別墅建設(shè)的基本條件和賣點，二是 在空間上可以形成中高外低的景觀視線空間，有利于景觀共享； 2. 因有得天獨厚的自然環(huán)境，就整個板塊而言，開發(fā)產(chǎn)品品種較豐富，臨湖區(qū)大多 有別墅，別墅又分別有獨立的、兩聯(lián)體、六聯(lián)體、八聯(lián)體等，大多為三層；有 少量復(fù)式樓，有四層的，也有將洋房頂層做復(fù)式樓的；洋房大多為５到６層； 也有部分小高層和少量高層，打破了武漢市多年來郊區(qū)不建高層的慣例； 3. 從各個項目的產(chǎn)品重點看來，因各自的天然景觀優(yōu)勢存在差別，所以推出的產(chǎn)品 組合也有偏重，象汀香水榭、高爾夫花園更重于聯(lián)體別墅，萬科四季花城和戀 湖家園更偏重于花園洋房，黃金海岸則更偏重于獨立別墅 4. 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，“外來和尚”的項目起點都很高，徹底擺脫了宏宇碧?；▓@以磚 混保證低價的模式，也不同于常青花園、百步花園和南湖花園先建磚混后建框 架的梯級開發(fā)模式，從而保證了整個板塊樓盤的檔次和素質(zhì)，樹立其高尚住宅 板塊形象； 5. 從整個板塊看，因產(chǎn)品類型多，相應(yīng)房型品種也比較齊全，獨立別墅、雙聯(lián)別墅 ，多聯(lián)別墅，復(fù)式樓，洋房的２＊１、２＊２、３＊２、４＊２、５＊２均有 ，從46－3００多平方米，以滿足不同的客戶群； 6. 從各個具體項目的戶型面積集中范圍看，高爾夫花園偏重于大戶型，基本上都在 200以上，140只有一棟小高層，萬科偏重于中戶型，汀香水榭等別墅比較多多 的項目戶型更是針對“大戶人家”設(shè)計的，黃金海岸似乎是想“老少通吃”，最小 戶型是他的，最大戶型也是他的； 7. 從建筑總體風(fēng)格看來，大多采用比較現(xiàn)代、簡約的外立面設(shè)計風(fēng)格，意圖克隆歐 洲或意大利小鎮(zhèn)，掀起一場新造鎮(zhèn)運動； 8. 因這些樓盤集中于針銀湖周邊，所以臨湖是其最大的規(guī)劃優(yōu)勢，也是重要賣點， 加之各開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)部也非常重視環(huán)境建設(shè)，盡量做到四季草常青、花常開 ，調(diào)查時盡管已是寒冬，但整個板塊空氣清新宜人，湖水清澈，項目內(nèi)部更是 草色蔥蘢，花姿招展，感覺大自然是那幺的親切，冬天又是那幺的遙遠。 9. 除了臨湖水景外，多數(shù)項目都盡量在內(nèi)部進一步營造人工水景，把水景優(yōu)勢發(fā)揮 到極至，用水景給靜態(tài)的環(huán)境帶來動感和親切感，讓三維的空間變成六維，使 空間和顏色變得豐富多層、層次無窮，戀湖家園的商業(yè)街因為缺乏水景點綴， 所有的建筑變得非常生硬冷漠； 10. 為保證項目檔次，大部分項目是請名家進行規(guī)劃和景觀設(shè)計的，如高爾夫城市花 園的規(guī)劃設(shè)計是香港BFD建筑事物所，景觀設(shè)計是美國泛亞易道有限公司，丁 香水榭的景觀設(shè)計是美國EDAW公司； 11. 在期房銷售階段，做到部分景觀先行，已經(jīng)不再是項目開發(fā)的創(chuàng)新動作，而是標(biāo) 準(zhǔn)動作，進而比的是誰的環(huán)境更能打動消費者的心； 12. 外部大配套不足是整個板塊的通病，但各項目都盡力在板塊內(nèi)部創(chuàng)造相應(yīng)配套條 ...
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