河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案

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河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案
一.項目用地周邊環(huán)境分析
( 一 )項目土地性質(zhì)調(diào)查
1.項目地理位置:項目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口,項目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。
項目規(guī)劃建筑用地100000平米,占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地,地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房,拆遷較簡單。
(二)項目用地周邊環(huán)境調(diào)查
1.生態(tài)環(huán)境
1-1自然景觀:項目周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū),有一定綠化面積,但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化,綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河,如果新開河能夠改造,將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩?
1-2環(huán)境污染:雖然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū),但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn),加上原本的工廠并不是高污染企業(yè),所以周邊的污染并不嚴(yán)重。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉,另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn),對此項目無太大影響。
1-2-1噪音:周邊的鐵路是主要的噪音污染源,除了西側(cè)的鐵路基本廢棄,南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路,利用率較高,產(chǎn)生的噪音對項目也有一些影響,但由于項目與鐵路有一定距離,估計噪音的影響將集中在晚上。
1-3治安環(huán)境:該區(qū)域原有的居住人口不多,但主要是產(chǎn)業(yè)工人。在經(jīng)過了幾年的大規(guī)模改造之后,雖然有大批居民遷入,但主要集中在榆關(guān)道上,南口路一帶仍然較偏僻,且周邊基本無外來人口,治安的基礎(chǔ)不錯。在項目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。
2.人文環(huán)境:由于原居民較分散,當(dāng)?shù)夭o特色人文環(huán)境。
(三) (三) 地塊交通條件調(diào)查
1. 1.周邊交通現(xiàn)狀條件:項目所在地距中山路約3公里,距天泰路(京津公路)1.2公里,距京津塘高速入口5公里左右,距天津北站5公里左右,交通比較方便。在京津公路未改造之前,南口路的交通流量還比較大,京津公路改造之后,許多流量改走京津公路,使南口路的壓力減緩。
2. 2.公共交通網(wǎng): 18路,北倉—辰緯路、 803路,萬科新城—人民公園
852路,宜興埠—西站、 670路,小淀—百貨大樓
671路,梅廠—百貨大樓、 878路,普濟(jì)河道—金谷園
610,浦口道—四十七中、 678路,體院北—普天里
3. 3.交通遠(yuǎn)景規(guī)劃:榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前周邊項目的退線也可以體現(xiàn)出這一點,改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進(jìn)一步改善。
(四) (四) 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查
1.購物: 周邊購物不太方便,家樂超市在中山北路與育紅路交口,中山路和新安購物中心都距該項目較遠(yuǎn)。周邊也沒有成型的自由市場。
2.餐飲:周邊比較知名的餐飲場所為翰賓樓,另外在項目以西還有一家津浦大酒店。
3.教育:周邊的小學(xué)有育英小學(xué),該學(xué)校是市屬重點小學(xué),距項目距離在1.5公里左右。另外外語學(xué)校與項目距離也在這個范圍內(nèi),同時該校教育質(zhì)量也不錯。項目西側(cè)的席廠下坡小學(xué)則屬于教育質(zhì)量稍差的小學(xué)。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校,只是稍遠(yuǎn)了一些。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點大學(xué),教育質(zhì)量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。
4.醫(yī)療:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項目最近的兩所醫(yī)院,但醫(yī)院較小。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院…………
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