2005年重慶別墅市場分析

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2005年重慶別墅市場分析
別墅市場分析 ⑴ 重慶市場別墅供應(yīng)量較大,從宏觀市場分析看,未來別墅市場競爭激烈。 據(jù)我們不完全統(tǒng)計,當(dāng)前亮相和潛在別墅項目占地已達16000畝,其中亮相項目約占地6700畝,已明確表示作別墅的潛在項目占地約9300畝。從市場統(tǒng)計情況分析,目前已亮相的別墅項目約14個,已推出別墅約1500套;預(yù)計下半年亮相并在未來5年內(nèi)完成開發(fā)的別墅項目約8個,加上已亮相的,預(yù)計22個項目將一共推出17500套。從別墅供應(yīng)分析,下半年新推出別墅項目不多,而在售別墅項目的新推產(chǎn)品仍將是市場供應(yīng)的主力。 17500套(還不包括新開別墅盤)5年要消化掉,這意味著每年要消化3000多套。同時,按照以往的銷售情況看,一個銷售情況特好的中高檔別墅樓盤,其一年的銷售量頂多在150套,即使重慶市場每年出現(xiàn)10個這樣的樓盤,消化1500套,那么每年也還有1500多套空置。事實上,個別別墅盤,一年僅售10余套。未來別墅競爭有多激烈由此可見一斑。 ⑵ 投放地段北部新區(qū)漸成熱土 目前從區(qū)域的角度而言,主要分布在以下幾大板塊: 一是北部新區(qū)板塊,目前的主要項目有大川水岸、藍湖郡、棕櫚泉、比華利、青河灣、佰富高爾夫別墅等。 二是北碚板塊,主要項目有中安翡翠湖、水天花園鷺島和沙坪壩的美茵河谷等。 三是南岸板塊,主要項目有天池林海、高山流水、長青湖別墅等。從在售項目分布區(qū)域看,渝北、北碚、南山、含谷都有別墅項目在售,還沒有形成一個明顯的別墅集中供應(yīng)區(qū)。 相比之下,北部新區(qū)逐漸成為重慶別墅市場的熱土。 受地勢較為平坦的優(yōu)勢和政府戰(zhàn)略規(guī)劃的支持,北部新區(qū)成為重慶市別墅市場的重要熱土。金開大道沿線,一個總占地超過1萬畝,匯集頂尖開發(fā)商,匯集眾多高尚大盤的龐大新城已開始浮出水面。龍湖、金科、保利、棕櫚泉等八家開發(fā)商將共舞北部新區(qū),總體量超過600萬方(含大量別墅),估計在5年內(nèi)全部推出。 ⑶ 產(chǎn)品細分中高檔別墅為主流 從在售項目檔次分析,高、中、低檔別墅數(shù)均有銷售。供應(yīng)量中高檔別墅為最,經(jīng)濟型別墅供應(yīng)量相對有限。市調(diào)發(fā)現(xiàn),目前重慶市別墅項目主要分為以下幾類: 頂級別墅總價在260萬以上,單價在7000元/平方米以上的獨立別墅:如:香樟林別墅、龍湖藍湖郡獨立別墅、比華利豪園、中安翡翠湖、佰富高爾夫等部分別墅。這類別墅市場有效需求有限,但銷售情況不錯。 中高檔別墅總價在120-260萬,單價在于4500--7000元/平方米的獨立別墅或連排別墅。此類項目有獨特、稀有的景觀資源做支撐,項目自身環(huán)境配置好、戶型合理,走勢看好。如龍湖•藍湖郡的連排別墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分別墅等。 經(jīng)濟型別墅單價在3800至4500元/平方米,總房款在80萬至120萬之間如青河灣別墅、華立天地豪園、天龍部分別墅等。 [4]如果按別墅對外部景觀資源的稀缺性作為劃分的依據(jù),重慶市目前的別墅又可分為以下類: 湖景別墅 依湖而建,以中大型天然湖泊作為項目自然資源。如龍湖藍湖郡、天湖美鎮(zhèn)、中安翡翠湖、海蘭云天純水岸等。 江景別墅 主要以長江、嘉陵江為主要資源,如大川水岸。 山地別墅 主要以山景為項目的外部資源,如天池林海等。 高爾夫別墅 依靠與高爾夫球場的聯(lián)合開發(fā),享受高爾夫球場的資源。目前有佰富高爾夫別墅、保利高爾夫別墅。 無外景別墅 …………
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