房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理(ppt)
房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理
Presented by Stephen
前言
項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中心環(huán)節(jié) ，項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。

建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、使用壽命長(zhǎng)，全生命期均需維護(hù)，購(gòu)房者可以說(shuō)是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無(wú)上”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長(zhǎng)久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的項(xiàng)目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時(shí)刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。

概述
房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。
房地產(chǎn)可分為：
(1) 一級(jí)市場(chǎng)指被國(guó)家壟斷的土地市場(chǎng)，發(fā)展商從國(guó)家手中取得的土地，稱之為一級(jí)市場(chǎng)。



(2) 二級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級(jí)市場(chǎng)。
代理行：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購(gòu)買(mǎi)者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤(pán)建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營(yíng)銷。


(3) 三級(jí)市場(chǎng)：賣給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。
中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級(jí)市場(chǎng)，它是業(yè)主與購(gòu)買(mǎi)者或租賃者之間的橋梁。受理的對(duì)象分散無(wú)系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營(yíng)銷。
第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論

什么是項(xiàng)目
什么是項(xiàng)目管理
開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容
項(xiàng)目的生命周期
項(xiàng)目資源
國(guó)際項(xiàng)目管理發(fā)展
中國(guó)項(xiàng)目管理狀況
項(xiàng)目管理知識(shí)體系

項(xiàng)目的含義
對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。
項(xiàng)目的特征
項(xiàng)目任務(wù)和成果具有一次性；
項(xiàng)目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)；
項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性；
項(xiàng)目對(duì)象具有確定性；
房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義
房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的一種，是指在一定的時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。
項(xiàng)目管理
定義:項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用知識(shí)、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過(guò)項(xiàng)目干系人對(duì)項(xiàng)目的需求和期望。
——項(xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。

開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容
三大階段
1，前期的準(zhǔn)備階段；
2，建筑施工階段；
3，經(jīng)營(yíng)階段
前期的準(zhǔn)備階段
主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見(jiàn)書(shū)、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)等，方可開(kāi)工建設(shè)。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)工的必備條件之一。

建筑施工階段
工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過(guò)建設(shè)主管部門(mén)主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過(guò)程。

經(jīng)營(yíng)階段
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。
項(xiàng)目的生命周期
概念階段
規(guī)劃階段
實(shí)施階段
結(jié)束階段
概念階段
主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行

1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)。 2． 請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書(shū)。 3． 通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。
本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。
規(guī)劃階段
對(duì)可行項(xiàng)目作好開(kāi)工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備

1． 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。 2． 確定項(xiàng)目經(jīng)理。 3． 確定項(xiàng)目組主要成員。 4． 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）

5． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營(yíng)銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。
6． 通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。
本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。
實(shí)施階段
按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作

1． 建立項(xiàng)目組織。 2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。 3． 制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專業(yè)性、可行性）。 4． 通過(guò)項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購(gòu)、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開(kāi)項(xiàng)目營(yíng)銷。 5． 通過(guò)規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門(mén)審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程）。 6． 合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。

7． 項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說(shuō)法、不留后遺癥、展示開(kāi)發(fā)商的文化等）。 8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場(chǎng)。
本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽(yáng)光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門(mén)之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的關(guān)系及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量---成本---進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。
結(jié)束階段
項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作

1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。 2．物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。 3．配合物業(yè)公司交房。 4．項(xiàng)目清算。 5．資產(chǎn)清理。 6．文檔總結(jié)。
7．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。 8． 解散項(xiàng)目組。

本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備.

