駿景南苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
駿景南苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （東區(qū)） 廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司 二00二年十月 目 錄 一、項(xiàng)目名稱 3 二、項(xiàng)目地點(diǎn) 3 三、項(xiàng)目背景 3 四、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況 3 1. 發(fā)展商簡介 3 2. 投資商簡介 4 五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 5 1. 總體規(guī)劃 5 2. 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5 3. 形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 6 4. 住宅基本戶型 7 六、市場分析及發(fā)展前景 7 1. 2001年廣州市房地產(chǎn)市場前景分析 7 2. 項(xiàng)目市場分析 10 1. 優(yōu)越的地理位置 11 2. 配套完善，生活便利 11 3. 周邊樓盤分析 12 4. 項(xiàng)目的發(fā)展前景 12 七、項(xiàng)目資金籌集 12 八、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明………………………………………………………………..13 九、項(xiàng)目開發(fā)與銷售計(jì)劃………………………………………………………..13 十、財(cái)務(wù)分析 14 1. 銷售收益估算表 14 2. 利潤估算表 14 3. 現(xiàn)金流量表 15 十一、項(xiàng)目評估結(jié)果 16 駿景南苑（東區(qū)）可行性研究報(bào)告 一·項(xiàng)目名稱 駿景南苑 二·項(xiàng)目地點(diǎn) 廣州市天河區(qū)中山大道南面、車陂路西面地段。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)：穗規(guī)地證字 （1997）第136號(hào)。項(xiàng)目東側(cè)為車陂路；南面為規(guī)劃住宅區(qū)，距黃浦大道約500米；西側(cè) 為規(guī)劃住宅區(qū)；北面是成熟住宅小區(qū)“駿景花園”，緊臨中山大道。 三·項(xiàng)目背景 第一、廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障。廣州市具有龐 大的房產(chǎn)消費(fèi)群體，為房地產(chǎn)的有效開發(fā)提供根本保證。 第二、廣州市區(qū)東移，使天河區(qū)成為新的市中心區(qū)，“駿景南苑”所在地成為近市中 心區(qū)，具有優(yōu)越的地理位置?！熬胚\(yùn)”主會(huì)場建于東浦，使東浦板塊成為房地產(chǎn)的熱炒之 地。 第三、“駿景花園”的成功開發(fā)，為“駿景南苑”開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)?？梢哉f“駿景 南苑”的開發(fā)是應(yīng)消費(fèi)者之求，按需而開，順勢而生。 第四、“駿景南苑”的開發(fā)商為“廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司”，與“駿景花園”開發(fā) 商“廣州合生科技園房地產(chǎn)有限公司”是一套人馬，有較高的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量，在小 區(qū)規(guī)劃、建筑安裝、銷售策劃、物業(yè)管理等方面有著豐厚的基礎(chǔ)和豐富的經(jīng)驗(yàn)。 四·項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況 （一）發(fā)展商簡況 廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司是由廣州天河科技園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司和（英屬處女島） 南博置業(yè)有限公司合作成立的中外合作公司，經(jīng)廣州市工商行政管理局批準(zhǔn)于二00一年 六月四日注冊登記，注冊資金為22167萬元，合作經(jīng)營期限為30年。 合作公司宗旨為：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開發(fā) 中獲得合法利潤，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。生產(chǎn)經(jīng)營范圍是：在經(jīng)廣州市規(guī)劃局編號(hào)為：穗規(guī)地 證字（1997）第136號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證同意使用的位于天河區(qū)中山大道南面、車陂路 西面地段土地的開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項(xiàng)目規(guī)劃 總用地面積為253965平方米，項(xiàng)目計(jì)劃分期分批進(jìn)行開發(fā)，建筑總面積約為45萬平方米 。 合作公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事長肖燕霞系由南博置業(yè)公 司委派，董事會(huì)成員共五人，由董事會(huì)決定合作公司的一切重大事宜。公司下設(shè)辦公室 、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等部門。