北京新街口項目前期市場調(diào)查及初步可行性研究報告
一、 一、 調(diào)查和研究的背景與目的
為了更大的實現(xiàn)宏信公司跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)擴張的戰(zhàn)略目標，根據(jù)公司高層的意圖，在高層前期多方面接觸和考察的基礎(chǔ)上，在選定了地區(qū)、區(qū)域和項目地塊的前提下，展開了這次調(diào)研。
本次調(diào)研活動所針對的調(diào)研對象為北京市新街口地段的一個危改項目的非配套公建項目，屬于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目。
本次調(diào)查和研究的時段為2003年5月9日到5月23日，由于時間和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次調(diào)研僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息， 整個報告重點在于對北京市的相關(guān)市場狀況的調(diào)查和在此基礎(chǔ)上的初步開發(fā)建議。
備注：非配套公建是指不是針對住宅項目本身而修建的公共建筑。

二、 二、 項目簡介
1、 1、 本項目的主體項目為“桃園二期危改項目”，它位于西城區(qū)新街口地區(qū)，東起新街口北大街、西至北草廠胡同、南起西內(nèi)大街、北至北二環(huán)。具體的經(jīng)濟技術(shù)指標如下表：
1 總用地：55.24公頃
可規(guī)劃用地：35.00公頃
總保留用地：1055公頃
代征用地：9.69公頃
2 用地平衡表
居住區(qū)建設(shè)用地：35.00公頃
其中 居住用地(含配套公建用地) ：10.09公頃
非配套公建用地：12.33公頃
道路用地：4.94公頃
綠化用地：7.64公頃
綠化率：22.5%
3 總建筑面積：90.687萬平方米
地上總建筑面積：79.287萬平方米
其中 居住建筑面積：28.81萬平方米(地上)
配套公共建筑面積：5.29萬平方米(地上)
非配套公共建筑面積：45.19萬平方米(地上)
地下總建筑面積：11.40萬平方米
容積率：2.33
4 總居住戶數(shù)：4136戶
總居住人口：11581人
地上停車：1000輛
地下停車：4300輛

2、 2、 整個項目中間為危改房住宅和配套公建。沿靠西內(nèi)大街、新街口大街、北二環(huán)路是規(guī)劃的非配套公建的商業(yè)用地，其中包括了寫字樓、商場和商鋪、酒店、公寓、娛樂設(shè)施等物業(yè)形態(tài)。具體的非配套公共設(shè)施指標如下表：
A區(qū)(東南商業(yè)娛樂區(qū)) E、F區(qū)(西南商業(yè)辦公區(qū))
序號 分區(qū)用途 用地面積(平方米㎡) 建筑面積(平方米㎡) 序號 分區(qū)用途 用地面積(平方米) 建筑面積(平方米)
A-8 賓館 47316 30000 F-1 辦公、商業(yè) 8910 45500
A-7-1 商業(yè) 60020 F-4 辦公、商業(yè) 3593 17560
A-6 商業(yè) 12300 E-4 辦公 10567 18000
A-5 商業(yè) 20000 E-3-B 辦公、商業(yè) 18040
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北京新街口項目前期市場調(diào)查及初步可行性研究報告