項(xiàng)目資源
資源: 一切具有現(xiàn)實(shí)和潛在價(jià)值的東西
自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無(wú)形資源
人力和人才(man)、材料(material)、機(jī)械(machine)、資金(money)、信息(message)、科學(xué)技術(shù)(method of S&T)及市場(chǎng)(market)等.<7M>
項(xiàng)目管理作為方法和手段，也是資源。
項(xiàng)目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來(lái)
在現(xiàn)在和未來(lái)全球化的市場(chǎng)競(jìng)
爭(zhēng)中項(xiàng)目管理是成功的關(guān)鍵！
項(xiàng)目管理的歷史和發(fā)展
古代:追溯到長(zhǎng)城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠…
近代項(xiàng)目管理的萌芽:工人為20世紀(jì)40年代， ‘曼哈頓計(jì)劃’。
近代項(xiàng)目管理的成熟:
關(guān)鍵路線法（CPM）和計(jì)劃評(píng)審技術(shù) (PERT）
阿波羅登月計(jì)劃
現(xiàn)代項(xiàng)目管理的新發(fā)展:
面向市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng).項(xiàng)目管理的傳播和現(xiàn)代化。
注重人的因素 注重顧客 注重柔性管理 注重管理工具
美國(guó)項(xiàng)目管理狀況（1）
IT項(xiàng)目管理現(xiàn)狀
1994年，Standish Group 對(duì)于IT 8400個(gè)項(xiàng)目（投資250億美圓）的研究結(jié)果：
項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其目標(biāo) 16%
項(xiàng)目需要補(bǔ)救 50%
徹底失敗 34%
美國(guó)項(xiàng)目管理狀況（2）
項(xiàng)目平均預(yù)算超出90%，進(jìn)度超出120%
項(xiàng)目總數(shù)33%既超出預(yù)算又進(jìn)度推遲
52.7% 的項(xiàng)目費(fèi)用是原估算的189 %以上.
只有16.2%項(xiàng)目按預(yù)算和進(jìn)度完成
平均時(shí)間超出量是原估算的222% - 在大公司，只有9% 的項(xiàng)目按預(yù)算，按進(jìn)度完成
美國(guó)項(xiàng)目管理狀況(3)
按三個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的調(diào)查
調(diào)查者：Dr. Frame美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)成員
時(shí)間：1997
調(diào)查范圍：438位項(xiàng)目工作人員
美國(guó)項(xiàng)目管理狀況(4)
最近參與的項(xiàng)目費(fèi)用執(zhí)行情況：
嚴(yán)重費(fèi)用超支 17%
一定程度費(fèi)用超支 38%
完全按預(yù)算執(zhí)行 27%
一定程度費(fèi)用節(jié)余 12%
大量費(fèi)用節(jié)余 6%
美國(guó)項(xiàng)目管理狀況(5)
最近參與的項(xiàng)目滿足預(yù)期規(guī)范程度
相差甚遠(yuǎn)者 29%
完全達(dá)到規(guī)范要求 51%
實(shí)際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20%
美國(guó)項(xiàng)目管理狀況(6)
最近參與的項(xiàng)目滿足進(jìn)度要求程度
嚴(yán)重拖期 35%
一定程度拖期 34%
按時(shí)完成 22%
一定程度提前 8%
大量提前 1%
項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題的常見(jiàn)原因
組織方面出現(xiàn)問(wèn)題
對(duì)需求缺乏管理
缺乏計(jì)劃和控制
估算錯(cuò)誤
國(guó)際項(xiàng)目管理組織1
美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) PMI （Project Management Institute)
創(chuàng)建：60年代，性質(zhì)：國(guó)際性組織
分會(huì)：245個(gè)
成員：企業(yè)、高校、研究單位
職能：促進(jìn)國(guó)際間項(xiàng)目管理發(fā)展
國(guó)際項(xiàng)目管理組織2
國(guó)際項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)IPMA(International Project Management Association）
創(chuàng)建：1965，性質(zhì)：非盈利的國(guó)際性組織
成員：國(guó)家級(jí)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)
職能：促進(jìn)國(guó)際間項(xiàng)目管理發(fā)展
產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認(rèn)證
國(guó)際項(xiàng)目管理知識(shí)體系
美國(guó)PMI——項(xiàng)目管理的知識(shí)體系
PMBOK (Project Management Body of Knowledge)
九個(gè)知識(shí)領(lǐng)域
歐洲IPMA——項(xiàng)目管理能力基礎(chǔ)
ICB (IPMA Competence Baseline)
42個(gè)知識(shí)和實(shí)踐元素，其中核心元素28個(gè)，增加元素14個(gè)。
PMBOK 項(xiàng)目管理知識(shí)體系
主要的一般管理技能
金融和會(huì)計(jì)、銷售和市場(chǎng)、研究和開(kāi)發(fā)、制造和發(fā)售；
戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)劃；
組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補(bǔ)償、福利和職業(yè)培養(yǎng)；
通過(guò)激勵(lì)、授權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來(lái)處理各種工作關(guān)系；
通過(guò)個(gè)人時(shí)間管理、壓力管理和其他技術(shù)來(lái)進(jìn)行自我管理。
項(xiàng)目管理與其他管理學(xué)科的關(guān)系
一般公認(rèn)的項(xiàng)目管理知識(shí)和做法
國(guó)際項(xiàng)目管理專業(yè)資格認(rèn)證
PMI 項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證
Project Management Professional ---PMP
IPMA 四級(jí)證書(shū)認(rèn)證
Certificated Program Director--- CPD
工程主任認(rèn)證 總經(jīng)理級(jí)
Certificated Project Manager---CPM 項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)證
Registered Project Management Professional---PMP 注冊(cè)項(xiàng)目管理工程師
Project Management Fachmann--- PMF 項(xiàng)目管理技術(shù)員

ISO 10006
中國(guó)項(xiàng)目管理歷史和發(fā)展
80年代在云南魯布格水電站項(xiàng)目首次引入項(xiàng)目管理；
90年代末國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開(kāi)始項(xiàng)目管理知識(shí)推廣；
2001開(kāi)始建立《中國(guó)項(xiàng)目管理知識(shí)體系和資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)》工作。

面臨加入WTO挑戰(zhàn)的中國(guó)企業(yè)
中國(guó)在今年加入WTO已無(wú)大障礙；
中國(guó)將參加全球化的公平的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；
中國(guó)市場(chǎng)將失去高關(guān)稅的保護(hù)；
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈殘酷，適應(yīng)期1--3年；
中國(guó)項(xiàng)目管理事業(yè)的發(fā)展是企業(yè)發(fā)展、民族強(qiáng)盛的重要因素。

第二章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織系統(tǒng)

開(kāi)發(fā)商的管理模式
房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織

開(kāi)發(fā)商的管理模式
現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式主要可分為：
部門(mén)制
公司制
事業(yè)部制
專業(yè)管理制
部門(mén)制項(xiàng)目管理模式
根據(jù)管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)的分類，按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，一般設(shè)置開(kāi)發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門(mén)。
從房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期分析，開(kāi)發(fā)部主要是負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。工程和造價(jià)部在項(xiàng)目的中期，負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作。銷售部在項(xiàng)目的后期負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、銷售工作；財(cái)務(wù)部的主要工作在項(xiàng)目中后期，負(fù)責(zé)資金的收支及財(cái)務(wù)核算、分析工作；辦公室負(fù)責(zé)文秘、統(tǒng)計(jì)等后勤工作。

公司制項(xiàng)目管理模式
公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。土地的前期開(kāi)發(fā)工作一般由綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項(xiàng)目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷售。樓盤(pán)基本銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤(pán)，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。

事業(yè)部制項(xiàng)目管理模式
事業(yè)部制項(xiàng)目管理是企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)事業(yè)部。事業(yè)部擁有獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的權(quán)力，從策劃定位直至銷售均可自主進(jìn)行，也可對(duì)外委托。事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益負(fù)責(zé)。

