武漢市房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集型的行業(yè)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要大量的資金，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商企業(yè)。因此,房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展過程，與金融業(yè)的關(guān)系始終是密不可分的，房地產(chǎn)業(yè)如果沒有強有力的金融作為支撐，其發(fā)展速度和前進步伐會受到制約。金融業(yè)滲透房地產(chǎn)業(yè)，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合，是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然。
1998年以來金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持，由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷ν顿Y和銷售兩個方面支持。具體表現(xiàn)為：（1）對房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房消費的信貸增長逐年上升；（2）房地產(chǎn)開發(fā)的貸款增速明顯高于同期整個金融機構(gòu)貸款的增長速度；（3）個人住房貸款的總額和增長率均高于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，且兩者差額逐年增大；（4）長期低利率政策為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展機會。
從房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人住房貸款歷年快速增長情況看,商業(yè)銀行在支持房地產(chǎn)開發(fā)、增加市場供給的同時，也積極支持了住房消費，刺激了居民消費需求。自2000年以來，個人住房貸款余額一直高于開發(fā)貸款余額，且個人住房貸款余額占金融機構(gòu)各項貸款余額之比增長速度逐年加快，這表明商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款重心逐步向個人住房貸款傾斜，信貸結(jié)構(gòu)得到有效改善和優(yōu)化。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金大部分來源于商業(yè)銀行的信貸資金，為防范金融風險，最近，國務(wù)院先后出臺了一系列文件規(guī)定，對房地產(chǎn)行業(yè)加以調(diào)控，以確保房地產(chǎn)業(yè)健康持久地發(fā)展。
武漢市房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也不斷發(fā)展壯大。2001年至2003年，我市商業(yè)銀行住房貸款(含房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款)余額分別為151.1億元、230億元、385.3億元，分別比上年增長44%、52%和67%，而同期我市商業(yè)銀行各項貸款的增長幅度分別為24.08%、20.31%、25.96%，由此可知，住房貸款的增長幅度大大高于各項貸款的增長幅度；2001年至2003年，我市商業(yè)銀行住房貸款余額占商業(yè)銀行各項貸款余額之比分別為7.81%、9%、13%和17%，數(shù)據(jù)表明，住房貸款的比重逐年提高，特別是近三年每年以三個百分點的速度增長；2001年至2003年，工商銀行住房貸款余額（含開發(fā)貸款和個人住房貸款）分別為32.57億元、52.35億元和70.29億元，分別比上年增長85.9％、60.73％和34.27％，住房貸款余額占各項貸款的比重分別為8.88％、13.15％和16.72％，住房貸款每年大幅增長，占各項貸款的比重逐年提高，有力地支持了我市的房地產(chǎn)開發(fā)和消費，活躍了我市的房地產(chǎn)市場。
2003年我市房地產(chǎn)總投資170億元，同比增長28.9%，而全市住房金融新增開發(fā)貸款總額達69.67億元，占總投資的40.98%。2003年住宅銷售金額為123.57億元，而新增個人住房貸款達79.64億元，占比達64%。也就是說每銷售100元的房子，就有64元是依靠貸款的。
一、武漢市政策性房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀
政策性房地產(chǎn)金融是政府調(diào)節(jié)社會住房生產(chǎn)與消費、并重點解決低收入家庭住房資金融通問題的特殊融資機制。
（一）政策性房地產(chǎn)總體貸款規(guī)模小、增長緩慢
從我市的實際情況看，2000年-2003年，政策性開發(fā)貸款余額為79432萬元、61613萬元、35878萬元和17163萬元，占同期開發(fā)貸款總額的比例分別為10.51％、7.26％、3.29％和0.93％；政策性個人住房貸款余額為80525萬元、145961萬元、208067萬元和305505萬元，占同期個人住房貸款總額的比例分別為27.37％、22.02％、17.18％和15.21％。政策性開發(fā)貸款余額逐年大量減少，政策性開發(fā)貸款占全市開發(fā)貸款比例逐年大幅下降，政策性個人住房貸款余額雖逐年有所增加，但其在全市個人住房貸款中的占比逐年下降。未來10年將是我國中低收入家庭住宅需求的高峰，要將這種潛在需求變成具有支付能力的現(xiàn)實需求，離不開政策性住房金融的積極支持。針對我市政策性住房貸款規(guī)模比較小、增長速度比較慢，占比相對低的情況，政府今后應(yīng)該把政策性住房貸款作為重點來抓。
（二）政策性房地產(chǎn)金融的核心——住房公積金的作用還沒有完全發(fā)揮
近幾年，市房改委資金管理中心堅持依靠市委、市政府的領(lǐng)…………
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