靜安茗園——靜安先鋒企劃大綱
一、 一、 市場篇
1、 1、 上海市房地產(chǎn)市場分析
A、 A、開發(fā)投資持續(xù)上升
  2002年上海市房地產(chǎn)市場熱火朝天，一片大好發(fā)展態(tài)勢。2002年第一季度，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額為107.88億元，同比增加20.19億元，增幅為23%。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資作為上海固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使開發(fā)投資只跌回升，而且出現(xiàn)加速趨勢。
  今年2月21日央行宣布第八次降息，其中存款利率平均下調(diào)0.25個百分點，貸款利率平均下調(diào)0.5個百分點。盡管此次降息幅度較小，且降息的邊際效用呈遞減趨勢。但總體而言，對房地產(chǎn)業(yè)是一個利好消息，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)生產(chǎn)成本下降，對個人消費來說，還貸利息少了，購房成本降低了。因此，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定的增幅，以滿足房地產(chǎn)二、三級市場的需求。

B、 B、土地市場升溫
  2002年第一季度，新增經(jīng)營性項目土地出讓面積72.13萬平方米，同比增加70.81萬平方米，增幅達到53.7%。由于去年同期正處于上海土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓向招標拍賣過渡，因此沒什么可比性。去年7月1日實施招標制度以來，對于促進土地市場發(fā)展、完善土地市場建設(shè)、規(guī)范土地市場交易起到了積極的作用。
  未來上海土地供應(yīng)將形成6種制度：（1）建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度；（2）城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度；（3）土地使用權(quán)公開交易制度；（4）基準地價定期更新和公布制度;（5）土地登記可查詢制度;(6)集體決策制度。

C、 C、商品房市場持續(xù)火熱
  2002年第一季度，上海市商品房批準預(yù)售面積466.33萬平方米，增加338.58萬平方米，增幅高達2.65倍。這主要是由于2001年第一季度執(zhí)行新的預(yù)售標準導(dǎo)致供應(yīng)量偏小所致。與此對應(yīng)的已登記的商品房預(yù)售面積為516.57萬平方米，同比增加142.33萬平方米，增幅達到38.8%，供求比為1：1.08。批準銷售面積582.66萬平方米，同比增加19.8%，供求比為1：0.96。從上述數(shù)據(jù)來看，上海商品房預(yù)售稍微供不應(yīng)求，商品房銷售基本上供求平衡，但從商品房的供求和需求來看，供求關(guān)系更加略顯緊張，商品房預(yù)售供求比為1：1.21，銷售供求比為1：1.03。
  由此可見，在商品房預(yù)售中的確是供求矛盾比較突出。
  從需求來看，大部分購房者是為了改善居住條件，但也不少投資者把購房作為投資手段，從而加劇了供求矛盾。房地產(chǎn)市場的活躍，的確需要一部分投資客，但如果一旦投資客過多，市場風(fēng)險隨之集聚。
  從房屋分類情況看，盡管住宅仍然是一枝獨秀，但辦公樓和商鋪等銷售出現(xiàn)強勢增長。

D、 D、二手房市場活力十足
  2002年第一季度，已登記的存量房買賣面積達333.81萬平方米，同比增加53.09萬平方米，增幅達19.2%。已售公房上市成交面積為86.4萬平方米，比去年同期增加14.62萬平方米，增幅達20.4%，占存量交易面積的比重，由去年同期的25.6%，上升至25.9%；平均每套出售價格為15.51萬元，每套平均建筑面積52.27平方米，單價為2950元/平方米，比去年同期增加450元，增幅達17.96%，比去年第四季度的2834元也增加了116元，增幅達4.09%。
  作為房地產(chǎn)業(yè)而言，它有自身的發(fā)展規(guī)律，一般來說，房地產(chǎn)周期可分為四個階段：復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條。上海樓市從1999年底回升以來，2000~2001年可稱為復(fù)蘇期，而今年才剛剛進入繁榮期，這一時期至少3~5年。

E、 E、據(jù)市價格監(jiān)測中心最近統(tǒng)計，目前上海購買高檔價位住房的境內(nèi)外人士約占購房群體的30%，65%以上的市民買的是中低價住房，其中有辦事人員、個體工商戶、商業(yè)服務(wù)人員、產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)民階層等等，這個最新“社會各階層”的購房分析，反映了上海住宅市場目前的最新需求。6月，上海的住宅房價如同步入盛夏的氣溫，呈現(xiàn)出急劇上揚的態(tài)勢。據(jù)〈上海房地產(chǎn)市場決策咨詢報告〉顯示，6月份住宅平均單價達到5430元，與5月相比，提升3.3%，比去年同期4640元高出790元，提升了17%，從各區(qū)域的房價變動情況來看，普漲的特點十分明顯。