專業(yè)管理公司項(xiàng)目制模式
專業(yè)管理公司項(xiàng)目制其基本運(yùn)作方式是在完成項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開(kāi)始營(yíng)造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會(huì)化分工的現(xiàn)代特征。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)
分標(biāo)：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個(gè)項(xiàng)目和工作分解為若干個(gè)包，其目的是便于項(xiàng)目承包。
分標(biāo)的重要性
通過(guò)分標(biāo)和任務(wù)的委托，可以保證項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
通過(guò)分標(biāo)可以明確地，靈活地對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)控制。
通過(guò)分標(biāo)可以分清項(xiàng)目的主次重點(diǎn)工程，處理好重點(diǎn)工程的建設(shè)問(wèn)題。

分標(biāo)的方式
分階段分專業(yè)的項(xiàng)目平行分標(biāo)方式，即業(yè)主將勘測(cè)，設(shè)計(jì)，設(shè)備供應(yīng)，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項(xiàng)目任務(wù)分別委托給不同的承包商，這種分標(biāo)方式，在我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中長(zhǎng)期被采用；
總承包（統(tǒng)包），即‘設(shè)計(jì)-建造-交鑰匙’項(xiàng)目，由一個(gè)承包商來(lái)承包所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織
項(xiàng)目經(jīng)理部是項(xiàng)目管理的工作班子。

項(xiàng)目經(jīng)理部


項(xiàng)目經(jīng)理部
項(xiàng)目經(jīng)理部的作用
1，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過(guò)程的管理工作，是企業(yè)在該項(xiàng)目的管理層，同時(shí)對(duì)作業(yè)層有管理與服務(wù)的雙重職能；
2，為項(xiàng)目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當(dāng)好參謀，同時(shí)執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理的決策意圖；

3，項(xiàng)目經(jīng)理部不但要完成項(xiàng)目管理和專業(yè)管理任務(wù)，同時(shí)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個(gè)人的崗位作用；
4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負(fù)責(zé)；


項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)作：
1，選擇合適的成員，形成一個(gè)完整的工作群體；
2，使各個(gè)成員了解項(xiàng)目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)；
3，明確項(xiàng)目經(jīng)理部各個(gè)部門(mén)及其成員的職責(zé)和權(quán)力；
4，組織各成員開(kāi)始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開(kāi)始推進(jìn)工作。
項(xiàng)目經(jīng)理（1）
1.項(xiàng)目經(jīng)理的地位：
項(xiàng)目委托人的代表，
項(xiàng)目全過(guò)程管理的核心，
項(xiàng)目班子的領(lǐng)導(dǎo)者，
項(xiàng)目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。
項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)（2）
1)保證項(xiàng)目業(yè)主和其它各有關(guān)方面滿意
2指導(dǎo)和控制項(xiàng)目的日常工作
3)要善于應(yīng)變
4)如實(shí)反映情況
5)及時(shí)收回和支付所有應(yīng)當(dāng)收進(jìn)和支付的款項(xiàng)
項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限和選聘（3）

項(xiàng)目經(jīng)理要履行其職責(zé)，必須要有足夠的權(quán)限。
選人要慎重，用人要信任。“疑人不用，用人不疑”。
項(xiàng)目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。
“發(fā)現(xiàn)人才的方法是找那些最忙的人。”
項(xiàng)目經(jīng)理的基本工作（4）
1，規(guī)劃項(xiàng)目管理目標(biāo)；
2，制定職工行為準(zhǔn)則；
3，選用人才；
項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（5）
1，決策；
2，深入實(shí)際，調(diào)查研究；
3，學(xué)習(xí)；
4，落實(shí)合同；
項(xiàng)目班子
項(xiàng)目班子共同點(diǎn)：
1.職責(zé)是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)。
2.項(xiàng)目班子一般都是臨時(shí)性組織，
3.項(xiàng)目班子一定要以一定的結(jié)構(gòu)形式組織起來(lái)。

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)
項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該：
1、尊重和關(guān)懷所有員工
2、讓每一位成員明確理解他的工作職責(zé)及工作準(zhǔn)則
3、員工既是單個(gè)成員，又是團(tuán)隊(duì)整體，要與他們進(jìn)行良好的交流
4、為個(gè)體成員和團(tuán)隊(duì)樹(shù)立起明確的目標(biāo)
5、對(duì)團(tuán)隊(duì)工作及為團(tuán)隊(duì)建設(shè)付出的努力適當(dāng)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)
6、表現(xiàn)出對(duì)團(tuán)隊(duì)的忠誠(chéng)


＃獎(jiǎng)勵(lì)基金
＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請(qǐng)?jiān)瓎挝坏念I(lǐng)導(dǎo)給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰。
＃對(duì)表現(xiàn)好的成員指派使他們滿意的工作
＃在安排任務(wù)進(jìn)度時(shí)照顧表現(xiàn)突出的成員，
＃把新購(gòu)置的電腦、電話分配給工作表現(xiàn)好的成員
＃給有才能、有成績(jī)的班子成員提供在眾人面前或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)面前亮相的機(jī)會(huì)
＃在決策之前征求有能力、有主見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目有熱情、有責(zé)任心的成員意見(jiàn)，以示對(duì)他們的器重和賞識(shí)
有成效項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)
對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的清晰理解
對(duì)每位成員角色和職責(zé)的明確期望
目標(biāo)導(dǎo)向
高度的合作互助
高度信任
提高效率—胡蘿卜加大棒不明智
第一時(shí)間就把事情辦好（交流誤解普遍存在于項(xiàng)目之中）
設(shè)定現(xiàn)實(shí)目標(biāo)（問(wèn)題：計(jì)劃制定與項(xiàng)目經(jīng)理被任命之前）
選用技術(shù)水平高的人員（請(qǐng)專家顧問(wèn)的開(kāi)支比起生手長(zhǎng)時(shí)間工作的開(kāi)支要少的多）
有效地管理時(shí)間
1、每個(gè)周末，找出幾個(gè)（2-5個(gè)）下周要完成的目標(biāo)。
2、每天結(jié)束時(shí)，列出第2天要做的事情。
3、早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個(gè)表。
4、控制干擾，不要讓電話、郵件或隨意來(lái)訪者打擾你的工作。
5、學(xué)會(huì)說(shuō)“不”。
6、有效利用時(shí)間（零碎時(shí)間）
7、盡量一次性處理大部分時(shí)間
8、周末，如果你完成了全部目標(biāo)，就獎(jiǎng)賞你自己。
項(xiàng)目會(huì)議的類型
情況評(píng)審會(huì)議
解決問(wèn)題會(huì)議
技術(shù)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的績(jī)效評(píng)估書(shū)
項(xiàng)目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果
如何擴(kuò)展他的知識(shí)
需要進(jìn)一步提高的地方