公司員工共30人，其中大專以上學(xué)歷20人，中級(jí)職 稱10人，高級(jí)職稱2人，聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才。 （二）投資商簡況 中方 廣州天河科技園實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。該公司提供項(xiàng)目已三通一平的用地開發(fā)權(quán)及5%注冊 資本。 外方 南博置業(yè)有限公司（英屬處女島）是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，倚靠集團(tuán)的實(shí) 力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團(tuán)自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng) 目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為26213 00平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá)64300萬元，加上集團(tuán)對廣州房 地產(chǎn)市場的深刻認(rèn)識(shí)，使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。 合生創(chuàng)展集團(tuán)擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在廣州市房地產(chǎn)市場競 爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢 ，從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建 設(shè)等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價(jià)格出售，從 而取得價(jià)格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，合生創(chuàng)展集團(tuán)憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢 。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑在廣州市各具特 色、燦爛一方，堪稱典范，這些樓盤總建筑面積超出125萬平方米，推出銷售住宅的銷售 率達(dá)90%以上，市場反應(yīng)熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信 用關(guān)系，取得了良好的社會(huì)信譽(yù)和廣泛的社會(huì)支持。 目前正在全面展開開發(fā)的樓盤有：華南新城（占地3000畝，設(shè)計(jì)總建筑面積260萬平 方米）；珠江帝景（占地1000畝，設(shè)計(jì)總建筑面積156萬平方米）；逸景翠園（占地580 畝，設(shè)計(jì)總建筑面積90萬平方米）；駿景南苑（占地375畝，設(shè)計(jì)總建筑面積45萬平方米 ）；愉景南苑（占地4.8萬平方米，設(shè)計(jì)總建筑面積15.7萬平方米），這些新盤的順利開 發(fā)，將更顯“合生”氣勢，穩(wěn)固龍頭地位。 五·項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 駿景南苑將建設(shè)成為大型高尚住宅區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善 的配套設(shè)施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，為居民提供舒適、方便、高質(zhì)生活環(huán) 境。 （一）、總體規(guī)劃 駿景南苑項(xiàng)目占地面積約25萬平方米，總建筑面積約49萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地 理位置，全部用于建造13- 19層低密度、高尚的大規(guī)模住宅小區(qū)。駿景南苑東區(qū)，占地面積81000多平方米，規(guī)劃建 筑面積約275774平方米，由37棟13-19層住宅樓組成。 1. 規(guī)劃結(jié)構(gòu)力圖淡化組團(tuán)模式，采用小區(qū)鄰里住宅群的結(jié)構(gòu)模式，削弱組團(tuán)形態(tài)，規(guī)劃 的重點(diǎn)是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動(dòng)內(nèi)容，精心組織住宅組群。 2. 以大面積的綠地為紐帶的機(jī)組合，形成風(fēng)格各異的圍合或半圍合空間。 3. 住宅首層大部分規(guī)劃為架空層，以拓展花園綠地的空間，采用點(diǎn)、線、面結(jié)合的方式 形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)，中心綠化廣場東西向貫穿整個(gè)小區(qū)。 4. 小區(qū)以東部40米規(guī)劃路為界，分為東西兩部分，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng) 走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應(yīng)，使小區(qū)成為一個(gè)統(tǒng)一整體。 （二）、駿景南苑主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1、規(guī)劃用地平衡表： [pic]2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表： |項(xiàng) 目 |數(shù) 量 |單 位 | |總征用地 |253965 |平方米 | |總規(guī)劃用地 |162000 |平方米 | |總建筑面積 |4940905 |平方米 | |其中：1、住宅建筑面積 |466008 |平方米 | 2、其中公建面積 |28082 |平方米 | | |綠地面積 |15680 |平方米 | |道路面積 |54040 |平方米 | |綠地率 |33.9 |% | |容積率 |3.05 | | |建筑密度 |25 |% | |居住總戶數(shù) |3628 |戶 | |居住總?cè)丝? |12698 |人 | |人口毛密度 |783.8 |人/公頃 | (三)、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。 