F、 F、市中心三個區(qū)域中，尤其是黃浦、靜安在新一輪大規(guī)模舊改項目上都紛紛高價上市，如東淮海公寓、上海一街區(qū)等，為未來本區(qū)域價格水平制定了一個較高的參照值，區(qū)域均值分別達到7330元和8020元的新高度。作為國際大都市，境外和外省市的投資者成為上海樓市一支新生的消費群體，這是無可非議的。但是，上海樓市仍以本地消費者為主體。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年登記預(yù)售商品房中，以成交面積計算，屬本市居民購買的占74.2%，外地人士購買比例為20.1%，境外人士的購買比例為5.7%。

G、 G、今年上半年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為265.7萬平方米，其中住宅用地為256.74萬平方米，占總量的96.6%。上半年登記預(yù)售的新建商品房中，住宅占96.6%，辦公占1.3%，商業(yè)占2.1%。上半年二手房交易同比增長31%，其中住宅占74.5%。今年的購房者中，除了居住置業(yè)外，出現(xiàn)了一批投資置業(yè)者。有關(guān)專家估計，投資置業(yè)約占總量的10—20%。投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價出現(xiàn)5—10%的下降幅度。此外，房價增長幅度趨緩，使短線投資客呈現(xiàn)觀望狀態(tài)。投資客的總量縮小，使居住置業(yè)比例上升。

H、 H、綜上所述，上海房地產(chǎn)市場仍然保持著供求兩旺態(tài)勢，即使今年下半年房價有所調(diào)整，也只是局部性、區(qū)域性的調(diào)整，總體房價還會小幅上仰。從中長期來看，未來上海樓市至少有3~5年的黃金周期，其表現(xiàn)特征為：增量房維持在高位運行；存量房更趨活躍，交易量將超過增量房；人均一間房目標實現(xiàn)，房地產(chǎn)增加值在GDP中的比重將超過7%。但這種發(fā)展不是一蹴而就，一步到位，而是呈螺旋形向上發(fā)展，房價亦呈波浪形上升。

2、 2、 靜安區(qū)房地產(chǎn)市場分析
  靜安區(qū)區(qū)域面積為7.62平方公里，人口38.08萬。靜安區(qū)是上海傳統(tǒng)的居住條件較好的區(qū)域。是上海最早全部拆除“365”危棚簡屋的區(qū)之一。靜安區(qū)的商品住宅，主要集中在以昌平路為軸線的北部地區(qū)，南部地區(qū)基本上沒有成規(guī)模的商品住宅小區(qū)。靜安區(qū)的商品住宅，價格在6000—8000元之間。
  靜安區(qū)以千年佛教古寺靜安寺得名，歷史悠久，交通便利。近年來區(qū)內(nèi)商貿(mào)發(fā)展形成獨特優(yōu)勢，現(xiàn)已建成上海商城、上海展覽中心、錦滄文化大酒店、靜安希爾頓酒店、國際貴都大酒店等為主體的兩大高級賓館群。上海商城與上海展覽中心常年舉辦大型展覽，展銷活動和國際商務(wù)貿(mào)易洽談活動，靜安區(qū)同時是上海金融機構(gòu)的密集區(qū)，迄今已有工商、建設(shè)、中國、交通、浦東發(fā)展等8家銀行的營業(yè)網(wǎng)點60多處，萬國、申銀等證券公司營業(yè)部40多家；另有中國人民保險公司、太平洋保險公司等設(shè)立的辦事處。
  近年來，靜安區(qū)高品位商務(wù)樓和高品質(zhì)生活住宅市場尤為火爆。截至6月底，來自房產(chǎn)建筑、銷售、租賃的營業(yè)稅1．55億元，同比增長45％，一躍成為全區(qū)稅收"新秀"。據(jù)介紹，靜安區(qū)以年均10萬平方米的拆平舊里和大規(guī)模的改造，為全區(qū)的房產(chǎn)業(yè)和稅收帶來好運。
  經(jīng)過幾年來存量商品房的消化盤整，區(qū)域市場價格曾經(jīng)一度大幅滑落的靜安樓市呈現(xiàn)出良性發(fā)展的好勢頭，區(qū)域內(nèi)新建商品房出現(xiàn)了極品住宅、規(guī)模小區(qū)和特色樓盤百花齊放的態(tài)勢，以高起點、高標準建設(shè)新樓盤成為靜安房地產(chǎn)開發(fā)商的共識。
  靜安區(qū)由于其獨特而優(yōu)越的地理位置，長期以來在上海人心目中的地位都是舉足輕重的。靜安區(qū)樓市經(jīng)歷了從高到低，現(xiàn)在又作重新調(diào)整，從低谷慢慢復(fù)蘇，走向平穩(wěn)發(fā)展的里程。近年來，靜安區(qū)圍繞著建設(shè)"雙高區(qū)"的目標，靜安區(qū)的整體規(guī)劃和市政設(shè)施有了大幅度的飛躍。開發(fā)商也開始…………
靜安茗園——靜安先鋒企劃大綱