問(wèn)題一：
如果你是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)主，你如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)？
問(wèn)題二：
結(jié)合實(shí)際工程，來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目中主要部門(mén)及其工作要點(diǎn)？
問(wèn)題三：
您認(rèn)為一個(gè)合格的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該具備哪些條件？
第三章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃
1，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思；
2，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查；
3，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃；
4，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析；
5，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和控制分析；

房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思
一，地域性
1，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自然狀況，市場(chǎng)狀況；
2，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍市場(chǎng)情況；
3，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；

二，前瞻性
1，項(xiàng)目的可行性研究階段，預(yù)見(jiàn)幾年后的市場(chǎng)情況；
2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本，售價(jià)，資金流量的走向；
3，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在項(xiàng)目規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)，建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；
4，營(yíng)銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，為銷售定價(jià)，樓盤(pán)包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。

三，市場(chǎng)性
1，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子；
2，房地產(chǎn)市場(chǎng)變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路，定位方式也要變；
3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)。

四，創(chuàng)新性
構(gòu)思要有新意，要有獨(dú)創(chuàng)性。概念要新，主題要新。

五，可操作性
1，在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目具有市場(chǎng)條件的可操作性；
2，在具體實(shí)施上有可操作的方法；
3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實(shí)施，避免脫離市場(chǎng)的客觀需求或超出了開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，成為“紙上談兵”

六，多樣性
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查
市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容：
1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等；
2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況；
3，微觀環(huán)境：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。


市場(chǎng)調(diào)查的類型
1，探測(cè)性調(diào)查：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出問(wèn)題；
2，描述性調(diào)查：對(duì)具體的問(wèn)題作如實(shí)反映；
3，因果性調(diào)查：在描述性調(diào)查上的進(jìn)一步研究分析問(wèn)題的前因后果，找出因果關(guān)系；
4，預(yù)測(cè)性調(diào)查：通過(guò)收集，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計(jì)在未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法
1，訪問(wèn)法：面談?wù){(diào)查，電話調(diào)查，通信調(diào)查；
2，觀察法
3，實(shí)驗(yàn)法

市場(chǎng)調(diào)查的步驟：
1，準(zhǔn)備階段：確定市場(chǎng)調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細(xì)，周密的調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查的對(duì)象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)的調(diào)查人員；
2，實(shí)施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷；現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查；
3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告；在調(diào)查過(guò)程結(jié)束后，對(duì)所有的信息進(jìn)行歸檔儲(chǔ)存。
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃
策劃的內(nèi)容：
1，房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址；
2，市場(chǎng)調(diào)查分析；
3，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位；
4，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)；
5，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策略；
6，房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入；
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究
可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng) 、資源、 工程技術(shù) 、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。

其作用表現(xiàn)為：
1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。
2，可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)立項(xiàng)、審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。
3，可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。

4，可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。
5，可行性研究是開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。
可行性研究(Feasibility Study)
對(duì)任何可接受的建議書(shū)，都應(yīng)該設(shè)立一個(gè)小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（Scenarios)。
產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來(lái)準(zhǔn)備一份功能說(shuō)明書(shū)（Functional Specification)，把一項(xiàng)建議的范圍、目標(biāo)、財(cái)務(wù)和時(shí)間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性問(wèn)題。一份職能說(shuō)明書(shū)闡述需要作什么和操作時(shí)有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法。
可行性研究要素
1）技術(shù)可行性；
2）組織體制可行性;
3）財(cái)務(wù)可行性；
4）經(jīng)濟(jì)可行性;
5）生態(tài)和社會(huì)可行性;
6)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