住宅設(shè)計(jì)—健康、自然、戶型多樣。所有戶型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室 內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均 以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位 架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品，娛樂設(shè)施等，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空 層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的 特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透空鐵飾陽臺(tái)欄桿，同時(shí)戶型之間避免視線干擾。 （四）、住宅基本戶型 小區(qū)設(shè)計(jì)有三種住宅類型，共63棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等6種戶型 ，住宅面積從66.95—140平方米（套內(nèi)面積）。 六·市場分析及發(fā)展前景 1. 2001年市場分析 廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障 1. 近幾年，廣州市的GDP保持了持續(xù)平穩(wěn)增長，從1998年以來，增長速度分別為13 %、13.3%、13.6%，2000年創(chuàng)近5年來最大增幅。從而帶來廣州居民收入的持續(xù) 增長：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消費(fèi)性支出9546.23元，同比 分別增長16.9%和17.4%，2001年，市政府預(yù)計(jì)增長速度仍會(huì)達(dá)到12%，如果按國 際上通行的年收入價(jià)格比來考核居民的購房負(fù)擔(dān)，1998年廣州的這一比例超過 了9，高于國際上較為合理水平3-6的范圍，目前，這一比例則下降到7.5- 8，居民的有效購房能力大大提高。 2. 房地產(chǎn)投資資金充裕。2000年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源合計(jì)546億元，比前年 同期增長13.74%，房地產(chǎn)資金來源與實(shí)際完成開發(fā)投資的比例為1.5 ：1，房地產(chǎn)投資資金來源充裕，投資增長潛力較大。 3. 買房者平均月收入提高，房價(jià)承受能力提高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年44%潛在消費(fèi)者家 庭月收入達(dá)3000- 6000元，總體平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，顯示經(jīng)濟(jì)環(huán)境 進(jìn)一步改善。當(dāng)中20- 40歲的年輕家庭受教育程度越高，月收入明顯高于年長家庭500元甚至上千元。 近城買家認(rèn)為3000- 5000元/平方米的住房最易接受，平均單價(jià)為4039元/M2，與上半年3807元/ M2相比，他們對商品房價(jià)承受能力有所提高。 政府政策與市政配套建設(shè)，有利于房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 1. 政府出臺(tái)新政策，使房產(chǎn)市場完備化、秩序化，一方面繼續(xù)刺激消費(fèi)，另一方面 保護(hù)消費(fèi)者。例如：①、金融界推出“零首期”業(yè)務(wù)，二手樓按揭業(yè)務(wù)，建立二 手樓交易中心等，在信貸資金上更有力地支持購房者，在市場信息上更充分地 提供給求購者，從而使集團(tuán)購買力退出市場后，個(gè)人購房時(shí)期平穩(wěn)過渡。根據(jù) 市國土房管局對市屬八區(qū)的房地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)，2000年，二手房屋交易面積增長 99%，達(dá)到125.47萬平方米。②、“交通年票制”，帶動(dòng)海珠、芳村、白云樓市； ③、“提高預(yù)售政策門檻”，“實(shí)行套內(nèi)面積制”，“回收閑置土地”等政策的出臺(tái) ，用有形之手大清場，使有實(shí)力的發(fā)展商占領(lǐng)市場，從而保護(hù)消費(fèi)者利益，保 證市場運(yùn)作更規(guī)范更有效。 2. 市政配套建設(shè)上新臺(tái)階，帶旺新板塊地產(chǎn)開發(fā)。 1. 新世紀(jì)廣州城市總體規(guī)劃擬定“西調(diào)、南拓、東移、北抑”八字方針，番禺、 花都撒市改區(qū)，廣州將向國際化大都市發(fā)展?；ǘ及l(fā)展“空港產(chǎn)業(yè)”，番禺 建成廣州的休閑居住旅游區(qū)，各衛(wèi)星城與舊城區(qū)相連，各功能區(qū)生態(tài)環(huán)境 更趨于合理。此舉使廣州成為真正的山水海濱城市，并使廣州房地產(chǎn)開發(fā) 格局產(chǎn)生重大變化。 2. 地鐵二號(hào)線動(dòng)工興建、新港東路的竣工、會(huì)展中心的建設(shè)等將使琶洲板塊炙 手可熱；三號(hào)線規(guī)劃出臺(tái)、帶旺了番禺...
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