西北湖開發(fā)項(xiàng)目——維xx亞港灣定位報(bào)告
第一章 第一章 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)綜合分析
一、 一、 總體市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r良好，無(wú)泡沫之虞………………… 6
1. 1. 總投資、總銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)
2. 2. 新開工樓盤銷售率較以往普遍提高
3. 3. 各檔次樓盤平均價(jià)格分別上漲
4. 4. 小高層市場(chǎng)份額逐漸增大
5. 5. 開發(fā)企業(yè)越來(lái)越注重整合外部資源
6. 6. 大盤開發(fā)熱點(diǎn)逐步外延
7. 舊城改造步伐加快，城區(qū)地價(jià)攀高
二、 二、 各類物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析………………………………… 14
1. 1. 寫字樓、營(yíng)業(yè)用房開發(fā)趨緩
2. 2. 住宅繼續(xù)看好多層、小高層開發(fā)步伐加快
3. 3. 酒店式公寓及小戶型市場(chǎng)前景模糊
4. 4. “豪宅‘市場(chǎng)初露端倪
三、 三、 當(dāng)前樓市暢銷戶型分析 ………………………………… 21
1. 1. 暢銷戶型基本特征
2. 2. 復(fù)式住宅要求質(zhì)素較高、市場(chǎng)理性
3. 3. 錯(cuò)層結(jié)構(gòu)逐漸淘汰
四、 四、 臨湖住宅開發(fā)現(xiàn)狀 ……………………………………… 24
1. 1. 區(qū)域分布以“武昌“為主
2. 2. 多層住宅是主體建筑類型
3. 3. 湖岸線整治風(fēng)格各異

第二章 第二章 西北湖片區(qū)房地產(chǎn)市分析
一、地理位置與交通配套……………………………………… 28
二、綜合圈層的教育、醫(yī)療、體育、文化等配套…………… 29
三、周邊住宅物業(yè)（市場(chǎng)存量、增量）……………………… 31



第三章 重點(diǎn)樓盤剖析
一、世紀(jì)華庭……………………………………………… 34
——設(shè)計(jì)新穎、定位準(zhǔn)確，銷售價(jià)格及速度創(chuàng)單體高層高檔樓盤新高，朝向、戶型等缺陷明顯
二、東方國(guó)際公寓………………………………………… 37
——項(xiàng)目定位過(guò)于求全、一網(wǎng)打盡，檔次不高，東西朝向是不可彌補(bǔ)的硬傷
三、怡景花園……………………………………………… 39
——臨江景觀資源豐富，戶型設(shè)計(jì)不盡合理，出現(xiàn)對(duì)視現(xiàn)象，朝向均好性不足，車位明顯不夠、
四、中環(huán)大廈……………………………………………… 43
——立面效果及色彩安排恰當(dāng)，容積率過(guò)高，戶型設(shè)計(jì)中明顯出現(xiàn)對(duì)視嚴(yán)重、通透性差、車位不足等問(wèn)題
五、東湖林語(yǔ)……………………………………………… 45
——推窗即見景的人居環(huán)境、優(yōu)化的建筑結(jié)構(gòu)及選材使項(xiàng)目成為多層高檔樓盤之典范，過(guò)快的銷售速度讓開發(fā)商留下遺憾
六、麗島花園……………………………………………… 47
——既“虹景花園”之后唯一成功的高檔別墅，樓盤獲多個(gè)全國(guó)獎(jiǎng)項(xiàng)，后期高檔盤景觀資源不足
第四章 第四章 武漢高檔住宅消費(fèi)群體研究
一、 一、 居民對(duì)高檔住宅的購(gòu)房意向問(wèn)卷調(diào)查………………… 49
二、 二、 目標(biāo)客戶抽樣訪談分析………………………………… 56
第五章 第五章 武漢高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)空間分析
一、 一、 總體競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)…………………………………………… 66
—— 別墅和高層單體爭(zhēng)搶同一消費(fèi)群體
1. 1. 別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)占主導(dǎo)
2. 2. 別墅價(jià)格偏低，對(duì)高層住宅銷售沖擊較大
3. 3. 中心城區(qū)高檔單體高層開發(fā)近期增長(zhǎng)較快
二、 二、 市場(chǎng)空間………………………………………………… 68
——武漢樓市高檔住宅購(gòu)房理性、價(jià)格承受能力較強(qiáng)、
市場(chǎng)空間的挖掘起決于消費(fèi)意識(shí)的引導(dǎo)
——富豪第一居所趨向于中心城區(qū)豪華住宅
第六章 第六章 項(xiàng) 目 定 位
一、 一、 決定市場(chǎng)定位的幾個(gè)因素……………………………… 72
1. 1. “地王”位置決定了本項(xiàng)目的高端定位
2. 2. 周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)要求本項(xiàng)目以高端定位來(lái)突出重圍：
3. 3. CBD商圈的啟動(dòng)給周邊豪宅開發(fā)帶來(lái)生機(jī)
4. 4. 武漢真正的豪宅市場(chǎng)其實(shí)是“賣方市場(chǎng)”
5. 5. 項(xiàng)目的高成本決定了高端定位是控制風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)需要
二、 二、 市場(chǎng)定位……………………………………………… 74
——武漢西北湖高檔住宅區(qū)的“頂級(jí)豪宅”
三、 三、 產(chǎn)品定位……………………………………………… 75
——唯一性、尊貴性、差異性、創(chuàng)新性
四、 四、 核心競(jìng)爭(zhēng)策略………………………………………… 76
——產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)者策略
五、 五、 核心消費(fèi)群描述……………………………………… 76
第七章 第七章 案名設(shè)計(jì)建議
一、 一、 案名闡釋……………………………………………… 80
二、 二、 推廣主題……………………………………………… 81
三、 三、 侯選案名……………………………………………… 81
第八章 第八章 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議
一、規(guī)劃總體思路…………………………………………… 82
1．總平面設(shè)計(jì)建議
2．項(xiàng)目風(fēng)格建議
3．單體建筑設(shè)計(jì)建議
二、大樓配置、會(huì)所配置及園林綠化……………………… 88

第九章 第九章 項(xiàng)目投資成本估算及財(cái)務(wù)分析
一、 一、 項(xiàng)目基本指標(biāo)………………………………………… 93
二、 二、 項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成…………………………………… 94
三、 三、 財(cái)務(wù)評(píng)定…………………………………………… 102
第十章 第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
一、 一、 風(fēng)險(xiǎn)剖析…………………………………………… 103
二、 二、 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施……………………………………… 103
第十一章 第十一章 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及營(yíng)銷推廣
一、 一、 價(jià)格定位…………………………………………… 105
二、 二、 營(yíng)銷推廣…………………………………………… 105
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