評(píng)估一項(xiàng)方案的可行性
需要注意財(cái)務(wù)和技術(shù)因素--“硬”的可以計(jì)量的方面,也要注重其他“軟”的因素.
軟性系統(tǒng)分析(Soft Systems Analysis,簡(jiǎn)稱SSA)是對(duì)數(shù)量和事實(shí)的“硬”信息之外的信息進(jìn)行處理的一種方法.SSA可以在一項(xiàng)研究的初期用來(lái)識(shí)別任何評(píng)估需要考慮的交互作用.
SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫(huà)分析法(RICH Picture Analysis),這是對(duì)一種形式展開(kāi)的完整分析:它識(shí)別問(wèn)題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過(guò)程及政治、心理和社會(huì)因素。
技術(shù)可行性
評(píng)價(jià)技術(shù)是否成熟；
-有利部件分析法（Feature Analysis)是對(duì)用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進(jìn)行收集和整理的一種方法。有利部件（ Feature）是項(xiàng)目要求背景中重要的組成成分，包括一批設(shè)備、系統(tǒng)或其他重要成份。
分析步驟：
1、識(shí)別有利部件并賦予權(quán)數(shù)；
2、計(jì)算優(yōu)點(diǎn)值（Figure of Merit 簡(jiǎn)稱FOM);
3、比較FOM最高者一般應(yīng)作為首選產(chǎn)品。
財(cái)務(wù)可行性
對(duì)一個(gè)特定的項(xiàng)目進(jìn)行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報(bào)？
如果投資資源有幾種備選的機(jī)會(huì)，那一種會(huì)帶來(lái)最佳回報(bào)？
成本—收益分析
成本—收益分析：
該項(xiàng)目計(jì)劃中的生命期識(shí)別、詳述和評(píng)估建議的成本，包括采購(gòu)、建設(shè)、保養(yǎng)、維修、運(yùn)行成本、退役；
在其設(shè)計(jì)中的生命周期內(nèi)，識(shí)別、詳述和評(píng)估建議的收益。
無(wú)形成本—收益分析：某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)術(shù)語(yǔ)。
一次成本—收益分析不僅考慮潛在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，而且需要考慮無(wú)形成本和收益。
相關(guān)概念和信息1
資本成本[Capital Cost]包括：
對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)的基本收購(gòu)價(jià)格；
在安裝和使用一項(xiàng)使用資產(chǎn)時(shí)以及把它投入正常工作狀態(tài)使招致的任何額外成本。
收入成本[Revenue Cost]:在一個(gè)項(xiàng)目中不是為了收購(gòu)或增加資產(chǎn)而招致的任何成本。收入成本是作為日常經(jīng)營(yíng)部分而在一個(gè)持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)生的，這些需要包括計(jì)劃中的維護(hù)和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。
相關(guān)概念和信息2
管理費(fèi)包括：
行政費(fèi)用，如租金和費(fèi)用、職員薪金、主要的和其他的服務(wù)、保險(xiǎn)、文具等等；
普通管理人員的薪水和費(fèi)用；
行政機(jī)構(gòu)、機(jī)器和家具上的折舊。
融資成本：財(cái)務(wù)資源的使用本身所花費(fèi)的金錢(qián)。它們通常是對(duì)項(xiàng)目投入資金的顯著收支平衡必須支付的利息，除非項(xiàng)目收益把這些余額還清。
為判斷項(xiàng)目建議在經(jīng)濟(jì)上是否可行，可用融資成本百分比費(fèi)用與項(xiàng)目贏利能力的計(jì)算值相比較。
相關(guān)概念和信息3
報(bào)酬率[Rate of Return]—項(xiàng)目建議的報(bào)酬率應(yīng)大于資金在目前使用中所賺得的報(bào)酬率。
融資成本率—取下列最高的成本率：
對(duì)借來(lái)的資金所要支付的利息；
如果投在其他具有最佳優(yōu)勢(shì)的地方，該資金所獲得的利率；
企業(yè)當(dāng)前投資匯報(bào)率。
如果一個(gè)建議的評(píng)估顯示潛在的報(bào)酬率超過(guò)了所選擇的融資成本率，從財(cái)務(wù)角度看，其可行性不會(huì)有什么疑問(wèn)。

生態(tài)和社會(huì)因素
生態(tài)方面：一個(gè)組織的現(xiàn)在和潛在客戶寧愿購(gòu)買(mǎi)對(duì)環(huán)境無(wú)害的產(chǎn)品而不是有害產(chǎn)品，或者從股東或雇員的角度看，健康和安全法規(guī)也強(qiáng)制人們考慮生態(tài)問(wèn)題。
社會(huì)因素：項(xiàng)目、過(guò)程或產(chǎn)品對(duì)就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。
高風(fēng)險(xiǎn)建議書(shū)
如果新奇要素在一個(gè)項(xiàng)目中占優(yōu)勢(shì)，潛在的成本變化應(yīng)該被看作一種風(fēng)險(xiǎn)。包含了研究、開(kāi)發(fā)或不成熟技術(shù)的建議書(shū)比諸如土木建設(shè)工程這樣成熟的領(lǐng)域有更高的風(fēng)險(xiǎn)。
存在三方面的風(fēng)險(xiǎn)：
1、規(guī)模；
2、技術(shù)的成熟；
3、結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。
項(xiàng)目越大，風(fēng)險(xiǎn)也越大。規(guī)模的增長(zhǎng)往往意味著復(fù)雜性的增加，包括行政管理參與者之間的等等復(fù)雜性。
可行性研究工作程序
可行性研究報(bào)告的內(nèi)容：
1）實(shí)施要點(diǎn)；
2）項(xiàng)目背景和歷史；
3）市場(chǎng)和生產(chǎn)能力；
4）原材料投入；
5）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)；
6）項(xiàng)目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費(fèi)；
7）人力；
8）項(xiàng)目執(zhí)行；
9）財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
國(guó)家計(jì)委：工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
1、總論
2、需求預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模
3、資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況
4、設(shè)計(jì)方案
5、建廠條件與廠址方案
6、環(huán)境保護(hù)
7、企業(yè)組織、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)
8、實(shí)施進(jìn)度建議
9、投資估算和資金籌措
10、社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)
項(xiàng)目選定
1. 機(jī)會(huì)研究: 進(jìn)行具體可行性研究前 的預(yù)備性調(diào)查研究。
2. 項(xiàng)目選定
社會(huì)的某種需要可以通過(guò)多種不同的項(xiàng)目來(lái)滿足。
個(gè)人和組織可能會(huì)同時(shí)識(shí)別出多個(gè)項(xiàng)目，
需對(duì)這些項(xiàng)目設(shè)想進(jìn)行篩選――項(xiàng)目選定。


規(guī)劃過(guò)程各子過(guò)程及其相互之間的聯(lián)系



第四章項(xiàng)目整體管理
項(xiàng)目計(jì)劃制定
組織方針
任何與項(xiàng)目有關(guān)的組織都有正式或非正式的方針，這些方針的影響應(yīng)當(dāng)予以考慮。一般予以考慮的組織方針包括，但不限于：
質(zhì)量管理—過(guò)程審計(jì)，不斷改進(jìn)的目標(biāo)。
人事管理—雇傭和解雇的指導(dǎo)方針、雇員表現(xiàn)評(píng)審。
財(cái)務(wù)控制—報(bào)告時(shí)間、規(guī)定的花費(fèi)和支出審查、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)合同條款。
項(xiàng)目計(jì)劃1
項(xiàng)目計(jì)劃是一份經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的正式文件，用來(lái)管理和控制項(xiàng)目執(zhí)行。它應(yīng)當(dāng)按溝通管理計(jì)劃中所定義的方式進(jìn)行分發(fā)。
應(yīng)該明確區(qū)分項(xiàng)目計(jì)劃和項(xiàng)目執(zhí)行情況基準(zhǔn)計(jì)劃。項(xiàng)目計(jì)劃是一個(gè)文件或文件集，隨著有關(guān)項(xiàng)目信息的獲得而不斷改變。而項(xiàng)目執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應(yīng)批準(zhǔn)的范圍變更而變化。
項(xiàng)目計(jì)劃2
項(xiàng)目計(jì)劃通常包括如下內(nèi)容：
項(xiàng)目章程
項(xiàng)目管理方法和策略描述
范圍說(shuō)明
執(zhí)行控制工作分解結(jié)構(gòu)的人
費(fèi)用估算、計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間和職責(zé)
進(jìn)度和成本執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃
主要里程碑和每個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)日期
關(guān)鍵的或所需人員
主要風(fēng)險(xiǎn)，包括約束條件和假定，以及各自計(jì)劃的應(yīng)對(duì)措施。
輔助管理計(jì)劃
未解決事宜和未定的決策
組織結(jié)構(gòu)圖
項(xiàng)目章程
項(xiàng)目章程是正式確認(rèn)項(xiàng)目存在的文檔，它應(yīng)該直接或參見(jiàn)其它文件以包括以下文件：
項(xiàng)目要滿足的商業(yè)需求.
產(chǎn)品或服務(wù)描述.
項(xiàng)目章程應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目以外的負(fù)責(zé)人發(fā)布，其地位根據(jù)項(xiàng)目的需要而定。項(xiàng)目章程授權(quán)項(xiàng)目經(jīng)理為項(xiàng)目活動(dòng)使用組織資源的權(quán)利。
當(dāng)項(xiàng)目在合同環(huán)境下執(zhí)行時(shí)，所簽定的合同常被作為賣方的項(xiàng)目章程。
項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施
1、輸入
項(xiàng)目計(jì)劃
詳細(xì)依據(jù)
組織的方針
糾正措施
項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)1
1、一般管理技術(shù)。諸如領(lǐng)導(dǎo) 、溝通和談判等一般管理技術(shù)對(duì)有效的項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施來(lái)說(shuō)是必不可少的。
2、產(chǎn)品所需的技能和知識(shí)。
3、工作授權(quán)體系。工作授權(quán)體系是批準(zhǔn)項(xiàng)目工作的一個(gè)正式程序，用來(lái)確保按著恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間、合適的順序完成工作。典型的授權(quán)形式是開(kāi)始某具體活動(dòng)或工作包的書(shū)面授權(quán)。授權(quán)體系的設(shè)計(jì)應(yīng)使得提供的控制與控制成本相平衡。例如，對(duì)許多小型項(xiàng)目，采用口頭授權(quán)更為合適。
項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)2
4、執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。
5、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。
6、組織程序。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。
項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)2
4、執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。
5、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。
6、組織程序。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。
整體變更控制過(guò)程
1、輸入
項(xiàng)目計(jì)劃
執(zhí)行情況報(bào)告
變更申請(qǐng)
項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)2
4、執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。
5、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。
6、組織程序。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。
整體變更控制過(guò)程
1、輸入
項(xiàng)目計(jì)劃
執(zhí)行情況報(bào)告
變更申請(qǐng)
整體變更控制
整體變更控制所關(guān)心的是：
對(duì)保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；
確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；
當(dāng)變更發(fā)生時(shí)對(duì)實(shí)際變更進(jìn)行管理。
整體變更控制要求：
維護(hù)執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性—所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃。
確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項(xiàng)目范圍定義中。
下圖描述了知識(shí)領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個(gè)建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和人員配置。
項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù)2
4、執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。
5、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。
6、組織程序。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。
整體變更控制過(guò)程
1、輸入
項(xiàng)目計(jì)劃
執(zhí)行情況報(bào)告
變更申請(qǐng)
整體變更控制
整體變更控制所關(guān)心的是：
對(duì)保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；
確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；
當(dāng)變更發(fā)生時(shí)對(duì)實(shí)際變更進(jìn)行管理。
整體變更控制要求：
維護(hù)執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性—所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃。
確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項(xiàng)目范圍定義中。
下圖描述了知識(shí)領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個(gè)建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和人員配置。
協(xié)調(diào)涉及整個(gè)項(xiàng)目的變更
執(zhí)行情況報(bào)告
變更控制系統(tǒng)
變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項(xiàng)目文檔變更的步驟。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權(quán)變更的批準(zhǔn)層次。
許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會(huì)（CCB），負(fù)責(zé)批準(zhǔn)或否決項(xiàng)目變更請(qǐng)求。變更控制委員會(huì)的權(quán)利和責(zé)任需要明確定義，并應(yīng)征求主要項(xiàng)目干系人的同意。對(duì)于大型、復(fù)雜的項(xiàng)目，可能會(huì)有多個(gè)不同職能的變更控制委員會(huì)。
變更控制系統(tǒng)應(yīng)該包括某些程序，用來(lái)處理無(wú)須審查而批準(zhǔn)的變更。例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會(huì)允許對(duì)某些確定類型變更的“自動(dòng)”確認(rèn)，這些變更事后仍需進(jìn)行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項(xiàng)目管理中引起麻煩。
第四章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制系統(tǒng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目控制系統(tǒng)概述
房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目安全與環(huán)境保護(hù)控制
建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)
項(xiàng)目進(jìn)度控制
成本控制
質(zhì)量控制
合同管理
安全管理
組織協(xié)調(diào)

進(jìn)度控制
進(jìn)度，通常指項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果的進(jìn)展情況。通過(guò)以下幾個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量：
1，持續(xù)時(shí)間；
2，項(xiàng)目的結(jié)果狀態(tài)；
3，已完成工程的價(jià)值量；
4，資源消耗指標(biāo)；
成本控制
在各個(gè)階段（投資決策，設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差。
質(zhì)量控制
特點(diǎn)
1，全面性
2，及時(shí)性與主動(dòng)性
3，標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性
4，連續(xù)性和相關(guān)性

前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)；
設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量控制和實(shí)施方案的質(zhì)量控制；
實(shí)施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等；
竣工驗(yàn)收階段：工程驗(yàn)收及工程驗(yàn)收交付的質(zhì)量控制；
銷售及后期服務(wù)階段：建立質(zhì)量檔案和運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督；
合同管理
選擇合適的合同種類：
1，總價(jià)合同；
2，單價(jià)合同；
3，成本加酬金合同；

決定合適的招標(biāo)方式
1，公開(kāi)招標(biāo)；
2，議標(biāo)；
3，選擇性競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)；

確定重要的合同條款
1，適用于合同關(guān)系的法律，合同爭(zhēng)執(zhí)仲裁的地點(diǎn)及程序等；
2，付款方式；
3，合同價(jià)格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價(jià)上漲，匯率變化等對(duì)合同價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；
4，合同雙方分性的分擔(dān)；
5，對(duì)承包商的激勵(lì)措施；

6，設(shè)計(jì)合同條款，通過(guò)合同保證對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)，并形成一個(gè)完整的控制體系；
7，為了保證雙方的誠(chéng)實(shí)信用，必須有相應(yīng)的合同措施；
安全管理
業(yè)主和承包商都應(yīng)重視安全與環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)控制。
組織協(xié)調(diào)
是管理的一項(xiàng)基本職能，是為了實(shí)現(xiàn)組織的宗旨，目標(biāo)和計(jì)劃，對(duì)組織內(nèi)外各單位和個(gè)人的工作活動(dòng)和人際關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，使之互相配合，互相適應(yīng)的管理活動(dòng)。
第五章：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理
經(jīng)營(yíng)階段
房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理
目標(biāo)市場(chǎng)拓展
房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的特點(diǎn)
市場(chǎng)要素的多樣性
1，宏觀要素：國(guó)家及地方政府的政策體系與內(nèi)容；
2，微觀要素：圍繞市場(chǎng)營(yíng)銷所投入的要素；



經(jīng)濟(jì)運(yùn)作方式的獨(dú)特性
1，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的壁壘高；
2，交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)置了障礙，如在交易時(shí)需要產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，時(shí)間比較長(zhǎng)；開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)時(shí)，很難把握市場(chǎng)信息；


市場(chǎng)效益的綜合性
1，經(jīng)濟(jì)效益
2，社會(huì)效益
3，環(huán)境效益
房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制
營(yíng)銷計(jì)劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)從事項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)以及達(dá)到目標(biāo)的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略的落實(shí)和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)定進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)的書(shū)面表達(dá)。
第六章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理
竣工驗(yàn)收
事后評(píng)價(jià)
物業(yè)管理
竣工驗(yàn)收程序
根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模大小和復(fù)雜程度，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分為初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收；
竣工驗(yàn)收之前，由建設(shè)單位組織施工，設(shè)計(jì)及使用等有關(guān)單位進(jìn)行初驗(yàn)，應(yīng)準(zhǔn)備好相關(guān)文件，技術(shù)資料，向建設(shè)單位提出交工報(bào)告；

項(xiàng)目全部完成后，經(jīng)過(guò)各項(xiàng)單驗(yàn)，符合設(shè)計(jì)要求，并具備竣工圖表，竣工決算，工程總結(jié)等必要文件資料，有項(xiàng)目主管部門(mén)或建設(shè)單位想負(fù)責(zé)驗(yàn)收單位提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。

竣工驗(yàn)收程序流程圖

不合格
物業(yè)公司
概述
1，定義：專門(mén)從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
2，職能：遵照有關(guān)政策，法規(guī)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，有效的維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)幽雅，舒適，寧?kù)o，安全的居住和工作環(huán)境。


3，特點(diǎn)：企業(yè)化，專業(yè)化，社會(huì)化，制度化
4，性質(zhì)：具有獨(dú)立的法人資格 ；
屬于服務(wù)性行業(yè)。
5，權(quán)利和義務(wù)
權(quán)利：

（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際制訂小區(qū)管理辦法。
（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理。
（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。
（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。
（5）有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理。

（6）有權(quán)選聘專業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。
（7）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。






義務(wù)：
1，履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。
2，接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。
3，重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可通過(guò)。
4，接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。


物業(yè)管理部門(mén)的管理內(nèi)容
1，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選擇
資質(zhì)條件：（1）有合格的管理章程和管理辦法。（2）有20 –30萬(wàn)以上的貨幣注冊(cè)資金。（3）有固定的注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)。（4）擁有或委托管理建筑面積1-5萬(wàn)m2以上的物業(yè)。（5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員。（多層6人，高層大樓配8人）（6）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護(hù)的保障措施。


2，物業(yè)管理部門(mén)或企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。
（1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干）
（2）辦公室
（3）開(kāi)發(fā)部（確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)）
（4）財(cái)務(wù)部（財(cái)務(wù)，計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)核算，各類收費(fèi)）


（5）業(yè)務(wù)管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴）
（6）工程部（工程預(yù)算；房屋，設(shè)備及公共設(shè)施的管理維修，保養(yǎng)；對(duì)業(yè)主裝修改造進(jìn)行檢查監(jiān)督）
（7）經(jīng)營(yíng)服務(wù)部（綜合服務(wù)，代辦業(yè)務(wù)）

規(guī)章制度
業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務(wù)）
內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點(diǎn)，功能，面積，公共設(shè)備，設(shè)施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責(zé)任；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。



業(yè)主管理委員會(huì)章程：是關(guān)于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主管理委員會(huì)選舉，產(chǎn)生，活動(dòng)和行使權(quán)利和義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準(zhǔn)則。


住戶手冊(cè)：物業(yè)轄區(qū)的概況；機(jī)構(gòu)；管理機(jī)構(gòu)；日常管理與維修；綜合費(fèi)用等。

物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制
1，領(lǐng)導(dǎo)制度：如董事會(huì)制度，總經(jīng)理制度；
2，職能制度：辦公室職責(zé)，開(kāi)發(fā)部職責(zé)，經(jīng)營(yíng)部職責(zé)等；
3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責(zé)任；

物業(yè)管理的基本程序
流程圖：早期介入-物業(yè)管理部門(mén)成立-管理人員選拔與培訓(xùn)-制訂規(guī)章制度-物業(yè)的驗(yàn)收與接管-住戶入住-檔案資料的建立-日常管理與維護(hù)-配套設(shè)施的完善-系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。
物業(yè)公司與業(yè)主管理委員會(huì)
區(qū)別
物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會(huì)是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。


關(guān)系
1，在法律上是平等的；
2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的；
3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的；
案例分析
香榭麗花園（公寓）銷售案例
一，營(yíng)銷方式
1，營(yíng)銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合；
2，具體的營(yíng)銷手段；
3，建立分銷渠道；
營(yíng)銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合
營(yíng)銷策劃的任務(wù)是確定機(jī)會(huì)，制定營(yíng)銷戰(zhàn)略和計(jì)劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機(jī)會(huì)；銷售執(zhí)行是落實(shí)執(zhí)行這些計(jì)劃。
具體的營(yíng)銷手段
單一的行銷手段落后；
行銷要重視心理戰(zhàn)；
行銷要重視實(shí)效性；
整合傳播
廣告?zhèn)鞑サ恼希簣?bào)紙廣告，銷售海報(bào)，樓書(shū)，展板等統(tǒng)一的宣傳口徑；
公關(guān)活動(dòng)的整合：新聞發(fā)布，專題研討，慶典活動(dòng)的相互推動(dòng)；
銷售周期的整合：銷售前期，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，公開(kāi)發(fā)售期，強(qiáng)銷期，續(xù)銷期等前后連貫；

銷售地點(diǎn)的整合：現(xiàn)場(chǎng)售樓處，樣板間等形象一致；
支付方法的整合：分期付款，按揭，建筑分期等付款方式的綜合運(yùn)用；
SP促銷的整合：折扣銷售，贈(zèng)物銷售，抽獎(jiǎng)銷售等合理使用；
銷售全體的整合：銷售經(jīng)理，專案，主管，銷售代表等說(shuō)辭一致；

二，銷售分期
1，第一階段：銷售準(zhǔn)備期；
2，第二階段：開(kāi)盤(pán)及強(qiáng)銷期；
3，第三階段：持續(xù)期；
4，第四階段：再次強(qiáng)銷期；
5，第五階段：持續(xù)期及收尾期；

三，銷售管理
1，開(kāi)盤(pán)前確定各項(xiàng)銷售管理制度；
2，銷售人員的招聘及培訓(xùn)管理；

各項(xiàng)銷售管理制度
1，行政管理制度：報(bào)表制度，考勤制度，值班接待制度，客戶確認(rèn)制度；
2，培訓(xùn)制度；
3，客戶服務(wù)制度；
4，業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)勵(lì)制度；
5，財(cái)務(wù)制度；


銷售人員的招牌及培訓(xùn)管理
根據(jù)工作需要，招聘銷售人員數(shù)名，人員應(yīng)于X月X 日之前到位。所有的新進(jìn)人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核業(yè)務(wù)員的基本知識(shí)，表達(dá)能力，服務(wù)意識(shí)，應(yīng)變能力等綜合素質(zhì)情況。
培訓(xùn)計(jì)劃
雅仕軒別墅銷售案例
一，銷售業(yè)務(wù)管理辦法：
1，現(xiàn)場(chǎng)接待，客戶接待和熱線接聽(tīng)制度
2，大定與小定
二，業(yè)務(wù)制度：
1，客戶登記制度；
2，工作日記制度；
3，客戶追蹤制度；


4，周報(bào)，月報(bào)統(tǒng)計(jì)制度；
5，成交登記制度；
6，例會(huì)，培訓(xùn)及考核制度；
7，客戶合同更名原則；
三，業(yè)績(jī)歸屬
銷售部行政管理辦法
1，行政制度；
2，行為規(guī)范；
3，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；
4，銷售部獎(jiǎng)懲條例；
5，離職人員管理；

項(xiàng)目管理是變理想為現(xiàn)實(shí)，化抽象為具體的一門(mén)科學(xué)和藝術(shù)。
謝謝！
THANKS！

房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理(ppt)